[042] SOLICITUD DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

En el año 2005 redacte un proyecto de ampliación y reforma de una vivienda unifamiliar. Las obras concluyeron en marzo del 2006.
El propietario de la vivienda ha recibido con fecha de noviembre del 2011 y como consecuencia de la denuncia de un vecino, una carta del Ayuntamiento solicitándole la licencia de primera ocupación en aplicación del art.153.4 de la ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid.
Mi pregunta es:
1. Si se trataba de ampliar una vivienda que ya existía desde los años 60, es necesario solicitar la licencia de primera ocupación de la ampliación.
2.  En caso de que fuera obligatorio solicitarla, puede pedirla el Ayuntamiento después de 5 años o tiene una caducidad.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Primero. Si las obras de ampliación y reforma no han sido de rehabilitación total de la vivienda, se entiende que no hace falta la licencia de 1ª ocupación. De hecho parece que el propietario no ha precisado de esta licencia para contratar los servicios de agua, luz, gas , teléfono, porque estas compañías habrán considerado las obras como una simple ampliación de la vivienda existente.
Segundo. En el supuesto que la licencia fuera necesaria, la acciones de disciplina urbanística en la Comunidad de Madrid prescriben a los 4 años de finalización de las obras. De todas maneras, si las obras se han hecho de forma legal y con la debida licencia urbanística, yo no veo inconveniente en que tu cliente solicite la licencia de 1ª ocupación, porque tiene derecho a que se la otorguen sin más problemas.

[041] COMPATIBILIDAD Y EXCLUSIVIDAD

Soy funcionaria de carrera. He recibido una oferta para trabajar para otra Administración en horario distinto y en materia distinta (docente en otra materia) y me solicitan para ello que mi Administración actual me conceda la compatibilidad. No tengo complemento de exclusividad. En caso de que no me concedan la compatibilidad, ¿implicaría que han de reconocerme la exclusividad?
Gracias de antemano y felicidades por el foro y el blog.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Hoy no existe el complemento de exclusividad. Es decir no puedes cobrar este complemento porque no existe. Sin embargo dentro del complemento específico, suele valorarse y por lo tanto retribuirse, el concepto de exclusividad o especial dedicación. Está claro que para que puedas trabajar en otra Administración, la Administración a la cual perteneces debe concederte la compatibilidad. Y esta concesión en general está completamente prohibida para trabajar en otra Administración Pública. No puedo contestarte si tienes derecho a que te la concedan, porque para ello debería saber en que trabajas y para que pides la compatiblidad, así como si el importe de tu complemento específico supera el 30 % de tus retribuciones básicas. En principio, la docencia como segundo trabajo, es de las pocas actividades que se permiten como segundo trabajo en una Administracón Pública. En cualquier caso debes leer y mejor estudiar la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas.

[040] OBRA DE URBANIZACIÓN

El Ayuntamiento quiere realizar unas obras de urbanización, en suelo urbano, de una calle de 10 m. de ancho. El planeamiento municipal son una NNSS del 1995. Estas dibujan media calle (5 m.) que pertenece a una Unidad de actuación y media calle (5 m.) a suelo urbano consolidado. El Ayuntamiento ha encargado la redacción del proyecto de esta calle en toda su amplitud (10 m.) y quiere ejecutarlo como obra ordinaria municipal aportando el 100% de su coste (no aplica contribuciones especiales). Al Ayuntamiento le interesa ejecutar la calle ya que el promotor de la unidad de actuación ha cedido el solar para equipamientos, que limita a esta calle, pero por motivos de la crisis no puede ejecutar las obras de urbanización incorporados a la UA.
1. ¿Puedo hacer un informe técnico favorable indicando que es necesario para el buen funcionamiento y uso de la calle la ejecución de los 10 m. de ancho y considerar la totalidad del proyecto como una obra ordinaria municipal? 2. Que tramitación y que informes se han de solicitar para la aprobación (La obra se realiza en un ayuntamiento de Catalunya).

