[321] Segregaciones en parcelas edificadas

Soy Arquitecto Técnico y en diversos trabajos que he hecho sobre segregaciones veo que los técnicos de Ayuntamientos tienen opiniones distintas sobre segregaciones en parcelas edificadas. En algunos Ayuntamientos me conceden la segregación si las parcelas resultantes cumplen la normativa, y si las edificaciones existentes ya son legales por prescripción de infracción urbanística, aunque éstas superen la edificabilidad permitida, la ocupación e incluso no cumplan retranqueos por los linderos que no se modifican. En otros me dicen que tanto las parcelas resultantes como las edificaciones existentes en ellas tienen que cumplir con todos los parámetros de la normativa (ocupación, edificabilidad, alturas, retranqueos, etc). 
Les hablo de Tenerife donde hasta hace 20 años el fabricar viviendas unifamiliares sin proyecto y en los solares de los familiares era bastante común. Ahora que intentan segregar para hacer las escrituras de la parte de parcela que le había dado su familiar y escriturar su vivienda, la mayoría no puede porque las edificaciones que se hicieron sin licencia no cumplen la normativa (aunque ya están prescritas las infracciones).
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Puede ser que la interpretación que hace el Ayuntamiento de Tenerife sea correcta, según la normativa municipal. o la de la Comunidad Autónoma. 
2. Yo diría que que la segregación de parcelas urbanas, o lo que es lo mismo, una parcelación urbanistica, debe permitirse siempre que las parcelas cumplan con la normativa del planeamiento. Opino que una edificación existente en ellas, ya prescrita, que no respete algún parámetro urbanístico del planeamiento, no debe ser obstáculo para conceder la licencia de parcelación. Pero esta es mi opinión, que tampoco está amparada en ninguna norma clara. Por lo cual, si alguien no está de acuerdo con la prohibición que establecen en el Ayuntamiento de Tenerife, deberá acudir a la jurisdicción contenciosa, a ver que resuelve el Juzgado. Es algo opinable.

[320] Obtención de licencia de obras con proyecto básico

Siempre se ha dicho que la licencia de obras se puede obtener con un proyecto básico, que además desde el año 2010 no es obligatorio que esté visado. Pero ¿qué legislación ampara esta manera de proceder?
A mi entender, se trata de una interpretación del artículo 75 del ROAS, según el cual las solicitudes de licencia se han de documentar de tal manera que se precise el objeto y las condiciones de la obra con el detalle suficiente para poder verificar el cumplimiento de la normativa y las ordenanzas, y que este grado de detalle ya se da en un proyecto básico. Pero me extraña mucho que no esté expresado con mayor claridad en la legislación vigente (Ley de urbanismo, Código técnico, …)
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Desde hace muchos años, la jurisprudencia de toda España entendió que el Proyecto básico era suficiente para solicitar y obtener la licencia municipal de obras, o licencia urbanística. Por lo tanto no es una interpretación del artículo 75 del Reglamento de Obras (ROAS) de Cataluña. Más bien quizás los que redactaron el ROAS de Cataluña se atuvieron a los criterios de la jurisprudencia. 
2. Por último, el Código Técnico de la Edificación, en su artículo 6.3.a) dice lo siguiente:
"3. A efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto de edificación podrá desarrollarse en dos etapas: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución. Cada una de estas fases del proyecto debe cumplir las siguientes condiciones: a) El proyecto básico definirá las características generales de la obra y sus prestaciones mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio. Aunque su contenido no permita verificar todas las condiciones que exige el CTE, definirá las prestaciones que el edificio proyectado ha de proporcionar para cumplir las exigencias básicas y, en ningún caso, impedirá su cumplimiento." 
Por lo tanto, aparte de la jurisprudencia, desde el año 2006 ya tenemos una norma aunque sea tan solo con el rango de Reglamento, que establece que con el Proyecto Básico se puede solicitar y obtener la licencia urbanística.

[319] Trámite de licencia en ejecución de obras por sentencia judicial

Estoy realizando un informe sobre las obras ejecutadas por una constructora en cumplimiento de una sentencia judicial de un Juzgado de Almería y me surge la duda que les planteo. Las obras estarían sujetas a Licencia en aplicación del Reglamento de Disciplina Urbanística en Andalucía. ¿Sería preceptiva la Licencia Municipal de Obras en aquellas exigidas por sentencia judicial?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Por lo que se refiere a la necesidad de un proyecto, no hay ninguna duda. Aunque las obras estén ordenadas por un Juzgado, si por su naturaleza exigen proyecto de obras, éste debe ser presentado al Ayuntamiento, y firmado por técnico competente. 
2. Por lo que se refiere a la licencia municipal, en principio también se exige. Cabría una excepción si las obras son de derribo y las ordena un Juzgado de lo contencioso administrativo, pues la orden ese Juzgado suple la licencia municipal.

