[274] Suelo urbanizable no sectorizado que pasa a no urbanizable

Estoy realizando una tesis doctoral sobre agricultura urbana (en Sevilla) y tengo algunas dudas respecto a la normativa urbanística en España. Me gustaría saber si un suelo clasificado por un PGOU como urbanizable (no sectorizado) puede, en una hipotética revisión de este PGOU, volver a la condición de no urbanizable. ¿Y si se da el caso de que ya esté sectorizado? Tengo entendido que un suelo no sectorizado mantiene las propiedades de un suelo no urbanizable (a título de cargas tributarias y valoración del suelo). De esta manera, tendría lugar a indemnizaciones por lucros cesantes u otro?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. La clasificación del suelo urbanizable y no urbanizable es una potestad discrecional de la Administración Local y de la Administración Autonómica que efectúa la aprobación definitiva. Potestad discrecional no significa arbitrariedad, cosa que está prohibida en la Constitución Española. Discrecionalidad significa libertad con motivación y siempre con respecto a los intereses generales. 

2. Consecuencia de este principio básico en derecho urbanístico, es que un suelo clasificado por un PGOU como urbanizable (no sectorizado) puede, en una hipotética revisión de este PGOU, volver a la condición de no urbanizable, siempre de forma motivada. 

3. Lo mismo podemos decir de un suelo urbano ya sectorizado o delimitado. Sin embargo en este caso, la motivación deberá ser más amplia, porque desclasificar un suelo urbanizable sectorizado supone que existen unas graves razones y un cambio de situación para proceder de esta manera. 

4. Los cambios de clasificaicón del suelo urbanizable a suelo no urbanizable no originan ningún derecho a indemnización, porque ni se ha producido ningún daño emergente ni hay un lucro cesante, pues no ha existido ningún lucro que cese. Partimos del supuesto de que no se ha redactado ni aprobado ningún plan parcial ni ningún proyecto de urbanización. 

5. Por último, y aunque tu no lo preguntas, debes tener presente que esta DISCRECIONALIDAD que se predica sobre el suelo urbanizable y no urbanizable, NO EXISTE SOBRE EL SUELO URBANO. Una muy larga, antigua y constante jurisprudencia, reflejada después en las legislaciones urbanísticas de las diversas Comunidades Autónomas, establece que el suelo urbano es aquel que es urbano en la realidad. Por lo tanto, las dos Administraciones con competencias urbanísticas no tienen ninguna libertad para determinar el suelo urbano en contra de lo que existe en la realidad. Deben clasificar como suelo urbano aquel que es urbano, y por contra no pueden clasificar como suelo urbano aquel que no reune las condiciones típicas del suelo urbano.

[273] Sustitución del procedimiento público por convenio con Colegio de arquitectos para contratación de un arquitecto en el ayuntamiento

Recientemente participé en una bolsa de trabajo en un Ayuntamiento para ser contratado -realizar las funciones de arquitecto municipal- bajo la modalidad de personal eventual (Bolsa de Trabajo). El resultado de la convocatoria quedó desierta, pues no se aprobó a ninguno de los aspirantes, cosa que llamó mucho la atención (aunque puede pasar). El propio Ayuntamiento, lejos de convocar otra Bolsa de Trabajo, garante de la libre y transparente selección de aspirantes mediante los exámenes y pruebas correspondientes, acude al Colegio de Arquitectos para firmar un convenio que permita colaborar a un arquitecto para realizar las funciones tipificadas de un arquitecto municipal, pero sin la garantia de transparencia y méritos de una bolsa de Trabajo, sino con la condición de que debe estar colegiado en dicho Coelgio de arquitectos y presentar un curriculum (todos sabemos cómo se eligen ese tipo de aspirantes!)

Por todo ello, me gustaría saber si dicho convenio cumple con la Ley de contratos de las Administraciones Públicas. ¿Puede obviarse un procedieminto tipificado en las normativas de las Administraciones Públicas por un convenio que no requiere de examen ni selección transparente? ¿Pueden firmarse dicho convenio sin la publicación del mismo y con la obligación de limitar a los aspirantes a tener que estar colegiados, cuando no es obligatoria la colegiación para funcionarios?

