[059] REDACCIÓN DE PROPUESTAS DE RESOLUCIÓN EN EXPEDIENTES DE LICENCIAS URBANÍSTICAS

Trabajo desde hace un año en un Ayuntamiento gallego, soy arquitecta y jefa del Servicio de Urbanismo, donde, junto con un aparejador, hacemos los informes técnicos. Los jurídicos son emitidos por una Técnico de Administración General y la Secretaria. Desde hace algún tiempo, ambas funcionarias nos obligan a mi y al aparejador a redactar propuestas de resolución de los expedientes que ya hemos informando nosotros mismos. Hasta el año 2011, o no se hacía, o la hacía la TAG en su propio informe.  Ante la inseguridad jurídica en la que nos encontramos, y dado que la P.R. pertenece a la fase de tramitación (no técnica) del expediente, me gustaría conocer si hay algún cambio de normativa durante el año 2011 que justifique que la P.R. es preceptiva. Si lo es, qué funcionario o político debe firmarla. En caso de ser preceptiva, sería necesario revisar de oficio todos los expedientes anteriores que carecieran de la misma?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Poco tengo que añadir a lo que dice BELÉN en su comentario. Más bien repito y resumo lo que ella dice, que está perfecto:
"Mientras la propuesta se hace por el instructor, el informe se emite por un órgano administrativo distinto de aquél a quien corresponde iniciar, instruir o resolver el procedimiento. 
Mientras el informe sirve para aportar datos al expediente o para comprobar los que en él existan, la propuesta supone una valoración de esos datos y de su certeza viniendo a ser un proyecto de resolución.
Tal como da a entender el Reglamento de Organización y Funcionamiento de los entes locales, la propuesta es un "informe para resolver el expediente" lo que supondría que en el ROF hay dos tipos de informes: los informes propiamente dichos y los "informes para resolver el expediente" a los que debería llamar propuestas de resolución. 
Lo que viene a decir es que si informamos desde el punto de vista técnico, no somos nosotras (las arquitectas y técnicos facultativos en general) las que tenemos que proponer, sino otro órgano, que será el responsable de la tramitación."
Por mi parte te doy mi experiencia: en las 3 corporaciones locales en que yo he trabajado en mi vida, las propuestas de resolución las hacíamos los técnicos de administración general, normalmente licenciados en derecho o en económicas, y nunca los arquitectos e ingenieros. Estos hacían los informes técnicos, en base a los cuales muchas veces resolvíamos los expedientes y en los cuales fundamentábamos las propuestas de resolución.

[058] REDACCIÓN DE PROYECTOS DE REPARCELACIÓN POR ARQUITECTO MUNICIPAL

Estoy contratado como arquitecto por el Ayuntamiento mediante contrato laboral para realizar, entre otros, los trabajos necesarios para tramitar el proyecto de reparcelación de un polígono industrial de los años 70, con un alto grado de consolidación. ¿Para poder realizar este proyecto hace falta darse de alta de alguna otra cosa que la propia colegiación junto con el contrato laboral? ¿Es necesario darse de alta de algún tipo de seguro?.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1.- Para hacer este proyecto y cualquier otro que te encargue el Ayuntamiento, mientras seas un contratado laboral o funcionario, no necesitas ni estar colegiado ni darte de alta en ninguna otra cosa. Una cosa diferente sería si trabajaras para el Ayuntamiento mediante un contrato de servicios. Entonces deberías forzosamente estar colegiado. 2.- Por lo que se refiere a darte de alta en algún tipo de seguro, no es estrictamente necesario; pero es muy aconsejable que el Ayuntamiento tenga un seguro de responsabilidad civil que cubra las reclamaciones contra sus técnicos. En caso contrario deberías intentar que lo contraten. Si ello no es factible, es aconsejable que te lo contrates tu, para cubrir tus riesgos. Pero no es jurídicamente exigible.

