[044] OBLIGATORIEDAD O NO DE ARQUITECTO MUNICIPAL

Antes que nada muchas gracias por la labor de divulgación que hacéis. la duda que planteo es si es necesaria la figura de un arquitecto municipal en un ayuntamiento, o si la figura del aparejador es suficiente. entiendo que el aparejador no tiene competencia urbanísticas, por lo cual no debe emitir informes urbanísticos; pero un informe para una licencia de obra mayor es un informe técnico o urbanístico?, y hasta donde el aparejador tiene competencias para realizarlo.

Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Hay que distinguir entre competencias profesionales para redactar proyectos, definidas en la LOE, y aclaradas por la jurisprudencia, de las capacidades que pueda tener un técnico o funcionario municipal. Yo diría que la figura de un arquitecto municipal es muy conveniente en un Ayuntamiento, por no decir necesaria. Pero de esta afirmación en la que normalmente coincidimos casi todos, no se puede deducir que un aparejador o arquitecto técnico no tenga capacidad para emitir informes sobre las licencias de obras. Si el aparejador municipal está debidamente formado, puede emitir estos informes y puede hacerlo correctamente.
No conozco ninguna norma que diga que un aparejador no puede informar una licencia, ni conozco ninguna Sentencia que diga que un arquitecto técnico no puede informar un proyecto de obras para el cual se solicita la preceptiva licencia urbanística. El informe técnico urbanístico consiste en analizar si un determinado proyecto redactado por un técnico competente (que no siempre debe ser un arquitecto) se adecua a la normativa urbanística y a las demás que sean de control municipal (habitabilidad, accesibilidad entre otras). Y este análisis puede hacerlo cualquier técnico que tenga la debida formación en proyectos y normativa urbanística. No hay duda de que el técnico mejor preparado en principio para hacer estos informes es el arquitecto, pero no podemos excluir a otros técnicos en principio. En este campo, no podemos hablar de competencias en sentido estricto, sino más bien de capacidades profesionales.

[043] POSIBLE PERDIDA CEDULA DE HABITABILIDAD

Mi pregunta es sencilla, ante una reforma de una vivienda que impica la unión de dos pisos en una misma planta, si se dan de baja todos los servicios de agua, gas y electricidad de una de las dos viviendas ¿Se perdería la cedula de habitabilidad? Existiría alguna forma de no perderla.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Opino que si actuamos en estricta legalidad, al unir dos pisos de forma permanente con la correspondiente reforma física, se debería solicitar una nueva cédula de habitabilidad, para la nueva vivienda, con su superficie, sus habitaciones y demás condiciones. Si años más tarde, esta vivienda única, se volviera a dividir en dos, se podrían solicitar nuevamente dos cédulas de habitabilidad para las dos nuevas viviendas. Esto parece que sería lo correcto. Ahora bien, en la práctica, y en algunos casos que yo conozco, esto no se hace, sino que después de la reforma que ha unificado las dos viviendas mediante una transformación total, nadie ha solicitado una nueva cédula de habitabilidad, por lo cual subsisten las dos cédulas, si bien no responden a la realidad física existente después de las obras de reforma.

[042] SOLICITUD DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

En el año 2005 redacte un proyecto de ampliación y reforma de una vivienda unifamiliar. Las obras concluyeron en marzo del 2006.
El propietario de la vivienda ha recibido con fecha de noviembre del 2011 y como consecuencia de la denuncia de un vecino, una carta del Ayuntamiento solicitándole la licencia de primera ocupación en aplicación del art.153.4 de la ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid.
Mi pregunta es:
1. Si se trataba de ampliar una vivienda que ya existía desde los años 60, es necesario solicitar la licencia de primera ocupación de la ampliación.
2.  En caso de que fuera obligatorio solicitarla, puede pedirla el Ayuntamiento después de 5 años o tiene una caducidad.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Primero. Si las obras de ampliación y reforma no han sido de rehabilitación total de la vivienda, se entiende que no hace falta la licencia de 1ª ocupación. De hecho parece que el propietario no ha precisado de esta licencia para contratar los servicios de agua, luz, gas , teléfono, porque estas compañías habrán considerado las obras como una simple ampliación de la vivienda existente.
Segundo. En el supuesto que la licencia fuera necesaria, la acciones de disciplina urbanística en la Comunidad de Madrid prescriben a los 4 años de finalización de las obras. De todas maneras, si las obras se han hecho de forma legal y con la debida licencia urbanística, yo no veo inconveniente en que tu cliente solicite la licencia de 1ª ocupación, porque tiene derecho a que se la otorguen sin más problemas.

[041] COMPATIBILIDAD Y EXCLUSIVIDAD

Soy funcionaria de carrera. He recibido una oferta para trabajar para otra Administración en horario distinto y en materia distinta (docente en otra materia) y me solicitan para ello que mi Administración actual me conceda la compatibilidad. No tengo complemento de exclusividad. En caso de que no me concedan la compatibilidad, ¿implicaría que han de reconocerme la exclusividad?
Gracias de antemano y felicidades por el foro y el blog.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Hoy no existe el complemento de exclusividad. Es decir no puedes cobrar este complemento porque no existe. Sin embargo dentro del complemento específico, suele valorarse y por lo tanto retribuirse, el concepto de exclusividad o especial dedicación. Está claro que para que puedas trabajar en otra Administración, la Administración a la cual perteneces debe concederte la compatibilidad. Y esta concesión en general está completamente prohibida para trabajar en otra Administración Pública. No puedo contestarte si tienes derecho a que te la concedan, porque para ello debería saber en que trabajas y para que pides la compatiblidad, así como si el importe de tu complemento específico supera el 30 % de tus retribuciones básicas. En principio, la docencia como segundo trabajo, es de las pocas actividades que se permiten como segundo trabajo en una Administracón Pública. En cualquier caso debes leer y mejor estudiar la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones Públicas.

[040] OBRA DE URBANIZACIÓN

El Ayuntamiento quiere realizar unas obras de urbanización, en suelo urbano, de una calle de 10 m. de ancho. El planeamiento municipal son una NNSS del 1995. Estas dibujan media calle (5 m.) que pertenece a una Unidad de actuación y media calle (5 m.) a suelo urbano consolidado. El Ayuntamiento ha encargado la redacción del proyecto de esta calle en toda su amplitud (10 m.) y quiere ejecutarlo como obra ordinaria municipal aportando el 100% de su coste (no aplica contribuciones especiales). Al Ayuntamiento le interesa ejecutar la calle ya que el promotor de la unidad de actuación ha cedido el solar para equipamientos, que limita a esta calle, pero por motivos de la crisis no puede ejecutar las obras de urbanización incorporados a la UA.
1. ¿Puedo hacer un informe técnico favorable indicando que es necesario para el buen funcionamiento y uso de la calle la ejecución de los 10 m. de ancho y considerar la totalidad del proyecto como una obra ordinaria municipal? 2. Que tramitación y que informes se han de solicitar para la aprobación (La obra se realiza en un ayuntamiento de Catalunya).

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Puedes hacer el Informe de que hablas porque lo que dices es cierto. Sin embargo no deja de ser una anomalía que algún vecino puede denunciar, que el Ayuntamiento con cargo al presupuesto municipal haga la urbanización de media calle, que debería ejecutar el promotor de la Unidad de actuación.
2. La tramitación de una obra municipal ordinaria en Catalunya se rige por el ROAS, Reglamento de obras, actividades y servicios y es una tramitación muy simple, que conocen perfectamente todos los secretarios.
3. En cuanto a informes, yo no creo que debas pedir ningún informe a nadie. Simplemente existe una exposición al público por el plazo de 30 días.
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Sobre el comentario de Patricia.
Tienes toda la razón en que hay que pedir todos los informes sectoriales que procedan, entre ellos los que tu mencionas y otros más que podrían ser necesarios (carreteras de la Comunidad autónoma, de la Diputación, Medio ambiente, Agricultura, AENA, etc). Pero yo no dije nada al respecto porque al tratarse de una calle en suelo urbano, di por supuesto que estos informes no suelen ser necesarios. En cuanto a las compañías suministradoras de agua, luz, gas, teléfono y similares, yo creo que no tan solo hay que pedirles informes, sino que hay que contar con ellos en el momento de redactar el Proyecto. Por lo que se refiere a los informes internos, doy por supuesto que deben participar en el proyecto todos los Departamentos municipales que tienen funciones que afectan a la urbanización de la calle. Puede hacerse por la vía de los informes, o por la vía de las órdenes del superior jerárquico de todos los Departamentos, si existe esta figura.

[039] DIVISIÓN HORIZONTAL EN DOS SÓTANOS DE GARAJE

Es posible efectuar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal exclusivamente para el aparcamiento, respecto de una licencia de obras concedida para edificio de tres plantas y dos sótanos de aparcamiento, pero que por motivos económicos no se puede construir actualmente más que los sótanos de aparcamiento. La licencia de ocupación está condicionada por el ayuntamiento a que sea única para el conjunto del edificio a fin de garantizar la reserva mínima de plazas de aparcamiento. ¿Debe entregarse aval que garantice la ejecución a propietarios por si no se puede utilizar finalmente el garaje? ¿Se podría ocupar el aparcamiento a su terminación? ¿Se puede adjudicar propiedad de plazas de garaje en la división horizontal? ¿Se puede hacer escritura de compraventa de las plazas de garaje?. Si finalmente no se termina el edificio de viviendas, ¿se podrá modificar la licencia para la ocupación de los garajes?.
Pere Joan Torrent Ribert. Abogado
Si tal como tu dices la licencia de ocupación está condicionada por el ayuntamiento a que sea única para el conjunto del edificio a fin de garantizar la reserva mínima de plazas de aparcamiento, no veo que sea posible hacer nada de lo que preguntas. Ahora bien, yo pienso que podría modificarse la licencia urbanística, a petición del promotor, para poder desvincular la licencia de 1ª ocupación de los garajes de las viviendas. La garantía de la reserva mínima de plazas de aparcamiento ya se ha cumplido con la construcción de las plazas. Supongo que el planeamiento no obliga a que las plazas pertenezcan a cada una de las viviendas. Si fuera así, el problema no tendría solución. Pero esto ya no suele hacerse más que con los cuartos trasteros, que normalmente están vinculados a las viviendas, pero tampoco siempre. Por lo tanto, si las plazas de garaje solo son obligatorias para cubrir el estándar urbanistico del edificio, pero no estan vinculadas a las viviendas, yo opino que podría modificarse la licencia para permitir la 1ª ocupación de los garajes de forma independiente de las viviendas, siempre que se respeten las normas se seguridad de todo tipo.

