[447] Aparejador y licencias urbanísticas

CCAA Catalunya. ¿Puede un aparejador (arquitecto técnico medio según la LOE), emitir un informe técnico /informar proyectos de obras que forman parte de las licencias urbanísticas?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Mi respuesta es afirmativa: considero que un arquitecto técnico puede informar licencias urbanísticas, aunque no tenga competencia para redactar los proyectos de obra que según la LOE son competencia exclusiva de los arquitectos. Ya se esta opinión no es compartida por otros. Te doy algunos argumentos a favor de mi opinión:

a) La LOE no es de aplicación a los informes sobre licencias urbanísticas.

b) El urbanismo, según la jurisprudencia, no es competencia exclusiva de ninguna profesión.

c) Cuando se informa una licencia de obras no se informa sobre la naturaleza técnica del proyecto, sino sobre la adecuación del proyecto a la normativa urbanística municipal.

d) De hecho son miles los arquitectos técnicos que informan licencias en muchos municipios. Por cierto, en algunos municipios aun teniendo arquitectos e ingenieros, las licencias son informadas por los arquitectos técnicos, aunque sea con la supervisión del arquitecto o ingeniero Jefe del Servicio de Urbanismo.

e) He llevado cientos de contenciosos en los que se impugnan licencias urbanísticas, informadas poro arquitectos técnicos, y los Magistrados han dado validez a la licencia, en contra del dictamen de la parte demandante, firmado por un arquitecto. Es decir, los Magistrados estudian el contenido del informe, y no tanto el firmante del informe.

f) Desde hace algunos años, el arquitecto técnico ya no es un título universitario de nivel medio. Es un grado universitario. Ello no obsta para que los arquitectos tengan la consideración de máster en arquitectura, con unas competencias profesionales que no tendrá el que solo tenga el grado.
Respuesta comentario
1. En primer lugar, opino que no se debería dar la premisa que tu presupones. Los técnicos municipales no deben informar sobre la naturaleza técnica de un proyecto. Esto es asumir una responsabilidad que la legislación y la jurisprudencia no imponen, y supone un riesgo muy grande tanto para el técnico que hace este informe como para el Ayuntamiento.
2. Yo creo que los técnicos municipales, en lo que se refiere al aspecto técnico del proyecto, deben limitarse al aspecto documental o formal. Pueden informar, y por lo tanto exigir la subsanación de defectos, y en su caso rechazar, sobre los aspectos formales del proyecto, en cuanto no cumpla con las exigencias documentales de todo proyecto.
3. Y si los técnicos municipales, se limitan a informar sobre lo que acabo de exponer, está claro que un arquitecto técnico puede informar sobre un proyecto redactado por arquitecto o por ingeniero, en cuanto no contenga toda la documentación exigida, igual que puede hacerlo un abogado.

[446] Competencia de informe técnico en planeamiento urbanístico municipal

En una Oficina Técnica Municipal de un municipio ≤ 5000 habitantes, que carezca de arquitecto superior, y que se encuentre en proceso de revisión y adaptación plena su planeamiento urbanístico municipal. El informe técnico municipal, en las fases de aprobación inicial y provisional ¿ le habrá de corresponder al aparejador municipal, o se podrá exigir la asistencia al Cabildo Insular?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo creo que sería deseable que estos Informes los realizara un arquitecto del Cabildo Insular, al cual se le puede pedir la asistencia técnica. Pero en ningún caso se puede hablar de exigir, por mucho que esta sea una de las competencias de las Diputaciones y de los Cabildos Insulares.

En el supuesto de que el Cabildo por algún motivo denegara la asistencia técnica, no hay duda de que el Aparejador municipal puede emitir el Informe sobre la aprobación inicial y después la provisional del planeamiento general.

[444] Segregación en suelo urbano y cesión a viario

Se trata de un terreno que es suelo urbano consolidado de una pequeña localidad de Castilla y León. Se pretende segregar en dos porciones cuyas superficies y frentes de fachada cumplen las condiciones de parcela mínima y frente a vía pública fijadas por el planeamiento (Normas Urbanísticas Municipales con determinaciones de ordenación detallada), pero que está sujeto a una cesión para viario para cumplir las alineaciones fijadas.

