[309] Importancia del título del proyecto

Solicitan licencia para la “Reforma y ampliación de vivienda entre medianeras”, aportan proyecto visado, de arquitecto, y cumplimentan la parte del Código Técnico correspondiente a “reforma”, así como del Decreto 141/2012, de habitabilitat (Catalunya).

Peeeero (siempre hay uno, por lo menos), el edificio que se pretende “reformar” NUNCA ha sido una vivienda, sino un almacén, con lo cual no es una reforma de vivienda, sino la “Reforma y cambio de uso de un almacén para crear una vivienda”, con lo cual las exigencias, a la hora de visar el proyecto, serían otras, me imagino. Po ejemplo, el CoAC, en caso de nueva vivienda, exigirá el cumplimiento del CTE, la certificación energética en fase de proyecto, etc…

He requerido el cumplimiento del CTE, que me han aportado sin visar.

¿Puedo requerir que aporten un proyecto modificado, que no sea de “reforma de vivienda” sino de “reforma y cambio de usos de almacén a vivienda”?

Entiendo que no puedo proponer un acuerdo para otorgar licencia de reforma de una vivienda si no hay vivienda, y por consiguiente, el proyecto no puede ser de “reforma de vivienda” por el mismo motivo.

Lo que no sé es cuál será la reacción del CoAC, ni el lio que puede suponer este cambio, que, por otra parte, no me ha de preocupar a mí, sino a los técnicos agentes del proyecto.

O, por el contrario, ¿ puedo cambiar el “titulo” de la licencia sin que hayan cambiado el titulo del proyecto?

(A veces, uno quiere persignarse … y se saca un ojo).
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es un principio básico en derecho administrativo que las cosas no son lo que se dice que son, sino que son lo que son. Por lo tanto olvídate del título del Proyecto. Esto no es una reforma de una vivienda, sino la construcción de una vivienda nueva. Simplemente que en vez de construirse en un solar limpio, se construye en un almacén, aprovechando algunos elementos constructivos. 

2. No debes exigir que te entreguen un proyecto con el título modificado. Es suficiente que tu en tus informes y en la propuesta de licencia digas con claridad que no es un proyecto de reforma de una vivienda, sino la construcción de una vivienda nueva en donde existía un almacén. 

3. Ahora bien, tu debes exigir que el proyecto contenga todos los documentos propios de un proyecto de nueva vivienda. 

4. Creo que no debes preocuparte de lo que haga el COAC en su función de visador con este proyecto.
Respuesta al comentario

1. Mi opinión es que el título del Proyecto nunca puede desvirtuar la realidad existente. Una vez más hay que recordar que "las cosas son el que son, y no el que se dice que son". 

2. En cuanto al uso preexistente, yo interpreto que vale el que en realidad existe, no el que dice el Registro de la Propiedad o el Catastro. Por lo tanto, si en una parcela existe un almacén, garaje o taller, aunque el Registro o el Catastro digan que existe una vivienda, el Proyecto debe ser de construcción de una nueva vivienda en edificio preexistente. No se puede hablar de reforma de una vivienda preexistente, aunque lo digan los documentos oficiales, porque la vivienda no existe. La realidad es la que es, y ni el Registro da fe de que exista una vivienda, ni el Catastro tampoco. La función de estas instituciones es otra. Nunca puedan transformar la realidad, por el hecho de una descripción que o es falsa, o es una descripción antigua de una edificación que simplemente se modificó en su día sin que la modificación se trasladara ni al Registro de la Propiedad ni al Catastro.

[308] Dudas parcelacion urbanística en Andalucia

El artículo 185.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que (desde su entrada en vigor) no existe limitación temporal para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística respecto a las parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable.

Pero ¿que régimen jurídico es de aplicación para las parcelaciones anteriores a la citada Ley? ¿Tienen plazo de prescripción?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Es evidente que las parcelacones en suelo no urbanizable, anteriores a la LOUA deben regirse por la legislación anterior a dicha Ley. Y por lo tanto, la potestad de protección de la legalidad urbanística prescribirá según se establecía en la Ley anterior. 

