[404] Caducidad de infracción

El planeamiento general de mi ciudad de Catalunya, no permite el uso independiente del espacio del desván en edificios plurifamiliares. Siempre se ha de utilizar como un uso comunitario (trasteros) o como ampliación de la vivienda inmediatamente inferior. 
En el año 2004 se dio una licencia de redistribución de un desván como ampliación de la vivienda inferior. Ahora se ha pedido una cédula de habitabilidad del desván como vivienda independiente. Al enterarse el Ayuntamiento ha abierto un expediente de restauración de la legalidad urbanística alterada, pues no se ha cumplido la licencia de 2004 y la vivienda del desván no está unida a la inferior. La propiedad admite el no cumplimiento de la licencia pero alega que la infracción está caducada. ¿ Es cierto? ¿Cómo se puede/debe actuar?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En Catalunya la facultad de la Administración para restaurar la legalidad urbanística infringida prescribe a los 6 años de haber finalizado las obras. 2. Me imagino que si disteis la licencia el año 2004, las obras habrán finalizado sobre el año 2007, aproximadamente, y como mucho. De todas maneras tú debes comprobarlo. Y si como supongo es así, no existe ya posibilidad de restaurar la legalidad infringida. 3. Ahora bien, una cosa es que no podéis derribar lo construido, y una cosa muy diferente es que tengáis la obligación de conceder la cédula de habitabilidad. Yo denegaría la cédula de habitabilidad por tratarse de una vivienda claramente ilegal, contra licencia y contra planeamiento. Una cosa es que puedan disfrutar de la construcción ilegal porque no se puede derribar, y otra cosa muy diferente es que tengan derecho a disponer de cédula de habitabilidad.

[403] Rebaje de la acera en vado vehicular contrario a las normativas de accesibilidad

Buenas días, por parte de un pequeño ayuntamiento se está denegando la concesión de una licencia de vado permanente ya que dicen que el rebaje de la acera no se ajusta a lo establecido en una ordenanza fiscal de ámbito municipal del año 1996.
Conforme a dicha ordenanza el rebaje que proponen ocupa la totalidad del ancho de la acera, yendo el mismo en contra de la ORDEN VIV/561/2010, DE 1 DE FEBRERO, en la que se establece en su articulo 13 que los vados vehiculares no modificaran las pendientes de la acera.
Por parte del técnico municipal se alega que dicha Orden no es de aplicación hasta el 2019, pero yo entiendo que conforme a su articulo 1, cualquier obra deberá ajustarse al mismo
¿estoy equivocado?
Si el error lo comete el técnico municipal, ¿que pasos legales debería seguir para que se concediera dicha licencia a pesar de la oposición del Técnico Municipal?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
A) Es cierto que el Documento Técnico que desarrolla las Condiciones Básicas de Accesibilidad y no Discriminación para el Acceso y la Utilización de los Espacios Públicos Urbanizados, en su Disposición transitoria establece el Régimen de aplicación en los siguientes términos:
1. El Documento Técnico aprobado por esta Orden no será de aplicación obligatoria a los espacios públicos urbanizados nuevos, cuyos planes y proyectos sean aprobados definitivamente durante el transcurso de los seis primeros meses posteriores a su entrada en vigor. 
2. En relación con los espacios públicos urbanizados ya existentes a la entrada en vigor de esta Orden, los contenidos del Documento técnico serán de aplicación a partir del 1 de enero del año 2019, en aquellos que sean susceptibles de ajustes razonables, mediante las modificaciones y adaptaciones que sean necesarias y adecuadas y que no impongan una carga desproporcionada o indebida.
B) Sin embargo hay que interpretar el significado de esta Disposición Transitoria. El rebaje de aceras debe aplicarse desde el año 2010 en los nuevos espacios urbanizados. Este no es el caso que tu planteas en tu pregunta. Y en los espacios públicos ya urbanizados el Documento Técnico será de aplicación a partir del 1 de enero de 2019. Y aún en estos lugares, deberá aplicarse si técnicamente es posible y la carga económica no sea desproporcionada. Estas normas parecen muy sensatas. Según esta norma los actuales vados o pasos de carruajes en las aceras, deberán acomodarse al Documento Técnico (si ello es posible) a partir del 1 de enero de 2019.
C) Pero en caso que tu planteas es un rebaje NUEVO en un espacio urbanizado antiguo. El que redactó el Documento Técnico no previó este supuesto que es muy frecuente. Mi opinión es que cuando se hace un rebaje de acera nuevo, debe hacerse según el Documento Técnico, si ello es posible técnicamente y no supone un gasto excesivo. Ahora bien, esta interpretación no figura claramente en la Orden Ministerial citada.
D) Por ello, si el Ayuntamiento no interpreta la Orden de esta manera, tendrías que interponer un recurso contencioso administrativo contra la denegación de la construcción del vado permanente en la acera. Y poner un contencioso, con los gastos que ello supone, sin tener la certeza de ganar el contencioso, no es muy aconsejable. Yo te aconsejaría puentear al técnico municipal, hablando con el secretario o el propio Alcalde. Creo que tú tienes la razón, pero hace falta que te la den. Y con una norma dudosa que admite las dos interpretaciones, no es muy aconsejable interponer un contencioso.