Según diversas leyes (RBRL, Ley de procedimiento de las AAPP, Estatuto del Empleado Público) parece ser que las funciones del arquitecto municipal (licencias de obras, cédulas, etc...) deben desarrollarse por personal funcionario (fijo o interino) lo que implica una convocatoria de plaza ¿Es esto cierto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No me gusta opinar sobre un documento (en este caso un convenio) cuyo contenido completo desconozco, y firmado por un Colegio de Arquitectos, que se supone debe estar bien asesorado por personal cualificado jurídica y técnicamente. Por ello no me atrevo a decir si el referido Convenio cumple con las exigencias de la Ley de Contratos del Sector Público. Mi impresión es que no cumple con la referida normativa. Pero tampoco puedo asegurarlo con rigor, porque desconozco el tipo de convenio, y el tipo de contrato que el Ayuntamiento hace con el arquitecto que propone el Colegio de Arquitectos. 

2. Sobre la colegiación obligatoria de los arquitectos municipales, es cierto tal como tu dices, que los arquitectos que trabajen al servicio de una Administración Pública, como funcionarios o como laborales, no es necesario que estén colegiados. En cambio, los arquitectos que trabajen para una Administración Pública como profesionales liberales, con un contrato de servicio, deben estar colegiados. 

3. Por último, en relación con la última pregunta, es cierto que las funciones del arquitecto municipal (licencias de obras, cédulas, etc...) deben desarrollarse preferentemente por personal funcionario (fijo o interino) lo que implica una convocatoria de plaza. También pueden ser desarrolladas dichas funciones por personal laboral, aunque mi opinión es que más bien se corresponden con las funciones del personal funcionario. Pero no podemos obviar que muchos arquitectos municipales son personal laboral. 

4. Ahora bien, las funciones que corresponden a un arquitecto municipal también pueden ser desarrolladas por un arquitecto mediante un contrato de servicios, sin relación ni funcionarial ni laboral con el ayuntamiento. 

5. Si se trata de personal funcionarial o laboral, el Ayuntamiento debe cumplir con la normativa de selección de personal, que siempre se basa en los principios de publicidad, concurrencia, mérito y capacidad. 

6. Si se trata de un contrato de servicios para un arquitecto profesional liberal, el Ayuntamiento debe cumplir con la legislación de contratos del sector público, que también se basa en los principios de publicidad, concurrencia.

[272] Licencia de obras en suelo urbano consolidado contraviniendo las condiciones urbanísticas del municipio

​Un Ayuntamiento ​en Andalucía ​ha otorgado una licencia de obras en suelo urbano consolidado contraviniendo las condiciones urbanísticas del municipio (infracción tipificada en el R​eglamento de Disciplina Urbanistica). La obra se ejecuta según el proyecto presentado y la licencia concedida.

Transcurridos 10 años se presenta Informe de un vecino denunciando la existencia de una edificación que contraviene las condiciones urbanísticas.

A pesar de que ha transcurrido el plazo para inic​i​ar un procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado​,​ ¿​Se puede instar al Ayuntamiento para reconocer ​el regimen jurídico de asimilado a fuera de ordenación de la edificación, ya registrada en el Registro de la Propiedad y con licencia de ocupación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Lo primero que hay que decir es que un construcción amparada por una licencia no impugnada ni anulada por un Juzgado mediante sentencia firme, es una obra legal, si la obra fue ejecutada según el proyecto que obtuvo la licencia. 

2. El hecho de que según tu dices (y que yo no pongo en duda) la licencia fue concedida contra planeamiento, una vez han transcurrido 10 años, no tiene ya trascendencia. La licencia es vigente, y la obra es legal. 

3. Por ello yo considero que no procede instar al Ayuntamiento para reconocer un régimen jurídico asimilado a fuera de ordenación. 

4. Lo único que procedería, a mi juicio, si la licencia fuera nula de pleno derecho, sería una revisión de oficio de la licencia; pero pienso que no existe ningún motivo de los que dan lugar a la nulidad de pleno derecho, sino que pienso que solo existen motivos para declarar la anulabilidad de la licencia, cosa que ya no puede hacerse por haber transcurrido el plazo de 4 años. 

5. Los supuestos de nulidad de pleno derecho están tasados y pienso que no existen en el caso que tu expones. Este supuesto no está incluido ni entre los casos que prevé la legislación urbanística de Andalucía; y tampoco en las causa previstas en el artículo 62 de la Ley 30/1992. Por todo ello mi respuesta a tu pregunta es negativa.

