[266] Proyecto básico y licencia urbanística

Un cliente ha presentado un Proyecto Básico, firmado y no visado, en un Ayuntamiento de la provincia de Pontevedra para solicitar una Licencia Urbanística y preparar tramites bancarios antes de presentar la fase de Ejecución. 
La arquitecta municipal le ha advertido que en dicho Ayto. no se conceden Licencias Urbanísticas, que sólo se conceden Licencias de Obra. Ella informará una vez revisado el expediente (Básico) que faltan documentos para conceder Licencia de Obra, pero en ningún caso se otorgará la Licencia Urbanística. El motivo que esgrime es que tienen ordenanzas que así lo indican, sin decir cuales. 
El CTE en la Parte I, Anejo III se define que es un Proyecto Básico y su utilidad de cara a la Admón. 
Por otro lado y aunque suene irónico en este Ayto. existe una "Ordenanza Fiscal reguladora de Taxas para Licencias Urbanísticas"
¿Desde el punto de vista jurídico es esto posible? ¿Puede un técnico municipal negarse a otorgar una licencia urbanística?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Lo que cuentas de este Ayuntamiento de Pontevedra es un despropósito y una manifiesta ilegalidad, tal como tu ya intuyes perfectamente al formular la pregunta. El técnico municipal debe informar el Proyecto Básico, de forma favorable o desfavorable, según esté adecuado o no al planeamiento urbanístico y cumpla con la legislación urbanística y técnica aplicable. El CTE y la constante y antigua jurisprudencia (incluso anterior al CTE) establecen que el Proyecto Básico es un documento suficiente para conceder la licencia urbanística. 
2. El que diga o deje de decir una Ordenanza Municipal no tiene ninguna eficacia cuando la ordenanza va contra normas de rango superior. 
3. La pena es que cuando una Administración dicta una resolución no ajustada a derecho, como en este caso, no queda más remedio que impugnarla ante la jurisdicción contenciosa administrativa, y esto es una carga para el administrado que tiene toda la razón. Lo siento pero no hay otra solución. También podéis advertir al Ayuntamiento que vais a pedir daños y perjuicios por la demora injustificada en conceder la licencia. No se si tendrá efecto, pero podéis hacerlo. Y si no os conceden la licencia, en el momento de impugnar la resolución, podéis pedir daños y perjuicios en la misma demanda. Está claro que los daños y perjuicios hay que demostrarlos documentalmente, pero pienso que en este caso es posible hacerlo.

[265] Silencio administrativo

1. En caso de que se obtenga una licencia por silencio administrativo ¿Se pueden reclamar las tasas (no el ICIO)?
2. ¿Se puede condicionar la concesión de licencia de obra al pago de la fianza para reponer los desperfectos en el acerado público? En este caso me refiero a la concesión de la licencia, no a la autorización del comienzo de obra dónde se pide el proyecto de ejecución y demás documentación complementaria.
3. En un suelo urbano consolidado en el que obligan a un retranqueo y parte de la parcela quedaría incorporada a la vía pública ¿existe obligación de ceder ese suelo al Ayuntamiento? ¿Existe la obligación de urbanizarlo tanto en el caso de que se ceda como si no?
4. ¿Ha vuelto a cambiar el sentido del silencio tras la derogación del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Yo opino que en pura teoría la respuesta debería ser afirmativa. Si no hay hecho imponible, no se devenga la tasa. Pero no conozco jurisprudencia al respecto. Y pienso que no será fácil que se proceda a la devolución. Algunas ordenanzas consideran que el hecho imponible es la simple petición de la licencia. Por otra parte, el Ayuntamiento, al recibir la petición de devolución de la tasa, puede proceder a conceder la licencia de forma expresa, aunque se haya producido el silencio.
2. Mi respuesta es claramente negativa. La concesión de la licencia no se puede condicionar a nada. Tan solo la ley permite que se obligue al solicitante a que adelante el importe de la tasa, pues en caso contrario no se tramita la petición. Pero una vez tramitada la licencia, esta debe concederse o denegarse sin otras condiciones. Lo que sí se hace es imponer obligaciones para ejecutar las obras, lo cual aunque se le llame condiciones, no lo son en el sentido que tu explicas. 
3. Existe obligación de ceder el terreno que hay que incorporar a la vía pública, si se pide licencia de edificación. Si no se pide ninguna licencia, no hay obligación de ceder nada. Si el Ayuntamiento quiere disponer del terreno afectado de vial (y no incluido en ningún ámbito de actuación urbanística) no le quedará otra solución que expropiarlo. Una vez exista obligación de cederlo porque se pide la licencia de edificación, también existe la obligación de urbanizarlo. Todo esto hay que tomarlo con cierta ponderación, porque según sea la superficie de la parte a ceder, podrían los Juzgados considerar que no se respeta el principio sagrado del urbanismo municipal que es el justo reparto de cargas y beneficios.
4. La jurisprudencia sostiene que el silencio administrativo en la obtención de las licencias urbanísticas solo tiene sentido positivo si la licencia solicitada es conforme al planeamiento. En caso contrario, el silencio es negativo. Y no creo que la jurisprudencia modifique este criterio, porque todas las leyes de urbanismo de las diferentes Comunidades Autónomas establecen que mediante el silencio no se pueden obtener derechos contra la legislación ni el planeamiento urbanístico.

