Soy arquitecto municipal en Catalunya. Un promotor ha presentado una comunicación de final de obra de un edificio plurifamiliar que, a causa de la crisis, quedó parado y recientemente se rehabilitó la licencia de obras.
Cuando se ejecutó la estructura, cosa que hizo el anterior propietario, los técnicos municipales detectaron deficiencias a nivel de dimensiones que no cumplían con la normativa. Estas deficiencias se notificaron y en la documentación técnica para rehabilitar la licencia se subsanaron (teóricamente en el papel).
Ahora me encuentro que, junto con la comunicación de final de obra, me aportan unos escritos donde la actual dirección de obra (y redactores del proyecto de adecuación a normativa con el que se obtuvo la rehabilitación de la licencia) manifiesta la imposibilidad de cumplir con estas dimensiones mínimas a causa de que ya estaba ejecutada la estructura (“estaba así cuando llegué”…) y dicen que aplican bajo su criterio y responsabilidad la mejor solución que han encontrado.
Es aceptable el argumento de “lo hemos hecho lo mejor que hemos podido dadas las circunstancias y nos hacemos responsables”?
Dicho de otra manera… es válido que asuman la responsabilidad de que no cumplen con la anchura mínima del vestíbulo según las ordenanzas o que la anchura de la escalera tampoco cumpla con el mínimo según CTE? Son aspectos que ya se reflejaron en informes y que ellos conocían antes de reanudar las obras.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es muy difícil dar una respuesta legal a tu pregunta, porque “lo que no se puede hacer, no se puede hacer y además es imposible”, como decía el sabio y famoso torero. Las soluciones legales son muy duras: deberías negar la licencia de 1ª ocupación, con lo cual las viviendas no se podrían vender ni habitar. No se me ocurre otra cosa que una solución paralegal, por llamarla de alguna manera: dar la licencia de 1ª ocupación haciendo constar los incumplimientos de las ordenanzas y del CTE, que no afectan a los parámetros urbanísticos esenciales, ya que son cuestiones de habitabilidad internas de las viviendas. Y previamente exigir que estos defectos se inscriban como nota marginal en el Registro de la Propiedad, a los efectos de que ningún comprador de buena fe pueda reclamar al Ayuntamiento por responsabilidad patrimonial, por haber dado una licencia de 1ª ocupación a unas viviendas plurifamiliares que no cumplían ciertos aspectos de la ordenanza municipal y del CTE. Esto que os propongo no deja de ser una operación con cierto riesgo y en la cual el Ayuntamiento no va a ganar nada. En cualquier caso habría que hacer esta operación con mucho rigor, a fin de que sin beneficio alguno el Ayuntamiento no se vea implicado en algún problema. Por supuesto lo más cómodo y seguro es que el Ayuntamiento deniegue la licencia de 1ª ocupación, y si los actuales promotores no están de acuerdo que interpongan un recurso contencioso y el Magistrado decidirá.
1 comentario:
En mi opinión, en relación con el incumplimiento del CTE, no veo ningún inconveniente en otorgar la licencia de ocupación si se documenta y justifica que lo ejecutado es una solución alternativa a las exigencias del código técnico de acuerdo con lo establecido en el artículo 5º de la Parte I del CTE, sin necesidad de inscribir ningún defecto técnico.
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