[038] PRIMERA OCUPACION

El ayuntamiento ha concedido licencias de edificación condicionadas a la ejecución de la urbanización del ámbito del Plan Parcial correspondiente. Una vez acabada la urbanización no se han podido recepcionar las obras debido a las deficiencias encontradas. Fundamentalmente se trata de defectos en los acabados y grietas en los firmes que no impiden el uso de las calles ni de los servicios urbanos. El problema es que la empresa adjudicataria de las obras no está de acuerdo con los trabajos que el ayuntamiento obliga a realizar para recepcionar correctamente las obras y la situación ha derivado en un contencioso con dicha empresa. Los servicios jurídicos del ayuntamiento no permiten hacer ningún tipo de recepción del ámbito hasta que no se resuelva el tema de la recepción, y se están denegando las licencias de primera ocupación hasta que no se puedan recepcionar correctamente las obras. Teniendo en cuenta que el proceso se esta alargando en el tiempo, que solución se puede plantear para poder conceder la 1ª ocupación de las obras realizadas y que son conformes al proyecto respecto del que obtuvieron la licencia. Las licencias se otorgaron condicionadas a la ejecución simultánea o sucesiva de la urbanización, especificando que no se permitiría la ocupación de los edificios hasta que no estuviera completamente acabada la obra urbanizadora.
Pere Joan Torrent Ribert
Pienso que el Ayuntamiento ha actuado correctamente y que los Servicios Jurídicos del Ayuntamiento también actúan conforme a la legalidad vigente. Está claro que no se pueden conceder las licencias de 1ª ocupación si no finalizan los trabajos de urbanización, y se subsanan los defectos, de acuerdo con los criterios de los técnicos municipales. El promotor no está de acuerdo con las obras de reparación, y ha interpuesto un contencioso. Los jueces resolverán en su día. Mientras tanto, si el Ayuntamiento tiene voluntad de resolver el problema, debería actuar mediante la ejecución subsidiaria, reparando los defectos el propio Ayuntamiento ejecutando la garantía constituida a tal fin, es decir con cargo al promotor. Con ello resolvería el problema de los propietarios que han construido sus viviendas de forma simultánea a la urbanización, los cuales podrían obtener sus licencias de 1ª ocupación.

[037] OBLIGACIONES DE ARQUITECTOS FUNCIONARIOS

¿Es obligatoria la colegiación de un arquitecto al servicio exclusivo de una administración pública?
En caso de estar colegiado, aun sin ser obligatorio ¿Es obligatoria el alta en un sistema alternativo de previsión y salud (HNA) aún en el caso de estar afiliado a la Seguridad Social como trabajador por cuenta ajena?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Respecto a la primera pregunta, el arquitecto que está al servicio exclusivo de una Administración Pública, no tiene obligación de estar colegiado, como tampoco lo están el resto de funcionarios, licenciados en derecho, economistas, ingenieros, etc. Caso a parte son los profesionales de la salud, por una legislación diferente y exclusiva para ellos. Ahora bien, este arquitecto no puede trabajar por su cuenta para ningún particular, ni para otro organismo público o privado que no sea la Administración Pública para la cual trabaja. Solo puede hacer proyectos, dirigir obras, hacer planeamiento, informes, etc. para su Administración, y sin poder cobrar minutas o facturas. Su trabajo será a cambio de una retribución como funcionario o como personal laboral.
2. Sobre la segunda cuestión, en el supuesto de que este arquitecto al servicio exclusivo de una Administración Pública, de forma voluntaria haya decidido colegiarse, yo opino que debe cumplir todos los requisitos que exige la colegiación de un arquitecto. Por lo tanto, si una de las condiciones para colegiarse es el alta en la HNA, yo entiendo que debe cumplir con esta exigencia y con todas las otras que el colegio imponga. La pertenencia al Colegio de Arquitectos en estos casos siempre es voluntaria, y por ende hay que asumir todas las obligaciones que impone el Colegio. El hecho de estar afiliado a la Seguridad Social como trabajador por cuenta ajena no es óbice para estar obligado al alta en la HNA, que además es compatible con el régimen general de la seguridad social, pudiendo percibir cuando llegue la jubilación ambas pensiones.

[036] DIVISIÓN HORIZONTAL NO ACORDE CON EL PROYECTO DE OBRAS

Se trata de un edificio de viviendas de "Protección Oficial" y proyecto de obras aprobado por el Ayuntamiento (Benidorm) en 1971. El edificio está compuesto por las viviendas, por una planta baja con locales comerciales y un sótano que en el proyecto se denomina "SÓTANO GARAJE". Desconozco si en la memoria presentada al Ministerio para acogerse a los beneficios de "Proteccón Oficial" dichas plazas de garaje estaban ligadas a las viviendas. Pero sí se que las ordenanzas municipales no contaban como aprovechamiento (era de 3 metros cúbicos por metro cuadrado) el volúmen de estos sótanos si el destino de los mismos era el de aparcamiento de coches. Por otra parte, las ordenanzas obligaban a construir plazas de garaje.
Con todo, cuando se hace la Escritura de división Horizontal el SOTANO-GARAJE del proyecto cambia radicalmente para convertirse en locales comerciales. La zona de jardín del proyecto se convierte en una explanada que  funciona como Aparcamiento.
¡Todo ello incrito en el Registro de la Propiedad! Y lo que es peor, el Ayuntamiento concede licencia de apertura a cualquier actividad en los falsos locales comerciales. Por esas actividades no podemos cerrar el Aparcamiento por una sentencia judicial que entendió que si hay locales comerciales no se puede dificultar la entrada libre a la zona de aparcamiento (en el proyecto, zona ajardinada). Con lo cual nuestro aparcamiento es un local público y gratuito mantenido, limpiado, iluminado por la comunidad de propietarios.
Probablemente  las infracciones y delitos prescriban, pero, ¿no se podria intentar una declaración de "fuera de ordenación" para recuperar lo que se pueda de privacidad y parar al Ayuntamiento para que no dé más licencias ilegales y revoque la última  de Apertura que dió a un grupo religioso en 2009? Entiendo que es en problema muy complicado. Agradecería mucho cualquier sugerencia al respecto.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Las infracciones administrativas (incluidas las urbanísticas) suelen prescribir a los 2, 4 o 6 años como máximo. Con los 40 años que han transcurrido de todo lo que tu cuentas, han prescrito hasta los delitos más terribles del Código Penal. Incluso nos podemos haber hecho propietarios de la finca del vecino, mediante la usucapión. Por lo tanto, te aconsejo que os olvidéis de todo lo que decía el proyecto y la licencia del año 1971. Lo único que a mi juicio no se puede tolerar y ha de tener solución, es que ese jardín convertido en aparcamiento, sea de libre uso para todo el mundo y para los forasteros (en virtud de una Sentencia), y que los gastos de mantenimiento los tenga que pagar la Comunidad de Propietarios. Una de dos: si lo puede utilizar todo el mundo, el terreno debe pasar a ser de titularidad pública del Ayuntamiento. Y si debe ser de titularidad privada de la Comunidad de Propietarios, solo lo pueden utilizar los comuneros. ¿Como solucionar este conflicto? Esto no cabe en este modesto consultorio, ya que debe ser objeto de un dictamen jurídico profundo, disponiendo de todos los elementos: planos, sentencia, estatutos de la Comunidad, planeamiento actual, etc...

[035] FINAL DE OBRA DE UN PROYECTO DE DOS VIVIENDAS

He construido en forma de auto-promocion (somos una familia), 2 viviendas unifamilares pareadas. Es un solo proyecto de las 2 viviendas tal y como se indica en la licencia de obra y demás documentacion. El asunto esta en que nos hemos pasado 6 meses en la obtención del certificado de final de obra, y ahora la Hacienda Publica nos reclama un dinero, al considerar que nuestra reinversion en vivienda habitual no se ha realizado dentro del plazo. Empezamos a construir en 2006, finalizando una de las casas ese mismo año, la otra por problemas no la finalizamos hasta mediados de 2008 (cuando se nos entrego el final de obra).
Mi pregunta es la siguiente:
¿Se puede dar un final de obra para 1 de las casas acabadas, cuando se trata de un único proyecto de 2 casas?
En caso negativo, necesitaría saber cuando se considera que se toma la posesion de la vivienda, o reside en ella o si existe alguna nota en la ley de la edificación que hable de este tema.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Sobre la primera pregunta, si se puede hacer un certificado final de obra para una de las viviendas acabadas, aunque el proyecto y la licencia era única para las dos viviendas, mi opinión es que puede hacerse. En realidad, un certificado se puede hacer siempre que no certifique nada que no sea cierto. Por lo tanto si una vivienda está finalizada y la otra no, un certificado final de obra de la vivienda acabada es cierto. Puede ser que alguien objete la viabilidad de dicho certificado, pero en principio se puede hacer, y el arquitecto que lo haga, no puede incurrir en ninguna responsabilidad por el principio elemental de que lo que certifica es cierto.
2. Sobre la segunda pregunta, cuando se considera que se reside en una vivienda, mi respuesta es la siguiente: se reside en una vivienda cuando uno se traslada a vivir en ella. La cuestión es cómo se prueba que uno reside en una vivienda nueva. Y a ello respondo que se prueba con cualquier medio de prueba admitido en derecho. Y estos medios de prueba pueden ser diversos, con distinta fuerza probatoria.
A) El primero y más evidente y a la vez más sencillo, consiste en empadronarse en el nuevo domicilio. El certificado que expide el Ayuntamiento en el mismo momento del empadronamiento, es una prueba irrefutable, al tratarse de una prueba mediante documento público.
B) Otros medios de prueba, pueden ser los contratos de suministro de servicios, con los consiguientes recibos de consumo. Si los consumos corresponden a los normales de una vivienda en uso, pueden constituir una prueba de que la familia reside en la nueva vivienda. Estos recibos se pueden acompañar de los recibos de la antigua vivienda, que habrán quedado reducidos a los mínimos. Esto seria una prueba documental privada.
C) Otra prueba puede consistir en la rescisión del contrato de alquiler de la antigua vivienda, si este es el caso.
D) Otro tipo de prueba sería la testifical de los vecinos, que declaren ante Notario la fecha desde la cual tienen constancia de la residencia de sus nuevos vecinos. Esto constituiría una prueba testifical. Y así podríamos encontrar algún otro tipo de prueba válida en derecho.

