[363] Segregación de una parcela urbana

Comunidad: Castilla-La Mancha. Un vecino establece en su testamento la división de una parcela urbana en dos partes que irán a parar a cada uno de sus dos hijos. En el testamento sólo se menciona que, de los 40 m lineales de fachada en que la parcela linda con una calle adyacente, los 15 m más al sur corresponden al primer hijo y los 25 restantes al segundo, sin más indicaciones geométricas sobre la línea que debe trazarse para dividir la parcela. 

1. Al no darse más indicaciones que un punto en el lado que da a la calle, entiendo que la línea divisoria debe trazarse pasando por dicho punto en dirección perpendicular a la calle (la parcela tiene una forma de trapezoide o cuadrilátero irregular en el que ningún lado es paralelo ni perpendicular a otro). 

2. A pesar de lo que puede leerse en el testamento, vamos a la parcela y resulta que el lado que da a la calle mide 37 m, y no 40. 

Entiendo que para subsanar el error lo lógico es hacer un prorrateo con una simple regla de tres y que el primer hijo se lleve 15/40 de los 37 m y el segundo los 25/40 restantes. 

¿Estoy en lo correcto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En mi opinión lo que tu propones parece lo correcto, pero esto es un tema de derecho civil, en el cual yo no soy experto, ni tampoco tiene competencias la Administración Municipal. 

2. Desde el Ayuntamiento tan solo se puede controlar que las dos fincas resultantes sean edificables, a fin de que se puede dar la licencia de segregación o de parcelación. Y para ello se deben dar como mínimo dos condiciones: primera, que las dos fincas resultantes tengan una fachada a la vía pública no inferior a la permitida por el planeamiento. Según mis cálculos si se hace la operación que tu propones, una finca tendrá 13,88 m de fachada, y la otra finca tendrá 23,12 m de fachada. Y la segunda condición es que la superficie total de cada finca sea igual o superior a la superficie mínima exigida por el planeamiento para que pueda ser edificable. 

3. Al tratarse de una finca en forma de trapezoide, me temo que si lo dos hermanos no son muy razonables, puede provocarse un conflicto, ya que la línea de la fachada no resuelve el tema de la superficie de cada parcela. Pero repito que este es un problema de derecho hereditario, sobre el cual no puede intervenir la Administración local.

[362] Ingeniero Técnico competente para redactar Proyecto de Demolición

Se requiere por parte de un Ayuntamiento la necesidad de realizar obras de demolición de vivienda unifamiliar entre medianeras, por encontrarse en situación de ruina.

Requieren del mismo modo, la presentación con carácter previo de un Proyecto Técnico de demolición, redactado por técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional.

¿Es competente un Ingeniero Técnico Industrial para la redacción del Proyecto Técnico y su dirección de obras?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Mi respuesta es negativa. Considero que un Ingeniero Técnico Industrial no és un técnico competente para la redacción de un proyecto de derribo de una vivienda unifamiliar en tre medianeras. 

2. Aunque no hay legislación concreta al respecto, las competencias de los Ingenieros Técnicos se definen por las competencias y estudios de su especialidad. 

3. Pienso y opino que en los estudfios de un ingeniero técnico industrial, sea de mecánica, electrónica o de otra especialidad más moderna, no figuran estudios de derrribo de edificios. 

4. Por otra parte, la experiencia nos indica que precisamente en los derribos de viviendas entre medianeras es donde se producen más accidentes con daños en las cosas, y con frecuencia con daños en las personas. Y si hay daños en las personas, ya sabemos que va a intervenir la jurisdicción penal, la cual exigirá conocer el proyecto y el técnico director de las obras. Y si la parte perjudicada le insinúa al Juez de Instrucción que el técnico director de las obras no era el competente, puede exigir responsabilidad subsidiaria al Ayuntamiento por haber concedido la licencia. Conclusión: yo no aceptaría este proyecto de derribo para dar la licencia.

[361] Construcción nueva planta sobre vivienda unifamiliar y proyecto técnico

En un pueblo de Castilla la Mancha de menos de 250 habitantes, se solicitó Licencia de Obras para reparación de cubierta cambiando el tejado y elevando el dicha planta. Se pagó el Impuesto y unos meses después nos paralizan la obra como medida cautelar, por entender que es Obra Mayor y ser necesario Proyecto de Arquitecto. 

