Escribo desde Catalunya pero creo que la consulta se puede hacer extensiva a todas las autonomías. Mi duda radica en la validez, o no, de una escritura de obra nueva de una edificación construida sin licencia y no legalizable de cara a conceder nuevas licencias en dicha finca. Por ejemplo: una autoconstrucción del año 1960 actualmente en Suelo Urbano, escriturada en el año 1990, que no cumple con los parámetros del planeamiento vigente en 1990 (tampoco los de 1960 porque era SNU). Se realiza una rectificación de la escritura en el año 2011 donde se cambia el uso del semisótano de garaje a comercial y se modifica la superficie construida del edificio aumentándola, todo ello sin apoyarse en una licencia de obras o de cambio de uso. Cabe destacar que ni el cambio de uso estaba permitido por el planeamiento del año 1990 ni del 2011 porque es el mismo y que la edificabilidad de la finca estaba agotada también (no hubiéramos concedido licencia para ninguno de estos conceptos en el año 2011).
Ahora, en 2016, nos solicitan la licencia de división horizontal de las dos entidades y nuestra opinión es denegar la licencia por varios motivos que me gustaría saber si son correctos:
-Porque pensamos que si concedemos la licencia, aunque solo sea de división horizontal y sobre una finca escriturada, estamos dando validez urbanística a un uso comercial en semisótano y a una superficie construida superior a la permitida.
-Porque no han transcurrido 6 años desde que se formalizó el aumento de la superficie construida y el cambio de uso no permitido, lo que aun seria motivo de expediente de disciplina urbanística.
¿El hecho de conceder una licencia urbanística, aunque sea de reforma interior, división horizontal, etc, sobre una finca escriturada y no legalizable en las condiciones actuales, hace que se reconozca urbanísticamente una situación que no cumple con el planeamiento? ¿o por el contrario se tendría que tratar como una edificación disconforme ya que se apoya en un título habilitante?
¿Y el hecho de que aparezca en Catastro? ¿También condicionaría de alguna manera? Nosotros nunca le hemos dado validez a este hecho pero tampoco sé si es correcto.
Y por último ¿Tendría consideración especial el hecho de que hubieran transcurrido, o no, 6 años desde la formalización de la escritura, de cara a tratarlo como una edificación disconforme?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La consulta que formulas es muy compleja, y posiblemente la respuesta necesitaría un mayor espacio y dedicación que este Foro. A pesar de todo, de doy unos principios que te pueden ayudar a la solución.
1. Las escrituras notariales no tienen efectos urbanísticos, a no ser en aquellos casos en que de forma expresa el planeamiento lo prevea. (por ejemplo, parcelas edificables inferiores a la parcela mínima, si fueron escrituradas antes de cierto año).
2. Lo mismo hay que decir del Catastro de Urbana.
3. La prescripción de la acción del Ayuntamiento para restaurar la legalidad urbanística infringida que en Catalunya es de 6 años (en otras Comunidades suele ser de 4 años) no se cuenta desde de la fecha de la escritura, sino desde la fecha acreditada en que finalizaron las obras ilegales. En el caso que planteas, no consta si han transcurrido estos 6 años, porque no dices en que fecha finalizaron las obras ilegales, sino tan solo hablas de la fecha de la escritura notarial.
4. Por supuesto, si la acción de restauración de la legalidad urbanística infringida no ha prescrito, deberías iniciar el correspondiente expediente.
5. Si las posibles infracciones urbanísticas ya han prescrito y no se puede restaurar la legalidad urbanística, estamos ante una edificación con volumen disconforme, según la legislación urbanística catalana. Y por lo tanto, no habría inconveniente en dar la licencia de división horizontal. Si aún se puede ejercer la acción de restauración, procede denegar la licencia de división horizontal.
No hay comentarios:
Publicar un comentario