[402] Necesario suministro eléctrico en la recepción de obras

CCAA: Cataluña
En el Ayuntamiento estamos tramitando la recepción de unas obras de urbanización de un polígono industrial. 
El plan parcial que lo regula prevé una carga externa para poder suministrar la energía suficiente para garantizar el correcto funcionamiento del Polígono. Tal carga ha sido conveniada entre la Junta de Compensación y FECSA ENDESA, y prevé la actuación en varios municipios colindantes con el nuestro. Para poder realizar las obras para el aumento de potencia, la Junta de Compensación ya ha pagado a FECSA los gastos de redacción de los instrumentos necesarios, así como una primera paga y ha avalado la totalidad de los costes de esta obra externa al ámbito del Plan Parcial.
Mediante las conversaciones realizadas con FECSA ENDESA, la Junta de Compensación ha conseguido que la mercantil proceda a suministrar la mitad de la potencia que marcaba el Plan antes de realizar estas obras, a expensas de conseguir el 100% de la potencia una vez realizadas las obras que ha de ejecutar FECSA (y que se prevé que tardaran unos 3 años). La Junta de Compensación justifica que con esta energía sería suficiente para funcionar de sobras la totalidad de las parcelas, si bien está de acuerdo, como no puede ser de otra manera, con pagar la totalidad de las obras exigidas por FECSA.
Vista esta situación, nos surgen las siguientes dudas:
1. ¿Si las obras del ámbito están totalmente realizadas se puede proceder a realizar la recepción de las mismas, todo y que no se pueda garantizar el 100% de la energía eléctrica? (sabiendo que se obligará a la Junta a presentar el convenio con FECSA donde acredita el pago y/o aval de la totalidad de las obras externas al ámbito que ha de realizar FECSA, y la garantía de FECSA de que se dará la mitad de la potencia que definía el Plan Parcial y proyecto de urbanización).
2. En caso de aceptar la recepción, ¿se habría de proceder a realizar una operación jurídica complementaria del proyecto de reparcelación para inscribir una carga registral a los efectos de avisar a terceros de buena fe de la potencia provisional asignada a cada parcela mientras FECSA acaba de realizar las obras que otorgarán la totalidad de la potencia?
3. En caso de realizar esta operación jurídica complementaria, ¿el Ayuntamiento puede aceptar esta rebaja provisional de potencia en sus parcelas provenientes del 10% de aprovechamiento, o ha de pedir permiso a gobernación por ser un acto que supone el grabar las propiedades municipales con una carga, aunque ésta sea temporal?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Por lo que se refiere a la pregunta primera, creo que se puede proceder a la recepción de las obras, a la vista del Convenio entre la Junta de Compensación y FECSA, y la garantía de la Junta. 
2. Por lo que se refiere a la pregunta segunda, me parece muy oportuno realizar la operación jurídica complementaria, a fin de evitar posibles reclamaciones de terceros que podrían ir contra el Ayuntamiento, por haber recibido una urbanización con unas obras pendientes de futuro. 
3. Respecto a la tercera pregunta, opino que no se crea una carga en el sentido hipotecario sobre las parcelas de cesión al Ayuntamiento, de forma que no es necesario obtener ninguna autorización del Departamento de Gobernación de la Generalitat. Tú mismo has dicho, que la potencia que ahora se va a proporcionar a las parcelas permite su funcionamiento de forma sobrada. Si esto es así, no tiene sentido considerar esto como un gravamen real.

[401] Ya no puede inspeccionar el Ayuntamiento las Primeras Ocupaciones de edificaciones