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Puedes hacer el Informe de que hablas porque lo que dices es cierto. Sin embargo no deja de ser una anomalía que algún vecino puede denunciar, que el Ayuntamiento con cargo al presupuesto municipal haga la urbanización de media calle, que debería ejecutar el promotor de la Unidad de actuación.
2. La tramitación de una obra municipal ordinaria en Catalunya se rige por el ROAS, Reglamento de obras, actividades y servicios y es una tramitación muy simple, que conocen perfectamente todos los secretarios.
3. En cuanto a informes, yo no creo que debas pedir ningún informe a nadie. Simplemente existe una exposición al público por el plazo de 30 días.
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Sobre el comentario de Patricia.
Tienes toda la razón en que hay que pedir todos los informes sectoriales que procedan, entre ellos los que tu mencionas y otros más que podrían ser necesarios (carreteras de la Comunidad autónoma, de la Diputación, Medio ambiente, Agricultura, AENA, etc). Pero yo no dije nada al respecto porque al tratarse de una calle en suelo urbano, di por supuesto que estos informes no suelen ser necesarios. En cuanto a las compañías suministradoras de agua, luz, gas, teléfono y similares, yo creo que no tan solo hay que pedirles informes, sino que hay que contar con ellos en el momento de redactar el Proyecto. Por lo que se refiere a los informes internos, doy por supuesto que deben participar en el proyecto todos los Departamentos municipales que tienen funciones que afectan a la urbanización de la calle. Puede hacerse por la vía de los informes, o por la vía de las órdenes del superior jerárquico de todos los Departamentos, si existe esta figura.

[039] DIVISIÓN HORIZONTAL EN DOS SÓTANOS DE GARAJE

Es posible efectuar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal exclusivamente para el aparcamiento, respecto de una licencia de obras concedida para edificio de tres plantas y dos sótanos de aparcamiento, pero que por motivos económicos no se puede construir actualmente más que los sótanos de aparcamiento. La licencia de ocupación está condicionada por el ayuntamiento a que sea única para el conjunto del edificio a fin de garantizar la reserva mínima de plazas de aparcamiento. ¿Debe entregarse aval que garantice la ejecución a propietarios por si no se puede utilizar finalmente el garaje? ¿Se podría ocupar el aparcamiento a su terminación? ¿Se puede adjudicar propiedad de plazas de garaje en la división horizontal? ¿Se puede hacer escritura de compraventa de las plazas de garaje?. Si finalmente no se termina el edificio de viviendas, ¿se podrá modificar la licencia para la ocupación de los garajes?.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Si tal como tu dices la licencia de ocupación está condicionada por el ayuntamiento a que sea única para el conjunto del edificio a fin de garantizar la reserva mínima de plazas de aparcamiento, no veo que sea posible hacer nada de lo que preguntas. Ahora bien, yo pienso que podría modificarse la licencia urbanística, a petición del promotor, para poder desvincular la licencia de 1ª ocupación de los garajes de las viviendas. La garantía de la reserva mínima de plazas de aparcamiento ya se ha cumplido con la construcción de las plazas. Supongo que el planeamiento no obliga a que las plazas pertenezcan a cada una de las viviendas. Si fuera así, el problema no tendría solución. Pero esto ya no suele hacerse más que con los cuartos trasteros, que normalmente están vinculados a las viviendas, pero tampoco siempre. Por lo tanto, si las plazas de garaje solo son obligatorias para cubrir el estándar urbanistico del edificio, pero no estan vinculadas a las viviendas, yo opino que podría modificarse la licencia para permitir la 1ª ocupación de los garajes de forma independiente de las viviendas, siempre que se respeten las normas se seguridad de todo tipo.