[057] LICITACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN DE UN SECTOR URBANIZABLE PREVISTO MEDIANTE EL SISTEMA DE REPARCELACIÓN POR COMPENSACIÓN BÁSICA (CATALUÑA)

Soy arquitecto de un municipio de Cataluña, en el que se está tramitando y gestionando un sector urbanizable industrial de unas 60 Has, por el sistema de reparcelación por compensación. El protagonismo de la gestión recae sobre los propietarios del sector mediante la Junta de Compensación, entidad encargada de llevar adelante la gestión y ejecución del sector. Se entiende que el equipo redactor encargado de realizar los trabajos de redacción del Plan Parcial, proyecto de urbanización y de reparcelación, son contratados por la misma Junta de Compensación, mediante contratos privados. 
La duda surge en el momento de realizar las obras de urbanización, sobre todo de un sector de esta magnitud, dado que aunque sea de promoción privada, la Junta de Compensación no deja de tener naturaleza administrativa como entidad urbanística colaboradora. ¿La licitación de estas obras de urbanización se ha de regir por la Ley de Contratos de la Administración Pública, o por el contrario simplemente son los estatutos de la Junta y los propietarios adheridos los que tienen potestad de decidir el tipo de contrato y el pliego de la licitación (si es que deciden hacer un pliego)? ¿El Ayuntamiento tiene potestad para obligar a realizar un proceso abierto y de pública concurrencia, o simplemente puede hacer valer su participación en la Junta de Compensación?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Sobre la pregunta que haces se han escrito cientos de páginas de alto contenido jurídico en las Revistas especializadas de derecho administrativo y contratación. Existiendo opiniones en un sentido o en otro, yo opino que las Juntas de Compensación deberían contratar las obras de urbanización con arreglo a la Ley de contratos del sector público. Lo que no tengo claro es como puede el Ayuntamiento obligar a ello, toda vez que su participación en la Junta no le da mayoría en las votaciones. Tampoco creo que sea conveniente que el propio Ayuntamiento se dedique a impugnar los acuerdos de la Junta. Yo creo que sería aconsejable convencer a los miembros de la Junta de que es bueno abrir un proceso de concurrencia pública, utilizando un pliego de condiciones que a la vez que asegura la solvencia de la empresa contratista, favorezca la concurrencia para obtener un mejor precio de las obras, en beneficio de todos.

[056] CATEGORIA ASOCIADA A UN PUESTO DE TÉCNICO MUNICIPAL DEL SERVICIO DE LICENCIA

Soy arquitecta y tengo una plaza de técnica municipal en el servicio de licencias y obras en un ayuntamiento de Catalunya. Para este sitio de trabajo, el ayuntamiento solo tiene asignadas plazas de técnico medio, pero el hecho es que somos 3 arquitectos superiores que nos hemos especializado en un tipo de licencias y informes distintos de los que realizan los arquitectos técnicos. Historicamente el antiguo responsable del servicio, era un arquitecto técnico y no existía la voluntad de reconocer la necesidad de la figura de un técnico superior para informar.
Actualmente el responsable es arquitecto superior pero también ocupa una plaza de técnico medio. Queremos reivindicar el reconocimiento y la necesidad de nuestra titulación para este puesto de trabajo, y que el departamento de personal convoque un concurso de méritos para el cambio de categoría. Aunque las competencias de la LOE están claras para la redacción de proyectos, para la elaboración de informes sobre estos proyectos parece que no hay una reciprocidad jurídica. Como podríamos argumentar legalmente la necesidad de que un servicio de licencias disponga de la figura de arquitectos superiores ademas de arquitectos técnicos?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Lamento contestarte (igual que ya he hecho otras veces) en el sentido de que no conozco ninguna sentencia según la cual los técnicos municipales que informan las licencias de obras deban ser arquitectos y no puedan ser arquitectos técnicos, o ingenieros. Yo intentaría convencer a los responsables municipales de que los arquitectos están mucho mejor preparados que el resto de los técnicos para informar licencias urbanísticas. Y por lo tanto es presumible y previsible que lo harán mejor, y con menores fallos o equivocaciones. Y es sabido que los errores en la concesión de licencias puede ocasionar responsabilidades patrimoniales al Ayuntamiento. Por ello, si los técnicos municipales que informan las licencias son arquitectos, es presumible que será mucha más improbable que se produzcan errores en la concesión de licencias, por lo cual la prestación del servicio será mejor, los ciudadanos estarán mejor servidos y más contentos, y al final será más improbable que se produzcan reclamaciones contra el servicio y menos probable que se puedan originar responsabilidades patrimoniales contra el Ayuntamiento por esta causa.

