[300] Espacios libres privados

Pais Vasco. Me gustaría saber qué es un espacio libre privado, así es como han denominado a una parcela que tenemos en el municipio de Bernedo, Alava
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
He de decir ante todo que desconozco la legislación urbanística del País Vasco, pero dudo mucho que allí se regule la singular figura del "espacio libre privado", o "verde privado". A continuación transcribo lo que hace algunos años escribí sobre el tema. Una vez repasado no me parece que deba modificar nada de lo que dije en su día.
La extraña calificación de “verde privado”.
1. El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del “verde privado”, "espacio libre privado" o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública, no es legal. Todo el suelo urbano que no haya de ser de titularidad pública es edificable con el aprovechamiento que le corresponda según el planeamiento, y sin perjuicio de que la edificación deba separarse de los linderos una distancia determinada. Este principio es evidente, porque deriva del principio básico en urbanismo que es la justa distribución de laos cargas y beneficios.
2. El suelo urbano que no sea edificable debe ser destinado a la titularidad pública (equipamiento, viales, zonas verdes o espacios libres en general), por la vía de la cesión gratuita (reparcelación) o por la vía de la expropiación. El verde privado o espacio libre privado es aquel que queda en una parcela, una vez la edificabilidad se ha colocado en un determinado lugar de la parcela.
3. Si una parcela de 1.000 m² puede ser ocupada en un 40 % de su superficie según el planeamiento, (con la profundidad y altura que éste permita), está claro que tendrá un verde o espacio libre de 600 m². Pero esto no es un verde privado con calificación urbanística. Esto es el resultado de que una buena parte de la parcela no es edificable. Existen urbanizaciones de lujo con parcela mínima de 10.000 m², y con una ocupación máxima del 20 %. Las parcelas de esta urbanización tendrán un verde privado o espacio libre de 8.000 m². Pero estas zonas verdes privadas o espacios libres no son consecuencia de una calificación zonal del planeamiento, sino que son consecuencia de la limitada edificabilidad de las parcelas.

[299] Compatibilidad de un funcionario para poder trabajar en otro ayuntamiento mediante un contrato de servicios

Un funcionario de un Ayuntamiento, que tiene la compatibilidad aprobada por el Pleno del Ayuntamiento, puede trabajar en otro Ayuntamiento mediante un contrato de servicios, sea a través de una sociedad o como profesional?
En caso afirmativo, si el Ayuntamiento del cual es funcionario incoa un expediente disciplinario al funcionario, sin expediente informativo previo, podria éste demandar penalmente al Ayuntamiento o Alcaldia por acordar algo contrario a la legislación?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si un arquitecto municipal tiene aprobada la compatibilidad para el ejercicio libre de la profesión por el pleno de su ayuntamiento, fuera del término municipal, no veo ningún motivo por el cujal no pueda trabajar para otro ayuntamiento, siempre mediante contrato de prestación de servicios, ya sea a través de una sociedad o directamente como profesional. O sea, que mi respuesta a tu primera pregunta es afirmativa. 
2. En cuanto a la segunda pregunta, no digo que no pueda hacer lo que tu propones, pero yo no soy partidario de interponer acciones penales contra el propio ayuntamiento. Suelen fracasar. Cuando le notifiquen el Decreto por el cual se le abre un expediente disciplinario por esta causa (cosa muy extraña) le aconsejo que haga alegaciones exponiendo sus motivos. Si a pesar de todo, el expediente disciplinario sigue adelante, debe aguantar el tipo, escoger un buen abogado y esperar a la Resolución final. Y según sea la Resolución final del expediente disciplinario y los motivos, y solamente a la vista de ello, deberá decidir de acuerdo con su abogado, que acciones emprende.

