[074] LEGALIZACIÓN DE OBRA ANTIGUA SIN TERMINAR

Mis padres hace 25 años compraron un solar en suelo urbano y solicitaron licencia de obras para construir una edificación de 4 plantas. Transcurrido el tiempo solo hay construidas 2 plantas+bajo totalmente acabadas y donde residen desde hace más de 10 años. Al interesarme por la situación legal de la construcción, me entero de que no consta dicha edificación, ya que no se tramitó el certificado final de obra ni la licencia de primera ocupación debido a que, según la licencia de obra original y el proyecto, no se acabó. Actualmente, aunque el plan de urbanismo ha cambiado, sigue cumpliendo los requisitos que se establecen en el plan de urbanismo.
Mi pregunta es los pasos a seguir para legalizar la obra. En el ayuntamiento me dicen que tengo que hacer otro proyecto con un arquitecto y solicitar una nueva licencia de obras. Esto seria un desembolso muy grande que además ya se pagó en su día.
Otra alternativa sería la de firmar un certificado parcial de final de obra certificando lo que se ha construido y entregarlo en el ayuntamiento. Pero el arquitecto original se niega a firmarlo.
La comunidad autónoma en la que se sitúa la obra es Galicia.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Aunque no conozco en detalle la legislación urbanística de Galicia, mucho me temo que las dos únicas soluciones son las que te indican en el Ayuntamiento. Por lo que yo conozco de la legislación de otras Comunidades Autónomas y por la aplicación de la lógica, pienso que la solución correcta es la primera: la redacción de un proyecto tal como la casa se ha construido, y solicitar la legalización de las obras. Piensa que cuando las cosas no se hacen en su día siguiendo los trámites indicados, después la solución suele ser engorrosa y costosa. Y si me apuras te diré que podría haber sido peor. Si el planeamiento municipal hubiera modificado los parámetros urbanísticos de vuestro solar, posiblemente la legalización sería imposible, incluso con la redacción de un nuevo proyecto.

[073] DIRECTOR DE EJECUCION DE LA OBRA EN NAVES SIN USO O USO ALMACEN

Según el articulo 13 a) de la "LOE", cuando las obras a realizar tengan por objeto las obras del grupo c) del apartado 1 del articulo 2, la titulación académica y profesional habilitante para la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, por arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. 
Por lo tanto, para una nave sin uso, independientemente del tamaño, destinada para alquiler o para un uso de almacenaje: centros, silos, recintos cubiertos, almacenes; o cualquier edificio de usos no detallados en los grupos a) y b) del apartado 1 del articulo 2, como por ejemplo instalaciones deportivas, comercial, ocio, aparcamientos, tanatorios, etc.. ¿El director de la ejecución de la obra puede ser el mismo arquitecto redactor del proyecto? o por el contrario ¿ es imprescindible que sea un aparejador o arquitecto técnico ?. ¿ Puede exigir e imponer el Ayuntamiento la obligatoriedad de que el director de la ejecución de obra para los casos expuestos sea un arquitecto técnico o aparejador?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Si prescindimos de los ejemplos que pones, sería muy fácil contestar tu pregunta. Concretamente para obras de naves sin uso o con uso almacén, yo opino que se trata de obras del grupo c) del artículo2, apartado 1, y por lo tanto el director de la ejecución de las obras puede ser el mismo arquitecto director de las obras. Y por lo tanto, no es imprescindible que sea un aparejador o un arquitecto técnico. Y el Ayuntamiento no puede impedir que el director de la ejecución de las obras sea un arquitecto, que a su vez haga de director de las obras.
2. Ahora bien, el problema aparece en algunos de los ejemplos que planteas. Por ejemplo, hay sentencias que consideran que el uso deportivo está dentro del uso cultural, y que por lo tanto es una obra del grupo a) del articulo 2.1, y por lo tanto competencia exclusiva de los arquitectos; en este caso el director de la ejecución de las obras debe ser un arquitecto técnico o aparejador, como tu muy bien sabes. Lo mismo podríamos decir de los tanatorios, cuyo uso podría ser sanitario según la opinión de algunos, en cuyo caso también seria competencia exclusiva de los arquitectos.
3. Como puedes ver, el problema surge con algunos usos no enumerados entre los 6 exclusivos de los arquitectos, pero que algunos intentan incluir dentro de algunos de ellos, a veces con jurisprudencia favorable, y otras veces sin ella.

[072] LICENCIAS DE PRIMERA OCUPACION

Soy Arquitecto municipal en un municipio de Castilla la Mancha. Se me ha planteado el caso de tener que informar una licencia de primera ocupación para una vivienda. En el estado final de la obra se observa que se han construido unas mansardas en cubierta que no figuraban en el proyecto para el que se obtuvo licencia y además esos elementos están prohibidos en el planeamiento vigente en el municipio.
¿Como debe plantearse el informe?, ¿Seria necesario que se demolieran las mansardas para obtener la licencia de primera ocupación. En conclusión que hacer cuando se observa que en el estado final de las obras aparecen elementos no legalizables. 
Pere-Joan Torrent Ribert
1. En primer lugar el Informe tuyo debe ser negativo, de forma motivada pero rotunda, por la colocación de mansardas en la cubierta, cosa que no figura en el proyecto y además no son legalizables. 
2. A continuación el Alcalde debe denegar la licencia de primera ocupación. Debéis actuar así y de forma rápida, a fin de que nadie pueda alegar el silencio administrativo positivo, aunque sea de dudosa aplicación. 
3. Evidentemente si quieren obtener la licencia de 1ª ocupación deberán demoler las mansardas ilegales e ilegalizables. Una vez las hayan demolido, podrán pedir una nueva licencia de 1ª ocupación. 
4. Tu informe debe plantearse de una forma clara, motivada y rotunda, haciendo hincapié en que se trata de obra no legalizable. 
5. Por último, después de denegar la licencia de 1ª ocupación, que es lo más urgente e importante, debéis abrir el correspondiente expediente sancionador, y el expediente de restauración de la legalidad urbanística infringida. Este expediente debe finalizar con la orden de demolición de las mansardas; cosa que si no lo hace el titular de la licencia, deberá hacerlo el Ayuntamiento por ejecución subsidiaria, con cargo al titular de la vivienda.