[491] Actividades a realizar sobre espacios en situación de fuera de ordenación urbanística

Soy arquitecto municipal en un Ayuntamiento de la Comunidad de Madrid. Un vecino quiere realizar una actividad profesional en una vivienda unifamiliar, lo cual estaría permitido según la ordenanza de aplicación. Quiere localizar dicha actividad sobre el antiguo garaje de la parcela, realizado en su momento sin licencia y/o autorización municipal. Aparentemente, este espacio de garaje no podría legalizarse, en tanto que incumplirían algunos de los parámetros urbanísticos, tales como retranqueos y/u ocupación. La norma recoge de manera excepcional la posibilidad de situar estos espacios fuera del área de movimiento, pero para uso exclusivo de garaje aparcamiento, aunque es posible que se diesen en su caso otros incumplimientos como la referida ocupación.

Cabe señalar que, en todo caso, a la vista del catastro y de las fotografías aéreas dicho garaje llevaría construido más de cuatro años por lo que, aún en situación de fuera de ordenación urbanística, no cabría realizar ninguna acción para reponer la legalidad urbanística sobre el mismo, y podría mantenerse y conservarse.

Por tanto, querría saber si se puede autorizar a situar la actividad propuesta sobre espacios en situación de fuera de ordenación ya existentes o bien esta autorización debe quedar limitada a la zona que cumple con la referida ordenanza de aplicación. 

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como el garaje lleva construido más de 4 años, está claro que sobre él no se puede aplicar la normativa de restauración de la legalidad urbanística infringida, tal como tú muy bien indicas. Puede continuar como tal y no se puede impedir el uso de garaje.

2. Pero yo opino que no se puede permitir en este edificio fuera de ordenación, según la legislación urbanística de la CAM, un uso profesional.

3. Preguntas si se puede permitir el uso profesional en la parte que no está fuera de ordenación, y que podría legalizarse. Si la construcción forma un todo no divisible, pienso que esto no es posible. El garaje como tal está fuera de ordenación, porque una parte de él no cumple con los parámetros urbanísticos de la zona. Por lo cual opino que tampoco esto es posible. En una edificación no divisible, la parte que está fuera de ordenación contamina a todo el edificio.

4. Por ello, mi respuesta es negativa a las dos posibilidades que apuntas.

5. Por otra parte, si uno de los parámetros que no cumple es la separación con las fincas colindantes, hay que tener mucho cuidado en conceder la licencia, porque es muy probable que la impugnación de la licencia venga por parte de alguno de estos vecinos colindantes. Y si el Juzgado os anula la licencia, enseguida aparecerá la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento, y la posible repetición contra el arquitecto municipal que informó favorablemente la licencia. La prevención es la mejor (por no decir la única) medicina contra estos males, que por desgracia abundan en estos tiempos y en esta materia.