[332] ¿Quién tiene la obligación de redactar el libro del edificio?

Habiendo estudiado con antelación el asunto que deseo me aclaren si son tan amables, y habiendo consultado al Colegio Profesional al que pertenezco, no he encontrado una respuesta firme y/o fiable “legalmente” hablando. La consulta es tan “simple” como conocer sobre quien recae la obligación de redactar el Libro del Edificio (edificación nueva Nave y/o Vivienda), en la comunidad autónoma de Andalucía. He encontrado que en algunas comunidades, sí existe normativa sobre esto (en unas es responsabilidad del Promotor, y en otras del Director de Obra). La LOE deja claro que debe entregarse dicho libro a los usuarios finales del edificio, qué documentos conforman dicho libro, obligaciones de ir ampliando la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso...

En fin, que queda claro que una parte de la documentación la debe proporcionar el Director de Obra, pero según los “Notarios” es obligación de éste proporcionar el Libro del Edificio al Promotor, junto con el Certificado Final de Obra. ¿Podrían aclararme en qué Reglamento, Decreto, Ley... indica esa “interpretación” de Notarios y Registradores?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo creo que la respuesta a tu pregunta la tenemos en el artículo 7 de la LOE. 

1. En mi opinión el Director de la Obra debe proporcionar al Promotor, el Proyecto, con sus modificaciones y el Acta de recepción. Así lo dice el primer párrafo del referido artículo 7 de la LOE: "Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada. Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos." 

2. Pero el Libro del Edificio comprende más documentos tal como dice le referido artículo a continuación: "A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio." Por lo tanto, y según mi opinión, la confección del Libro del Edificio es responsabilidad del PROMOTOR, sin perjuicio de que algunos de los documentos que conforman dicho Libro debe suministrarlos el Director de la Obra al promotor. 

3. De mi experiencia personal como usuario de nuevas edificaciones, debo decir que el Libro del Edificio lo ha suministrado siempre el Promotor, toda vez que el Director de la Obra ya ha desaparecido de la obra. Yo entiendo que esta es la interpretación lógica de este precepto, toda vez que el usuario compra el edificio al Promotor, no al director. 

4. Sobre la posible jurisprudencia, no conozco ninguna, aunque podría ser que existiera.

[331] Contrato menor para dirección de obra

La cuestión estriba en la interpretación del TRLCSP sobre la posibilidad de realizar Contratos Menores para la Dirección de Obra o Asistencias Técnicas al Director de Obra (funcionario de la administración).

Parece que la consecuencia del Informe de la Junta Consultiva de Contratación sería la imposibilidad de celebrar Contratos Menores para las Asistencias técnicas a la Dirección de Obras (en el Principado de Asturias no se permite contratar en estos momentos la propia Dirección de Obra al entender que corresponde al Director de Obra el ejercicio de Autoridad y no puede ser objeto de externalización) dado que el plazo de garantía mínimo de las obras es de 1 AÑO lo que trae como consecuencia que siempre se supere el límite de 1 año del Contrato Menor (solamente con 1 día de obra ya superamos el límite dado que eso debe sumarse al periodo de garantía, que el TRLCSP fija como mínimo en 1 año):

Dicho Informe 27/11, de 15 de diciembre de 2011. “Duración de un contrato complementario de dirección de obra”. Clasificación de los informes. 24.2 Contratos de servicios. Contratos complementarios, concluye: “CONCLUSION. Por todo lo expuesto, esta Junta Consultiva de Contratación Administrativa entiende: Al aplicar el artículo 279.4 de la LCSP, para el cómputo del plazo de duración del contrato de servicios a la dirección de obras o la gestión integrada de proyectos deben sumarse el plazo del contrato de obras al que están vinculados más el plazo estimado para proceder a la liquidación de las obras, formando parte del mismo el período de garantía del mencionado contrato de obras.”

¿Conocemos la existencia de algún criterio o sentencia judicial en contra de esta tesis? O por el contrario debemos entender este criterio como el adecuado y asentado en relación a la contratación mediante Contrato menor de las Asistencias Técnicas a la Dirección de Obra.

