[440] Cuando solicitar licencia de obras

Desde el Ayuntamiento de San Sebastián, concretamente sección de actividades y obras, queremos conocer vuestra opinión. Somos un equipo de técnicos, que trabajamos de forma directa con las licencia de obras o comunicación de obras en locales así como las actividades/comunicación que deben respaldar a las mismas. Tenemos dudas de aplicación de normas y queremos conocer la opinión y modo de actuar de otros grupos o administraciones.
Cuando en un local se actúa en el suelo ( cambio de baldosa, suelo continuo...) o cambia de techo (escayola, techos acústicos...) o sustituyen carpintería exterior o interior, se considera que es obligatorio solicitar licencia de obras? que normativa podría respaldar la decisión que se adopte?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las obras que tu describes en tu pregunta yo opino que precisan licencia de obras, sea previa solicitud, sea por el sistema de comunicación.
2. Me preguntas por la normativa en que podemos amparar este criterio. Simplemente en la legislación urbanística de tu Comunidad, que igual que en las otras exige licencia urbanística para cualquier tipo de obra. Y lo que tu describes en la pregunta son obras, sin ningún tipo de dudas.
3. Una cosa diferente será el tipo de documentación técnica que exija el Ayuntamiento: proyecto formal, memoria valorada, proyecto simplificado, o unos simples planos acotados con presupuesto. Esto depende de las ordenanzas de construcción de tu Ayuntamiento, y existe normativa muy diversas en los distintos municipios de España.
4. Por supuesto doy como presupuesto que en tu municipio las Ordenanzas urbanísticas no definen estas obras menores que podrían no precisar licencia. La barrera en todas estas materias es muy difícil de definir. Parece claro que la mayoría de los trabajos de reparaciones pequeñas no exigen licencia, porque además no son ni siquiera perceptibles desde fuera de una vivienda o de un local. Nadie pide licencia para reparar unos grifos, sustituir una baldosa rota, ni siquiera para pintar una habitación. Pero los trabajos que tu defines en la pregunta yo opino que precisan licencia, sin precisar si es por la vía de la petición o por la vía de la comunicación.

[439] Normativa a verificar en inspección de actividad

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Recientemente he sido requerido como Arquitecto Municipal para girar visita de inspección a discoteca en funcionamiento, con licencia de actividad otorgada en 1.990. ¿Cuál sería la normativa a verificar? ¿La vigente? ¿La vigente que sea de aplicación, en los casos que esta nueva normativa requiera la adaptación del local o la adopción de algún tipo de medida correctora?¿La existente en el momento del otorgamiento de la licencia? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que debes verificar que la discoteca cumple dos reglamentaciones: por un lado la discoteca debe cumplir la normativa vigente en año 1990, que es cuando se concedió la licencia. Pero por otro lado (y esto es lo más importante) la discoteca debe cumplir toda la normativa promulgada con posterioridad, que se considera de obligado cumplimiento, y que normalmente concede un periodo de adaptación a los locales existentes. Creo que no es necesario que te recomiende mucha precaución en el trabajo que te han encomendado, pues la historia pública y mediática de los sucesos más o menos trágicos ocurridos en las discotecas, así lo aconsejan. Me refiero como tú ya intuyes, a toda la normativa de seguridad, contraincendios, salidas de emergencia, capacidad del local, hasta la normativa de accesibilidad.

[438] Obligación de arreglar medianera vista despues de un derribo colindante

Recientemente se ha demolido una vivienda declarada en ruina inminente por un Ayuntamiento de la Región de Murcia, con el procedimiento de ejecución subsidiaria, al hacer caso omiso la propiedad al serle requerido.
La cuestión es que la pared de la medianera de la vivienda colindante a la derribada, que es toda de su propiedad, es decir, no medianera, se ha quedado descubierta y desprotegida con los riesgos a que tenga humedades por filtraciones de agua y por condensación, debido a la estanqueidad y aislamiento que le proporcionaba la vivienda colindante.
La pregunta es si estamos obligados a realizar las reparaciones en la pared o es el propietario de la vivienda el que tiene que arreglarse su pared.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La pregunta que formulas no es de derecho administrativo, sino de derecho civil. Aunque esta no es mi especialidad, te doy una respuesta ya que la solución parece clara, dicho sea con todas las salvedades por mi parte.
Al no existir una pared medianera, ya que existían dos paredes, cada una de una construcción, una de las cuales ha sido derribada, para mi está claro que corresponde al propietario de la casa vecina proteger su pared para evitar humedades y otras erosiones. Al respecto te cito una Sentencia de la AP de Vizcaya de 3 de febrero de 2011, que responde a un caso idéntico al que tu formulas.
"Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) Sentencia núm. 43/2011 de 3 febrero. JUR 2011\304999: sosteniéndose en la demanda que había una pared medianera hasta el punto común de elevación de las casas NUM000 (demandante) y NUM00 , dicha circunstancia no está en absoluto acreditada, es más, se ha demostrado sin ningún género de dudas que tal medianería nunca ha existido (...) , por lo que si el edificio nº NUM000 carecía desde su construcción de todo tipo de aislamiento e impermeabilización, no puede achacar a la demandada la responsabilidad por las humedades aparecidas en la comunidad, ya que estas derivan únicamente de que el edificio carecía originariamente de aislamiento y no existía pared medianera entre ambos edificios, siendo sumamente claras al respecto las fotografías obrantes en los dos informes periciales obrantes en autos; y aunque ciertamente a consecuencia del derribo de la casa nº NUM001, la fachada del edificio quedó desprotegida, ello se debe exclusivamente a su falta originaria de aislamiento e impermeabilización, que no la necesitaba porque dicha fachada se construyó adosaba a la del nº NUM000, pero al derribarse esta casa, las carencias de aquella fachada han propiciado la aparición de humedades, pero ello no le da derecho a la demandante a que su reparación se la abone la demandada, porque ni hay pared medianera ni actuación negligente en la actuación de la demandada, que se limitó a ejercitar las labores de derribo por orden de la Comunidad del número NUM001".