[298] Agregación de fincas para ejecucion de nave agropecuaria

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Solicita un interesado información relativa a la posibilidad de ejecutar una nave agropecuaria en diversas fincas de su propiedad. De la documentación que aporta se desprende que se trata de 3 parcelas rústicas, dos colindantes y una tercera que se encuentra separada por un camino. Son necesarias las 3 para disponer de la superficie suficiente establecida en NNSS para ejecutar una nave de uso agropecuario. Las dudas que le surgen al Ayuntamiento es que al tratarse de tres fincas independientes, el interesado pueda vender cualquiera de ellas (p.ej la que se encuentra separada) una vez ejecutada la nave.
¿Es posible autorizar las obras sobre las parcelas en su situación actual?
¿Sería posible requerirle al interesado que las agregue como una única finca registral?
¿Tiene conocimiento de alguna solución posible? ¿O no existe solución?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En la situación actual no es posible autorizar las obras, porque no existe una parcela que tenga la superficie suficiente que exigen las NNSS. 
2. La soución pasa porque el propietario otorgue una escritura de agregación de las 3 parcelas, y las constituya como una única finca indivisible, que no podrá ser dividida ni segregada sin licencia municipal, licencia de segregación que no podrá ser otorgada mientras exista la nave agropecuaria, o bien lo autorice un nuevo planeamiento municipal. 
3. Supongo que habrás observado que la solución que te propongo tiene una parte débil: una de las 3 fincas está separada de las otras dos mediante un camino. Sin embargo a veces, en el Registro ode la Propiedad tenemos una finca única, que se dice que "está atravesada por un camino, etc..." Creo que es posible acudir a esta figura de la finca única atravesada por un camino. De esta manera podemos decir que las 3 parcelas no tienen solución de continuidad.

[295] División horizontal de sótanos

Galicia. Quería consultarles si al realizar la División Horizontal de un edificio de viviendas y 3 sótanos de aparcamiento, ¿Es posible y legal para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad numerar e identificar el 3º sótano – el más profundo – como sótano -1? ¿ O al igual que los pisos altos, se debe iniciar la numeración desde la planta baja? O sea, el sótano menos profundo -1, el siguiente -2 y el más profundo -3?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Quizás la pregunta deberías hacerla a un Notario o mejor aún al Registrador de la Propiedad titular de la zona en donde se ubica este edificio. 
2. Sin tener certeza al respecto, yo opino que no hay nada regulado en la Ley Hipotecaria, salvo que el Registrador te diga lo contrario. 
3. Pero aunque no haya nada regulado, parece que la lógica indica que el sótano menos profundo sea el -1, el siguiente -2 y el más profundo -3. De hecho así lo he visto en la práctica de los hoteles hechos en las hoces (caso de Cuenca) o en viviendas construidas en fuertes desniveles. En estos casos he comprobado que la planta que da a la calle, se llama planta 0. Las plantas superiores a la calle, tienen la numeración normal en positivo. Y las plantas por debajo de la calle tienen la numeración en negativo, comenzando por la -1 y así sucesivamente. Ahora bien, esto son los casos que yo conozco. Pero no digo que esto venga impuesto por la legislación hipotecaria.

