[370] Vigencia de Adaptación Parcial de NNSS no publicadas

Soy Arquitecto y en mi municipio, de Andalucía, se ha aprobado definitivamente la Adaptación Parcial del Planeamiento Vigente a la LOUA, pero el planeamiento no está vigente, dado que las normas del mismo no fueron publicadas. ¿Es ilegal dicha adaptación Parcial?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La adaptación parcial del planeamiento de tu municipio es legal, siempre que se haya hecho de forma correcta, como es de suponer. 
2. Pero si sus normas no han sido publicadas, no está vigente, tal como tu muy bien dices. En otras palabras, es ineficaz. Pero no podemos calificarla de ilegal. Simplemente que no obliga a los particulares que deben aplicarla, y tampoco puede la Administracion Local ni la Autonómica obligar a nadie a su cumplimiento. Las normas generales no publicadas no existen, es decir, no son eficaces y no están vigentes.

[369] Competencia certificado seguridad estructural y habitabilidad

Necesitamos aclaración sobre qué técnicos son competentes para la redacción de certificados de seguridad estructural y condiciones de habitabilidad en edificios de uso residencial ya que se están dando casos de certificados firmados por aparejadores.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es difícil darte la aclaración que solicitas, pues no conozco que exista ninguna norma legal o reglamentaria al respecto. Las normas siempre suelen decir que tal documento debe estar expedido o firmado "por técnico competente", y si no existe otra norma que diga quien es el técnico competente para firmar aquel documento, nos quedamos inmersos en un mar de dudas. Por supuesto yo ignoro si existe esta norma, y si alguien la conoce sería bueno que nos lo dijera. 
2. Si no existe una norma al respecto, debemos acudir a la formación que reciben los arquitectos técnicos para poder opinar sobre si son competentes para firmar un certificado sobre seguridad estructural y condiciones de habitabilidad. 
3. Sobre las condiciones de habitabilidad, me parece que no ofrece ninguna duda sobre que son técnicos competentes. 
4. Sobre si tienen conocimientos y por lo tanto capacidad para firmar un certificado sobre seguridad estructural, yo no tengo suficiente información técnica para pronunciarme en sentido afirmativo o negativo. Solo puedo decir que los arquitectos técnicos son los directores de ejecución de la obra de los edificios dirigidos por los arquitectos. Y que la jurisprudencia los considera como profesionales "generalistas" de la construcción. Supongo que entre sus estudios debe tener un lugar preferente la materia de las estructuras en los edificios.

[368] Modificación de un plan parcial para hacer polígonos

El caso es un plan parcial de un sector en Cataluña. El plan parcial se aprobó definitivamente pero con la crisis no llegó a publicarse y parte de los propietarios han desaparecido.
Un problema es que no se constituyó junta de compensación y después de 5 años el 37% de los propietarios nos encarga modificar el plan parcial para dividirlo en polígonos y cada propietario poder desarrollar su parte.
Cómo actuar? 
1. Podríamos modificar el Plan Parcial directamente sin la aprobación de los otros propietarios?
2. Podríamos constituir un modelo de gestión que nos permita modificar el plan parcial sin contar con los propietarios desaparecidos? Podría constituirse el modelo de compensación por concertación para poder modificar el plan parcial o sólo es aplicable a la reparcelación?.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tus preguntas hay que resolverlas apelando a los principios generales del derecho administrativo urbanístico. 
1. Un plan parcial, que no ha llegado a ejecutarse, se puede modificar con dos condiciones: primera, que ninguna finca sufra una disminución en el aprovechamiento urbanístico que tenía adjudicado, pues de hacerse podria originar responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento; segunda: que se motive muy claramente el interés público de la modificación. Esta segunda condición es esencial. Hay que demostrar que la modificación se hace en interés del bien general no solo de los propietarios sino de todo el municipio. 
2. Una vez cumplimos estas dos condiciones, no hay problema en tramitar la modificación si el Ayuntamiento quiere. El hecho de que según dices hayan "desaparecido" una parte de los propietarios no es ningún impedimento jurídico. Los propietarios nunca pueden desaparecer, pues las fincas existen y no han desaparecido, y si no desaparecen las fincas, tampoco han desaparecido los propietarios. Puede pasar que sea difícil localizar el domicilio de los propietarios, pero nunca pueden desaparecer, pues existe el Registro de la Propiedad y el Catastro de Urbana. 
3. Ahora bien, es cierto que si los propietarios son de difícil localización exista un problema práctico en la gestión del plan parcial. 
4. Por último, hacer tantos polígonos como propietarios, me parece imposible a no ser que se trate de fincas muy grandes, que puedan gestionarse en polígonos diferenciados y que unos no precisen la conexión con otros. Esto no es un problema jurídico, es un problema técnico urbanístico, y presumiblemente encontraréis serios inconvenientes en la Comisión Territorial de Urbanismo.

[367] Devolución de una garantía del 3% como requisito administrativo en suelo rústico

Pretendo edificar en una terreno rústico en la provincia de Guadalajara (Lupiana) y el ayuntamiento me exige el abono de un 3% en concepto de la garantía prevista en el art. 17.d del Decreto 242/2004, de 27-07-2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico. En dicho reglamento no se especifica cuándo se devolverá la garantía del 3 % por el ayuntamiento. ¿Se devolverá al acabar la obra y comprobar que cumple con los requisitos del proyecto aprobado? ¿Dónde consta "blanco sobre negro" que es así? Si abono el ICIO y la garantía quiero tener la seguridad de que el ayuntamiento me devolverá la garantía al finalizar las obras o, de lo contrario, en la práctica sería cobrar dos veces el ICIO?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El artículo 17,d) del Reglamento de Suelo Rústico, aprobado por el Decreto 242/2004, de la Comunidad de Castilla-La Mancha, establece lo siguiente: "d) Afianzar el cumplimiento de las condiciones legítimas de las correspondientes calificación y licencia. A este efecto, los interesados deberán, una vez otorgada la licencia municipal, prestar garantía, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación aplicable, a la Administración Municipal, por importe del tres por ciento del coste de la totalidad de las obras o los trabajos a realizar, sin cuyo requisito no podrá darse comienzo a la ejecución de las obras, ni serán eficaces los actos de calificación y licencia que legitimen éstas." 
2. De acuerdo con este precepto queda claro que la garantía que te exigen del 3 % no es ningún tributo. Es una garantía de que la construcción que tu pretendes realizar cumplirá con todos los requisitos legales y las condiciones que te impongan en la licencia. 
3. Acabadas las obras y una vez el Ayuntamiento haya comprobado que dicho cumplimiento se ha efectuado, deberán devolverte la garantía. Esta es la finalidad de todas las garantías exigidas por cualquier autoridad administrativa o judicial: garantizar el cumplimiento de unas normas o alguna obligación. Una vez constatado este hecho, todas las garantías deben ser devueltas.