[011] CERTIFICADO FINAL DE OBRA SIN CENTRO DE TRANSFORMACION

¿Se puede emitir un certificado de final de obra si no está instalado el obligatorio Centro de Transformación de Media Tensión?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
El certificado final de obra significa que toda la obra e instalaciones previstas en el proyecto, y que ha sido objeto de la licencia urbanística de obras, están concluidas y de acuerdo precisamente con el referido proyecto. Con la premisa anterior, podemos responder a la pregunta formulada. Si el Centro de Transformación de Media Tensión figura en el proyecto ejecutivo, y este Centro no ha sido instalado, el Certificado final de obra NO se puede emitir, por la sencilla razón de que la obra no está finalizada según el proyecto. En cambio, si este Centro, aunque sea obligatorio, no figura en el Proyecto de obras, por la causa que sea, el arquitecto puede emitir el certificado final de obra, que consiste en certificar que toda la obra prevista en el proyecto ha sido ejecutada y por lo tanto se han finalizado las obras. Aquí no entramos a discernir porqué el proyecto no contiene el obligatorio Centro de Transformación de Media Tensión, o donde está este Centro. Digo simplemente que si el Centro no figura en el Proyecto que ha obtenido la licencia urbanística, el Certificado final de obra se puede emitir. Lo mismo podríamos decir del ascensor obligatorio. Si por la causa que sea, un proyecto de obra no prevé el ascensor obligatorio, y ha obtenido la licencia urbanistica, el arquitecto director de las obras podrá emitir el certificado final de obra, sin la instalación del ascensor obligatorio. Una cosa distinta, será la legalidad o ilegalidad de la licencia otorgada para un proyecto de viviendas sin el ascensor obligatorio.

[010] EXIGENCIA DEL ESTUDIO GEOTECNICO

¿Debe un Ayuntamiento exigir al Promotor la presentación de un estudio geotécnico del tipo que se recoge en el CTE Documento Básico SE-C Cimientos, para autorizar el inicio de unas obras de edificacion de nueva planta consistentes en la construcción de una vivienda unifamiliar sobre una parcela de 100 m²?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Opino que todo proyecto de edificación debe dar cumplimiento al artículo 10 del CTE, "exigencias básicas de seguridad estructural". Y el apartado 3 de dicho artículo se refiere a los distintos DB que acreditan el cumplimiento de esta exigencia en el proyecto. Entre ellos se encuentra el DB-SE-C Cimientos. Este documento debe figurar en el proyecto y el Ayuntamiento debe exigirlo, sin entrar a juzgar su perfección o calidad. Desconozco si este DB incluye un estudio geotécnico o no, porque ello escapa de mis conocimientos y formación. Pero el DB es exigible. Por otra parte, en el ANEJO I del CTE, se establece que en la Memoria constructiva debe justificarse la sustentación del edificio (esto debe figurar también en el proyecto básico) que comprende la justificación de las características del suelo.
Un arquitecto municipal
En Ayuntamientos pequeños, los técnicos municipales nos encontramos con verdaderas "dificultades" a la hora de exigir el estudio geotécnico. Yo diría que con independencia de los datos geotécnicos que se aporten al proyecto y de que se incluya el DB-SE-C, no estaría de más exigir que dentro del proyecto visado se incluyera un apartado del tipo del que sigue.
Justificación del reconocimiento del terreno. Estudio geotécnico.
El técnico proyectista que suscribe el presente documento reconoce que en el mismo, se ha tenido en cuenta un compendio de información cuantificada en cuanto a las características del terreno en relación con el tipo de edificio previsto y el entorno donde se ubica y cuyo conocimiento se hace necesario para proceder al análisis y dimensionado de los cimientos y otras obras de la edificación.
La intensidad y alcance del reconocimiento del terreno se ha establecido en función de la información previa del plan de actuación urbanística, de la extensión del área a reconocer, de la complejidad del terreno y de la importancia de la edificación prevista.