[294] Certificaciones de obra firmadas por técnico municipal

Un técnico municipal mediante prestación de servicios, que firma las certificaciones de obra e incluso el certificado final de obra para actuaciones no contempladas en la LOE, como ejemplo puedo citar una actuación muy común en Aytos, como puede ser la reparación de pavimentación de acerados....se está vinculando como Director de Ejecución Material de esa obra.
Mis preguntas son varias: 
- ¿Al no estar la actuación dentro de la LOE, por parte del ayuntamiento se tendría que encargar un proyecto de urbanización? o simplemente es suficiente con una memoria descriptiva, porque la práctica habitual es encargar la famosa "memoria valorada". 
- ¿El técnico municipal, que incluso no puede ni llegar a haber redactado esa memoria valorada, al firmar las certificaciones de obra e incluso el certificado final de obra, está asumiendo las responsabilidades propias del Director de ejecución material de la obra? 
- Por otro lado tenemos la LOE y la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, donde esta última no distingue cuando las actuaciones requieren o no de proyecto. 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No es fácil resolver todas las dudas que planteas, porque algunas de ellas son dudas tradicionales, que algunos llamamos existenciales, y que también se llaman "la pregunta del millón". Así y todo intento contestar las preguntas que formulas. 
2. NO hay duda de que el técnico (municipal funcionario o laboral o con contrato de servicio) que firma las certificaciones de una obra pública y el certificado final de obra, asume las funciones y las responsabilidades del director de obra. Si no dirige la obra no puede firmar las certificaciones de obra ni el certificado final de obra. 
3. Las obras púbicas que no son edificaciones y que por lo tanto están excluidas de la LOE precisan de un proyecto técnico, en las circunstancias que lo exige la Ley de Contratos del Sector Público, o las propias ordenanzas municipales si existen. 
4. El problema estriba en la diferencia o la frontera entre un proyecto técnico con todos los documentos exigidos por la LCSP y aquello que venimos en llamar como una "memoria valorada". Esta es la pregunta del millón que yo no te puedo despejar. La LCSP habla de proyecto simplificado, pero no de memoria valorada. La frontera se puede establecer por presupuesto, pero mejor sería por cuestiones técnicas del proyecto. 
5. Yo opino que las obras de conservación y reparación son las que mejor pueden resolverse mediante un proyecto simplificado o una memoria valorada. 
6. En cualquier caso, recuerda que el documento técnico (proyecto o memoria valorada) para hacer una obra pública debe tener los documentos suficientes para que la obra pueda ser ejecutada por un contratista, y para que pueda ser dirigida y certifcada por un técnico diferente al que la ha redactado y firmado. Con este principio podrás resolver algunas de las dudas prácticas que se te planteen. Repito que la frontera es muy difusa.

[293] Solicitud de licencia de ocupación respecto a obra mayor del año 2001

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. El interesado solicita licencia de ocupación respecto a una vivienda con licencia de obras del año 2001, suponiendo que el interesado ha liquidado en su momento la licencia de obras y que una vez girada visita de inspección las obras se correspondan con el Proyecto aprobado, ¿Procede modificar la valoración de las obras ejecutadas, actualizándolas al día de hoy?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si te refieres al Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) está claro que no procede, porque o bien lo pagó en su día, o bien está prescrito, ya que prescribe a los 4 años de finalizar la obra. 
2. Si te refieres a la tasa por la licencia de obras, tampoco procede por los mismos motivos que he he expuesto anteriormente. O bien pagó la tasa en su día o ya ha prescrito pues prescribe a los 4 años de conceder la licencia. 
3. Si te refieres a la tasa por la concesión de la licencia de 1ª ocupación que te acaban de solicitar, en el supuesto de existir en tu municipio dicha tasa, diría que procede valorar las obras a fecha de hoy. Pienso que la manera más sencilla sería coger el presupuesto que sirvió de base imponible para el ICIO y la tasa en el año 2001, y aplicar el IPC de estos 13 años, que puedes obtener en un momento por Internet entrando en la web del Instituto Nacional de Estadística.

[292] Volumen disconforme

Catalunya. Se trata de un edificio en el núcleo antiguo de la población con volumetría disconforme con el planeamiento, puesto que tiene una planta más que la que permite el actual planeamiento. Además la terraza de la última planta está cubierta por un tejado de policarbonato por encima de la cubierta general del edificio. Se pretende cambiar el tejado, substituyendo las placas de policarbonato de la terraza por una plancha sandwich metálica, argumentando que aunque en su día se realizó sin licencia, han pasado más de seis años, por lo que no procede restitución de la legalidad urbanística. Mi opinión es que se puede reparar la cubierta general del edificio en volumen disconforme, pero no la terraza cubierta puesto que al cambiar el material de cubierta se consolidaría una infracción urbanística. 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. A pesar de que la legislación catalana sobre los edificios en volumen disconforme tiene algún punto oscuro, yo opino que en el caso que tu expones se puede reparar el tejado y la cubierta, siempre que no se produzca una ampliación de la superfície ni del volumen construido. 
2. Dices que con estas obras se consolida una infracción urbanística. Es cierto. Y esto está claramente permitido por la legislación urbanística siempre que suceda en el suelo urbano. No hablo del suelo no urbanizable, donde la normativa catalana es difícil de interpretar. Pero en el suelo urbano, yo opino que lo que te piden es claramente posible autorizarlo.