[264] Aprobación inicial y aprobación provisional de un Plan de Ordenación Urbanística Municipal

Querría saber si una vez se ha realizado la aprobación provisional de un POUM en Cataluña (Plan de Ordenación Urbanística Municipal), el cual varia sustancialmente en una zona de suelo urbano consolidado un parámetro urbanístico respecto la aprobación inicial del mismo; la validez del POUM provisional respecto el inicial.
¿Pueden obligar a hacer cumplir este parámetro nuevo, ya que antes ni se mencionaba?
Finalmente, saber si se solicita un certificado de aprovechamiento urbanístico, bajo que planeamiento general debe redactarse:
1. las normas subsidiarias + Aprobación inicial del POUM, o
2. las normas subsidiarias + Aprobación provisional del POUM
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las diversas preguntas en el mismo orden en que las planteas. 
1. La aprobación provisional puede hacer esta rectificación sobre la aprobación inicial. Tampoco se trata de una modificación substancial, por lo cual no es necesario hacer una nueva exposición al público. Por lo tanto, esta modificación que se efectúa en la aprobación provisional es válida. 
2. No se puede hacer cumplir este parámetro nuevo, pues la aprobación provisional es un acto de trámite, y no es ejecutiva. Hay que esperar a que la Generalitat haga la aprobación definitiva y la publique en el Diario Oficial. Entonces es cuando un planeamiento es ejecutivo y se puede hacer cumplir. 
3. Si se solicita un certificado de aprovechamiento urbanístico, en las circunstancias que tu explicas, debe expedirse de acuerdo con las Normas Subsidiarias vigentes, pues el nuevo Plan General aún no ha sido aprobado por la Generalitat y no se ha publicado en el Diario Oficial. Sobre si las Normas Subsidiarias son ejecutivas o no, dependerá si se ha acordado la suspensión de licencias por parte del Ayuntamiento con motivo de la tramitación del nuevo Plan General.

[263] Actividades de "reunión" sin ánimo de lucro

Se trata de un local comercial sin uso específico alquilado actualmente a un grupo de jóvenes que lo utilizan esporádicamente para sus fiestas y reuniones particulares. Ya ha habido diversas intervenciones de la Policía Local por las molestias a los vecinos. Se nos pide una intervención a los técnicos de urbanismo que pase por el procedimiento que seguiría un local con una licencia de funcionamiento en regla. Por nuestra parte, entendemos que es dudoso que podamos exigir una licencia de actividad para esta cuestión, y que se debe encarar más como un problema de orden público y de molestias por ruido, con las consiguientes sanciones.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Opino exactamente como vosotros. Es más bien un tema de orden público y molestias por ruido. Es difícil aplicar a un local como este las normas sobre ruidos de un bar o restaurante, que seria lo más parecido. Pienso que si existe una Ordenanza de policia y buen gobierno con normativa sobre ruidos en las viviendas particulares, sería preferible aplicar esta Ordenanza. En el supuesto de que no exista esta ordenanza, se podría aplicar la normativa que tengáis para ruidos en los bares y restaurantes.

