[235] Necesidad de visado de un basico

Soy Arquitecto municipal y han presentado en el ayuntamiento, para concesión de licencia de un edificio de viviendas, un proyecto básico sin visar.
En mi informe le solicito al arquitecto que firma el proyecto, un certificado emitido por el colegio de arquitectos sobre su habilitación y compatibilidad (me consta que tiene incompatibilidad y quiero comprobarlo) 
El ayuntamiento me pide que argumente legalmente en mi informe la necesidad de pedirle dicho certificado.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El hecho de que te conste que este arquitecto pueda ser incompatible para presentar un proyecto de viviendas, no te consta por una vía oficial o documental. Tu lo sabes de manera extraoficial. Por lo tanto debes actuar como si no lo supieras. Yo opino que no debes pedirle este certificado. 
2. El proyecto básico tan solo sirve para la concesión de la licencia, pero no sirve para iniciar las obras de construcción. Para ello deberá presentar un proyecto de ejecución, visado por el Colegio. Y si el Colegio visa el proyecto yo no entraria en más disquisiciones ni me complicaría la vida. Supongo que si dices que te consta que es incompatible será porque es funcionario de una Administración Pública, y no tiene declarada la compatibilidad para el ejercicio privado de la profesión. Si es así, corresponde a esta Administración para la cual trabaja vigilar la incompatiblidad de sus funcionarios. También puede hacerlo el Colegio. Pero opino que esta función no corresponde al Ayuntamiento en su función de concesión de la licencia urbanística. Este es un terreno de arenas movedizas en las cuales cualquiera puede hundirse. 
3. Para conceder esta licencia tu debes tener acreditado que esta persona es un arquitecto en pleno ejercicio de su profesión. Para ello te debe bastar consultar en la web del Colegio que esta persona es arquitecto ejerciente, y que no tiene ningún impedimento para ejercer la profesión. De no existir la web del Colegio en este sentido, podrías pedirle una declaración responsable.
Aclaración
Hasta el punto dos me ha quedado claro, pero no entiendo el punto 3. ¿ Se trataría de pedirle , para la concesión de la licencia, en lugar de un certificado emitido por el colegio sobre su habilitación y compatibilidad una declaración responsable?
Por otro lado , he oído comentar a varios compañeros que los proyectos básico no es necesario ni que vayan firmados por un técnico, simplemente son documentos que puede presentar la propiedad para solicitar licencia
¿Es eso exacto?
Respuesta a la aclaración
1. Por supuesto quería decir lo que has entendido. Con una declaración responsable tenemos suficiente para dar por bueno que este arquitecto está habilitado por el Colegio para ejercer como tal, sin que tenga ningún impedimento para hacerlo. Sobre el tema de las incompatiblidades, ya te dije que es una cuestión que debe cuidar la Administración para la cual trabaja. Y si existe una web del Colegio en la cual se puede consultar los arquitectos ejercientes, (tal como es obligatorio que exista o al menos aconsejable) tampoco haría falta que pidieras la referida declaración responsable. 
2. Sobre la segunda pregunta he de contestarte de forma negativa. El proyecto básico debe estar firmado por un técnico competente, aunque no deba de estar visado. Y si el proyecto se refiere a uno de los 6 usos de competencia exclusiva de los arquitectos, el autor del proyecto básico debe ser un arquitecto. Recuerda además que según el Código Técnico de la Edificación el proyecto básico ha de contener muchos documentos, algunos de ellos relativos a la seguridad.

[234] ¿Existe la calificación de espacio verde privado?

Comunidad Valenciana. ¿Existe la calificación "verde privado"? No encuentro ninguna referencia en ninguna legislación urbanistica nacional
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Hace unos años, algunos ayuntamientos calificaron ciertas fincas como verde privado. Parecía que habían encontrado la fórmula mágica y barata para impedir la edificación en ciertas parcelas o fincas urbanas (se llamaba “esponjar la ciudad”) sin que ello tuviera coste económico alguno para el Ayuntamiento. Dichas fincas no serían de uso público sino privado de sus propietarios, los cuales tendrían el privilegio exclusivo de pasear por ellas.
2. El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del “verde privado” o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública no es legal, por razones evidentes. Todo el suelo urbano que no haya de ser de titularidad pública y no esté destinado a espacios libres públicos y vialidad, es edificable con el aprovechamiento que le corresponda, y sin perjuicio de que la edificación deba separarse de los límites de sus vecinos o de la vía pública una distancia determinada. Este principio parece evidente, porque se deriva de un principio básico en urbanismo: la justa distribución de cargas y beneficios.
3. El suelo urbano que no sea edificable ha de estar destinado a titularidad pública (viales, zonas verdes o espacios libres) mediante cesión gratuita (reparcelación) o mediante expropiación.
4. El verde privado tan solo puede ser aquel que queda en una parcela edificable una vez la edificabilidad se ha colocado en un determinado lugar de la parcela.
5. Si una parcela de 1.000 m² tan solo se puede ocupar en el 40 % de su superficie, con la profundidad y altura que permita el planeamiento, está claro que tendrá una verde o espacio libre de 600 m². Pero esto no es un verde privado con calificación urbanística como tal. Esto es simplemente el resultado de que una buena parte de la parcela no es edificable. Existen urbanizaciones de lujo con una parcela mínima de 10.000 m² y con una ocupación máxima del 20%. O sea que las parcelas de esta urbanización tendrán un "verde privado o espacio libre" de 8.000 m². Pero estos verdes privados son la consecuencia de la limitación de la ocupación de una parcela. El planeamiento no puede establecer esta calificación porque no existe.