[271] Segregación de parcela con cesión a via pública

Se me presenta el caso de la segregación de una parcela en suelo urbano consolidado en Castilla y León. La normativa urbanística municipal únicamente pone de condición para las segregaciones el cumplimiento de la superficie mínima de parcela. El plano de ordenación establece la alineación oficial invadiendo parte del frente de parcela, lo que supone la cesión de los terrenos exteriores a dicha alineación para incorporarlos al vial en el momento en que se pretenda edificar. La duda que me surge es que si la condición de parcela mínima para poder segregar debe tener en cuenta la superficie actual de la parcela (que incluye terrenos destinados a vía pública) o la que resultaria después de la cesión (que ahora no puede exigirse que la lleve a cabo). 

El Secretario del Ayto. considera que hay que aplicar la condición de parcela mínima a la superficie actual, la bruta, a pesar de que la normativa urbanística dispone que sólo son edificables la parcelas superiores a la parcela mínima (o segregaciones anteriores a la aprobación de las normas, que no es el caso). Al realizar la cesión de los terrenos exteriores a las alineaciones en su momento, resultaría una parcela de superficie inferior a la parcela mínima y, por tanto, ¿no sería edificable? ¿la condición de parcela mínima se aplica sobre la parcela bruta o la neta? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Respetando la opinión del Secretario de tu Ayuntamiento, que es respetable, yo opino que la superficie de la parcela, a efectos de su segregación, debe computarse en la superficie edificable, sin contar la parte afectada por vialidad. 

2. Reconozco que esto no lo dice de forma expresa la legislación urbanística de Castilla y León, como tampoco lo dice la normativa urbanística de algunas otras Comunidades que he consultado (no todas). Pero yo tengo esta opinión por pura deducción lógica. Si permitimos esta segregación, y de ella resultaran una o dos parcelas no edificables, habremos creado un grave problema urbanístico, justamente lo que todas las normas urbanísticas no desean. Es por esto que se prohiben las segregaciones cuyo resultado sea la creación de una parcela no edificable. 

3. Pienso que la opinión contraria no es la correcta, porque la parte de la parcela afectada de vialidad no es edificable y por lo tanto no puede ser tenida en cuenta a estos efectos, aunque en este momento, como tu muy bien dices, no podemos obligar al propietario a su cesión. Esta circunstancia nada tiene que ver con el hecho de que la superficie edificable sea la que es, por debajo de la superficie real de la parcela.

[270] Parcela con acceso desde un vial que no está grafiado en el planeamiento

Se plantea el siguiente supuesto en la C.A. de Galicia, en un municipio con un planeamiento no adaptado a la actual ley 9/2002.

Se quiere edificar en una parcela clasificada como suelo de núcleo rural que según los planos del planeamiento no tiene vial de acceso que llegue hasta su frente. No obstante, en la realidad existe un acceso rodado por vial asfaltado para acceder a la parcela, a pesar de no estar recogido en el planeamiento.

¿Se podría considerar el vial existente como vial de acceso aunque no esté recogido en el planeamiento, o por el contrario, la parcela sería inedificable por este motivo?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Lo que se exige para que una parcela tenga la condición de solar, y por lo tanto que sea edificable, (entre otras condiciones) es que tenga acceso rodado asfaltado PÚBLICO. 

2. El hecho de que conste o no conste en el planeamiento no es un requisito esencial. Lo que pasa es que debe estar acreditado que el acceso que existe en la realidad pero no en el planeamiento, es público y no privado. Recuerda que no vale que el acceso sea mediante una servidumbre de paso sobre una finca privada. El acceso debe ser público. Y el hecho de que no figure en el planeamiento puede ser un indicio o puede crear una sospecha de que el acceso no es público. 

3. Por ello deberías exigir que se acredite que el vial de acceso asfaltado es público. También hay que reconocer que el hecho del asfaltado favorece la presunción de que el acceso es público.
Aclaración

Me gustaría apuntar que la Ley autonómica gallega no exige que en núcleo rural el acceso rodado sea público, simplemente se exige el acceso rodado (esto se debe a la particularidad de los núcleos rurales en Galicia, que no tienen las mismas características que el suelo urbano).