[318] Declaración de ruina

C.A. Catalunya. En el municipio hay una parcela con vivienda unifamiliar (planta sótano + planta baja), deshabitada, que se encuentra en suelo urbano, en una urbanización sin urbanizar. Parte de la vivienda se encuentra en volumen disconforme, ya que no cumple las separaciones mínimas exigidas en el planeamiento. Es justo en la esquina que la vivienda no guarda las separaciones mínimas exigidas con la parcela vecina, que el pilar de la planta sótano y la jácena han agotado su resistencia estructural, la cual cosa ha hecho que las paredes de esquina de la planta baja se estén separando, y las viguetas de un balcón estén también en situación poco segura. De momento la cubierta y el resto de la vivienda no se han visto del todo afectados. La vivienda se encuentra en estado de abandono y no cumplen ninguna condición de habitabilidad.
Los propietarios que constan según catastro y registro de la propiedad son difuntos, y la familia por motivos económicos no ha aceptado la herencia, todo y que nosotros tenemos contacto con un miembro de la familia, que es el que nos da acceso a la vivienda para inspeccionarla.
Ha habido varias quejas de la vecina de la parcela adyacente, ya que de vez en cuando hay piezas del revestimiento de la fachada o de las barandillas que caen sobre su terraza. Lo único que hemos conseguido que haga la familia es retirar las piezas cerámicas de revestimiento de la fachada, ya que esta actuación no les originaba un gran gasto.
La cuestión es la siguiente: No podemos justificar la ruina técnica ni urbanística. Y la económica, si valoramos el coste del refuerzo estructural que hay que ejecutar, no supera el 50% del coste de construcción de nueva planta de una vivienda de las mismas características, sí que lo superaría si tuviéramos en cuenta la habitabilidad. Como el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística no especifica que se tengan que cumplir las condiciones de habitabilidad, cosa que sí que lo hacía anteriormente en el texto refundido de la ley de urbanismo, nuestra duda es saber si hay que tener en cuenta también en el coste de cumplir las condiciones de habitabilidad (declaración de ruina económica), o por el contrario no se puede tener en cuenta y habría que dictar una orden de ejecución del refuerzo estructural. Esto sin tener en cuenta a quién se lo solicitamos, que es otro tema en el que estamos trabajando.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El artículo 198,2.b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya establece que existe ruina económica de una construcción cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad es superior al 50 % del coste de construcción de una obra de nueva planta similar a la existente. Esto está claro, y es la LEY vigente en Catalunya. 2. El reciente Reglamento sobre la protección de la legalidad urbanística de Catalunya, en su artículo 8i define la ruina económica, con palabras similares a la Ley, si bien no utiliza la expresión concreta de "obras de habitabilidad". Es otra redacción, pero en modo absoluto contradice a la Ley, si lo lees con este criterio. 
3. Por otra parte, es un principio básico del derecho administrativo que un Reglamento no puede contradecir lo que establece una Ley. 
4. CONCLUSIÓN: está claro que para calcular si existe ruina económica en este edificio que es una vivienda, debes incluir los costes de habitabilidad, además de los costes de dotar de seguridad al edificio. Debes hacer una sinopsis entre el texto del Reglamento y el Texto de la Ley. Y si ves alguna contradicción (que para mi no existe) siempre debes atender al texto de la Ley de Urbanismo.

[317] Aprovechamiento medio de un area de reparto

¿Puede ser el aprovechamiento medio de un área de reparto superior a 1?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No creo que exista ningún inconveniente en que el aprovechamiento medio de un área o sector de actuación urbanística sea superior a 1. Todo dependerá de la densidad de supericie a construir que permita el planeamiento.