[034] EXCESO DE EDIFICABILIDAD

En un solar se ha construido un edificio de viviendas en bloque aislado, que sobrepasa la edificabilidad máxima: 1.197 m² construidos sobre una edificabilidad permitida de 1.182 m². Llevado el caso al Contencioso Administrativo, y después de un largo historial judicial, el juez pide en un peritaje "el grado de relevancia de ese exceso aplicando el régimen de tolerancia comúnmente admitido en operaciones técnicas similares o equiparables" (los 15 m² de exceso suponen un 1,25%). No hemos sido capaces de encontrar referencias a "un régimen de tolerancia comúnmente admitido". ¿Existe algo así, y en tal caso, tiene alguna validez?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Es este un tema que aparece con cierta frecuencia en los consultorios de urbanismo. Y la verdad que no es fácil de resolver. 
2. Tal como tu dices, yo tampoco he sido capaz de encontrar el régimen de tolerancia comúnmente admitido en operaciones técnicas o similares. Si existe yo no lo conozco.
3. En mis numerosos contactos con los ingenieros topógrafos, en los expedientes de expropiación forzosa, cuando los propietarios alegaban mayor superficie expropiada en sus fincas, los ingenieros topógrafos me decían que se podía aceptar una desviación de un 5 %, en las escalas a que ellos trabajaban. De esto hace unos 20 años. Pero supongo que a medida que los aparatos modernos son más sofisticados, este margen de error habrá disminuido.
4. Por supuesto yo estoy de acuerdo con lo que pretende el Magistrado, con la petición de este dictamen. El Magistrado quiere sentenciar que por este error del 1,25 % en la edificabilidad, no se puede ordenar el derribo de un edificio, o el derribo de estos 15 m², que muchas veces causan mucho daño, ya que no siempre es fácil derribar 15 m² de un edificio. 
5. Si yo fuera el arquitecto forense encagado de hacer este Dictamen pericial, te aseguro que sin ninguna duda diría que este exceso de edificabilidad de 15 m² que supone una desviación del 1,25 %, no tiene ninguna relevancia sobre la edificabilidad permitida, y que es comúnmente admitida como tolerable entre los técnicos, una diferencia de hasta el 3 %, más o menos. Te digo que diría esto porque lo pienso y lo juzgo correcto, y si me preguntaran la motivación, diría que los aparatos de medición, y la ejecución por parte de los profesionales de la construcción, no pueden ser matemáticamente exactos. Es todo cuanto puedo decirte.

[033] AMPLIACIÓN VPO

Tengo sobre la mesa una solicitud de licencia de obras para la ampliación de una vivienda protegida. Estoy buscando por la legislación autonómica en la materia, ya que desconozco el plazo de extinción del régimen de protección, pero me pregunto si he de analizar esto desde el Ayuntamiento, si he de remitir el expediente a la Administración de mi Comunidad Autónoma (Aragón), competente en la materia, o bien he de informar independientemente de su protección.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En la pregunta que formulas hay que distinguir dos aspectos muy diferenciados.
1. Por un lado está la cuestión urbanística, que es sobre la que tiene competencia tu Ayuntamiento, y por lo tanto sobre la cual tu tienes responsabilidad en el momento de emitir tu preceptivo informe técnico. Y está claro que tu informe ha de ser favorable o desfavorable, prescindiendo de la condición de vivienda protegida. Si el planeamiento permite la ampliación solicitada, está claro que tu debes emitir un informe favorable. Y en caso contrario, tu informe debe ser desfavorable, si el planeamiento no permite esta ampliación. 
2. Otra cosa diferente es si esta ampliación va contra la normativa autonómica de las viviendas protegidas. Por ejemplo, si el régimen de protección de esta vivienda aún sigue vigente, y la calificación solo se podía conceder a una vivienda no superior a los 90 m², y con esta ampliación la vivienda pasa a tener 120 m² (por ejemplo), está claro que la ampliación podría suponer la pérdida de los beneficios de la vivienda de protección oficial, e incluso el reintegro de la subvención recibida. Yo desconozco la legislación sobre viviendas de protección oficial de la Comunidad de Aragón, igual que te pasa a ti. En cualquier caso, yo al final del informe urbanístico, en el supuesto de que sea favorable, pondría una coletilla advirtiendo de que la licencia se concede (como siempre) salvado el derecho de propiedad, sin perjuicio de terceros, y sin perjuicio de lo que establece la legislación estatal y autonómica sobre las viviendas de protección oficial en el supuesto de que la ampliación autorizada desde el punto de vista urbanístico municipal pueda afectar a la protección concedida.
3. Por último, el principio de lealdad y colaboración interadministrativa aconseja que una copia del expediente sea remitido a los Servicios Territoriales de la Comunidad de Aragón, competentes en materia de vivienda de protección oficial, pero solo para su conocimiento y a los efectos de la materia que es de su competencia. Yo entiendo que dichos Servicios no pueden impedir la concesión de la licencia municipal de obras, si urbanísticamente procede su concesión.

[032] NAVE DE APEROS CONSTRUIDA HACE MAS DE 4 AÑOS

Me gustaría que me informaran acerca de si una nave agrícola construida hace 4 años en el término municipal de Ávila para la que se pidió licencia de obra pero todavía no se le ha contestado ni favorable ni desfavorablemente, si la nave lleva construida ya más de cuatro años y el ayuntamiento tiene conocimiento de ello porque se pagaron las tasas y se solicitó la pertinente licencia de obra acompañada de su proyecto visado por técnico competente, ¿cuándo se consideraría una obra disconforme? ¿ cuándo puede ser utilizada por el propietario para usos agrícolas?. Está en suelo rústico común.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. En primer lugar, si la nave agrícola fue construida hace más de 4 años, aún considerando el supuesto de que su construcción fuera ilegal, ya han prescrito las acciones para restaurar la legalidad urbanística y para instruir un expediente sancionador. 
2. No puedo contestarte si la obra es o no disconforme con el planeamiento, porque para ello hay que analizar si las características de la nave (dimensiones y uso) están conformes o no con el planeamiento. En principio el hecho de que sea una nave agrícola parece suponer que puede estar conforme con el planeamiento, a no ser que el propietario no pueda acreditar su necesidad en base a la propiedad de sus fincas, y ello esté condicionado por la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma, o por el planeamiento municipal. Alguna Comunidad Autónoma obliga a que estos proyectos de naves agrícolas sean aprobados por la propia Comunidad, cuando sus parámetros de edificación superan ciertos límites de ocupación, superficie construida o altura.
3. Por supuesto, la nave puede ser utilizada por el propietario para usos agrícolas, ya que en principio dispone de licencia urbanística adquirida por silencio administrativo positivo. El silencio administrativo positivo se produce en el plazo de 3 meses o 2 meses, según las diferentes Comunidades Autónomas. Pero tratándose de 4 años, parece que no puede haber duda al respecto.Es cierto que la Jurisprudencia definitiva del Tribunal Supremo establece que por silencio administrativo no se pueden adquirir derechos contra la normativa urbanística. Pero como en principio nada hace suponer que esta nave vaya contra los parámetros urbanísticos del planeamiento municipal, hay que mantener que mientras no se demuestre lo contrario, la nave agrícola dispone de licencia urbanística municipal, y por lo tanto puede ser utilizada para los fines propios de la construcción.
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Sobre el comentario de Patricia, debo decir que en principio la construcción se ha realizado con licencia adquirida por silencio administrativo, a los 3 meses de su solicitud, y resulta que han pasado 4 años. Es cierto que habría que analizar el silencio administrativo, y si el proyecto cumple con el planeamiento, y si las obras se han realizado según el proyecto, y otras cosas. Pero repito que en principio las obras se han hecho con licencia. En segundo lugar un Ayuntamiento que no responde a una petición de licencia en 4 años, no digo que tenga responsabilidad patrimonial alguna, pero tiene muy poca fuerza jurídica y ninguna moral para exigir el debido cumplimiento de la normativa urbanística.
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Sobre el último comentario de Patricia, opino lo siguiente.
1. El silencio administrativo no debe materializarse en ningún documento. Es suficiente disponer de la copia sellada del día en que se efectuó una solicitud, para demostrar que con el paso del tiempo se ha producido el silencio administrativo que será positivo o negativo según la legislación aplicable al caso.
2. En el supuesto del silencio administrativo aplicable a una solicitud de licencia, en principio debe suponerse que la licencia está de acuerdo con la normativa urbanística. Corresponde a la Administración demostrar que la licencia solicitada y el proyecto presentado no se adecuan a la normativa urbanística, por lo cual el silencio producido es negativo. Y a partir de aquí, instruir los expedientes sancionadores o de restauración de la legalidad urbanística infringida. Pero debe ser el Ayuntamiento el que demuestre la ilegalidad del proyecto presentado, con el correspondiente informe técnico y el posterior Decreto del Alcalde.
3. Desconocía que en Aragón el plazo para restaurar la legalidad urbanística son 10 años, lo cual me parece muy bien. En Madrid son 4 años, y en Cataluña 6 años.
4. Sigo insistiendo que una Administración que no responde a la solicitud de un particular en el plazo de 4 años, y en un tema como las licencias de urbanismo, no merece que los Tribunales amparen su negligencia. Debemos recordar que según una constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, el derecho a construir lo otorga el planeamiento, no la licencia municipal. La licencia solo constata que lo que queremos construir está adecuado al planeamiento vigente. Y esto el Ayuntamiento debe resolverlo en el plazo de 3 meses, o de 2 meses, según las diversas Comunidades Autónomas. 