Para el referido reconocimiento se ha tenido en cuenta las características recogidas en el vigente CTE (Código Técnico de la Edificación, RD. 314/2006 de 17 de marzo de 2006, BOE 28/03/06 y posteriores modificaciones); en especial lo recogido en Documento Básico de Seguridad Estructural/Cimientos (DB-SE-C) de dicha Normativa, para concretar la idoneidad de la solución estructural y constructiva presentada.

Por tanto el presente proyecto dispone de toda la información necesaria para proceder al análisis y dimensionado de la cimentación y otras obras estructurales relacionada con la naturaleza de los terrenos del ámbito de actuación en concordancia con la normativa referida y el técnico proyectista asume cualquier responsabilidad que pudiera derivarse de los aspectos incluidos en este documento según la normativa vigente en lo que respecta al conocimiento de las características del terreno.

Firmado y visado

[009] INVALIDACION DE LA CERTIFICACIÓN FINAL DE OBRA

¿Qué plazo existe para invalidar una certificación final de obra?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No es fácil responder esta pregunta, si se refiere a la certificacion final de obra que emite un arquitecto privado, director de una obra privada.
El concepto de invalidar, anular, impugnar, etc... se refiere a actos administrativos de alguna Administración Pública. Una certificación final de obra de un arquitecto privado dirigiendo una obra privada es un acto privado, de una persona física privada. Si el certificado está firmado por el arquitecto, lo único que puede pasar es que sea erróneo, y esto deberá declararlo el firmante, explicando que cometió un error, y asumir sus consecuencias si con ello ha producido un daño a alguna persona.
Aparte de esta declaración voluntaria de error, el documento puede ser impugnado por una tercera persona que tenga un interés legítimo en ello ante la jurisdicción civil por no responder a la realidad, o ante la jurisdicción penal por falsedad en documento privado.
Si el certificado final de obra fuera de un arquitecto emitido en una obra pública de una Administración Pública, en realidad no se podría invalidar pues sería un mero acto de trámite. Sin embargo el acto administrativo posterior que surgiera de este certificado falso, podría ser anulado por la propia Administración durante el plazo de 4 años. Los particulares con interés legítimo podrían impugnarlo en el plazo de 2 meses ante la Jurisdicción de lo contencioso administrativo.

[008] ANULACION CERTIFICADO FINAL DE OBRA

Tras emitir un CFO de un edificio en el cual pensabamos (Direccion facultativa) que trabajabamos para una constructora-promotora, nos enteramos de que la obra fue vendida a otro promotor tras estar concluida la estructura. Este cambio de promotor no fue puesto en conocimiento de la direccion facultativa y de echo todos los papeles los firmo el primer promotor como si la obra siguiese siendo suya.
Entregado el final de obra se detectan unas deficiencias que nos pillan por el medio debido,
1. A que el promotor firmante y que nos contrato a nosotros, nos dice que no las puede arreglar debido a que el no es el promotor real.
2. Con el promotor real no tenemos ni hemos tenido ninguna vinculacion laboral.
Entendiendo que en el CFO segun la LOE debe de figurar obligatoriamente el promotor. ¿Se puede solicitar la anulacion de este y notificarlo tambien al ayuntamiento (No tiene licencia de primera ocupacion) debido a que existe un defecto formal considerable en la tramitacion del mismo?
En caso de ser la respuesta afirmativa cuales son los pasos a seguir para tramitar esta anulacion y como la justificaria.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Para contestar esta pregunta, sería conveniente saber en que consisten las deficiencias detectadas después de expedir el CFO, al menos saber si son de tipo técnico o constructivo exclusivamente, o son deficiencias de tipo urbanístico. También me interesaría saber la trascendencia de las deficiencias detectadas tanto a nivel técnico como a nivel urbanístico.
En cualquiera de ambos casos, me interesa saber si las deficiencias tienen su origen en el proyecto, o son incumplimientos de lo que figura en el proyecto que mereció la licencia urbanística.