[233] Comentario sobre Informe desfavorable de primera ocupación y posible legalización obras

Leo habitualmente su blog y dado que soy arquitecto y promotor de un bloque de viviendas con una casuística exactamente idéntica, incluso en NSP antes y POUM después, tengo la curiosidad de saber si la consulta [203] se le formuló en referencia a dicho bloque.
Debo poner en su conocimiento que finalmente el ayuntamiento ha resuelto otorgar la licencia de primera ocupación en base a todos los informes técnicos que ha solicitado y que coinciden con usted.
Administrador
Gracias en primer lugar por seguirnos y lamentamos informarle que eliminamos cualquier dato personal y de localización exacta de las consultas recibidas sin guardar ningún tipo de datos al respecto salvo que el interesado manifieste lo contrario. Con ello protegemos la confidencialidad de nuestros interlocutores. Por si le sirve de algo le podemos decir que dentro de nuestros consultantes hay muchos técnicos de la administración que valoran mucho la opinión de nuestro colaborador Pere-Joan Torrent.

[232] Fianza por gestion de residuos

Soy arquitecto municipal y tengo alguna duda respecto a la aplicación de la ley de gestión de residuos:
El Ayuntamiento impone una fianza para garantizar la correcta gestión de residuos de construcción y demolición (Disposición adicional séptima introducida por la disposición adicional quinta de la Ley 19/2010 de medidas financieras y de creación del ente público...). (Castilla y León)
En las memorias tipo de gestión de residuos se hace una estimación teórica de los residuos de obra nueva en función de la superficie construida: de media 0,15 Tn/m². No se aclara si en dicha estimación estadística se tiene en cuenta excavación y/o demolición. Yo interpreto que no.
No obstante, seguidamente se relacionan los residuos de manera pormenorizada, separados: RCDs nivel I, tierras de excavación y RCDs nivel II, el resto. El volumen de excavación se extrae normalmente de la medición del proyecto, y suele ser un valor mucho mayor que el teórico de 0,15 Tn/m².
Pregunta: ¿Saben si para la aplicación de la fianza debe aplicarse el valor teórico o el real que figura en el desglose?
Lo digo porque tengo un proyecto de un compañero en el que el valor teórico es de 50 Tn, y el real de 750 Tn. La diferencia son 12.600€ de fianza: una pasta. Sin embargo, entiendo que las tierras también son residuos y deben gestionarse debidamente, no? El compañero sostiene que se debe aplicar el valor teórico de 50 Tn. Entiendo también que en el proyecto no debe haber contradicciones: los residuos son los que son, independientemente de cómo se calculen. Prefiero preguntar antes de pronunciarme oficialmente.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. No es fácil para mi responder algunas de las dudas que planteas, por mi desconocimiento del aspecto técnico de la pregunta. Sin embargo de doy dos criterios que tu mismo debes aplicar. 
2. El cálculo de los residuos en aras a calcular la garantía que hay que constituir, yo opino que debe calcularse en base a los datos que pueden extraerse del Proyecto. Las memorias tipo dan una idea aproximada sobre los residuos que se genera por m² construido en obra nueva. Pero en estas memorias no se calcula si en el proyecto existe una edificación a demoler. Y tampoco se considera si la cimentación debe ser más profunda que la normal, o bien por el contrario existe cimentación mucho menor por construirse sobre una losa o plataforma, u otras variantes de edificación. Por lo tanto, creo que es el proyecto el que define los residuos de la obra para la cual se ha solicitado licencia. 
3. Es más, si el proyectista calcula una cantidad determinada de residuos, y el arquitecto municipal considera que dicha cantidad está alejada de la realidad, puede establecer otro cálculo de forma motivada. Se da audiencia al promotor para alegaciones, y después en la licencia se resuelve lo que establezca el arquitecto municipal.

[231] Fondo máximo edificable

Aclarar la aplicación de “fondo máximo edificable”. Tenemos un solar trapezoidal con dos fachadas opuestas, la primera a una calle de la localidad con acometidas de todas las infraestructuras, y la otra, a un espacio publico municipal.
La primera fachada cumple con las dimensiones de frente mínimo exigida por las Normas, y la opuesta no cumple dicho parámetro urbanístico.
Si dichas normas dicen que el fondo máximo edificable es de 20 m. ¿Este parámetro se aplica desde las dos fachadas o solamente desde la fachada que cumple las dimensiones de frente mínimo?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Creo que debemos olvidarnos de la fachada que no cumple con el frente mínimo exigido por el planeamiento, ya que el solar en esta fachada no es edificable, a no ser que antes se hiciera una regularización, y con ello tuviera la fachada exigida. 
2. Por lo tanto el solar tan solo es edificable por la fachada que da a una calle que además dispone de todas las infraestructuras. Y partiendo de esta fachada el solar tan solo puede ser edificado en una profundidad de 20 metros. El resto deberá ser un patio, jardín, aparcamiento o espacio libre privado.