[031] CAJA CAMIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE

He de informar una solicitud de instalación de una caja de camión en suelo no urbanizable genérico para un uso como caseta de aperos de labranza (unos 20m²). Mi normativa municipal permite el uso, y la Ley de Urbanismo de Aragón también. Independientemente de las cuestiones estéticas, esta solicitud se ha tramitado como licencia menor por otro departamento, y ahora solicitan mi informe sobre si su tramitación ha de ser como obra menor o como obra mayor. Existe una ordenanza municipal que habla de edificación, pero no de este caso. Deseando no acudir a jurisprudencia porque no soy jurista, ¿puedo encontrar algún argumento en la legislación para dilucidar si es obra mayor u obra menor? ¿Tendrían peso los antecedentes pese a no ser mi criterio?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto tu pregunta con unas premisas previas.
1. Si se tratara de construir una casa de aperos de labranza, de unos 20 m², yo opino que estaríamos ante una obra mayor. Aunque sea una pequeña construcción, se trataría de una obra de nueva planta, por lo cual se podría considerar como una obra mayor.
2. Pero el caso que planteas consiste en instalar (si así se puede decir) una caja de un camión en pleno campo. En realidad ni siquiera se precisa ninguna obra, ya que consiste en soltar la caja del camión en el campo. Por supuesto si esto es una obra, será una obra menor.
3. Sin embargo quiero comentar algo que tu apuntas pero parece que dais por supuesto que puede hacerse. Se trata de la cuestión estética. Desconozco la Ley de Urbanismo de Aragón, porque no puedo hacerme con las 17 leyes de urbanismo de España. Pero dudo mucho que vuestra Ley permita un desaguisado como este. Si permitimos instalar cajas de camión en el suelo rústico, aunque sea suelo no urbanizable genérico sin protección especial, podemos sembrar el suelo rústico de Aragón con islas de chabolas. Otras leyes de urbanismo de otras Comunidades Autónomas que yo conozco y utilizo, no permiten este disparate, ya que suelen tener una norma genérica según la cual las edificaciones en el suelo rústico deben adaptarse a la tipologia tradicional del entorno. Por ejemplo, en este tipo de construcciones de casas de aperos de labranza, se prohiben los techos de uralita o fibrocemento, y se exige el techo típico de la zona (teja árabe, pizarra, u otro según la zona). De la misma manera, muchos planeamientos generales municipales contienen normas en este sentido.
4. Por ello te aconsejo que consultes la normativa urbanistica de Aragón, a ver si permite instalar cajas de camión o caravanas en desuso en el suelo rústico. La verdad me cuesta creerlo.

[030] VALORACIÓN SUELO RURAL SIN EXPLOTACIÓN

La Administración de mi Comunidad Autónoma solicita a mi Ayuntamiento hoja de aprecio sobre unos terrenos a expropiar. Los terrenos están en suelo rural conforme al TRLS pero no tienen explotación real ni potencial, ya que son caminos. No encuentro referencia a esta situación en la legislación, por lo que no tengo argumentos para justificar una valoración. ¿Puedo aplicar el método de comparación?
Felicidades por su trabajo y gracias por su atención.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La solución a tu pregunta la tenemos en el artículo 23.1.a), párrafos primero y segundo, del Texto articulado de la Ley de suelo estatal. Allí te dice que los terrenos en el suelo rural se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real O POTENCIAL. Por lo tanto, al terreno municipal que es un camino, hay que atribuirle las rentas potenciales que podrían obtenerse si el camino estuviera cultivado de forma similar a las fincas por las cuales transcurre el camino. Después el artículo dice que "se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. Yo opino que si la superficie del camino afectada es poca, no hace falta descontar los gastos de transformación. Ahora bien, si se trata de una longitud de camino considerable, habrá que calcular los gastos para transformar el camino en tierra de cultivo similar a las colindantes con el camino. Por último recuerda que el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores de localización y otros que determina el párrafo tercero del apartado 1.a) del referido artículo 23 del TRLS.
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Yo opino (en relación al comentario de XPD) que el suelo agrícola o forestal no se puede valorar en base a las rentas potenciales que se podrían obtener por la instalación y por los usos de activitades que la legislación urbanística permite como algo excepcional e impropio del suelo agrícola o forestal. Las rentas potenciales a capitalizar han de ser las propias del suelo que valoramos o las de su entorno. Por lo que se refiere a la extracción de áridos u otros minerales, esto sí es posible, y yo lo he hecho en varias ocasiones (expropiaciones de graveras o de sierras de creta). En este caso la renta potencial es propia del terreno, que contiene áridos y otro mineral de forma demostrada, y por lo tanto el valor de la finca depende de la posible explotación del subsuelo. Por último y en relación al comentario de Patricia, desconozco el anteproyecto del Reglamento de la Ley estatal de suelo, y no me gusta comentar los anteproyectos porque al final nunca se sabe el texto que se va a aprobar. De hecho este anteproyecto lleva muchos meses circulando y no acaba de salir publicado.

[029] EDIFICIO EN VOLUMEN DISCONFORME

La duda que se me presenta es si una edificación existente por no cumplir todas las condiciones de edificación de la normativa urbanística vigente actualmente queda en volumen disconforme. Más concretamente un edificio plurifamiliar que cuando se construyó cumplía toda la normativa urbanística, actualmente no cumple la reserva mínima obligatoria de aparcamiento y solicitan una licencia de ampliación. Si se entiende que está en volumen disconforme no la pueden realizar y si no es así sí.
La normativa urbanística del Plan General no concreta este aspecto.
Según el art. 108 del texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña (DL 1/2010) se entiende que quedan en volumen disconforme las edificaciones que tengan un volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos del nuevo planeamiento urbanístico.
Una interpretación es que la normativa urbanística que no influye en el volumen de edificación no deja la edificación en volumen disconforme por no cumplirla, por ejemplo la reserva de aparcamiento.
Otra interpretación es que el incumplimiento de cualquier aspecto de la normativa urbanística existente deja la edificación en volumen disconforme, con la restricción de posibles obras a realizar.
Les agradecería la aclaración de este aspecto y posibles sentencias definitorias.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La Ley de Urbanismo de Cataluña distingue entre construciones fuera de ordenación y construcciones con volumen disconforme. No está claro que una edificación que no tiene aparcamiento que según el planeamiento actual es necesario, está en volumen disconforme. Yo soy claramente partidiario de la interpretación que tu pones en primer lugar. Si la edificación cumple con los parámetros urbanísticos de altura, profundidad, volumen, techo construible, separación de límites y otros similares que afectan al volumen, yo opino que no está en volumen disconforme. El hecho de que no disponga de plaza de garaje, o que la accesibilidad no esté de acuerdo con la normativa actual, no supone que la edificación esté en volumen disconforme. Si aplicamos la interpretación que tu das en segundo lugar, piensa que el 80 % de las edificaciones de Cataluña estarían en volumen disconforme. Y esto no parece admisible. Por último no conozco sentencias al respecto, a pesar de que procuro leer todo lo que se publica.

[028] SUELO URBANIZADO O RURAL

El planeamiento general prevé una zona verde, delimitada como suelo urbano consolidado. La parte de la zona verde con fachada a un vial ya es de dominio publico. Hay que expropiar la parte posterior, que el planeamiento clasifica también como suelo urbano consolidado y que es de titularidad privada. Esta parte no tiene acceso desde la calle. La duda es: ¿Que consideración tiene esta parte de la zona verde que hay que expropiar, suelo rural o urbanizado?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo opino que la zona verde a expropiar es un suelo urbanizado, y como tal hay que valorarla de acuerdo con la Ley estatal de suelo. El problema estriba en calcular el aprovechamiento urbanístico de esta finca, porque al no tener fachada a la vía pública, supongo que tendrá limitada la profundidad edificable. Por aquí podría venir la disminución de su valor, si bien tampoco puedo afirmarlo porque desconozco el origen de esta finca, y si es el fondo de otra finca que tiene fachada a la vía pública. Pero opino que hay que valorarla como suelo urbanizado.

[027] CONVERSION DE CONTRATO DE SERVICIOS EN LABORAL CON AYUNTAMIENTO

Estoy contratado en un ayuntamiento desde hace cuatro años bajo la modalidad de contrato administrativo de asistencia técnico-urbanística y otros servicios profesionales propios de un arquitecto.
Con periodicidad anual hemos ido renovando este contrato. He disfrutado de vacaciones periódicamente. Llevo a cabo mi trabajo en dependencias municipales, con medios técnicos del ayuntamiento y con horario fijo de asistencia al público un día a la semana. Redacto informes sobre licencias y otros asuntos municipales.
Redacto proyectos con honorarios que se facturan aparte de la asistencia. Esta asistencia se factura trimestralmente. En estas circunstancias, ¿puedo solicitar la conversión de mi contrato en contrato laboral?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Los trabajos que realizas y la forma en que los realizas son propios de un contrato laboral y en concreto cuando dices lo siguiente: "He disfrutado de vacaciones periódicamente.Llevo a cabo mi trabajo en dependencias municipales, con medios técnicos del ayuntamiento y con horario fijo de asistencia al público un día a la semana.Redacto informes sobre licencias y otros asuntos municipales."
Tu situación es la típica y tópica de muchos arquitectos con contratos de prestación de servicios, que en realidad son contratos laborales. Por lo tanto puedes pedir (yo te aconsejo que lo hagas de buenas maneras) que te hagan un contrato laboral indefinido. Ahora bien, debes saber que según la jurisprudencia del Tribunal Supremo tu contrato será indefinido, pero no fijo. Esto significa que tu plaza de arquitecto en régimen laboral deberá ser sacada a oferta pública, y que el que gane el proceso de selección la ocupará de forma definitiva. Y que tu en aquel momento deberás cesar en el Ayuntamiento sin derecho a ninguna indemnización, a pesar de que tu contrato laboral sea indefinido.
Esto es un régimen laboral exclusivo de las Administraciones Públicas, toda vez que nadie puede ser empleado fijo de una Administración Pública si no ha sido seleccionado en virtud de los principios constitucionales de capacidad y mérito. És decir, solamente puede adquirir la condición de fijo en una Administración Pública aquel que ha superado unas pruebas de selección.
CONCLUSIÓN: Puedes solicitar la conversión de tu contrato de servicios en contrato laboral indefinido pero no fijo. Tienes derecho a ello. Pero para ser laboral fijo deberás superar las pruebas selectivas correspondientes y libres.