Por otra parte, la Ley autonómica prohibe expresamente la apertura de viales que no estén contemplados en el planeamiento, entonces no sé hasta que punto esa prohibición puede incidir en la cuestión que yo estoy planteando. Me gustaría saber su opinión.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Desconozco con profundidad la legislación urbanística de Galicia, y no tengo conocimientos sobre la diferencia entre nucleo rural y suelo urbano. Pero la jurisprudencia siempre suele exigir que el acceso a un nucleo urbano sea público. Si en Galicia es diferente lo desconozco. 

2. Sobre la nueva pregunta que formulas, me parece lógico que la Ley autonómica prohiba la apertura de viales que no estén contemplados en el planeamiento. Esto me parece lógico y normal. Y yo creo que esto se contiene en toda legislación urbanística, ya sea de forma expresa o de forma implícita. Pero en tu pregunta hablas de un acceso rodado asfaltado ya existente, no reflejado en el planeamiento. Es decir, que existe una cierta discrepancia entre la realidad y el planeamiento. Yo creo que la realidad consolidada desde hace años siempre se impone a lo que dice el planeamiento. Supongo que la solución sería adatar el planeamiento a la realidad. No me imagino una sentencia que dijera que un acceso rodado asfaltado existente en la realidad, no puede ser tenido en cuenta para dar una licencia, por la razón de que el acceso no está contemplado en el planeamiento. Mi defensa sería que el planeamiento, contiene un error de hecho al no haber contemplado una realidad existente y no discutida.

[269] Visado de proyecto de ejecución de vivienda

Me gustaría, si es posible, me aclarasen el tema de visado obligatorio en los proyecto de ejecución de Viviendas. Según comentarios en blogdelaunion: Por lo que se refiere al visado, el Proyecto debe estar visado, de acuerdo con lo que establece el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, (BOE de 6 de agosto de 2010). En Dicho Real Decreto se establece como visado VISADO OBLIGATORIO los Proyectos de ejecución de edificación. El concepto de edificación y el de proyecto de edificación se regulan en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.

Esto está claro, pero lo que no tengo tan claro, es si el visado debe ser por parte del Arquitecto (director de obra) y del Arquitecto Técnico (director de la ejecución de la obra), es decir, si debe estar visado por Colegio de Arquitectos y por Colegio de Arquitectos Técnicos.

Nosotros siempre visamos en los dos colegios, pero nos hemos encontrado recientemente que en un municipio cercano sólo están solicitando el visado por parte del Colegio de Arquitectos. Entendemos que tal vez esto sea “correcto”, pero creemos que ello podría “dar píe” a que no existiese Seguro de Responsabilidad Civil por parte del Director de la ejecución de la obra.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Como tu muy bien dices el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado obligatorio establece lo siguiente (entresaco lo que nos interessa): "Artículo 2. Visados obligatorios. Es obligatorio obtener el visado colegial únicamente sobre los trabajos profesionales siguientes: a) Proyecto de ejecución de edificación. b) Certificado de final de obra de edificación,c) Proyecto de ejecución de edificación y certificado final de obra en los procedimientos administrativos de legalización de obras de edificación, d) Proyecto de demolición de edificaciones que no requiera el uso de explosivos, de acuerdo con lo previsto en la normativa urbanística aplicable." 

2. El significado de este Decreto es altamente restrictivo. No podemos hacer una interpretación por analogía. Los documentos no incluidos en esta relación no están sometidos al visado obligatorio. 

3. Por ello yo considero que ni la dirección de la obra ni la dirección de la ejecución de la obra están sometidos al visado obligario. 

4. El hecho de que el arquitecto técnico director de la ejecución de una obra privada que ha obtenido licencia por parte del Ayuntamiento, tenga o no un seguro de responsabilidad civil es algo que puede constatarse mediante otros sistemas que no son el visado obligatorio del asume de la dirección. De igual forma podemos exigir algún comprobante de que el arquitecto técnico está colegiado: consulta de la web del Colegio, declaración responsable, etc. Pero está claro que no podemos exigir el visado obligatorio de ningún documento que no figure relacionado expresamente en el Real Decreto 1000/2010 sobre visado obligatorio.

[268] Nuevo almacen en suelo industrial

Se encuentra definida en Normas Subsidiarias Municipales (1987) una zona de suelo urbano ZM3 en la que se prevé uso residencial. En aquel momento dicho suelo se destinaba al uso industrial, encontrándose en funcionamiento una cooperativa olivarera. Con el paso de los años dicha cooperativa se trasladó de dicha zona, pasando la titularidad de los terrenos al Ayuntamiento y destinándose actualmente a almacen municipal.