2. Aprovecho la ocasión para opinar sobre este artículo 185 de la LOUA, norma que en términos menos rigurosos también existe en otras Comunidades. Esta norma supongo que es para disuadir y atemorizar a los infractores urbanísticos, dicho sea con todo el respeto. Pero conviene recordar que hay un artículo en la Constitución Española, que el Tribunal Constitucional recuerda y aplica con mucha frecuencia, que se llama "seguridad jurídica". Digo esto para no hacerse ilusiones vanas e iniciar expedientes que luego fracasan.

[307] Obras consideradas como edificación

La LOE, en su artículo 2.2, nos intenta describir lo que es edificación y lo que no lo es.

Esto es de suma importancia, ya que nos sirve para determinar si es necesario un proyecto visado, o no.

Solicitan licencia para la reforma estructural de un edificio, consistente en el refuerzo de pilares a base de perfiles metálicos, y refuerzo de vigas de techo, que son de madera.

Hasta aquí creo que no es necesario un proyecto visado, pues no modifica la estructura, el uso ni el volumen, como tampoco la configuración arquitectónica del edificio (cosa que tampoco queda muy clara).

Pero el proyecto incluye el derribo de la cubierta plana del edificio, para construir una nueva cubierta, pero inclinada. Lo que era un forjado con viguetas de madera se sustituye por una cubierta inclinada, a dos aguas, a base de viguetas auto-resistentes y hormigón armado. Geométricamente hablando, varia el volumen, pero no la superficie útil, por lo cual éste no seria motivo para requerir un proyecto visado.

Creo (pero no estoy muy seguro) que debo requerir un proyecto VISADO por el hecho de que se derriba un techo para construir otro, y más siendo un edificio de viviendas. Es más, creo que debería haber una dirección de ejecución, o sea, un aparejador o arquitecto técnico que la asumiera, así como un control de calidades (aislamiento, impermeabilización, estructura, hormigón, …)

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las fronteras entre un proyecto en sentido estricto según la LOE, y un proyecto no arquitectónico muchas veces son difusas. Y el caso que tu expones es uno de estos. 

2. Y ante la duda, yo siempre me inclino por la solución más segura y más exigente, sin que sea desproporcionada. 

3. Yo opino que unas obras de refuerzo de la estructura y una modificación total de la cubierta, que modifica el volumen aunque no la superficie construida, requieren un proyecto arquitectónico, firmado por un arquitecto y visado por el Colegio. Igualmente debe exigirse el asume de la dirección de la ejecución de las obras por parte de un arquitecto técnico o aparejador.

[306] Disciplina urbanística en suelo no urbanizable especialmente protegido

Es una consulta desde Cataluña. Se trata de una infracción urbanística, por la ejecución de una vivienda en suelo no urbanizable sin ninguna autorización. Son obras ilegalizables y se ha actuado de la siguiente manera: 

1. Se incoa el expediente de restauración de la legalidad infringida, hasta llegar a la orden de derribo. 

2. Se incoa el expediente sancionador, se determina la cuantía de esta, pero en el periodo que se ha tramitado el expediente, sucede que la infracción a prescrito, según lo establecido para las infracciones graves. 

3. Ahora, nos hemos dado cuenta que las obras estan situadas en un ámbito de suelo no urbanizable, especialmente protegido y que en consecuencia no prescribe nunca. 

Según lo expuesto, ¿podemos volver a incoar el expediente, pero esta vez por infracción muy grave? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si la edificación de la vivienda está hecha en el suelo no urbanizable especialmente protegido, en principio puede constituir una infracción urbanística muy grave, de acuerdo con el artículo 213,a) de la Ley de Urbanismo de Catalunya. 

2. Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los 6 años, tal como determina el artículo 227.1,a), del referido texto legal. Por lo tanto, fíjate que no es correcto esto de que las infracciones muy graves no prescriben nunca. 

3. En consecuencia, si podéis acreditar que no han transcurrido 6 años desde que finalizaron las obras, podéis incoar un nuevo expediente sancionador por infracción muy grave, y abandonar el otro expediente iniciado con una calificación equivocada. Al pasar de una infraccion grave a otra muy grave, debe reiniciarse todo el procedimiento, para no causas indefensión en el presunto infractor.