[026] FUNCIONES DEL ARQUITECTO MUNICIPAL

Trabajo como arquitecto (personal laboral) desde hace varios años en un Ayuntamiento pequeño. Hasta la fecha mi trabajo ha consistido en la emisión de todo tipo de informes (urbanísticos, obras, actividades, disciplina ...)controlar obras, certificaciones, contribuciones especiales, redactar modificaciones de planeamiento etc , pero ahora me piden que además redacte algunos proyectos municipales y lleve la dirección facultativa. Estas funciones no estaban previstas cuando me contrataron, pero no hay nada especificado en el contrato, no hay convenio colectivo ni relación de puestos de trabajo.
¿Estoy obligada a realizar esos trabajos?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Dices que trabajas como arquitecta municipal, bajo el régimen de contrato laboral. En el contrato no se especifican tus funciones, y tampoco existe relación de puestos de trabajo. En este caso estás obligada a hacer todo aquello que te ordenen y que sea propio de un arquitecto, y siempre que puedas hacerlo dentro del horario normal de trabajo de los empleados públicos de tu Ayuntamiento. Todos los trabajos que dices que hacías hasta la fecha eran propios de un arquitecto. Pero redactar proyectos de obra y dirigir las obras también son funciones propias de un arquitecto, y por lo tanto estás obligada a realizar estos trabajos si te lo ordenan. Evidentemente solo podrías negarte a hacer los proyectos y dirigir las obras en los casos en que un arquitecto no tuviera competencia para ellos, según la LOE y la jurisprudencia. Pero entre los proyectos de obras municipales no suele darse esta circunstancia. Los proyectos que supongo te encargarán serán de edificios o de urbanización. Y la competencia de un arquitecto comprende todos estos proyectos.

[025] FINAL DE OBRA Y LICENCIA DE OCUPACIÓN

Hemos comprado una vivienda, en la que se ha firmado el final de obra, pero los proveedores por falta de pago por el promotor no han terminado las conexiones de agua caliente, calefacción, no se ha terminado el ascensor, y hay que hacer una acometida para la luz a un transformador de la ciudad.
Las escrituras se han hecho por miedo a perder dicha vivienda, a falta de la licencia de ocupación, pues falta por urbanizar una plaza donde está situada, por parte del promotor y del ayuntamiento al 50 %, de lo cual le exigen un aval a mi promotor hasta que se realicen dichas obras.
Mi pregunta es, a quien debemos de reclamar, al promotor o al arquitecto por firmar el final de obra y así poder hacer las escrituras pero no podemos ir a vivir.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Lo primero que tenéis que hacer es buscar un buen abogado, especialista en tema civil, y si puede ser con experiencia en el tema contractual de la construcción, o compraventa de inmuebles.
2. Yo opino que debéis reclamar a los dos: al arquitecto por haber firmado un certificado final de obra que no se corresponde con la realidad. Y al promotor porque no cumple con su contrato de entregaros la vivienda adquirida en el tiempo establecido.
3. No quiero ser pesimista ni alarmaros más de la cuenta, pero este caso, frecuente hoy día por la situación de crisis general y especial del sector de la construcción, tiene difícil solución. No solo hay que acabar las obras del edificio, sino que también hay que urbanizar la plaza, cuyo 50 % (según tu dices) debe pagar el promotor. Sin todas estas obras, el Ayuntamiento no os otorgará la licencia de 1º ocupación. Y sin esta licencia, no se pueden hacer las escrituras de compraventa, y las empresas suministradoras de electricidad, agua, gas, teléfono, y demás, no os darán las conexiones. Y sin estos servicios es imposible ocupar una vivienda de forma digna.
4. Si el promotor no paga a los suministradores y no avala las obras de urbanización de la plaza, las cosas se complican y la solución es tan compleja, que excede el marco de este foro de consultas. Se hace imprescindible acudir a un buen abogado y ponerse en sus manos.

[024] CADUCIDAD LICENCIA DE OBRAS

Se trata de un edificio plurifamiliar en Cataluña al cual se le concedió una licencia de obras hace unos 17 años, abandonado con estructura acabada y cerramientos exteriores acabados sin carpinterías. No hay distribución interior. El Ayuntamiento nunca declaró la caducidad de la licencia. El caso es que ahora el interesado solicita acabar las obras en base a la licencia concedida o solicitar una licencia de actividad comercial para la planta baja.
En relación con la primera opción, considero que la licencia, a pesar de no tener declarada la caducidad expresa, está obviamente caducada y que la nueva licencia debería obligar a efectuar las modificaciones necesarias para adaptar el edificio a la normativa vigente. En éste caso, me interesaría conocer (si existe) jurisprudencia al respecto. En relación con la segunda opción, estoy de acuerdo con el otro caso descrito en este foro. [022] LICENCIA DE APERTURA PARCIAL EN UN EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Sin ningún tipo de dudas, la licencia concedida hace 17 años está caducada, pero la caducidad hay que declararla de forma expresa por parte del Ayuntamiento. El procedimiento es simple. Un Informe tuyo haciendo constar que las obras están sin finalizar, acompañando unas sencillas fotografías, y haciendo relación al año de concesión de la licencia. El secretario da audiencia al interesado por el plazo de 10 días. Y a continuación Decreto del Alcalde declarando la caducidad de la licència. Decreto que se notifica con pie de recursos.
2. La declaración de caducidad supone que las obras realizadas son ilegales porque carecen de licencia.
3. Ello comporta que las obras no se pueden continuar en base a la licencia concedida hace 17 años, porque dicha licencia ya no existe. Por lo tanto el promotor o propietario debe solicitar una nueva licencia, presentando el oportuno proyecto. Pero este Proyecto debe cumplir con toda la normativa técnica actual (CTE), legislación urbanistica autonómica actual (Texto refundido de la Ley de urbanismo de Catalunya), normativa urbanística actual municipal (planeamiento municipal vigente), y debe cumplir toda la legislación catalana actualmente vigente sobre habitabilidad y accesibilidad.
4. Es totalmente imposible conceder una licencia de actividad para la planta baja, ya que el edificio existente inacabado no tiene licencia. Por lo tanto, solamente cuando el promotor haya solicitado y obtenido una nueva licencia podrá solicitar una licencia de actividad para la planta baja del referido edificio.
5. No creo que sea necesario citar jurisprudencia sobre la doctrina expuesta. Yo opino que no ofrece ninguna duda para su aplicación.
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Al comentario de Dani, quiero añadir lo siguiente.
1. En primer lugar hay que recordar una vez más que en materia urbanística tenemos 17 legislaciones, que a veces divergen de forma substancial. En este caso nos ceñimos a la Comunidad de Madrid. Por ello, los lectores de este comentario que no sean de la Comunidad de Madrid, no deben trasladar su contenido a su propia Comunidad sin antes verificar qué dice la legislación de su propia Comunidad Autónoma.
2. Me sorprende altamente el contenido de la Instrucción 4/2010 de la Coordinadora General de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, que yo no conozco, pero cuyo texto parcial nos ofrece el comentarista. El contenido de esta Instrucción se "pega de bofetadas" y choca frontalmente de forma total y absoluta con el artículo 158 de la Ley 9/2001, del suelo, de la Comunidad de Madrid. Este artículo dice totalmente todo lo contrario de lo que dice la referida Instrucción. Y por cierto esta norma de la Comunidad de Madrid dice exactamente lo mismo que la legislación de Cataluña, en su reciente legislación que es del año 2010, con la única diferencia de que en Cataluña la única prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del tiempo concedido, y en Madrid se puede conceder por el mismo tiempo concedido.
3. No es necesario decir que cualquier disposición administrativa que contradiga la que establece una Ley, es nula de pleno derecho e inconstitucional.
4. Por lo que se refiere a la jurisprudencia, no conozco ninguna Sentencia en el sentido de la referida Instrucción, aunque puede ser que exista. En cambio conozco varias Sentencias en el sentido en que se regula la caducidad de las licencias tanto por la legislación de Madrid como la de Cataluña. Y las Sentencias conocidas son extremadamente rigurosas contra los Ayuntamientos que han concedido prórrogas de licencias contra el ordenamiento urbanístico, o que se han negado a declarar una caducidad a petición de parte particular.
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Gracias por el nuevo comentario de Dani, y por haberme posibilitado disponer de la Instrucción 4/2010 de la Coordinadora General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, de fecha 13 de mayo de 2010. Como por fin he podido estudiar dicha Instrucción, me permito hacer un nuevo comentario y algunas puntualizaciones.
1. Se trata de una Instrucción de una Alta Funcionaria o cargo directivo del AYUNTAMIENTO DE MADRID, no de la Comunidad de Madrid. Y por lo tanto va dirigida y afecta tan solo a los funcionarios, arquitectos y juristas, del Ayuntamiento de Madrid.
2. La Instrucción establece que los servicios municipales del Ayuntamiento de Madrid concederán las prórrogas de las licencias urbanísticas de obras aunque la solicitud se haya producido una vez transcurridos los plazos para iniciar o finalizar las obra, siempre que con anterioridad a la solicitud de prórroga el Ayuntamiento no haya declarado la caducidad de la licencia. Por cierto, la Instrucción no dice que se pueda conceder una segunda prórroga.
3. Al respecto repito lo que dije en mi anterior comentario:
"Me sorprende altamente el contenido de la Instrucción 4/2010 de la Coordinadora General de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, cuyo contenido se "pega de bofetadas" y choca frontalmente de forma total y absoluta con el artículo 158 de la Ley 9/2001, del suelo, de la Comunidad de Madrid. Este artículo dice totalmente todo lo contrario de lo que dice la referida Instrucción. Y por cierto esta norma de la Comunidad de Madrid dice exactamente lo mismo que la legislación de Cataluña, en su reciente legislación que es del año 2010, con la única diferencia de que en Cataluña la única prórroga tan solo se puede conceder por la mitad del tiempo concedido, y en Madrid se puede conceder por el mismo tiempo concedido.No es necesario decir que cualquier disposición administrativa que contradiga la que establece una Ley, es nula de pleno derecho e inconstitucional. Por lo que se refiere a la jurisprudencia, no conozco ninguna Sentencia en el sentido de la referida Instrucción, aunque puede ser que exista. En cambio conozco varias Sentencias en el sentido en que se regula la caducidad de las licencias tanto por la legislación de Madrid como la de Cataluña. Y las Sentencias conocidas son extremadamente rigurosas contra los Ayuntamientos que han concedido prórrogas de licencias contra el ordenamiento urbanístico, o que se han negado a declarar una caducidad a petición de parte particular."
4. Y añado lo siguiente: Si el contenido o parte dispositiva de esta Instrucción fuera una Ley de la Asamblea legislativa de la Comunidad de Madrid, o del Parlamento de Cataluña, o de otra Comunidad Autónoma, me parecería perfecto. Yo mismo he propugnado (sin que nadie me haya hecho caso por supuesto), que ante la situación actual de la crisis inmobiliaria, los Parlamentos Autonómicos deberían flexibilizar la normativa rigurosa sobre la caducidad de las licencias y sus prórrogas. Pero lo que no procede es que se dicten normas municipales que contradicen frontalmente una clara ley autonómica, que es tan clara que no necesita interpretación alguna.
5. La jurisprudencia que cita la referida Instrucción no es de recibo porque por una lado se refiere a una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, que no sienta jurisprudencia fuera de su territorio. Y por lo que se refiere a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, son sentencias de hace ás de 20 años, muy anteriores a las actuales leyes vigentes de urbanismo de las diversas Comunidades Autónomas.
6. Sin entrar a comentar lo que afecta al Ayuntamiento de Madrid, cuyos funcionarios deben seguir lo que les ordena la Coordinadora General, recomiendo a los arquitectos municipales y letrados de los otros Ayuntamientos que se atengan a la normativa que sobre caducidad de las licencias establezca la Ley de suelo de su propia Comunidad, sin entrar en interpretaciones voluntaristas que pudieran ocasionarles serios problemas, a ellos o al menos a los ayuntamientos para los que trabajan.