[055] INFORME URBANÍSTICO SOBRE VENTA DE BEBIDAS ALCOHÓLICAS

Como arquitecta municipal me solicitan que informe si está permitida la venta de bebidas alcohólicas en una gasolinera en base al ordenamiento jurídico urbanístico. He redactado varios informes al respecto afirmando que esta materia no está regulada en la legislación urbanística, pero ahora me ordenan que mi informe sea “concluyente”.. ¿alguna pista por favor?
Pere-Joan Torrent Ribert
Es muy extraño lo que cuentas. Yo te propongo el siguiente informe "muy concluyente". Sobre si está permitida la venta de bebidas alcohólicas en la gasolinera, debo informar de forma concluyente que no conozco ninguna norma legal ni reglamentaria en la legislación urbanística estatal ni autonómica que regulen este aspecto. Y las normas urbanísticas municipales contenidas en el planeamiento, tampoco establecen nada sobre esta materia. Por lo cual no puedo informar en ningún sentido la petición por exceder de forma clara el objeto de un informe técnico urbanístico.

[054] VISADO DE UN PROYECTO DE REFORMA DE UNA PLANTA BAJA

La consulta es respecto el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio.
Se trata de dos proyectos de reforma de plantas bajas en edificios plurifamiliares entre medianeras. En ambos casos, son locales comerciales en desuso que se transforman en unas oficinas y en un bar. Las obras no son muy importantes, y no afectan a la totalidad del edificio.
¿Se considera que están incluidos en el ámbito de aplicación que establece la LOE en su artículo 2.2.b, y por lo tanto estos proyectos tienen que ser visados?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No está claro que estas dos obras de reforma de las plantas bajas que ya eran locales comerciales, y ahora están en desuso, tengan la consideración de obras incluidas en el artículo 2.2.b) de la LOE, ya que continúan destinándose a locales comerciales u oficinas. Y por lo tanto tampoco está claro que se exija proyecto de obras en el sentido estricto de la LOE, por lo cual no está claro que deban ser visados. Yo más bien me inclinaría a decir que no debe exigirse el visado de estos proyectos. Sin embargo puede ser que el Ayuntamiento no acepte estos proyectos sin el visado colegial, si son proyectos de ejecución y no proyectos básicos. En cualquier caso es aconsejable exigir un proyecto redactado por técnico competente, aunque no esté visado.

[053] COMPETENCIA PARA NAVE INDUSTRIAL

En el caso particular de la construcción de una nave industrial de nueva planta.
Si la dirección de obra la asume un arquitecto, ¿es necesaria la intervención de un arquitecto técnico? ¿y la de un coordinador de seguridad y salud?
¿Y cuando la dirección la asume un ingeniero?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tal como establece el artículo 13.2 de la LOE, si el director de las obras de una nave industrial es un arquitecto, el director de la ejecución de las obras debe ser un arquitecto técnico. En cambio si el director de las obras es un ingeniero, no es necesaria la presencia de un arquitecto técnico ni la de un ingeniero técnico. La norma es un poco absurda, pero es la norma. Hace 2000 años Cicerón dijo "dura lex, sed lex" (la ley es dura, pero es la ley). Aquí podemos decir "absurda lex, sed lex".

[051] INFORME TECNICO MUNICIPAL

¿Debe incluir el informe técnico municipal las tasas administrativas a pagar por la concesión de la licencia a que se refiere el informe técnico?
¿Debe incluir, así mismo, el plazo de ejecución de las obras mencionando su inicio y final?
¿Existe alguna ley que obligue a ello?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El informe técnico municipal no debe incluir la liquidación de la tasa municipal por la concesión de la licencia ni la liquidación del ICIO (impuesto de construciones, instalaciones y obras), ya que esta es una competencia de la Intervención Municipal. Ahora bien, el Informe Técnico del arquitecto municipal debe incluir la base imponible de dicha tasa e impuesto, para que la Intervención Municipal practique las oportunas liquidaciones tributarias. Por lo tanto corresponde al arquitecto municipal indicar cual es la base imponible, que normalmente debe ser el presupuesto de ejecución material de las obras, sin gastos generales, ni beneficio industrial, ni IVA, ni honorarios de redacción ni dirección de obra.
2. Por supuesto el informe técnico debe incluir el plazo de ejecución de las obras, que como tu indicas deben ser dos plazos: el plazo para iniciar las obras y el plazo para finalizarlas. Pero esta indicación tampoco es obligatoria, ya que si en la licencia no se indican los plazos para iniciar las obras y para finalizarlas, se aplican por derecho supletorio los plazos que establezca la legislación autonómica (En la Comunidad de Madrid y en Cataluña es un año para iniciar y 3 años para finalizar las obras).
3. Podría existir alguna Ley o Reglamento autonómico que establezcan estas obligaciones, no lo se; posiblemente no existen. También podría existir una ordenanza municipal que concrete estas funciones del arquitecto municipal. Pero es evidente que lo que acabo de decir se desprende de las obligaciones y funciones del arquitecto municipal, y según mi criterio no es preciso que dichas funciones estén establecidas en ninguna norma escrita.