¿Esto es así?

En este municipio se han realizado todo tipo de obras (nuevas construcciones, ampliación de vivienda..) sin Proyecto sólo en determinados casos se ha aportado (subvenciones, préstamos..) y sólo por ser necesario, es el primer caso de paralización de obras.

Hay un agravio comparativo con otras licencias concedidas.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Antes que nada, mi opinión es que para este tipo de obra se requiere un proyecto fimado por arquitecto y con asume de dirección también de arquitecto técnico.

2. Dices que se solicitó la licencia y se pagó el ICIO, pero no dices si os concedieron la licencia. 

3. Si no os concedieron la licencia, es correcta la suspensión cautelar de las obras, por falta de licencia y necesidad de proyecto. 

4. Si os concedieron la licencia a pesar de que no habías aportado el proyecto, la suspensión cautelar és ilegal, porque una vez concedida la licencia, si las obras se ajustan a la licencia, las obras no se pueden suspender, a no ser que el Ayuntamiento proceda a la revisión de oficio de la licencia, cosa que parece que no ha hecho el Ayuntamiento. 

5. Por último contesto a lo que dices sobre el agravio comparativo. Es cierto que este agravio se produce en términos coloquiales y a efectos sociales, si en otros casos similares como el tuyo no se ha exigido proyecto. Pero este agravio comparativo no tiene efectos legales. NO se puede invocar el principio de la igualdad del artículo 14 de la Constitución Española, pues dentro de la ilegalidad no existe el derecho de igualdad. Por ejemplo, si un ayuntamiento autoriza por lo general construir una planta más de las permitidas por el planeamiento, el día en que el ayuntamiento decida obligar a todo el mundo a construir tan solo las plantas autorizadas y por lo tanto denegar las licencias que antes concedía, nadie podrá alegar el principio de igualdad, pues lo anterior era ilegal. Repito que esto no impide que socialmente la gente pueda hablar de un agravio comparativo. Si antes no se exigía proyecto de obras, y ahora sí, lo correcto es lo que se hace ahora, y no lo se hacía antes.

[360] Acuerdo de arrime por elevación de altura

He redactado un proyecto de rehabilitación y ampliación en altura de una vivienda unifamiliar de arquitectura tradicional situada en suelo de núcleo rural en el ayuntamiento de Lalín (Pontevedra). 

Se trata de una vivienda que ocupa la totalidad de la parcela (aprox.: 40 m²), de forma rectangular y con los siguientes lindes: norte y oeste, parcela colindante sin edificar; sur, camino público; y oeste, parcela colindante edificada y cuya edificación se encuentra adosada a nuestra vivienda.

Tras las obras pretendidas la vivienda de planta baja, pasará a tener dos plantas, baja y primera, y para ello, evidentemente, será necesario elevar los muros de cerramiento exteriores. En la actuación propuesta, la vivienda se amplia en altura hasta igualar la altura de la edificación colindante, pero el problema desde el Ayuntamiento, viene por la elevación de los cerramientos norte y este, que como ya hemos mencionado, están situados totalmente en nuestra parcela y por lo tanto no son medianeros.

Desde el Departamento técnico del Ayuntamiento de Lalín nos dicen:

"La presente edificación eleva la pared norte y este una altura de 2,76 metros, por lo que de acorde con lo indicado en la modificación del Art. 147.5 de las normas urbanísticas del PGOM y Art. 13 de las Normas de edificación del PGOM debería presentar fotocopia del acuerdo con la propiedad colindante de adose a lindero, legalizada en el registro de la propiedad de dicho acuerdo."

Consultados los artículos mencionados, no se encuentra ninguna justificación para que nos exijan el acuerdo de adose a lindero, cuando ya estamos adosados a él y se trata de una edificación tradicional con más de 50 años de antigüedad.