[023] OBRAS EN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN

Este verano compre un atico en una zona residencial de Torremolinos, las torres de Playamar. Seguramente las conoceran puesto que en la epoca de los 70 se hicieron muy famosas, en el mes de febrero comenzamos las obras que eran de reformas por dentro y en la terraza, de unos 150 metros, ampliamos en unos metros una habitacion cogiendo asi unos metros de terraza, a los 15 dias de esto se presento un inspector de urbanismo y nos paro las obras, nos dijo que fuesemos al ayuntamiento a sacar una licencia, eso hicimos despues de pagarla nos dicen que es obra mayor y que teniamos que traer un proyecto del arquitecto y asi lo hicimos, luego nos dijeron que era una legalizacion y que llevaria un tiempo, como el tiempo pasaba y pasaba y nada, empezamos a llamar al ayuntamiento y nos terminan diciendo que es muy complicado porque son unas torres que estan fuera de ordenacion y que entonces no nos podemos acoger a algo que segun ellos podiamos acogernos, que hay que esperar a que se apruebe el proximo plan urbanismo o conseguir una sentencia de un juez en cualquier parte de España en la que se cree una jurisprudencia de una obra similar que haya sido legalizada y por eso les escribo por si ustedes me podrian proporcionar, si la hay dicha jurisprudencia.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No puedo ofrecer ninguna jurisprudencia sobre este asunto, pues no conozco que exista. Normalmente ampliar una habitación haciendo obras en una terraza suele ser algo no legalizable, aunque el edificio antes de las obras esté plenamente de acuerdo con el planeamiento urbanístico. En el caso que se nos expone, si el edificio está fuera de ordenación, está claro que la legalización es doblemente difícil. Por supuesto creo que lo mejor es esperar a que un nuevo Plan de Ordenación Urbana de Torremolinos legalice las Torres de Playamar, con su altura y techo edificado actual. Una vez esto haya sucedido, habrá que intentar legalizar las obras de ampliación de una habitacion con ocupación de la terraza, lo cual puede también resultar algo difícil urbanísticamente.

[022] LICENCIA DE APERTURA PARCIAL EN UN EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN

¿Se podría conceder Licencia de Apertura e Instalación a un establecimiento comercial en los locales en planta baja de un edificio en construcción en fase de estructura que se encuentra paralizado?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Si aplicamos la normativa urbanística con rigor, la respuesta ha de ser negativa, por los siguientes motivos. Un edificio paralizado en fase de estructura, tiene la licencia caducada, con toda probabilidad. No dices cuanto tiempo lleva paralizado, ni cual es el plazo que según la licencia o según la normativa de tu Comunidad tenía el promotor para finalizar las obras. Es cierto que la caducidad de la licencia no se produce de forma automática, sino que el Ayuntamiento tiene que declararla de forma expresa, previa audiencia del titular de la licencia. Pero es muy probable que la caducidad ya se haya producido. Y por lo tanto, el Ayuntamiento deberá instruir el expediente para declarar la caducidad de la licencia. Y en un edificio solamente con la estructura, y sin licencia urbanística, y sin certificado final de obra, no parece posible otorgar una licencia para obras e instalación de un establecimiento comercial en los bajos, y después conceder la licencia de apertura de dicho establecimiento.
Frente a esta postura que considero la más legal y segura por otra parte para el arquitecto municipal y para el Ayuntamiento, cabría otra doctrina para posibilitar la actividad económica de este empresario. Que el empresario presentara un proyecto de obras para acabar completamente los bajos y convertirlos en un establecimiento comercial, tramitar la licencia de obras en los bajos de este edificio, y conceder la licencia, prescindiendo de que la estructura total del edificio carece de licencia, por cuanto ha caducado la que se concedió en su día. A mi personalmente no me parece muy correcta esta segunda opción, y por lo tanto yo no la aconsejo.

Efectivamente la Licencia hace un mes que ha caducado. No obstante lo que ahora nos presentan es otro proyecto diferente para acondicionar los bajos del edificio. ¿Sería posible conceder una prórroga a la Licencia inicial del edificio? ¿En ese caso, se podría conceder licencia de inicio de actividad con un certificado final de obra parcial de la Licencia inicial y otro certificado final de obra del acondicionamiento del local, siendo que en ese caso las obras se reanudarían, si bien no quedarían finalizadas en el momento de conceder la Licencia de apertura?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No puedo opinar sobre la posibilidad o no de conceder una prórroga de la licencia urbanistica de construcción del edificio, porque ello depende de la legislación autonómica, que yo desconozco. Pero en muchas Comunidades Autónomas ello no sería posible, porque no se pueden conceder prórrogas de las licencias si estas no se solicitan antes de que caduque la licencia. En cualquier caso, si una licencia no se puede prorrogar, tampoco pasa nada grave ya que se puede solicitar una nueva. Es tan solo un problema de tener que pagar nuevamente la tasa por la concesión de la licencia. La única situación grave que comporta una caducidad de la licencia, es si en este lapsus de tiempo, se hubiera modificado el planeamiento de forma   que  hicera imposible conceder una nueva licencia al proyecto primitivo. Si esto no ha sucedido, la caducidad de una licencia es una simple cuestión económica, relativamente importante.
2. En cuanto al resto de las preguntas, repito lo que ya he escrito en la primera respuesta. Si se hace todo como tu explicas, al menos existe una apariencia razonable de legalidad. Pero opino que sigue siendo peligroso conceder una licencia de obras parciales y una licencia de actividad en un edificio en estructura, con licencia caducada, es decir sin licencia en lo que se refiere a todo el edificio. Si un día ocurriera un accidente en este local, imputable o no al estado de la estructura abandonada, a mi no me gustaría ser el arquitecto que ha hecho el informe favorable sobre la licencia del local de los bajos. Y tampoco me gustaría defender al Ayuntamiento ante las probables reclamaciones de responsabilidad patrimonial que podrían presentarse contra él.
3. Una cosa diferente sería si las obras del edificio en general continuaran con licencia prorrogada o con una nueva licencia.

[021] COMPETENCIA PARA INFORMAR PLANEAMIENTO

¿Pueden los arquitectos técnicos informar planes parciales, generales, y similares?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No sé si esta es la pregunta del millón, pero si no lo es, poco le falta. Si hablamos de competencia para redactar, en primer lugar hay que decir que los instrumentos de planeamiento siempre son revisados por los servicios técnicos municipales, y por los de la Comunidad Autónoma, cosa que no pasa con los proyectos de obra particulares, que se ejecutan con una simple licencia municipal, sin que sean revisados en su contenido técnico o constructivo. Por ello es muy diferente para la legislación y para la jurisprudencia hablar de técnicos competentes para redactar instrumentos de planeamiento, que de técnicos competentes para redactar proyectos. Esto último afecta a la seguridad de los ciudadanos. En cambio, en los instrumentos de planeamiento, quien sea el redactor importa menos, que quien sea el que los revisa y el que los aprueba. En segundo lugar hay que decir que en materia urbanística no hay ningún técnico con competencia exclusiva, y así lo dice repetidamente la jurisprudencia, que además sostiene que el urbanismo es una materia pluridisciplinar. Tradicionalmente los colegios de arquitectos han sostenido que solo tienen competencia para redactar instrumentos de planeamiento los arquitectos y los ingenieros de caminos. Sin embargo esta afirmación no tiene actualmente  un respaldo ni legal ni jurisprudencial. Es cierto que en los planes de estudios de los arquitectos técnicos, al menos en los que yo conozco hasta hace pocos años, no figuraban las materias relacionadas con el urbanismo, pero todo esto está cambiando a gran velocidad, por el interés de las diversas profesiones en poder abarcar el trabajo que pueda surgir en el campo del urbanismo. Así ahora, tenemos diversas profesiones y carreras al margen de las tradicionales, que inciden en los trabajos de urbanismo: geógrafos, ambientólogos, ingenieros, etc… Si todo lo anterior se refiere al tema de la redacción de instrumentos de planeamiento, parece que aún habrá que ser mucho más abierto por lo que se refiere a tu pregunta: PUEDEN LOS ARQUITECTOS TÉCNICOS, (supongo que te refieres a los municipales) INFORMAR INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO? Mi respuesta es la siguiente: dado que su formación académica al respecto es poca, opino que para que un arquitecto técnico puede ejercer con garantías el cometido de informar instrumentos de planeamiento, debería tener una formación complementaria al respecto, o bien una experiencia acreditada; y opino que lo ideal sería que ejerciera este cometido bajo la supervisión de un arquitecto. Ahora bien, si pueden o no pueden, jamás afectará a la legalidad de la aprobación del instrumento de planeamiento; podría afectar a la responsabilidad del ayuntamiento por encomendar una tarea muy importante a un funcionario sin la debida preparación para ello.