[050] LICENCIA DE APERTURA A UN EDIFICIO DE USO PÚBLICO

Mi duda es en torno al permiso de apertura de un nuevo local de uso socio-deportivo tras la finalización de las obras de construcción del mismo. Entiendo que este edificio ha de sufrir una inspección técnica, y en base a dicho informe se permitirá su apertura o no al público. Si esto es así, me gustaría saber:
- ¿Quien es responsable de conceder el permiso de apertura de un edificio de uso público tras la finalización de las obras?
- ¿Qué organismo realiza dicha inspección?
- ¿Se puede solicitar dicho informe al organismo público competente?
- ¿Se puede alegar contra dicho informe?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el mismo orden en que las has formulado.
1. El organismo que debe conceder el permiso de apertura del local es el Ayuntamiento. 
2. Corresponde hacer la inspección del edificio a los servicios técnicos del Ayuntamiento, si los tiene. Si no los tiene, el Ayuntamiento debe tener solicitar la ayuda de otra Administración, o contratar los servicios externos de unos técnicos competentes, normalmente arquitectos o ingenieros, mediante un contrato de servicios.
3. Evidentemente puedes solicitar más que el informe, la licencia de apertura al Ayuntamiento. Al solicitar la licencia, el Ayuntamiento ordenará que se efectúe la inspección y el informe. Si el informe es favorable, te concederán la licencia. Y si es desfavorable pueden concederte unos días para que subsanes el defecto o pueden directamente denegarte la licencia.
4. Normalmente no podrás alegar contra el informe. Este es un trámite que no suelen preveer las legislaciones autonómicas. Algunas sí lo prevén, otras no. Según esto podrás responder de una manera u otra. Lo que podrás hacer siempre, en el supuesto que te denieguen la licencia a causa de un informe desfavorable, será recurrir el Decreto del Alcalde que te deniegue la licencia. Podrás interponer un recurso de reposición en el plazo de un mes, y el recurso contencioso administrativo en el plazo de 2 meses.

[049] LA CALLE QUE DA ACCESO A MI VIVIENDA, SE SUPRIME EN LAS NUEVAS NN.SS. Y NO APARECE OTRO ACCESO (II)

