[250] Construcción de marquesina y surtidores de gasolina

La consulta es sobre una gasolinera. Se trata exclusivamente de una marquesina y unos surtidores, sin edificaciones comerciales anexas. ¿La construcción de dicha instalación se trataría de obras de edificación a los efectos establecidos en la LOE?. Según la definición no tengo muy claro que sea así, dada la mala redacción del ámbito de aplicación: aplicable al proceso de edificación entendiendo por tal la acción y resultado de construir un edificio...

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Tienes razón al decir que no está claro hasta donde llega el concepto de edificación por aplicación de la LOE. De todas maneras en el caso que tu expones yo diría que no es una edificación. Los surtidores está claro que no son edificación. Y una marquesina para cubrir los surtidores yo opino que tampoco, a no ser que tuviera una dimensiones enormes. 

2. En cualquier caso, en atención al tipo de obra de que se trata, para obtener la licencia municipal y demás permisos, yo opino que deberá redactarse un proyecto firmado por un ingeniero industrial.

[249] Posibilidad de ampliación de edificio no totalmente compatible con el planeamiento

En la Comunidad Valenciana. En un edificio situado en suelo no urbanizable de protección forestal, construido con anterioridad a 1927 y que excede en una planta la altura máxima permitida en el planeamiento actual, ¿se pueden autorizar por parte de la administración obras de ampliación en él? El planeamiento municipal vigente en el municipio no se pronuncia sobre la situación urbanística de estas edificaciones, numerosas en el término municipal.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Tal como tu dices este edificio tiene una planta más de las que permite el planeamiento. En este supuesto jamás se puede autoritzar una ampliación de dicho edificio. Así está establecido en la legislación de la Comunidad Valenciana, y yo diría que en todas las legislaciones de las demás Comunidades. Ampliar nunca se podrà, pues la edifición ya está fuera de ordenación. 

2. Por lo tanto, en esta edificación y en las demás que existen en tu municipio, si contravienen la normativa urbanística municipal, tan solo se permiten las estrictas obras de conservación y mantenimiento

[248] Posibilidad de desarrollar un Plan Parcial sin ser propietarios del suelo

Estamos trabajando para una cooperativa que pretende comprar un suelo urbano sin consolidar en Madrid. Queríamos comenzar la tramitación urbanística para llegar a tener suelo urbano redactando un Plan Parcial de Reforma Interior y de esta forma poder dar todas las garantías a la cooperativa en la compra del suelo. El Ayuntamiento esgrime que no podemos iniciar ninguna proceso de desarrollo urbanístico por no tener la propiedad del suelo. ¿Veis posible iniciar un desarrollo urbanístico de este tipo sin tener la propiedad del suelo?  ¿Conocéis antecedentes  o alguna ley a nivel nacional te permite hacer esto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si bien la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid, al hablar de la documentación que hay que aportar para la tramitación de un parcial parcial o especial, no exige la acreditación de la propiedad del suelo, parece que ello se desprende de todo el contexto legal. 

2. Algunas leyes de otras Comunidades Autónomas exigen acreditar la propiedad del suelo, al menos en más de un 50%, para iniciar la tramitación de planes parciales o especiales. Creo que ello es lógico, pues hay que definir el sistema o modalidad de la reparcelación, si es por compensación o por cooperación, y ello deben proponerlo los propietarios. Igualmente los que no se adhieren a la Junta de Compensación pueden ser expropiados por el Ayuntamiento en favor del resto de propietarios. Todo ello exige tratar siempre con los propietarios registrales de las fincas. 

3. En esto los planes derivados se diferencian de las licencias urbanísticas, en las cuales no se exige acreditar la propiedad de la finca.

[247] Primera ocupación en urbanizaciones no recepcionadas

Cataluña. Mi pregunta solo quiere concretar lo expuesto en numero [130] EJECUCIÓN DE PLAN PARCIAL POR FASES DE URBANIZACIÓN, CON UNA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO POSTERIOR AL PROYECTO DE REPARCELACIÓN, debido a las discrepancias de criterio entre técnicos y juristas.

¿Es posible otorgar licencias de 1ª ocupación, a una edificación incluida dentro de un PAU, con reparcelacion voluntaria aprobada definitivamente, y con la urbanización ejecutada, solamente de una de las dos fases previstas en el proyecto de urbanización y que corresponde a la fachada de la parcela? La licencia de obras se autorizo según lo establecido en el art 237 del RLU.

Podria concretar la base legal de la denegación de la primera ocupación. La fase 1 de urbanización se encuentra recepcionada, según lo dispuesto en el articulo 169.2 del RLU.

Es posible esta interpretación para la obtención de la primera ocupación

Artículo 169.2 del Reglamento : permite la cesión de obras de urbanización de una parte del polígono , y especifica " si se corresponde con una fase determinada a estos efectos por el proyecto de urbanización , o si el área ya urbanizada constituye una unidad funcional directamente utilizable, para disponer de todos los servicios urbanísticos" . Esta última mención de utilizable y la referencia a disponer todos los servicios urbanísticos conecta con la idea de solar edificable .

No tendría mucho sentido aceptar la recepción de partes o fases completas de la urbanización como permite este artículo si los terrenos urbanizados no se pueden destinar a su objetivo fundamental: la edificación y los usos.