Esta duda se hace extensiva a otras asistencias técnicas relacionadas con la dirección de obra: La Dirección de la Ejecución (arquitecto técnico), ingenieros para el control de elementos específicos y/o instalaciones, la A.T. para la Coordinación de la Seguridad y salud.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No hay ninguna duda de que el contrato menor no puede tener una duración superior a 1 año.

2. La opinión de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa es muy respetable, por tratarse de un órgano compuesto por funcionarios altamente especializados en la materia. Ahora bien, no entiendo porque no se puede hacer un contrato menor de dirección de obra, si la cuantía del contrato lo permite, que tenga una duración no superior a un año, si la ejecución de las obras no supera este periodo. Una vez finalizada la ejecución de las obras, el técnico o técnicos pueden quedar desligados de lo que se entiende el periodo de garantía de las obras. Puede la Administración encomendar esta tarea a otro técnico funcionario o laboral, o a otra contratado. Me parece muy rigurosa la interpretación que hace la Junta Consultiva, y un poco excesivamente “ad pedem literae”. 

3. Por lo que se refiere a la práctica de la Administración del Principado de Asturias, que no permite el contrato de dirección de obra por considerar que el director de las obras ejerce una función con autoridad, es la primera vez que tengo noticias de una doctrina como esta. La considero un poco excesiva, si bien tiene un aspecto que la hace defendible. El problema es que si negamos que un técnico contratado mediante contrato de servicios pueda dirigir una obra por la función de ejercicio de autoridad que este cargo supone, también debemos negar que un técnico laboral (que no es funcionario) pueda ejercer como director de ninguna obra, por la misma razón: los contratados laborales, ya sean fijos, indefinidos, o temporales, nunca pueden ejercer funciones de autoridad. Desconozco si el Principado de Asturias mantiene también esta prohibición para los técnicos laborales. Repito que aunque sea una opinión respetable, yo no la comparto.

4. No conozco jurisprudencia sobre ninguna de las dos cuestiones planteadas en esta consulta.

[329] Compatibilidades por redacción de planeamiento general

Un arquitecto es redactor y firmante de un plan general de ordenación en un municipio. ¿En el mismo municipio, que redacta y firma el PGOU aprobado definitivamente, puede redactar y firmar proyectos de obra de edificacion y urbanización?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La respuesta a tu pregunta depende de la legislación de cada una de las 17 Comunidades Autónomas. Como veo que tu reside en la Comunidad de Madrid he buscado en la Ley del Suelo de la CAM y no he encontrado nada al respecto. En Cataluña, a título de ejemplo, se prohibe que cualquier profesional que intervenga en la redacción del planeamiento, pueda hacer trabajos particulares en dicho municipio DURANTE LA TRAMITACIÓN DEL PLAN, es decir, desde que recibe el encargo hasta su aprobación y publicación. Ello significa que una vez aprobado y publicado el Plan ya puede hacer cualquier tipo de trabajo privado. 

2. Creo que esta norma, aunque no figure en la legislación de la Comunidad de Madrid, es la que hay que aplicar, por el principio general de la colisión de intereses. Por lo tanto, y si bien no figure (o al menos yo no lo he sabido encontrar) legislado en la Comunidad de Madrid, mi opinión es que un arquitecto que interviene en la redacción de un plan general, no debe firmar ningún proyecto de obra particular en dicho municipio hasta que dicho plan general entre en vigor. 

3. Ello no es obstáculo a que puede aceptar encargos públicos del Ayuntamiento durante la redacción del planeamiento. 

4. Y por supuesto, una vez publicado en plan general en el cual el arquitecto ha intervenido, no hay ningún problema en que pueda asumir cualquier tipo de trabajo privado y público relacionado con su profesión en dicho municipio.

[327] Retirada de multas coercitivas

Un expediente de Protección de la Legalidad Urbanística en Catalunya, donde se ha agotado la vía administrativa y se han impuesto multas coercitivas, presentan alegaciones (fuera de plazo) que demuestran la prescripción de las obras. Dichas alegaciones son estimadas, y se archiva el expediente. ¿Es procedente retirar las multas impuestas que se encuentran en vía ejecutiva?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1.Las multas coercitivas se imponen para obligar a una persona a que ejecute una acción a la cual está obligado legalmente, y el se resiste o no la ejecuta dentro del tiempo concedido. No son multas sancionadoras, son multas para obligar a una persona para que actúe. 