El día 11 de enero hice una consulta [046], y gracias por responderme, mañana he quedado en el Ayuntamiento con el secretario y el arquitecto municipal y me gustaría aclarar algunas cosas.
1. Yo creo que cuando el Ayuntamiento concedió la licencia de vallado, haciendo caso omiso de las NN.SS. vigentes, concedió una licencia fuera de ordenamiento, con lo cual ese vallado es ilegal, ¿No te parece?, yo envié muchos escritos al Ayuntamiento pidiéndoles que no concediesen la licencia por tratarse del camino de entrada a mi vivienda, y ellos basándose en el informe del alcalde pedáneo que decía que eso ni era ni había sido nunca camino concedieron la licencia de vallado.¿Como pueden pedir un informe al alcalde pedáneo si ellos tenían las NN.SS. y en el plano aparecía claramente ese camino?
2. El Ayuntamiento cuando solicité en el 2009 la apertura de esa calle, me decía que ese camino en las NN.SS. del 1995 era un error, ahora el juez ya ha confirmado que eso es un camino, no obstante yo entiendo que la manera del Ayuntamiento de legalizar la construcción de ese vallado, es que al modificar la NN.SS., eliminan ese camino y así aqui no pasa nada. Yo hice alegaciones a esta supresión del camino, pero tengo miedo de que si consiguen eliminar ese camino, pierda todo lo que he conseguido hasta ahora. ¿Pueden ellos eliminar ese camino a pesar de que el juez reconoce que ese camino existe y dice también que no puede pensarse que eso es un error:¿Que puedo hacer?¿Tengo derechos?
3. Podría recurrir a la Junta de Castilla-León, contarles mi caso y solicitarles a ellos que no se elimine ese camino en las nuevas NN.SS.
4. Puedo pedir responsabilidad patrimonial, por todos los años en que se me ha privado de un camino digno a mi vivienda?
Muchas gracias, y perdona por tantas preguntas, pero siento un impotencia muy grande por tanta injusticia.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Ya dije en la anterior respuesta a tu consulta, que es muy difícil contestar de forma segura tus preguntas, porque se trata de un caso muy complejo, que gira entre el derecho urbanístico y el derecho civil hipotecario. Y haría falta tener mucha documentación sobre la mesa y bien estudiada para poder darte una opinión sólida.
1. Sobre el punto 1, parece que que la concesión de la licencia de vallado pudo haber sido ilegal, pero piensa que aunque una finca esté calificada de vial en el planeamiento, si pertenece a un particular, puede ser vallada mientras no sea expropiada o entre en un ámbito de reparcelación.
2. No puedo opinar sobre el punto 2, pues haría falta tener la Sentencia en las manos, cosa que es imposible en este foro.
3. Por supuesto que puedes acudir a la Junta de Castilla-León, pues la aprobación definitiva de las nuevas NN.SS. corresponde a la Junta.
4. Para contestar si es viable una reclamación de responsabilidad patrimonial, hace falta tener todos los elementos estudiados, cosa que no es posible para mi. Hay que ver si se ha producido un daño individualizado y evaluable económicamente, causado por el Ayuntamiento, si ese daño es ilegítimo y que no existía la obligación de soportarlo, y por último si no existe prescripción desde la fecha en que se causó el daño, ya que el plazo para reclamar es de 1 año. Como verás no es posible precisar más las respuestas a tus preguntas. Lo siento.

[047] COMPETENCIAS PARA LA DIRECCIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN

La LOE regula con detalle las competencias relativas a dirección de obra en edificación. En obras de urbanización, que técnicos son competentes para ejecutar la dirección de obra? En el caso de que la dirección de obra la haga un arquitecto, es necesaria la intervención de un arquitecto técnico? Existe algún texto legal donde se regulen estas competencias.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto brevemente a la 3 preguntas que formulas y comento la afirmación que haces.
1. Dices que la LOE regula con detalle las competencias relativas a dirección de obra en edificación. En mi opinión no lo regula con mucha claridad, pero podemos decir que es mejor esto que antes de la LOE, que tan solo teníamos jurisprudencia.
2. Preguntas que en obras de urbanización, ¿que técnicos son competentes para ejecutar la dirección de obra? Respondo: Ninguna norma nos lo dice, y la jurisprudencia tan solo nos da algunas orientaciones, ya que las sentencias siempre se refieren a casos concretos. Te doy mi opinión, con el riesgo de que algunos se enfaden conmigo: para mi son competentes para dirigir las obras de un Proyecto de Urbanización: sin ninguna duda, los arquitectos, los ingenieros industriales, los ingenieros de caminos, y los ingenieros técnicos de obras públicas. Opino (es más dudoso) que también lo son los arquitectos técnicos, si bien alguna sentencia dice que no, y otras dicen que si.
3. Preguntas que en el caso de que la dirección de obra la haga un arquitecto, ¿es necesaria la intervención de un arquitecto técnico? Respondo: claramente NO. En las obras que no son de edificación el arquitecto puede actuar solo como director de las obras, sin necesidad de que le acompañe un arquitecto técnico.
4. Preguntas que si existe algún texto legal donde se regulen estas competencias. Respondo: NO. Solo nos guiamos por la jurisprudencia y por el principio de la capacidad profesional que otorgan los planes de estudios.