[020] COMPETENCIA DEL ARQUITECTO MUNICIPAL PARA EMITIR INFORMES TÉCNICOS-JURIDICOS

Como arquitecta municipal me encuentro en numerosas ocasiones, dentro de un procedimiento, en situación de resolver alegaciones tecnico-jurídicas, que en muchos casos superan mis conocimientos jurídicos, debido a la inexistencia en el ayuntamiento de un técnico licenciado en derecho. Quería saber si existe normativa o jurisprudencia que determine el límite de mis competencias a la hora de informar y si esto puede llegar a ser ilegal.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
El problema que planteas es muy frecuente y común de todos aquellos pequeños Ayuntamientos que no disponen al menos de un secretario licenciado en derecho. No existe ninguna norma que de forma detallada determine el límite no tan solo de las competencias, sino tampoco las obligaciones de un arquitecto municipal en el momento de emitir sus informes. Las leyes y los Reglamentos nos hablan de "informe técnico", pero hay que reconocer que dentro del adjetivo técnico, caben muchas acepciones. Yo creo que el arquitecto municipal debe informar hasta donde llegan precisamente sus conocimientos técnicos, aquellos que forman parte de los que se estudian en una carrera de arquitectura. La confusión nace de que las leyes del suelo y las leyes urbanísticas están hechas por juristas y por arquitectos a la vez, y en sus artículos se vierten contenidos altamente jurídicos y también altamente técnicos. La consecuencia es que la aplicación de estas leyes a los expedientes administrativos municipales comporta tener conocimientos jurídicos y conocimientos técnicos. Por ello, es necesario muchas veces contar con los informes de un jurista y de un arquitecto. Cuando falta uno de los dos, aparecen los problemas en los informes. Ante ello, solo podemos recomendarte que en tus informes te limites a informar sobre las cuestiones en las que tienes conocimientos técnicos, dejando para un jurista aquellas cuestiones para las que no tienes suficiente base para informar. Si este jurista no existe, es una cuestión que debe resolver el Consistorio. Si un arquitecto informa más allá de sus conocimientos, no se trata de que cometa nada ilegal. No es un problema de competencia, más bien es un problema de responsabilidad. El problema es que pueda informar de forma equivocada, y ello pueda acarrearla algún tipo de responsabilidad. Habrá que ser valiente, y poner de manifiesto al Ayuntamiento que un arquitecto no es un jurista.

[019] CONSULTA SOBRE EL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LOE

Quisiera saber si se ha dictado alguna Sentencia del Tribunal Supremo que aclare el ámbito de aplicación de la LOE en cuanto a lo que ha de entenderse por "edificación" a los efectos de aplicación de la propia LOE (necesidad de proyecto, agentes intervinientes,...) y del Código Técnico de la "Edificación" ( en lo que se tocante a aspectos técnicos).
Quisiera también saber si, una vez derogada por el CTE la inmensa mayoría de la Normativa anterior, por que Normativa se regularía aquello que de acuerdo con la LOE, no tiene la consideración de "edificación".
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No conozco ninguna Sentencia del Tribunal Supremo que aclare el ámbito de aplicación de la LOE en cuanto a lo que se ha de entender por edificación. Creo que no existe otra solución que acudir a los artículos 2 y 3 de la LOE para conocer el ámbito de aplicación de la LOE y consiguientemente del Código Técnico de la Edificación.
2. El CTE no nos da ninguna definición sobre lo que se considera un edificio o una edificación. Parte de la base de que todo el mundo está de acuerdo y sabe en que consiste un edificio.
3. Por su parte la LOE a la hora de definir el "proceso de edificación" cae en el vicio o defecto de la tautología, que consiste en dar una definición por lo definido. Así nos dice que el proceso de edificación consiste en construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal sea ...a)...b) ...c) o sea cualquier uso.
4. Ante esta poca precisión de las normas legales, no nos queda otro remedio que acudir al Diccionario de lal Lengua española de la RAE, el cual nos dice: EDIFICIO (del latín aedificium): obra o fábrica construida para habitación o para usos análogos, como casa, templo, teatro, etcétera. Los diccionarios de las otras lenguas románicas de nuestro país, vienen a decir lo mismo.
5. Todas aquellas obras que no tenga la consideración de edificación de acuerdo con la LOE, se regirán por la normativa técnica específica que exista sobre aquel tipo de obras si es que existe, por ejemplo carreteras, caminos, puertos, embalses, obras de urbanización, parques, jardines, instalaciones eléctricas, etc... Si se trata de una obra que no tenga ninguna normativa técnica específica, deberá ser construido con arreglo a las normas técnicas que ofrezcan la debida seguridad para su uso, según la ciencia de la construcción aplicable a cada caso.
El caso es que lo que más me preocupa como técnico municipal en relación con lo que se ha de considerar como "edificación" es todo aquello que se refiere a los epígrafes b) y c) del apartado 2 del artículo 2 de la LOE, porque entiendo que con las definiciones que se efectúan para las obras que no son de nueva planta, quedan fuera de la consideración de "edificación" muchísimas obras, a las que, en consecuencia, ni se les debería aplicar la LOE, ni el Código Técnico de la Edificación, ni tendrían normativa por la que regirse. Pongo algún ejemplo:
* La sustitución de una planta completa de un edificio de viviendas, incluido su forjado, para ser redistribuida en un número diferente de viviendas, manteniendo el uso.
* La instalación de un ascensor en un edificio incluyendo la demolición y reforma de la escalera.
* La reforma o instalación completa de cualquier local comercial perteneciente a un edificio de viviendas (es decir, cuyo uso característico sea el residencial).
Dichas obras no son obras de "edificación" según el art 2.2.b) de la LOE porque NO alteran la configuración arquitectónica de los edificios a que pertenecen ya que:
- No tienen carácter de intervención total (¿qué es eso?)
- No producen una variación esencial (¿qué es eso?) de la composición general exterior, ni de la volumetría, ni del conjunto del sistema estructural.
- No tienen por objeto el cambio de uso característico del edificio (¿qué es eso?).
La consecuencia directas que se deriva de la lectura efectuada de la LOE sería que dichas obras, a pesar de tener incidencia evidente en materia de seguridad estructural, de protección contra incendios, de utilización, o de accesibilidad...no necesitarían Proyecto técnico ni Agentes que interviniesen en ellas, ni tampoco tendrían Normativa técnica que cumplir ya que el CTE ha derogado la práctica totalidad de la anterior.
¿Es esto correcto? ¿Nadie se ha planteado esta circunstancia? ¿Nadie ha recurrido por esta vía cuando en el trámite de las licencias correspondientes se le ha exigido para estas obras el cumplimiento de determinados requisitos derivados del CTE o la intervención de tal o cual técnico?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Tiene razón el comentarista que la letra del artículo 2.2.b) i c) de la Ley de Ordenación de la Edificación podría interpretarse en el sentido que el lo ha hecho. Pero la realidad es que por lo general no se hace, y opino que una interpretación en este sentido no sería aceptada por la jurisprudencia.
2. Los 3 ejemplos de obras que relaciona exigen proyecto sin lugar a dudas, porque se trata de obras mayores, y precisan de licencia urbanística que ningún ayuntamiento otorgaría sin un proyecto firmado por técnico competente. La 1ª obra de que habla (sustitución de una planta completa de un edificio de viviendas) exige un proyecto técnico, y forzosamente firmado por un arquitecto, por ser una competencia exclusiva de los arquitectos. La 2ª obra exige frozosamente un proyecto técnico, que podrá ser firmado por diversos técnicos, según el uso del edificio en el qual se instale el ascensor. Por supuesto si se trata de un edificio destinado a uno de los seis usos exclusivos de los arquitectos, el proyecto deberá ser firmado por un arquitecto. Si estamos en un edifico industrial o comercial el proyecto podrá ser firmado por los ingenieros competentes. Pero forzosamente la instalación de un ascensor exige un proyecto técnico. Sobre la 3ª obra (reforma o instalación completa de un local comercial) no es fácil pronunciarse porque se trata de obras muy indeterminadas.
3. Dejando de lado la posible ambigüedad del artículo 2 de la LOE, debemos acudir al artículo 2 del CTE el cual tiene otro tono en su redacción. Empieza por decir que el CTE deberá aplicarse a todas las obras que precisen licencia municipal, en los términos que determina la LOE. Y el apartado 3 del artículo 2 incluye las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sin usar los conceptos que estable el artículo 2 de la LOE.
4. Por lo que se refiere a los dos últimos parrafos de la aclaración, mi opinión es que estas obras precisan de proyecto técnico, y de los demás agentes de la edificación que establece la LOE. Y no conozco casos en que el titular de una obra de estas características haya alegado la no necesidad de proyecto, aunque puede que hayan existido. Y me parecería una temeridad que un Ayuntamiento diera licencias para obras de este tipo sin un proyecto firmado por técnico competente, y sin la debida dirección de obra y dirección de ejecución de la obra, si ello procede. Por lo que se refiere a la aplicación del CTE, esta será exigible, con las salvedades que el propio CTE establece para las obras de modificación y reforma.

