El artículo 68 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, así como su reglamento en el artículo 186 define los edificios en situación de fuera ordenación y los edificios en situación de inadecuación. La pregunta que se plantea es la siguiente: los edificios erigidos con anterioridad a la Ley del suelo de 1956 y, en todo caso, aquellos sobre los que el Ayuntamiento no tenga constancia alguna de licencia de obras que lo ampare (edificaciones de 1900), ¿debe suponerse la inadecuación de los edificios al no haberse exigido una licencia preceptiva en el momento de su construcción, o bien debe acogerse a la literalidad de la Ley y considerarlo fuera de ordenación al haberse ejecutado sin licencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Me he pasado mucho rato estudiando los dos artículos citados en tu pregunta, sobre los edificios en situación de inadecuación, y los edificios fuera de ordenación. Y te aseguro que no puedo entenderlos, porque si los interpreto al pie de la letra, en algunos aspectos los encuentro terroríficos.
2. Los edificios en situación de inadecuación que describe el artículo 68.1 de la Ley, y el artículo 185 del Reglamento, yo considero que son los construidos de acuerdo con el planeamiento vigente en su momento, y que ahora contradicen en algún parámetro al planeamiento vigente, pero éste no prevé su expropiación, ni su cesión obligatoria y gratuita ni su derribo. Esta situación sería similar a la situación de “volumen disconforme” de Ley de Urbanismo de Catalunya. Su tratamiento no es idéntico, pero es parecido.
3. Por lo que se refiere a la situación de “fuera de ordenación”, que regula el artículo 68.2 de la Ley y el artículo 186 del Reglamento, es fácil comprender los que regula el artículo 68.2, letra a); es decir, aquellos edificios para los que el nuevo planeamiento prevé su expropiación, su cesión gratuita y obligatoria, o su derribo.
4. Pero cuando pasamos a las letras b) y c) del referido artículo 68.2, ahí me pierdo. Parece que dice lo que tu preguntas aunque sea dudando en tu pregunta. Pero no comprendo como un edificio, aunque esté construido sin licencia, pero si está adecuado a los parámetros urbanísticos del planeamiento, pueda ser calificado de fuera de ordenación. Me parece una sanción desproporcionada, pero parece que esto es lo que dice vuestra legislación. Construir sin licencia, pero respetando el planeamiento, suele constituir una falta leve en las diferentes legislaciones urbanísticas.
2 comentarios:
Este mismo caso me lo he encontrado en Tenerife, con nuestro DL 1/2000. El articulo 44.bis diferencia entre el fuera de ordenación y el estado de consolidación (que se asimilaría a inadecuación). Aludiendo a este articulo, he logrado la legalización de la sustitución de una cubierta, obra totalmente prohibida en el estado de fuera de ordenación, demostrando la fecha de construcción de la edificación anterior a 1956, con lo que se daba por entendida la innecesariedad de solicitud de licencia de construcción en esa época, y por tanto el fuera de ordenación sobrevenido por un planeamiento posterior.
No sé porqué se entiende que, con anterioridad a 1956 no había que solicitar licencia de obras municipal. Fuera parte de la legislación estatal vigente en su momento, había no pocos municipios con ordenanzas municipales que exigían su solicitud preceptiva para poder construir un edificio de nueva planta.
Para la legislación estatal del suelo, a partir de la LS56, estaban fuera de ordenación (FO) toda edificación que incumpliera las determinaciones urbanísticas establecidas por el nuevo planeamiento municipal que entrara en vigor,al margen de que la edificación dispusiera de la preceptivas licencias municipales de obras y de utilización. Es por ello que la calificación de FO afectaba tanto a una edificación legal, esto es con sus preceptivas licencias municipales, o ilegal. En cuanto a las obras permitidas, dependían de que estuviera prevista la expropiación de la edificación, lo que solía afectar a pocas edificaciones, o no. En este último caso se permitía, en su caso, la consolidación parcial de la edificación.
En estos últimos años el, en no pocas ocasiones, legislador autonómico, ha incluido nuevas figuras para congraciarse con el propietario de inmuebles cuya interpretación complica no poco a los arquitectos y abogados que tienen tal obligación. En Andalucía, la Junta ha introducido la figura del "asimilado a FO", en principio en suelo no urbanizable y luego extendido también a los suelos urbano y urbanizable que está dando mucho juego y, cuyos efectos, se verán en pocos años-
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