[437] Construcción en sótano

Tenemos una licencia solicitada por ampliación de centro residencial. Se trata de un edificio de dos plantas y bajo cubierta. La edificación se ordena como edificación aislada, según la rasante del terreno. La parcela se divide en dos plataformas, 1 y 2, con un desnivel de unos 3 m . La propuesta es prolongar la planta inferior que tiene el carácter de baja. Esta prolongación quedaría justo debajo de la plataforma 2, la de arriba, por lo tanto tendría carácter de sótano.
El artículo 203 del Plan General, de aplicación a la edificación aislada, define la planta sótano como la que se encuentra por debajo de la que tiene consideración de planta baja (no por debajo del nivel de la planta baja).
La planta sótano que se quiere construir no queda situada físicamente debajo de ninguna planta baja, sino debajo de la plataforma 2, del patio. Sin embargo queda a un nivel por debajo de la planta intermedia, que parcialmente se puede considerar baja, ya que está al mismo nivel que la plataforma 2 del patio.
¿Esta ampliación en sótano, podría ser admisible?
Por otro lado, en cuanto a la ocupación de la planta sótano el mismo artículo determina que en el caso de viviendas unifamiliares no se puede exceder la ocupación máxima de la parcela, y el caso de edificios plurifamiliares, se puede ocupar en planta sótano hasta el 30 % del espacio libre de edificación, manteniendo la distancia a vecinos pero pudiéndose ajustar a vial. Para otros usos no existe ninguna regulación. Sería posible construir por debajo de las franjas de separación a vecinos y a viales?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es difícil contestar tu pregunta, sin tener un plano en el cual se detalle la situación de la edificación y lo que se pretende construir con la licencia solicitada. Ahora bien, intuyo que lo que se pretende construir, es de dudosa legalidad urbanística, y depende de la interpretación de vuestro planeamiento. Ante ello, mi consejo es que apliques la interpretación más restrictiva. Si optas por la interpretación más beneficiosa para el solicitante de la licencia, y el vecino o vecinos te impugnan la licencia, correrás un riego muy grande. Si la sentencia fuera desfavorable y acordara que la licencia es ilegal, no te quedaría otra solución que el derribo de todo lo construido. Y esto comportaría una responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento. Yo no correría este riesgo.

[436] Infracción cometida por Jefe de Servicio Urbanístico

Como deberia actuar el Gobierno, delante de la infracción en materia de urbanismo, que lleva consigo la demolición, porque no puede legalizar, realizada por el Jefe de servicio de Urbanismo de la Corporación.
Tiene autoridad moral, credibilidad mantener como Jefe de los Servicios Urbanísticos al que ha cometido dentro del municipio una infracción urbanística.
Podría haber indicios de prevaricación, abuso de poder, etc por parte del Jefe de los servicios?
¿Como calificar la conducta y como actuar delante de infracción urbanistica realizada por el propio jefe de servicio de la corporacion local?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que las preguntas que formulas tienen la respuesta en tu mismo planteamiento. Mal puede funcionar un Ayuntamiento en el cual el Jefe de Urbanismo parece que no cumple con las obligaciones urbanísticas de cualquier ciudadano. Sobre si una conducta de este tipo puede constituir un delito de prevaricación, opino que no, pues se trata de una conducta de una persona privada. La prevaricación tan solo la puede cometer el funcionario o autoridad que "a sabiendas" dicta una resolución injusta, siempre en el ejercicio de sus funciones. Si un alcalde, un concejal o un funcionario cometen una infracción urbanística, merecen una sanción de acuerdo con la legislación vigente, pero no comenten una prevaricación en principio. Podrían cometer una prevaricación si cualquiera de ellos dictara una disposición por acción o omisión contraria a las leyes, en relación con dicha infracción.