[038] PRIMERA OCUPACION

El ayuntamiento ha concedido licencias de edificación condicionadas a la ejecución de la urbanización del ámbito del Plan Parcial correspondiente. Una vez acabada la urbanización no se han podido recepcionar las obras debido a las deficiencias encontradas. Fundamentalmente se trata de defectos en los acabados y grietas en los firmes que no impiden el uso de las calles ni de los servicios urbanos. El problema es que la empresa adjudicataria de las obras no está de acuerdo con los trabajos que el ayuntamiento obliga a realizar para recepcionar correctamente las obras y la situación ha derivado en un contencioso con dicha empresa. Los servicios jurídicos del ayuntamiento no permiten hacer ningún tipo de recepción del ámbito hasta que no se resuelva el tema de la recepción, y se están denegando las licencias de primera ocupación hasta que no se puedan recepcionar correctamente las obras. Teniendo en cuenta que el proceso se esta alargando en el tiempo, que solución se puede plantear para poder conceder la 1ª ocupación de las obras realizadas y que son conformes al proyecto respecto del que obtuvieron la licencia. Las licencias se otorgaron condicionadas a la ejecución simultánea o sucesiva de la urbanización, especificando que no se permitiría la ocupación de los edificios hasta que no estuviera completamente acabada la obra urbanizadora.

Pere Joan Torrent Ribert
Pienso que el Ayuntamiento ha actuado correctamente y que los Servicios Jurídicos del Ayuntamiento también actúan conforme a la legalidad vigente. Está claro que no se pueden conceder las licencias de 1ª ocupación si no finalizan los trabajos de urbanización, y se subsanan los defectos, de acuerdo con los criterios de los técnicos municipales. El promotor no está de acuerdo con las obras de reparación, y ha interpuesto un contencioso. Los jueces resolverán en su día. Mientras tanto, si el Ayuntamiento tiene voluntad de resolver el problema, debería actuar mediante la ejecución subsidiaria, reparando los defectos el propio Ayuntamiento ejecutando la garantía constituida a tal fin, es decir con cargo al promotor. Con ello resolvería el problema de los propietarios que han construido sus viviendas de forma simultánea a la urbanización, los cuales podrían obtener sus licencias de 1ª ocupación.

[037] OBLIGACIONES DE ARQUITECTOS FUNCIONARIOS

¿Es obligatoria la colegiación de un arquitecto al servicio exclusivo de una administración pública?
En caso de estar colegiado, aun sin ser obligatorio ¿Es obligatoria el alta en un sistema alternativo de previsión y salud (HNA) aún en el caso de estar afiliado a la Seguridad Social como trabajador por cuenta ajena?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Respecto a la primera pregunta, el arquitecto que está al servicio exclusivo de una Administración Pública, no tiene obligación de estar colegiado, como tampoco lo están el resto de funcionarios, licenciados en derecho, economistas, ingenieros, etc. Caso a parte son los profesionales de la salud, por una legislación diferente y exclusiva para ellos. Ahora bien, este arquitecto no puede trabajar por su cuenta para ningún particular, ni para otro organismo público o privado que no sea la Administración Pública para la cual trabaja. Solo puede hacer proyectos, dirigir obras, hacer planeamiento, informes, etc. para su Administración, y sin poder cobrar minutas o facturas. Su trabajo será a cambio de una retribución como funcionario o como personal laboral.
2. Sobre la segunda cuestión, en el supuesto de que este arquitecto al servicio exclusivo de una Administración Pública, de forma voluntaria haya decidido colegiarse, yo opino que debe cumplir todos los requisitos que exige la colegiación de un arquitecto. Por lo tanto, si una de las condiciones para colegiarse es el alta en la HNA, yo entiendo que debe cumplir con esta exigencia y con todas las otras que el colegio imponga. La pertenencia al Colegio de Arquitectos en estos casos siempre es voluntaria, y por ende hay que asumir todas las obligaciones que impone el Colegio. El hecho de estar afiliado a la Seguridad Social como trabajador por cuenta ajena no es óbice para estar obligado al alta en la HNA, que además es compatible con el régimen general de la seguridad social, pudiendo percibir cuando llegue la jubilación ambas pensiones.