[046] LA CALLE QUE DA ACCESO A MI VIVIENDA, SE SUPRIME EN LAS NUEVAS NN.SS. Y NO APARECE OTRO ACCESO

Tengo una casa de campo en una pedanía que pertenece a Villarcayo, Burgos.
Actualmente esa casa es un hotel rural, desde la aprobación de las últimas NN.SS. en 1995, había una calle de acceso a mi propiedad, pero un vecino del pueblo cercó en el año 1996 lo que era mi camino o calle de entrada, y lo hizo con licencia de cercado otorgada por el ayuntamiento de Villarcayo, a pesar de que hice varias reclamaciones al ayuntamiento para que no le diesen la licencia de vallado.
En julio de 2009, solicité al ayuntamiento la apertura de la calle que estaba proyectada en las NN.SS. vigentes, normas del año 1995, y el ayuntamiento me dijo que esas normas estaban mal, que era un error, por lo que llegamos a un contencioso administrativo.
Mientras preparábamos la demanda el ayuntamiento ha iniciado un cambio de las NN.SS. y elimina esa calle de las nuevas NN.SS., es mas no me deja ningún camino o calle de entrada a mi Hotel.
Tengo ya la sentencia del contencioso que ha estimado la demanda, pero el juez dice que debo esperar a que pase los 2 años desde que se produce la suspensión de licencias por la modificación de las NN.SS., el plazo finaliza el 30 de abril de 2012.
¿Pueden dejarme sin acceso a mi negocio, cuando tengo la sentencia y además cuento con la licencia de apertura que me ha dado el ayuntamiento?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es imposible dar una respuesta a tu problema, porque se trata de un conjunto de hechos afectados por el derecho administrativo urbanístico y a la vez por el derecho civil de la propiedad o hipotecario. En primer lugar el vecino no podía cercar el camino de acceso a tu propiedad, si tu tenías la posesión del acceso. Y ello es independiente de que el Ayuntamiento le concediera licencia para ello, ya que el Ayuntamiento concede las licencias salvado el derecho de terceros. Estos hechos debían haberse impugnado ante la jurisdicción civil.
En segundo lugar si un Ayuntamiento suprime en su planeamiento el acceso a una propiedad que antes lo tenía, deberá indemnizar al propietario por los daños y perjuicios causados, con independencia de que la supresión de este acceso sea correcta urbanísticamente o no.
Por último, no entiendo qué tiene que ver en el tema, la suspensión de licencias que comporta la aprobación inicial de la modificación del planeamiento.
Contestando a tus preguntas finales te digo: no se qué puedes hacer pues me falta una comprensión global del tema, que solo puede tener quien disponga encima de la mesa de toda la documentación de todo lo que te ha ocurrido. En cuanto a la segunda pregunta, y a pesar de lo que acabo de decir, parece evidente que nadie te puede dejar sin acceso a tu negocio, ni a tu vivienda, ni siquiera a ninguna finca rústica que anteriormente tuviera acceso. El hacerlo supondría una responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento. El hecho de tener licencia de actividad dada por el Ayuntamiento aumentaría la cuantía de la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento.
En definitiva, tu problema es muy complejo a la vez que grave para que pueda ser resuelto en este foro de consultas.

[045] REDACCIÓN DE UN INFORME PERICIAL

Necesito redactar un informe pericial para elaborar una hoja de aprecio para un procedimiento expropiatorio de terrenos rústicos en el Pricipado de Asturias por obras de infraestructuras ferroviarias.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Supongo que al participar este este Blog de la UAAAP eres un arquitecto. Al respecto debo decir que si es así, tu titulación no es la más adecuada para hacer una hoja de aprecio de unos terrenos rústicos. No digo que no tengas capacidad jurídica para hacer la hoja de aprecio, sino que como arquitecto no tienes autoridad científica para valorar unos terrenos rústicos y tu hoja de aprecio será atacada por la parte contraria, entre otras cosas alegando que careces de los conocimientos necesarios para hacer una hoja de aprecio de fincas rústicas. Si tienes la titulación de ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola, puedes olvidar lo que acabo de decir.
2. En cualquier caso y tengas la titulación que tengas, la valoración debes hacerla siguiendo lo que establece el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley estatal de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (BOE de 26-06-2008).
3. En definitiva debes buscar la capitalización de la renta real o potencial (la mayor de las dos) de las fincas a expropiar. Ello exige conocer bien el cultivo existente en la finca y sus rendimientos.
4. Por último, recuerda que el resultado puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble en atención a la situación de la finca.