Me gustaría saber si es legal que nos exijan este acuerdo.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si tal como tu dices los muros o paredes de los linderos norte y este, que lindan con una parcela sin edificar, están en la propiedad de tu cliente, no entiendo como el Ayuntamiento de Lalín te puede exigir un pacto con el vecino inscrito en el Registro de la Propiedad. Yo creo que el arquitecto del Departamento Técnico de Lalín habrá creido que construís sobre el linde, y que por lo tanto al tratarse de pared medianera afectáis al vecino colindante. Creo que deberías hablar con ellos para hacerles ver que tu construyes sobre propiedad vuestra sin afectar a la del vecino. 

2. Pero ahora voy un poco más allá. Aunque tu construyas sobre el linde con el vecino, esto sería un tema de derecho de propiedad, o sea derecho civil privado; y el Ayuntamiento no puede ser el garante de los problemas de derecho civil entre los vecinos. Las licencias se otorgan sin perjuicio de terceros y salvando el derecho de propiedad. Yo he intervenido en bastantes licencias con problemas de propiedad entre vecinos, y siempre los Ayuntamientos que yo he asesorado han dado la licencia por estar de acuerdo con el planeamiento urbanístico municipal; y se ha dicho tanto al titular de la licencia como a su vecino que la impugnaba, que las cuestiones sobre la propiedad deben resolverlas ante la jurisdicción ordinaria, o sea ante el Juzgado de 1ª Instancia competente por razón del territorio. Te puedo asegurar que en varios de los casos el titular de la licencia cometía un atropello sobre el derecho de propiedad del vecino, pero el Ayuntamiento no tiene jurisdicción sobre los temas de propiedad, como tampoco la tienen los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción contensioso administrativa.

Y yo creo que este es un principio básico y tradicional del derecho urbanístico municipal, que todos los secretarios y letrados consistoriales tienen muy claro. Por ello me sorprenden aún más los artículos citados de las Normas Urbanísticas del PGOU de Lalín.

[359] Suelo dotacional destinado a otro uso

Comunidad Valenciana. En el ámbito de un plan parcial cuya urbanización ya se recepcionó, quedó por ejecutar un vial de unos 600m² (cul de sac) que daba acceso a una parcela. El propietario de la parcela vecina, que tiene acceso por otro vial, la compró. Los vecinos afectados por este vial han realizado una modificación de la superficie y delimitación de sus parcelas en Catastro apropiándose de la superficie de dicho vial no ejecutado y apoyándose en una alegación al PGOU, actualmente en tramitación, consistente en la eliminación de este vial y que el ayuntamiento decidió estimar.

Como técnico del ayuntamiento entiendo que los vecinos afectados deberían presentar una modificación de dicho plan parcial cediendo dicha superficie de suelo en otro lugar.

Los propietarios exigen que sea el ayuntamiento quién se encargue de la redacción de dicha modificación.

He examinado la LOTUP pero no he encontrado otra solución.

Mis preguntas son:

¿A quién correspondería legalmente la redacción de la modificación de dicho plan parcial?

¿Existe cualquier otra solución legal?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Por supuesto, la obligación de redactar la modificación de un plan parcial, que no se ha ejecutado en su totalidad conforme al documento aprobado, corresponde a los promotores de dicho plan parcial. 

2. Ahora bien, en el caso que tu expones, manifiestas que está en trámite una modificación puntual del PGOU que por supuesto ya debe incluir la ordenación del referido plan parcial. Es más, en dicha modificación parece ser que el Ayuntamiento atiende las reformas que solictan los propietarios del plan parcial. Por lo tanto ahora ya NO procede tramitar una modificación del plan parcial, sino seguir con la tramitacion de la modificación del PGOU e incluir en dicha modificación las reformas solicitadas por los propietarios, que además parece ser que se han tomado la justicia por su mano, y ya han realizado físicamente las reformas que pretenden, contra el planeamiento vigente. Es decir, que la modificación del PGOU no hará otra cosa en este sector, que legalizar la vía de hecho utilizada por los propietarios. A través de la lectura de tu consulta parece deducirse que se han cometido todas las ilegalidades urbanísticas posibles en relación con el vial no ejecutado, y algunas de grueso calado, pero parece ser que todo quedará legalizado con la modificación del PGOU.