[305] Informacion a propietarios en una modificacion de las NNSS

El Ayuntamiento para el que trabajo ha iniciado la redacción de una modificación estructural de las NNSS adaptadas a la LOUA, en la que se pretende adaptar el planeamiento a la realidad física del municipio, redelimitando un sector de suelo urbanizable e incorporando parte de el al Suelo Urbano Consolidado.

La pregunta es si, conforme a la LOUA, sería necesario llamar a trámite de información pública a todos los propietarios de terrenos incluidos en el sector de suelo urbanizable, o es suficiente con realizar una información pública “general”.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Supongo que al referirte a la LOUA, quieres decir la legislación urbanística de Andalucía. Al contestar tu pregunta yo parto de este supuesto. Si te refieres a otra Comunidad Autónoma, por favor me lo dices. 

2. De acuerdo con el artículo 32 de la LOUA, en la tramitación de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, ya sea en el primer plan que se aprueba en el municipio, ya sea en su revisión, como en su modificación puntual, debe practicarse una información pública en la forma tradicional (boletines oficiales, periódicos diarios y tablones de anuncios) No se exige que se llame a la información pública a los propietarios particulares afectados por dicho PGOU. 

3. Este trámite de citación de los particulares a la información pública, solo se exige en el caso de planes parciales, planes especiales y estudios de detalle, tal como establece el referido artículo 32 de la LOUA. 

4. Todo cuanto antecede no debe ser obstáculo para que de acuerdo con el artículo 39 de la referida Ley, se promueva la información pública y la participación de los ciudadanos en la tramitación del PGOU, mediante las múltiples fórmulas que existen para ello. Pero la citación a todos los propietarios en el trámite de información pública, no se exige en la tramitación del PGOU.

[304] Valoración de suelo urbano consolidado

Que artículos y que textos legales serían de aplicación para tasar Suelo/inmueble en solar en suelo urbano consolidado, uso equipamiento público. Finca fuera de cualquier sector o polígono de actuación urbanística. Comunidad Catalunya. Edificación Histórico "palacete", no afectado urbanísticamente. 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Debes aplicar el artículo 24.2.a) del Texto Refundido de la Ley de suelo (estatal), toda vez que la valoración por el método de comparación de suelo y edificación será superior que el valor que se pueda obtener por el método residual del suelo exclusivamente. 

2. Esto viene desarrollado en el artículo 23 del Reglamento de Valoraciones. Y la aplicación del método de comparación se desarrolla largamente en el artículo 24 del referido Reglamento.

[303] Segregación de parcela edificada

Soy arquitecta municipal en un municipio de Catalunya y tenemos un caso que se nos repite muy a menudo, ya que tenemos muchas parcelas afectadas parcialmente por una nueva alineación de vial.

Ejemplo 1: Una parcela en casco urbano que da a dos calles opuestas en una misma manzana, con edificaciones a ambas calles anteriores al planeamiento. Una de las edificaciones está alineada correctamente al vial pero la otra edificación está afectada por la nueva alineación. Los propietarios quieren segregar en dos parcelas, cada una enfrentada a un vial, y conservar las edificaciones. La parcela actualmente no tiene condición de solar porque está pendiente de cesión (por la nueva alineación). ¿Se puede segregar la parcela de manera que una parcela tenga la condición de solar con edificaciones que cumplen los parametros urbanísticos y la otra no, de manera que continuaria teniendo la condición de fuera de ordenación? 

Ejemplo 2: Una parcela en zona de vivienda unifamiliar aislada, edificada y afectada por la nueva alineación. No tiene condición de solar porque está pendiente de cesión obligatoria. Esta parcela quiere segregar una parte no edificada para añadirla inmediatamente a una parcela contigua para que ésta se convierta en solar (cediendo la superficie correspondiente y completando la urbanización). Los propietarios quieren que el lote edificado, siga sin tener la condición de solar ya que no quieren hacer cesión ni completar urbanización. ¿Es esto posible?