Las últimas Leyes de Suelo autonómicas regulan la Primera Ocupación de edificaciones como declaraciones responsables o comunicaciones previas, abandonando el proceso autorizatorio que siempre ha caracterizado las también llamadas Cédulas de habitabilidad.
En la Comunidad de Murcia, el procedimiento es la declaración responsable y establece la legitimidad de la Primera Ocupación con el registro de entrada del Ayto., y el control municipal a posteriori. O sea, primero el titular escritura, contrata los servicios y ocupa la vivienda y después el ayuntamiento tiene que inspeccionarla.
La Pregunta: Como puede inspeccionar el ayto. un domicilio si, según el art. 18 de la Constitución española, es inviolable y solo puede entrarse con mandato judicial o en caso de flagrante delito?.
Y todavía más absurdo, según establece el art. 11.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, como puede responsabilizarse a los Aytos de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros cuando la edificación no cumpla los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, en algo en la que la Constitución le impide inspeccionar?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Lo que explicas en tu pregunta es cierto. La licencia de 1ª ocupación ahora prácticamente en todas las Comunidades Autónomas, funciona bajo el régimen de comunicación previa, tal como sucede en Murcia. Y es cierto que nosotros no podemos entrar en una vivienda sin AUTORIZACIÓN JUDICIAL 
2. Nosotros, en nuestra actividad administrativa, no hablamos de mandato (más propio de la actividad policial) sino de autorización. Es decir pedimos autorización al Juzgado de lo Contencioso y éste la concede siempre que considere que la petición es razonable. 
3. Yo opino que para hacer una inspección para constatar la legalidad de la 1ª ocupación, el Magistrado considerará que NO hay motivos suficientes para autorizar la entrada en el domicilio. Solamente en un supuesto en que tengamos ciertas evidencias o sospechas fundadas de que la vivienda o la edificación en general no se está destinando al uso previsto, o que se ha infringido lo establecido en la licencia, podría el Juzgado concedernos autorización para inspeccionar la vivienda.
4. A parte de cuanto antecede, hay que tener presente que solicitar la autorización para entrar en un domicilio privado es un trámite engorroso y que exige una actuación de especialistas en derecho procesal administrativo. 
5. Por último, hay que tener presente que, aunque la Constitución Española habla de domicilio, la jurisprudencia considera que la Administración (no hablo de las fuerzas y cuerpos de seguridad), concretamente la municipal, no puede entrar en ninguna edificación sin autorización judicial, ni siquiera en ninguna finca no edificada, si dispone de cierres o vallas. 
6. Ante ello, y dejando aparte si esta normativa es lógica o no, cosa que no nos corresponde a nosotros solucionar, está claro que los Técnicos municipales deberán emitir su informe sobre la licencia de 1ª ocupación de las construcciones y edificaciones, solamente apreciando lo que se observa desde el exterior, a no ser que el propietario, de forma voluntaria, nos permita el acceso a dichas edificaciones. Y por lo tanto, la responsabilidad que establece el artículo 11.5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, podríamos decir que es un brindis al sol, si las irregularidades no se aprecian desde el exterior. No se pueden exigir responsabilidades al Ayuntamiento por no hacer algo que no se le permite hacer.

[400] Límite del verde privado

Una finca en la provincia de Barcelona de 5.000 m², de los cuales la superficie construida son 300 m² y el resto es considerado verde privado no edificable, ¿Sería el uso de la parcela no edificada definido por el catastro como "Suelo sin edificar, obras de urbanización y jardinería"?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo siempre he dicho que la calificación de verde privado es más que discutible, y así lo ha afirmado alguna Sentencia del Tribunal Supremo. En realidad, se trata de un suelo urbano, de propiedad privada, que no es edificable por las razones que establezca el planeamiento general, y que podemos definir como un espacio libre. Este espacio podrá ser destinado por el propietario a los usos compatibles con la no edificación. En cuanto a la pregunta de cómo será definido dicho suelo en el catastro, desconozco la terminología exacta revista, pero la que tu indicas me parece correcta, si bien lo de obras de urbanización no parece aplicable al caso.

[399] Retranqueo de centro transformación como finca enclavada en otra

Se trata de dos fincas registrales independientes en suelo urbano consolidado: una finca que alberga única y exclusivamente un centro de transformación (CT) cuyo titular es la compañía suministradora, que se encuentra enclavada dentro de otra finca edificable propiedad de un particular. La finca del CT carece de frente a la vía pública, y está literalmente en medio de la finca particular.
Ambas parcelas están sujetas a la misma ordenanza urbanística, con un uso terciario como principal, que establece retranqueos a todos los linderos. 
¿La finca que alberga el CT se considera parcela a los efectos de considerar sus límites como linderos?
El particular que quiera edificar en su parcela, ¿tendrá que guardar los retranqueos con la finca del CT?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es francamente una pregunta insólita y difícil de responder. 
2. Debemos tener en cuenta que la finca del centro de transformación no es un solar porque no da a vía pública. Y por lo tanto no es edificable. Es una finca que en algunas legislaciones urbanísticas se llama de “Servicios Técnicos”. 
3. Si aplicamos el sentido común y la lógica, parece que la respuesta debería ser que no se puede aplicar la separación de linderos a la finca principal, en la parte que linda con la finca del centro de transformación. Pero la verdad es que tampoco tenemos una base legal para poder hacer esta afirmación. Y el tema es delicado, pues si no aplicamos la separación de linderos y se construye a menos distancia, y después la empresa de electricidad impugna la licencia y ésta es anulada por los Tribunales, el Ayuntamiento tendrá un problema de responsabilidad patrimonial. 
4. Una solución sería obtener un autorización de la empresa propietaria del terreno, para que se pueda construir hasta el límite de su propiedad. 
5. Y si ello no es posible, sería preferible una modificación puntual del planeamiento general, en el sentido de que en todas las fincas destinadas a servicios técnicos, no será de aplicación la norma de separación de linderos establecida en el sector de que se trate.