[017] SEGUNDO CERTIFICADO FINAL DE OBRA

Soy abogada de una propietaria de una vivienda en Granollers. En 2008 el arquitecto visó el certificado final de obra, pero en 2010 volvió a visar otro certificado final de obra (respecto de las mismas obras) más las del parking. Lo fragrante es que indican, en el 2º certificado que ANULA EL ANTERIOR VISADO
1. ¿Qué certificado final de obra se debe tener en cuenta a efectos de computar plazos de garantía?
2. ¿Qué consecuencias tiene anular un certificado final de obra?
3. ¿Vuelven a computarse los plazos de garantía con el nuevo certificado?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el orden en que estan formuladas.
1. Debe tenerse en cuenta el segundo certificado final de obra, ya que según el propio arquitecto que ha expedido los dos certificados, el segundo certificado anula el anterior.
2. Para mi tiene la consecuencia de que el certificado final de obra primero anulado, deja de tener eficacia jurídica.
3. Creo que con toda seguridad, si se ha anulado el primer certificado final de obra, ello significa que el único válido es el segundo, y por lo tanto, los plazos de garantía vuelven a computarse a partir de la fecha del nuevo y segundo certificado final de obra.

[016] SALIDA DE EMERGENCIA POR UNA ZONA VERDE

Trabajo como arquitecta municipal en Catalunya, y me pregunto si, en un supermercado que quieren abrir podría evacuar la salida de emergencia a través de una zona verde que limita directamente con el edificio. He supuesto que no pero no sé si es argumento suficiente que no sea un uso permitido en zonas verdes. Hay alguna sentencia al respecto?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Es cierto que el uso normal de una zona verde  pública es que sea un espacio libre para uso de los habitantes de la zona. Pero tampoco parece que sea un uso prohibido o contrario a su finalidad, el que pueda servir para salida de emergencia de un local o negocio. De hecho el uso por emergencia se producirá muy pocas veces en muchos años, por lo cual no se desvirtua la finalidad de la zona verde. Lo mismo podríamos decir sobre un parque no cerrado al público, o sobre cualquier espacio libre. Por lo tanto, opino que el Ayuntamiento puede autorizar esta salida de emergencia que linda o da a una zona verde. No conozco ninguna sentencia al respecto. Existen sentencias que prohiben que una zona verde acabe siendo un aparcamiento, cosa que sucede con frecuencia. Y parece lógico que se prohiba el uso de aparcamiento en una zona verde, porque se trata de un uso que desvirtua su finalidad. Por otra parte, algunos bloques de viviendas acceden a la vía pública a través de una zona verde, mediante un paso peatonal. Si esto sucede con frecuencia, parece que con mayor razón podemos autorizar una salida de emergencia por una zona verde.

[015] ALTERNATIVAS A LA CONTRIBUCIÓN SOLAR MÍNIMA

Trabajo como arquitecto municipal en un ayuntamiento de Castilla-La Mancha y en los informes para otorgamiento de licencias urbanísticas debo tener especial consideración con las condiciones relativas a la conservación energética incluidas en los proyectos (art 166 del TRLOTAU de C-LM).
En el mercado están apareciendo sistemas de aprovechamiento de energías renovables muy diversos (biomasa, geotermia, aerotermia, sistemas mixtos, …) de dudosa eficacia y rendimiento en algunos casos; a la vez que muy atractivos para los promotores inmobiliarios por su menor coste respecto de la energía solar.
¿Cómo puedo considerar, que un sistema alternativo a la energía solar prescrito en un proyecto cubre el aporte energético de agua caliente exigido por el CTE según establece el punto 1.1.2 a) DB HE Sección HE 4 Ahorro de Energía?
¿Hasta dónde llegan la labor y responsabilidad del técnico municipal y las del técnico redactor del proyecto a este respecto?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Desconozco el texto del artículo 166 de la Ley de ordenación del Territorio de Castilla-La Mancha.
Este es un pequeño problema consecuencia de tener 19 leyes autonómicas urbanísticas, más 1 estatal. Pero me imagino que lo único que puede establecer es la obligación de que las viviendas dispongan de un sistema de suministro de agua caliente, proveniente de energías renovables, alternativo al tradicional de la energía eléctrica o de gas. Más o menos debe decir algo así. No creo que establezca la obligación de las placas solares, porque en este caso ya no existirían las posibles alternativas.
2. Si el artículo 166 de la LOT dice algo parecido a lo que yo supongo, tu responsabilidad como técnico municipal, al informar las licencias de obras, se limita a constatar que el proyecto contiene un sistema de aprovechamiento de energías renovables para el agua caliente. Si el proyecto contiene esta previsión, tu labor ha finalizado al constatarlo, y puedes informar favorablemente el proyecto.
3. Si vuestra Ley exige que la energía renovable sean las placas solares, tu labor será exigir este sistema. Si permite sistemas alternativos, tu informe puede ser favorable siempre que el técnico autor del proyecto presente un sistema alternativo.
4. Tu no tienes obligación como técnico municipal, de averiguar si el sistema alternativo propuesto será eficaz ni si será más eficiente que la energía solar. Y si no tienes esta obligación, significa que tampoco tienes responsabilidad en ello. Yo creo que esto debe quedar claro. Si en el proyecto existe una solución con energía renovable para el agua caliente, y esto es lo que exige la normativa de tu Comunidad, tu labor y tu responsabilidad finaliza al constatar que el proyecto incluye una solución determinada, sin entrar en la bondad de la misma.
5. No hace falta decir que toda la responsabilidad que tu no tienes en comprobar que la solución propuesta es correcta, esta responsabilidad le corresponde al técnico redactor del proyecto, sin perjuicio de que también puede corresponder al promotor de la vivienda, si ésta es para su posterior venta.

[014] COMPETENCIA PARA EMITIR INFORME DE LICENCIA

El 9 de Febrero de 2010 se publicó en esta web una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, en la que declara que los Arquitectos Técnicos carecen de competencia para emitir los Informes de Licencia en materia urbanística, por exceder de sus conocimientos. ¿Existen otras sentencias al respecto?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La Sentencia a la que se alude es de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de fecha 23 de junio de 1998, es decir de hace unos 13 años. No sé si existen otras sentencias parecidas, pero yo no las conozco, a pesar de que una de las materias que he tratado en profundidad ha sido la de las competencias y atribuciones de los técnicos, y en concreto las de los arquitectos y las de los arquitectos técnicos, con especial incidencia en la jurisprudencia sobre la materia. Ahora bien, quisiera hacer unas precisiones sobre esta Sentencia.
En primer lugar la Sentencia NO tiene por objeto la validez de una licencia por haber sido informada por un arquitecto técnico. La Sentencia tiene por objeto impugnar el nombramiento hecho por el Ayuntamiento de Oviedo de un funcionario arquitecto técnico para el puesto de trabajo de Jefe de la Sección Técnica de licencias urbanísticas. Es decir, es una Sentencia sobre un tema típico de personal funcionario. En el FALLO de la sentencia se dice: "Declaramos la incompetencia de dicho técnico (del arquitecto técnico) para desempeñar dicha Jefatura..." No dice en el fallo que el arquitecto técnico no pueda emitir un informe sobre la solicitud de una licencia. En segundo lugar, el motivo fundamental por el cual la sentencia anula dicho nombramiento es porque el referido puesto de trabajo según las normas del propio Ayuntamiento debe ser ocupado por un funcionario del grupo A, categoría que no tiene un arquitecto técnico que en aquellas fechas pertenecía al grupo B. Y en este sentido la sentencia parece correcta en su fallo. Es cierto que en el fundamento jurídico 4º de la Sentencia se viene a decir que un arquitecto técnico carece de conocimientos urbanísticos para informar una licencia urbanística. Pero esto es lo que llamamos un "obiter dicta", una cosa dicha de paso, y sobre la cual no existe un pronunciamiento en el fallo de la sentencia, porque el objeto del juicio no era éste. Y tan como he dicho no conozco pronunciamientos parecidos. Por otra parte la realidad contradice esta doctrina del Tribunal. Un porcentaje muy elevado de las licencias urbanísticas que se otorgan en nuestro país, son informadas por arquitectos técnicos, y no conozco que ninguna haya sido declarada ilegal por esta razón.

[013] CERTIFICADO FINAL DE OBRA NO AJUSTADO A LA REALIDAD

¿Que responsabilidad puede tener un arquitecto que firma un certificado final de obra que no se ajusta al proyecto presentado y que obtuvo licencia?
En este caso es una casa fuera de ordenación que se proyecto con 2 plantas y finalmente al rehabilitarla se derrumbó y aprovechando se ha hecho un sótano y un bajo cubierta. Si se tapa y se deja sin uso durante 4 años (Cantabria), ¿puede el arquitecto certificar y a los 4 años legalizarlo?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El certificado final de obra debe ser cierto y para ello es necesario que la obra esté adecuada al proyecto que obtuvo la licencia urbanística. Y si en la obra se han introducido variaciones sobre el proyecto primitivo, deberá pedirse una nueva licencia para las modificaciones introducidas. Pero el certificado final de obra debe reflejar la obra realizada. En caso contrario, podríamos estar ante un documento falso, conducta tipificada como delito en el Código Penal vigente.
Sobre la segunda pregunta hay que distinguir lo siguiente. Con el paso de los 4 años a partir de la finalización de la obra, supuestamente ilegal, lo que sucede es que habrá prescrito la acción del Ayuntamiento para restaurar la legalidad infringida. Es decir, nadie podrá ordenar el derribo de las obras ilegales. Las normativa urbanistica de las distintas Comunidades Autónomas suele establecer este plazo en los 4 años, a pesar de que algunas (por ejemplo Cataluña) lo establecen en 6 años. Ahora bien, el hecho de que una vez transcurridos 4 años desde la finalización de las obras ya no se pueda ordenar el derribo de unas obras ilegales, no significa que queden legalizadas. Ello dependerá de lo que se determine en la normativa urbanística de Cantabria, cosa que desconozco. El no poder derribar unas obras ilegales no significa una legalización automática de las mismas. Los efectos pueden ser diferentes, según la normativa urbanística y lo que determine el planeamiento municipal sobre las edificaciones fuera de ordenación. E incluso pueden existir distinciones entre las edificaciones fuera de ordenación por variación posterior del planeamiento o por su edificación con clara ilegalidad.