[316] Cuando se consideran finalizadas fisicamente unas obras

Buenos días, nos encontramos en un municipio de Andalucía. Los Servicios de Inspección Urbanística han detectado, según indican, una vivienda en suelo no urbanizable terminada a falta de su pintura exterior que pudiera haberse ejecutado en 2007. Dicha edificación carece de licencia de obras, y surgen dudas de la lectura del artículo 40.2 del Decreto 60/2010 de 16 de Marzo cuando establece “Tales obras se considerarán terminadas cuando estén ultimadas y dispuestas a servir al fin previsto, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, salvo las posibles obras de adaptación de algunos locales.”
¿Puede considerarse la obra totalmente terminada?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El caso que planteas no es fácil de resolver, pues no está claro si la pintura exterior supone que las obras no pueden destinarse a su finalidad. Es dudoso. 
2. Pero yo me inclino en el sentido de que las obras a falta de la pintura exterior no están finalizadas. De hecho, si las obras se hubieran hecho con licencia urbanística, el Ayuntamiento no daría la licencia de 1ª ocupación sin la pintura exterior. Es mas, una edificación sin la pintura exterior podría ser objeto de un expediente de orden de ejecución, por falta de ornato. 
3. En consecuencia yo consideraría que las obras no están finalizadas y por lo tanto no está prescrita ni la infracción a los efectos de sanción, ni la acción para restaurar la legalidad urbanística infringida, que creo que en Andalucía prescribe a los 6 años. 
4. Por prudencia, si el Ayuntamiento llega a una orden de derribo de la vivienda, aconsejo no ejecutarla si no es firme; si interponen un contencioso (como es de preveer), yo esperaría a que la Sentencia que declarara legal el derribo fuera firme. Hay que evitar acciones que en el supuesto de ser anuladas por los Tribunales puedan acarrear una responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento. Y cuando nos encontramos con actos municipales sobre los cuales tenemos dudas de legalidad, aún hay que ser más prudentes.
Respuesta al comentario
Sin ningún tipo de duda, mi respuesta es afirmativa.. El pintado de las fachadas de los edificios siempre se ha considerdo como una obligación clara, para mantener el debido ornato de las construcciones. Por lo tanto se puede tramitar un expediente de orden de ejecución. Solo hay que tener la precaución de que la orden de ejecución sea extendida a todo tipo de construcciones que se encuentre en la misma situación. No sea que acusen al Ayuntamiento de desviación de poder.

[315] Aplicación normativa de un nuevo POUM (PGOU) retroactivamente

C.A.Cataluña. Ayuntamiento pretende legalizar exceso de altura construida en edificio con Licencia otorgada en 2005 según Normas de P.Parcial y PGOU vigente en 2005.(Licencia anulada por sentencia firme del TSJC (2013)...pero que indica la posibilidad de legalizar el exceso si es posible.!!!!. 
-Hoy 10 años después,contando con ordenamiento nuevo POUM que modificó la medición y regulación de alturas....afirma el Ayuntamiento que SI se pueden legalizar los excesos...aplicando el nuevo POUM. ES CORRECTA esa postura de la Administración,sin más.???. 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Se supone que la Sentencia que ha declarado ilegal la licencia por exceso de altura, ha ordenado el derribo del exceso construido. Y si no lo dice claramente, los Tribunales entienden que la orden de derribo va implícita en la declaración de ilegalidad. 
2. Ante ello el Ayuntamiento pretende (supongo) no tener que proceder al derribo de lo construido mediante una licencia ilegal, para evitar una más que probable responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento. 
3. Lo que pretende hacer el Ayuntamiento en principio es algo normal, pues como el actual Planeamiento permite esta nueva altura que antes era ilegal, se produce aquello que llamamos una legalización posterior, y de ahí que se suele pedir la no ejecución de la Sentencia que ordena el derribo. 
4. Ahora bien, los Tribunales y en Cataluña de forma bastante frecuente, muchas veces no aceptan la no ejecución del derribo de una construcción ilegal que ha sido legalizada por un posterior planeamiento. Y ordenan el derribo, sin perjuicio de que después se vuelva a construir la derribado. Puede parecer absurdo, pero los Tribunales entienden que si no proceden así las Sentencias no se cumplen. 
5. Por lo tanto lo que el Ayuntamiento pretende está bien, pero hace falta ver qué decidirá el Tribunal, que también dependerá en mucho de lo que diga la parte denunciante de la ilegalidad urbanística. 
6. Solo me resta decir que el problema que planteas, que es muy grave para el ayuntamiento afectado, Está creando situaciones económicas muy duras para algunos ayuntamientos en Cataluña.