[262] Parcelación urbanística con edificaciones asimiladas a fuera de ordenación

Estoy realizando en Andalucía un expediente para tramitar un AFO, respecto a unos de los condicionantes del decreto 2/2012 del 10 de Enero, me surge una duda sobre en qué casos me encuentro ante una parcelación urbanística ( artículo 66 LOUA ), ¿Se referiría a varias viviendas en una misma parcela? ¿Y si éstas han sido segregadas, y se encuentran independientes, entraría como parcelación urbanística? ¿O por si por lo contrario, me encuentro con el caso de licencia de declaración de innecesariedad? ¿Dónde está el límite para decidir si dichas edificaciones pueden inducir o no a la formación de nuevos asentamientos? En mi caso me encuentro con una parcela con tres viviendas aisladas, en el que me figura la escritura de segregación de dicha parcela en tres, así como licencia de declaración de innecesariedad de otra y segregación, Me gustaría que me aclarase las dudas respecto a la parcelación urbanística para la emisión del AFO, ya que el texto de "división simultanea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos" no consigo distinguir si existe segregación, existiría o no parcelación, así como en los casos en los que en una misma parcela existen varias edificaciones aisladas construidas, en qué caso me encontraría.
Respecto a los proindivisos, ¿Consideraría usted un matrimonio con escritura a nombre de los dos casados en régimen de separación de bienes como proindiviso? Si existe en la escritura una participación concreta de la parcela, se consideraría actos reveladores de una posible parcelación urbanística?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
El artículo 66 de la LOUA me parece claro, y por otra parte es similar al de las leyes de urbanismo de otras Comunidades Autónomas.
Preguntas: "¿Se referiria a varias viviendas en una misma parcela ?" 
Por supuesto esto sería una parcelación urbanística. 
Otra pregunta: "¿Y si éstas han sido segregadas, y se encuentran independientes, entraría como parcelación urbanística ?" 
Yo opino que igualmente estaríamos ante una parcelación urbanística. 
Otra pregunta: "¿Dónde está el límite para decidir si dichas edificaciones pueden inducir o no a la formación de nuevos asentamientos ?" 
Para mi el límite está en que se respeten las unidades mínimas de cultivo en suelo agrario o forestal, establecidas por la Junta de Andalucía. 
Otra pregunta: "En mi caso me encuentro con una parcela con tres viviendas aisladas, en el que me figura la escritura de segregación de dicha parcela en tres, así como licencia de declaración de innecesariedad de otra y segregación". 
El hecho de que exista escritura de segregación no impide que exista una parcelación urbanística ilegal. Ahora bien, si han obtenido la licencia municipal correspondiente, de forma correcta o incorrecta, ya no hay nada que decir. Repito que según mi opinión, en el suelo no urbanizable, existe parcelación urbanística ilegal siempre que no se respeten las unidades mínimas de cultivo en suelo agrícola (secano o regadío) y forestal.
Otra pregunta: "Respecto a los proindivisos, ¿Consideraría usted un matrimonio con escritura a nombre de los dos casados en regimen de separación de bienes como proindiviso ? 
Por supuesto. La mayor parte de los proindivisos de nuestro país, están formados por los matrimonios casados en régimen de separación de bienes. 
Última pregunta: Si existe en la escritura una participación concreta de la parcela, se consideraría actos reveladores de una posible parcelación urbanística ? 
Nunca. El proindiviso no es una parcelación ni una segregación. Por lo tanto, no existe obligación de obtener licencia municipal. Es una cuestión de derecho civil relativo a la propiedad de una finca, que se mantiene sin división alguna.

[261] Reducción de la superficie útil

Solicitan licencia, en un municipio de Catalunya, para el cambio de usos de un local para convertirlo en vivienda.
Uno de los parámetros que establece el Decreto de habitabilidad catalán, es que la vivienda tenga un perímetro (L) de fachada exterior, medido en metros lineales, mayor o igual a la superficie útil interior (S) dividida por 9; >= S/9.
El local en cuestión tiene una fachada (medida con buena voluntad) de 4,00 metros, por lo que su superficie útil máxima seria de 36 m².
Pero ocurre que el local es mayor. Unos 10 m² mayor.
La solución propuesta (ingeniosa) consiste en “cerrar y dejar sin uso” la porción necesaria para que el local tenga menos superficie útil.
Seria aceptable? (que yo creo que no)
En caso afirmativo, ¿como comprobar que no se ha vuelto a derribar la pared de separación?
¿Podría exigir, por reducción al absurdo, que lo macizaran con hormigón?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La solución ingeniosa que te presentan no vale. El local tiene la superficie que tiene, y no vale con decir que le ponen un tabique para reducir su superficie. Por ello procede denegar la licencia. 
2. Si no están de acuerdo, ya pondrán un contencioso, y el Juzgado resolverá.