Artículo 237.1,c) del Reglamento: compromiso a no utilizar la edificación " hasta la finalización de las obras de urbanización que otorguen a los terrenos la condición de solares, de acuerdo con lo establecido en el artículo 29.a) de la Ley de Urbanismo" : es decir, que los terrenos dispongan de todos los servicios urbanísticos que indique el planeamiento o la propia ley. La norma no establece el hecho de que tenga que ser toda la unidad , pero sí dejar claro que el uso se podrá iniciar cuando la urbanización dote a los terrenos de la condición de solar.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Si el plan parcial se ejecuta por fases, la urbanización también se ejecuta por fases, y lógicamente también la recepción de las obras. 

2. Por lo tanto una vez recibidas las obras de fase 1 por estar debidamente realizada la urbanización, ya se pueden dar las licencias de primera ocupación de las viviendas de esta fase. No veo ninguna razón para denegar la licencia de 1ª edificación, si las obras de urbanización de esta fase están completamente concluidas y recepcionadas.

Me parece perfecta la interpretación que haces en la consulta. No veo en ello ningún problema.

[246] División de un local comercial

En Andalucía, un propietario de una planta baja comercial de un edificio quiere dividir materialmente el local para constituir varios elementos independientes. Se trata de una división material que afecta a la división horizontal del local, pero no hay división del suelo en ningún caso. En cuanto a la correcta tramitación en el Ayuntamiento, es necesario tramitar una licencia de parcelación o bastaría con la emisión de un certificado de innecesariedad para la división material.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Yo diria que hace falta licencia municipal de parcelación, más bien de división horizontal. Yo opino que no se puede hablar del certificado de innecesariedad. Los locales nuevos a constituir han de respetar las normas y parámetros urbanísticos existentes en el planeamiento municipal: superficie mínima, acceso practicable a la vía pública, y otros que puedan existir. Pienso que hace falta licencia expresa. En definitiva esto es una modificación de la licencia urbanística de obra, concedida en su día para dicho edificio, dentro de la cual el referido local era tal como es ahora, y no como se pretende ahora reformar. Por lo tanto, el ayuntamiento debe constatar que los nuevos locales a crear son concordes con la normativa urbanística municipal.

[245] Competencia para la redacción de proyectos de urbanización

Quería saber si un arquitecto técnico municipal es competente para redactar un proyecto de parque publico en una parcela de unos 3000 m² (con obras de alumbrado, pavimentación, jardinería y riego) o por el contrario debe redactarse por el arquitecto municipal en un ayuntamiento que cuenta con los dos funcionarios y no existe RPT.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Ya sabes que no disponemos de legislación clara que nos resuelva la duda que planteas. Como no se trata de una edificación, la LOE no es de aplicación. Hay que acudir a la formación y estudios de los técnicos para determinar quien es competente para redactar este proyecto. 

2. El tipo de obra sobre el que formulas la consulta se asemeja a un proyecto de urbanización, que en vez de girar sobre unos viales, se refiere a un gran parcela para convertirla en parque público, con todos sus servicios. 

3. No hay duda en cuanto que es competente un arquitecto, un ingeniero industrial y un ingeniero de caminos. 

4. Por lo que se refiere a los arquitectos técnicos, parece que sus estudios van más bien dirigidos hacia la construcción, y no hacia la urbanización. Por ello mi opinión es que los arquitectos técnicos no son competentes para redactar este proyecto. Esto puede parecer un poco riguroso, pero es mi opinión, ya que no disponemos de normas claras al respecto. Por supuesto que si un arquitecto técnico redacta este proyecto, y se tramita debidamente por parte del Ayuntamiento, tampoco estaremos delante de una ilegalidad manifiesta. De todas maneras, existiendo un arquitecto en el Ayuntamiento, existe una fórmula muy ocurrente y que se emplea con frecuencia: el trabajo lo hace el arquitecto técnico, que firma el proyecto, con la supervisión del arquitecto que también lo firma. Este sistema se utiliza mucho con ingenieros técnicos industriales, y con ingenieros técnicos de obras públicas, que redactan proyectos municipales bajo la supervisión del ingeneiro industrial o del ingeniero de caminos.

[244] LOE y seguro de responsabilidad civil

De acuerdo con la modificación de la disposición adicional 2 de la LOE (modificada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre), ¿Un edificio existente con anterioridad a 1999 que se somete a rehabilitación para crear nuevas viviendas debe obligatoriamente constituir un seguro decenal por daños materiales? La redacción dada a la modificación es confusa y las interpretaciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado no aclaran mucho.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Realmente no es fácil interpretar la Disposición adicional 2ª tras la modificación operada por la Ley 53/2002. Concretamente en lo que afecta a tu pregunta dicha norma legal dice: "Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley." 

2. Yo creo que la distinción debe estar en lo que entendemos por rehabilitación y gran rehabilitación. Mi opinión sería que en una rehabilitación en la que se respete la estructura existente y las mismas viviendas existentes, no se debe exigir el seguro decenal. Ahora bien, en las grandes rehabilitaciones a las que no tienen acostumbrados ahora los planeamientos de muchos municipios que hacen respetar la fachada (por ejemplo) y todo lo demás es nuevo, yo opino que debe exigirse el seguro decenal. En realidad estamos ante un edificio de viviendas totalmente nuevo, al que le han pegado una fachada antigua. 

3. Comprendo que existan dudas en la interpretación de esta Disposición adicional, pero cuando una norma legal no es clara, es normal que surjan dudas, que solo pueden despejar los jueces, y a veces tampoco pues la jurisprudencia no siempre es uniforme.