Evidentemente no tiene condición de solar (no ha hecho la cesión para viario) y por tanto no se puede edificar, pero la cuestión es ¿se puede segregar? El terreno cuenta con determinaciones de ordenación detallada, pero obviamente quedarían dos terrenos en la misma situación jurídica, es decir sin condición de solar porque deberían ceder cada una la parte correspondiente. ¿Sería esta segregación legal? ¿O quedaría sujeta a un posterior instrumento de gestión urbanística como un proyecto de normalización de fincas, por ejemplo, como señala el artículo 311 del RUCyL?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No veo ningún inconveniente en conceder la licencia para la segregación solicitada. Si las dos parcelas resultantes de la segregación cumplen con todos los parámetros urbanísticos tal como tu explicas, la licencia debe otorgarse.

2. Por supuesto ninguna de las dos parcelas tendrá la condición de solar hasta que no efectúen la cesión de la parte afectada por vial. Pero como tu muy bien sabes, si la parcela no figura en ningún ámbito o polígono de actuación urbanística, no existe ninguna obligación de efectuar dicha cesión. La obligación no la tienen hasta que soliciten licencia de edificación, licencia que les será denegada si no ceden gratuitamente la pate afectada de vialidad. Pero el hecho de que ni la parcela originaria ni las parcelas resultantes no tengan la condición de solar, no es ningún obstáculo para conceder la licencia de segregación.

3. Por lo que se refiere al artículo 311 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, opino que no es de aplicación ni afecta al caso que tu planteas.

[443] Valoración de un expediente sancionador

Catalunya. El Decreto 64/2014, nos indica como calcular la cuantía de una sanción urbanística, atendiendo al volumen de obra afectado y alguna otra circunstancia. El problema viene para calcular el valor de la sanción en casos no contemplados. Por ejemplo: Instalación de un rótulo sin autorización y que no cumple normativa. Cómo se justifica el importe de la sanción? Se sanciona con importe mínimo 300€? Tienen derecho a la devolución del 80% si piden licencia correctamente y modifican lo realizado en periodo voluntario?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

En el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de Cataluña, aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo (que tu bien conoces porque lo usarás con frecuencia) tienes regulado como se deben calcular las sanciones económicas o multas por las infracciones urbanísticas. En el artículo 136 tienes las circunstancias que agravan la infracción. Y en el artículo 137 tienes la famosa fórmula para establecer el importe de la multa. Está claro que cuando se trata de infracciones no típicas, como la que tu indicas en la pregunta, es difícil aplicar dicha fórmula. Pero tendrás que hacerlo aun cuando algún factor no exista. No creo que se deba partir siempre de la multa mínima de 300 euros. Pueden existir circunstancias agravantes. Por lo que se refiere a la segunda parte de la pregunta, no hay duda que la respuesta debe ser afirmativa. Si procede habrá que aplicar la reducción prevista en el artículo 142

[442] Buhardilla convertida en terraza

Estoy interesado en comprar un ático duplex en el que los anteriores propietarios, donde antes había una pequeña buhardilla o trastero, lo abrieron para hacer una habitación de la que sale una amplia terraza, de manera que se accede mediante una escalera caracol que sale de una de las habitaciones de la planta de abajo.

El caso es que en su día, se les otorgó licencia de obras y permiso del ayuntamiento y permiso de la comunidad y todo bien, pero no esta registrado catastralmente ni figura en las escrituras (por todo el follón que supondría modificar las escrituras de todos los vecinos). Ni tampoco figura en los estatutos comunitarios como si fuera propiedad de la comunidad con un uso privativo a favor del ático. Es como si "legalmente no existiera".

Es en Cataluña y las obras son de hace unos 7 años.

¿Podría tener problemas en un futuro?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Pienso que si las obras se hicieron con licencia municipal, y sobre todo consta la autorización de la Comunidad de Propietarios, no vas a tener problemas en el futuro. Guarda estos dos documentos en una caja fuerte, porque son muy valiosos, más que la propia escritura de compraventa que vas a otorgar. Piensa que como tú ya insinúas, no vas a poder legalizar estas obras en el Registro de la Propiedad, por el engorro que suponen los trámites de modificar coeficientes de propiedad.