[230] Licencia de actividad para asociación cannabica

Tenemos varias solicitudes para instalar (en un municipio catalan) clubs privados o asociaciones cannábicas. La actividad que desarrollan, exclusivamente para socios, son modelos organizativos para la gestión, provisión y consumo de cannabis, según el criterio de consumo compartido.
La duda es saber, si al tratarse de un actividad privada, requiere de la correspondiente licencia de actividad o al contrario, al tratarse de un club privado no es necesario.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo considero que el hecho de que una actividad sea exclusiva para socios no exime de que deben solicitar licencia ambiental o de actividad. En definitiva es un local para público, limitado a socios, pero es público. Un economato militar para socios precisa licencia. Una Hermandad religiosa exclusiva para sus miembros precisa licencia. Y un club de tenis para socios que no admite personas externas, también precisa licencia. Y un templo mormón en el cual no se permite la entrada de nadie que no sea mormón, también precisa licencia. Por todo ello, opino que un club de cannabis exclusivo para socios, también precisa licencia.

[229] Otorgamiento de licencia de obra menor en suelo no urbanizable

Solicita un particular licencia de obra menor en una vivienda sita en finca clasificada como no urbanizable por el planeamiento municipal. ¿Es necesario conocer el régimen jurídico de la vivienda (Legal, Legal Fuera de Ordenación, Asimilado a Fuera de Ordenación, o ilegal) con carácter previo al otorgamiento de la licencia (debiendo requerir el cumplimiento del Decreto 2/2012 de 10 de Enero?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En principio la respuesta debería ser afirmativa. Y en este sentido no habría ninguna duda si se tratara de obras mayores o de las que precisan proyecto. Pero al hablar de obras menores, me entran dudas. Parece que sería muy riguroso exigir que demuestren el régimen jurídico urbanístico de la vivienda si la obra menor es simplemente pintar alguna dependencia, o sustituir algún elemento de los sanitarios, o cosas similares. En cualquier caso, ante la duda, puedes considerar que la respuesta es afirmativa.

[228] Competencias técnicas en un Ayuntamiento.

En el caso de un ayuntamiento con una población inferior a 5.000 habitantes, quisiera saber si es posible que el área técnica referente a urbanismo y edificación puede ser gestionada únicamente por un arquitecto superior, el cual tendría entre otras, las competencias de control de las licencias de obra, la redacción de pliegos, y el seguimiento de las obras realizadas por el propio ayuntamiento y su posterior informe de ejecución de las mismas.
Por tanto, desconozco si es necesario en todo caso la figura de un arquitecto técnico en un ayuntamiento.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No hay ningún problema para que en un Ayuntamiento inferior a 5.000 habitantes, el área técnica de urbanismo esté gestionada por un arquitecto exclusivamente. Ojalá fuera así en todo el país. No es preciso que exista una plaza de arquitecto técnico. 
2. Sin embargo deberás contratar un arquitecto técnico si el arquitecto municipal dirige obras de edificación de competencia exclusiva de los arquitectos, y aquellas otras obras de edificación de competencia compartida entre arquitectos e ingenieros. En estas obras, si el director de las obras es un arquitecto, el director de la ejecución de las obras debe ser un arquitecto técnico. Si no existe en la plantilla del Ayuntamiento, habrá que contratar uno externo, con un contrato de servicio.

Respuesta al comentario 1


Perdona, pero no quería decir lo que se has interpretado. Al decir que ojalá fuera así, me refería a que en todos los Ayuntamientos pequeños hubiera al menos un arquitecto; no me refería a que el arquitecto estuviera solo. Por supuesto mucho mejor que además del arquitecto exista siempre un arquitecto técnico. Creo que con mis múltiples respuestas dadas a lo largo de los años queda constancia de que siempre he defendido las competencias y atribuciones profesionales de los arquitectos técnicos, algunas veces contra la opinión de muchos.

Respuesta al comentario 3

No hay ninguna ignorancia que disculpar, pues con la abundancia de legislación y su constante modificación, las dudas surgen por todas partes. Contesto ru pregunta. Tal como tu dices la intervención obligatoria del arquitecto técnico se produce cuando una obra de edificación proyectada por un arquitecto, es dirigida por un arquitecto. En este caso la dirección de la ejecución de la obra debe correr a cargo de un arquitecto técnico. Pero para las pequñas obras en la via pública con operarios municipales, no se exige la intervención de dos técnicos. Es suficiente la intervención de un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero de caminos o industrial, y también de un ingeniero técnico de obras públicas. Igualmente para las pequeñas obras en edificios municipales es suficiente la intervención de un arquitecto o de un arquitecto técnico.