[291] Camping sin licencia ambiental ni plan especial

En el pequeño municipio donde estoy, en la C.A. Catalunya, hay instalado un camping con licencia de actividades desde el 63. Ahora, después de mucho insistir, los propietarios han aportado el Informe de Evaluación Ambiental. Pero tengo dudas en si éste debe ir acompañado de un Plan Especial (PE). Se da la circunstancia de que no todas las edificaciones existentes en el interior del camping disponen de licencia de obras, ya que desde que se implantó se han ido añadiendo construcciones y usos. Así, en el interior del recinto hay un bar/restaurante que no dispone de licencia de obras ni ambiental. No se si este argumento es suficiente para solicitar que ordenen y legalicen las edificaciones y usos existentes mediante un PE, ya que la LU hace referencia a la redacción de los PE cuando se amplia o se implanta de nuevo un camping, pero cuando este ya existe? Puedo tramitar la licencia ambiental sin este PE?. O la licencia ambiental está condicionada a la aprobación de éste PE?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La legislación urbanística catalana establece bien claro que para autorizar un camping en suelo no urbanizable se requiere la tramitación de un plan especial, que conlleva un Informe de evaluación ambiental. Como tu bien sabes, así lo establece el artículo 47, 6, e) de la Ley de Urbanismo de Cataluña. Y lo mismo dice el artículo 51, 2 del Reglamento. 
2. El problema es que tu planteas el caso de un camping que existe desde hace nada más y nada menos que 50 años. Y yo opino que a un camping existente con las debidas licencias no se le puede aplicar la nueva legislación porque nada se dice al respecto. 
3. Ahora bien, hablas de que existen edificios posteriores que no han obtendo licencia urbanística, ni licencia ambiental. Amparándote en este hecho, opino que se le puede exigir la tramitación del referido plan especial porque en caso contrario no se puede conceder la licencia urbanística o de obras ni la ambiental o de actividad. 
4. En cualquier caso, no tiene sentido tramitar el Informe de evaluación ambiental, porque sin plan especial el Informe no sirve para nada. O no exiges nada, o exiges el plan especial con el Informe y posterior licencia.

[290] Competencias de técnicos de administración especial

La cuestión que planteo, es referente al ámbito de actuación de los técnicos municipales en la instrucción de los diferentes procedimientos administrativos.
¿Le corresponde al técnico municipal, (arquitecto) informar al administrado sobre la documentación a ser presentada en los diferentes procedimientos, estimar la necesidad de solicitar informes sectoriales, etc.? Para una vez que sea incoado el correspondiente procedimiento, informar sobre su adecuación al planeamiento municipal, y a la legalidad. Y en supuesto que dichas funciones les correspondan a técnicos de administración especial, ¿Qué funciones les corresponden al personal administrativo (administrativo, cuerpo de gestión)?, y en particular a ¿los juristas de la Corporación, (abogado y secretario general)?
Pere-Joan Torrente Ribert. Abogado
1. No es fácil contestar las preguntas que formulas, porque pertenecen al ámbito de autoorganización de la Corporación Local. Es decir, el determinar quien tiene que requerir al Administrado para que complete una documentación, el Ayuntamiento puede encargarlo al Departamento Técnico o a los Servicios Administrativos de Urbanismo,o a los Servicios Jurídicos. Todo dependerá de como esté organizado el Ayuntamiento, y los he visto de todas estas maneras que he dicho anteriormente. 
2. Ahora bien, lo que no es normal que al arquitecto municipal se le encarguen trabajos administrativos ni jurídicos estrictamente. 
3. Al personal administrativo les corresponde gestionar los expedientes en el departamento en el cual trabajen. Los técnicos superiores juristas deben hacer las propuestas de resolución de los expedientes que tramiten, y que requieren unos conocimientos especiales para resolver el expediente. 
4. El secretario general tiene las funciones de asesoramiento legal preceptivo, y la fe pública municipal.