[314] Comunicación previa primera ocupación

CCAA Cataluña: Según la legislación urbanística aplicable, la comunicación previa de la primera ocupación ha traspasado la responsabilidad, en cierta manera, a técnicos y promotores privados. Un ayuntamiento pequeño como el nuestro se limita a inspeccionar estas obras muy aleatoriamente, pero en todos los casos se hace una revisión documental requerida. 
1. Este proceder es correcto? 
 2. Se tendría que inspeccionar todas las construcciones y edificaciones que solicitan la primera ocupación? Cuando, juntamente con la comunicación de 1a ocupación, se presentan planos de modificación del proyecto aprobado (as built) 
3. Cómo se ha de tramitar dicha modificación?. Anteriormente, como no operaba la caducidad en las licencias de obras si no se declaraba de manera expresa, tramitábamos estas modificaciones en el marco del propio expediente de obras mayores, aprobándolas por Junta y otorgando a posteriori la primera ocupación. El reglamento actual establece que les modificaciones (substanciales o no) se tendrán que comunicar previamente a su execución, por tanto, sin que opere la caducidad. 
4. Qué pasa si nos presentan modificaciones de una obra que tiene una licencia caducada (no expresamente pero caducada de facto según el reglamento actual)? 
5. Cómo podemos informar favorablemente la comunicación previa de primera ocupación si no podemos “legalizar” estas obras en el marco del mismo expediente de obras porque está caducado?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Yo opino que el Ayuntamiento debería revisar e inspeccionar todas las comunicaciones de la primera ocupación. El régimen de comunicación permite que el ciudadano pueda disfrutar de la vivienda sin esperar la concesión de la licencia de 1ª ocupacón. Pero yo opino que el Ayuntamiento debería comprobar la legalidad de que las obras efectuadas están adecuadas al proyecto que obtuvo la licencia. 
2. Cuando se han hecho obras que no responden al proyecto presentado, hace falta pedir una nueva licencia o legalizar las modificaciones efectuadas. Y esto se ha de hacer de forma completamente diferenciada de la comunicación de la primera ocupación. La primera ocupación es una cosa y la licencia de unas obras que no figuran en el proyecto es otra cosa. Han de ser peticiones totalmente diferenciadas y se han de resolver en dos expedientes completamente diferentes. 
3. No entiendo lo que afirmas sobre la diferencia establecida por el nuevo Reglamento catalán de protección de la legalidad urbanística (artículos 37 y 38) en relación con el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, por lo que se refiere a la caducidad de las licencias. Yo no observo ninguna diferencia. Puede ser que esta diferencia exista, pero yo reconozco que no la he detectado. Deberías explicarte más, con la finalidad de que yo vea si estoy equivocada. 
4. Yo opino que estamos igual que antes de la publicación del Reglamento. A pesar de que la licencia esté caducada, si no la ha declarado el Ayuntamiento, la licencia está vigente.Y si el Ayuntamiento quiere ser riguroso en este campo, el que ha de hacer es declarar la caducidad en el momento en que le solicitan la licencia de las obras complementarias o modificadas, o cuando detecta que se ha producido la caducidad. Esto obligará al promotor a solicitar una nueva licencia. Pienso que si lleváis esta práctica con todo el celo, os crearéis muchos problemas con los constructores.

[313] Incompatibilidad de informar licencias de familiares


Desarrollo mi trabajo desde hace unos 35 años informando proyectos y planeamiento de todo tipo como Funcionario: Arquitecto Técnico Municipal.
En la actualidad un familiar directo ejerce como Arquitecto y ha presentado en este Ayuntamiento un Proyecto de un particular solicitando Licencia.
Existe incompatibilidad para que pueda informar desde el punto de vista técnico este Proyecto.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Me dices que el que ha presentado el Proyecto para obtener licencia es un arquitecto familiar directo tuyo. Si es un hijo, hermano, primo hermano, sobrino, o sobrino nieto, existe lo que tu llamas incompatibilidad. (También existe con los padres y abuelos, pero con la edad que supongo tienes después de 35 años como funcionario, este no debe ser tu caso). En realidad es lo que jurídicamente se llama obligación de abstenerse de intervenir en el expediente. Ello viene establecido en el artículo 28.2,b) de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común. Todo funcionario tiene obligación de abstenerse de intervenir en los asuntos en los cuales el interesado tenga un parentesco de consanguinidad hasta el 4ª grado, o de afinidad hasta el 2º grado. 
2. Por lo tanto tu no puedes informar este Proyecto ni desde un punto de vista técnico ni urbanístico. Y debes ponerlo en conocimiento de tu superior para que el resuelva quien debe informar este Proyecto. 
3. La norma quizás es un poco exagerada porque comprende parientes ya un poco lejanos, pero es así, y cometerías una infracción grave si no te abstienes de intervenir. 
4. El problema no tiene más importancia si este pariente tuyo tan solo presenta algún proyecto a informar de vez en cuando. Pero si este arquitecto pariente tuyo presentara muchos proyectos a informar, podría crearte un problema más grave, ya que al final tu no podrías ejercer tu trabajo como funcionario, y ello sería un problema para el Ayuntamiento, de tipo mediano como es el tuyo.