Por otro lado dicha zona no ha sufrido modificación en las NNSS municipales, y en la memoria de ordenación establece que: “su uso actual (en 1987) es industrial alojando dos cooperativas olivarera y vinícola de reciente remodelación por lo que su obsolescencia se producirá a largo plazo, transcurrido este debe volver a instalarse en suelo industrial” y continúa “Siendo incompatible su uso con el residencial, se establece un Plan Especial a largo plazo donde se efectuará una apertura de calle,…., se establecerán los usos de suelo urbano. No se concederán licencias de obra para renovar, mejorar o ejecutar edificación de nueva planta según establecen las normas urbanísticas de la zona,…”. 

Llegados a este punto, se plantea por Alcaldía la realización de obras de ejecución de un nuevo almacén en dicha zona ZM3, con lo que aparecen la siguiente cuestión:

¿Es posible la ejecución de las obras de planteadas?

¿Es posible la ejecución directa de dichas obras?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. El título que le das a tu pregunta me ha desorientado un poco. Dices "nuevo almacén en suelo industrial", y supongo que quieres decir "nuevo almacén en suelo residencial". 

2. Por las explicaciones que das, se trata de un suelo calificado de residencial, aunque toleraba las industrias existentes, como esta Cooperativa olivarera, que después se convirtió en un almacén municipal. 

3. Planteas la pregunta sobre si se puede construir un nuevo almacén municipal en este suelo residencial. Mi pregunta es claramente negativa, dando por supuesto que he entendido bien el planteamiento del caso. Si el suelo es residencial, la construcción de un nuevo almacén (municipal o privado es igual), sería una manifiesta ilegalidad. Y ante la propuesta del Alcalde, el informe técnico y jurídico debe ser claramente desfavorable.

4. Una cosa diferente es mantener el almacén existente, pues parece ser que el planeamiento permite mantener las industrias o construcciones con un uso diferente al permitido, pero no permite realizar nuevas obras con un uso no residencial.

[267] Reclamación de pago de cuotas urbanísticas

En un sector se efectuaron las obras de urbanización, mediante la gestión por cooperación. Se tramito de acuerdo a lo siguiente:

1. Acuerdo de innecesariedad de reparcelación, por haberse efectuado ya las cesiones de sistemas y aprovechamientos

2. Acuerdo de aprobación de cuotas urbanísticas. Se notifica individualmente pero no se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad

3. Un promotor, que constaba en la liquidación de las cuotas construye un edificio. En la declaración de obra nueva y división horizontal no consta ninguna carga relativa a cuotas urbanísticas. También indica en la escritura de compra-venta a un tercero que no hay ninguna carga sobre la finca. Este promotor no pagó en su momento ninguna cuota urbanística. 

4. El ayuntamiento no actúa para reclamar las cuotas impagadas hasta pasados unos años, por lo que procede a reclamar a los últimos propietarios, que acabaron pagando las cuotas

5. El proceso se inicia en el 1998 y el pago de las cuotas pendientes por parte del tercer propietario se efectúa en 2004.

Ahora los propietarios que hicieron el pago en 2004, reclaman al ayuntamiento el abono del pago de las cuotas indebidas. ¿Procede aceptar la reclamación?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No voy a entrar a valorar si el pago de las cuotas urbanísticas, efectuado por terceros propietarios en el año 2004, fue legal o no. 

2. Pero resulta que las cuotas fueron exigidas por el Ayuntamiento mediante actos administrativos notificados a los interesados. Y que estos pagaron dichas cuotas exigidas por el Ayuntamiento. 

3. Esto constituye lo que en derecho administrativo se denominan actos firmes y consentidos. Y es un principio básico del derecho administrativo que los actos firmes y consentidos no se pueden recurrir. Menos aún una vez han transcurrido más de 10 años. 

4. Existe otro principio consagrado en la Constitución Española que es el de la seguridad jurídica. En favor de esta seguridad jurídica tenemos la institución de la prescripción y el de los actos firmes y consentidos, y también la doctrina de los actos propios. 

5. Por todo ello, unas cuotas urbanísticas, exigidas por el Ayuntamiento en el año 2004 y pagadas por los propietarios afectados, no se puede exigir su devolución, por tratarse de actos firmes y consentidos.