Entiendo que en divisiones de terrenos que tienen la condición de solar los lotes resultantes han de seguir teniéndolas pero, ¿y cuando no las tienen?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Quiero entender que en ambos casos que planteas de segregación o división de fincas urbanas, la o las fincas resultantes cumplen con los parámetros urbanísticos que establece vuestro planeamiento sobre las parcelas: superficie mínima, frente de fachada a la vía pública, y otros. Y que cumplen con estos parámetros, una vez descontamos de la parcela la superficie afectada de vialidad. 

2. Estamos sin duda alguna ante parcelaciones urbanísticas, y por lo tanto debe respetarse lo que establece el planeamiento sobre las parcelas urbanas. 

3. En este supuesto, mi opinión es que las divisiones de que hablas son legales. Por supuesto las parcelas resultantes continuarán siendo suelo urbano no consolidado, y por lo tanto no serán solares, pues no se ha cedido la parte afectada de vialidad. Pero son parcelas que serán edificables en el momento en que se haga la cesión, o se expropie el suelo que ha de ser público. Si las parcelas son edificables una vez separada la parte afectada de vialidad, opino que la división o segregación de estas parcelas es legal.

[301] Licencia de actividad para un parking

Pertenezco a la comunidad de Catalunya. La consulta es la siguiente: 

1. Se otorga una licencia urbanística hace 8 años, para la ejecución de un conjunto de 28 viviendas unifamiliares entre medianeras, con garaje individual para cada una. 

2. Cada vivienda esta compuesta de planta sótano, destinada a garaje, planta baja y planta piso para el resto de dependencias habitables. 

3. El acceso al garaje individual está totalmente aislado para cada vivienda, y se produce desde una calle interior común de distribución situada en el sótano. 

4. Desde el garaje de cada vivienda, se accede por una escalera interior, al resto de las dependencias de la vivienda. 

Una vez finalizadas las obras, se hace la visita para la primera ocupación, comprobando que las obras ejecutadas, se ajustan al proyecto por el cual se obtuvo licencia urbanística. 

Se otorga la licencia de primera ocupación. Las viviendas aún no están ocupadas. 

Al cabo de un tiempo y a propósito de una valoración que se está haciendo del conjunto, llega al ayuntamiento la solicitud de un certificado que diga que el parking es legal, ya que no les consta la licencia de actividad. 

En base a estos antecedentes, deduzco que no fue necesaria la licencia de actividad de un parking, ya que este no es colectivo y solo existe como elemento común, la calle de distribución. 

Frente a la duda que ha surgido, quisiera saber su opinión, respecto de la necesidad o no de una licencia de actividad o ambiental en estas circunstancias. 

Que debería decir este certificado? 

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. En primer lugar debo decir que opino como tu, que la licencia otorgada es legal, y que los garajes son individuales, a pesar de que se acceda a ellos por un pasillo común. Evidentemente todo ello forma parte de una Comunidad de Propietarios que se rige por la legislación de propiedad horizontal. Pero los garajes igual que las viviendas, siguen siendo individuales. Por ello no es exigible la licencia de actividad del garaje, igual que las viviendas no forman un hotel ni un aparthotel. 

2. En cuanto al certificado solicitado, hay que decir que esto no es ningún certifcado, pues certificado es certificar sobre unos documentos obrantes en el Ayuntamiento. Se certifica sobre una licencia concedida, sobre un proyecto existente, sobre el planeamiento, etc. En este sentido el Secretario del Ayuntamiento, previo informe tuyo, puede certificar sobre la concesión de la licencia, sobre que no se tramitó la licencia de actividad porque no se exigió, y sobre otros hechos que se basen en los documentos existentes. Por ejemplo, que no existe ningún expediente sancionador ni de restauración de la legalidad. Todo esto se puede certificar. 

3. Sobre la petición de un Certificado que diga que el parking es legal, esto no se puede emitir. El Ayuntamiento no emite certificados ni informes de legalidad. Podéis emitir un certificado de que el edificio dispone de licencia y nada más.