2. En este caso, supongo que las multas coercitivas se han impuesto para que el propietario derribe la construcción ilegal, y que restaure de la legalidad urbanística infringida. 

3. Si el propio Ayuntamiento reconoce que la infracción urbanística ha prescrito y no se puede obligar al propietario a que derribe la construcción, es lógico y obligado que las multas coercitivas sean retiradas, porque han perdido la base en que sustentaban su legalidad. 

4. El secretario del Ayuntamiento sabe que esto puede hacerse sin ningún problema, porque la Ley 30/1992 permite revocar los actos administrativos de gravamen para los ciudadanos (como son las multas), sin necesidad de acudir a la revisión de oficio, siempre que la revocación sea conforme a derecho. Y en este caso lo es.

[326] Actuaciones en edificios en situación legal de fuera de ordenación

Se trata de un edificio ubicado en Arrecife, Lanzarote, construido sin licencia y fuera de ordenación ya que se encuentra invadiendo la vía pública. Se quiere llevar a cabo una adecuación de local lo que conlleva la ejecución de obras tales como cambios de distribución, colocación de baños y cocina, cambio de pavimentos, modificación de fachada...sin que se produzca modificación de volumen ni de superficie construida. 

La consulta es que obras serían autorizables atendiendo a lo establecido en el artículo 44.bis del TRLOTENC y el artículo 74 del reglamento D86/2013 de actividades clasificadas y espectáculos públicos.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El artículo 44 bis del TRLOTENC establece lo siguiente, como tu bien sabes:

"b) La situación legal de fuera de ordenación tendrá el siguiente régimen jurídico:

a) Las normas, en su caso, las Instrucciones Técnicas del Planeamiento Urbanístico y, en el marco de unas y otras, el planeamiento de ordenación definirán el contenido de la situación legal de fuera de ordenación y, en particular, los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones y edificaciones.

b) En defecto de las normas y otras determinaciones del planeamiento previstas en el párrafo anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:

1.º Con carácter general, y mientras se mantenga su disconformidad con la ordenación, sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.

2.º Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación."

De acuerdo con este texto, las obras que has descrito se podrán autorizar siempre que vuestro planeamiento no tenga previsto la expropiación o el derribo de este edificio en el plazo de 5 años. Y si las obras se pueden autoritzar, deberá ser con la condición de que no pueden suponer una aumento de valor a los efectos expropiatorios, y yo diría que tampoco a los efectos del proyecto de compensación si es el caso. Y esta condición a imponer en la licencia, deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, pues en caso contrario la condición no tendría efectos ante un tercero comprador de buena fe. El artículo 74 del Reglamento de AC y EP insiste en la condición del no aumento de valor, aunque tampoco habla de que la condición deba constar en el Registro de la Propiedad.

[325] Certificado final de obra y deficiencias a subsanar en informe de primera ocupación

Se concede una licencia de obras con validez de 3 años.

El arquitecto director emite el certificado final de obra unos días antes de que finalice la validez de la licencia.

Se hace la inspección de primera ocupación en una fecha posterior al vencimiento de la licencia. 

Se emite informe negativo ya que las obras no están finalizadas.

Mi pregunta es: Estos trabajos necesarios para acabar la obras ¿necesitan de una nueva licencia de obras? O por procedimiento administrativo ¿tienen un plazo para subsanar que se entiende “cubierto” por el informe?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La subsananción de defectos opera para los documentos en los expedientes administrativos. 

2. En el caso de obras no existe subsanación de defectos en el sentido de la Ley 30/1992. 

3. Si han transcurrido más de 3 años y no han pedido la prórroga de la licencia antes de pasar el plazo concedido, la licencia está caducada. Y para estas nuevas obras deberán pedir nueva licencia y pagar la tasa si está establecida en tu municipio, y pagar el ICIO.