[289] Competencia para redactar planeamiento general

¿Qué personas tienen competencia profesional para redactar instrumentos de planeamiento urbanístico general?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No existe ninguna norma que conteste tu pregunta. Y la jurisprudencia tampoco tiene una doctrina clara al respecto. Por ello tu pregunta por desgracia no tiene respuesta. Sin embargo te doy mi opinión y algunos criterios que aparecen en algunas sentencias. 
2. No hay duda que el profesional más preparado por los estudios de su carrera para redactar planeamiento general, es el arquitecto. 
3. También de forma tradicional se ha aceptado que los ingenieros de caminos eran profesionales competentes para hacer planeamiento. Aunque su formación en urbanismo es claramente inferior a la que tienen los arquitectos, se ha reconocido que sus conocimientos para redactar planeamiento general eran suficientes. 
4. Pero a partir de aquí entramos en un mar de dudas. De unos años a esta parte, muchos profesionales se han atribuido competencia profesional para redactar planeamiento general, y más aún planeamiento derivado (planes parciales y especiales). Entre estas profesiones tenemos a ingenieros de otras especialidades, geógrafos, técnicos en medio ambiente y otros. (incluidos los abogados) Aunque han surgido muchas voces entre los Colegios de arquitectos contra estos profesionales, lo cierto es que tal como he dicho antes no tenemos ninguna normativa que lo prohiba. 5. La jurisprudencia ha mantenido que no existe ninguna profesión que pueda atribuirse el monopolio de la competencia sobre urbanismo. Y defiende que es una materia pluridisciplinar, deseando y proponiendo y alabando que sean diversos técnicos los que redacten el planeamiento. Pero esto no nos da una respuesta a tu pregunta. 
6. Otro aspecto que favorece el que se acepte el planeamiento redactado por estos técnicos que no son ni arquitectos ni ingenieros de caminos, es el hecho de que el plan general redactado por un supuesto técnico no competente, resulta que es informado favorablemente por el arquitecto municipal, y después es aprobado por la Comisión de Urbanismo de la Comunidad Autónoma, con la intervención de prestigiosos arquitectos funcionarios especialistas en urbanismo. Y entonces estos técnicos tienen el siguiente argumento a su favor: ¿Como se puede decir que este geógrafo (por ejemplo) no sabe urbanismo si su plan general lo han supervisado y informado favorablemente arquitectos funcionarios especialistas en urbanismo? 
7. Como verás no tomo partido por ninguna de las posibles respuestas. Solo expongo la realidad. Pero cuando no existe una normativa sobre una materia, todo son opiniones y juicios más o menos razonados. Y yo también comprendo a los Magistrados que no quieren mojarse. Uno de ellos me confesó más o menos lo siguiente: "nosotros no tenemos que hacer las leyes, y si el poder Legislativo no quiere regular una materia porque no quiere enfrentarse a ciertos colectivos, nosotros debemos ser muy prudentes. Nuesta función es interpretar y aplicar las leyes. Si estas no existen porque de forma evidente alguien no las quiere aprobar, no se nos puede exigir claridad a nosostros y tampoco uniformidad entre los varios centenares de magistrados de lo contencioso." Personalmente opino que tenía razón este Magistrado. El gobierno y el poder legislativo deben asumir sus funciones y legislar lo que corresponda. Creo que en esta materia no lo hacen para evitar guerras de colectivos profesionales.