[007] ¿PUEDO EMITIR UN CERTIFICADO FINAL DE OBRA DE UNA PARTE DE LA EDIFICACIÓN?

Me encuentro en la situación, un poco incómoda. Resulta que en un proyecto de edificio de oficinas y comercio con dos plantas de aparcamiento, la dirección facultativa solicita el CFO municipal de las plantas destinadas a oficinas y comercios y una sola planta de aparcamiento. ¿Es posible emitir un certificado municipal de dicho inmueble sin tener solventadas las deficiencias del aparcamiento de la planta -2? ¿Si se emite el CFO municipal, puede tener la licencia de apertura y funcionamiento, sin tener una parte de la obra certificada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Entiendo que el certificado final de obra lo debe emitir la dirección facultativa de la obra privada, y no el Ayuntamiento. Dicho esto, sobre si es posible el certificado parcial, no disponiendo de las obras acabadas del segundo sótano de aparcamiento, todo depende de lo que diga el planeamiento. Si las plazas de aparcamiento del segundo sótano son necesarias en virtud del planeamiento en relación a las oficinas y comercios del edificio, no se podrá emitir el certificado final de obra parcial, y si se emite, el Ayuntamiento no podrá otorgar la licencia de apertura y funcionamiento, pues faltarían unas plazas de aparcamiento necesarias según el planeamiento. Ahora bien, si las plazas de aparcamiento del segundo sótano no fueran necesarias urbanísticamente para el funcionamiento de las oficinas y comercios, podría hacerse un certifcado final de obra parcial, y el ayuntamiento podría otorgar una licencia de apertura, sin que funcionara el sótano 2 del aparcamiento.

[006] COMPETENCIA PARA REDACTAR PROYECTOS

¿Es competente un decorador para redactar un proyecto de actividad clasificada?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Un decorador no tiene competencia para redactar ningún proyecto, ni tan siquiera un proyecto de actividad clasificada. Un decorador igual que un delineante, no tienen competencias sobre proyectos. Tan solo en el supuesto de que no se exija proyecto alguno, entonces puede aceptarse un documento hecho por el propietario o por una persona con título de formación profesional.

[005] LICENCIAS DE OBRAS Y CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA DEL PROYECTO

Poco después de la entrada en vigor del RD 47/2007 por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, y después también del período transitorio que en él se establece, el Ayto. concede licencia a un proyecto que no incluye el certificado de eficiencia energética correspondiente.
1. ¿Debe exigirse la presentación del certificado de eficiencia energética del edificio como condición para la obtención de la licencia de primera utilización?
2. ¿Puede el Ayto. limitarse a exigir o a recordar al promotor, que tal certificado debe quedar incorporado al libro del edificio?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. A la primera pregunta hay que responder de forma negativa. Para obtener la licencia de 1ª ocupación no solo no se debe pedir la certificación de eficiència energética, sino que no se puede exigir, toda vez que no se solicitó en el momento de conceder la licencia urbanística. Contra lo que algunos creen, la licencia de 1ª ocupación no es un trámite para corregir los errores que cometió el Ayuntamiento en el momento de conceder la licencia de obras. La licencia de 1ª ocupación debe darse una vez comprobado que las obras cumplen con el proyecto que sirvió para conceder la licencia de obras. Los errores cometidos en la primera no se pueden subsanar de forma coactiva en la segunda.
 2. A la segunda pregunta, yo respondería de forma afirmativa. El Ayuntamiento debe recordar al promotor que tal certificado debe quedar incorporado al libro del edificio.

[004] OTORGAMIENTO INCORRECTO DE LICENCIA DE OBRAS

Se ha detectado que ha habido un otorgamiento de licencia incorrecto. Una vivienda en zona de equipamientos. Las obras están casi acabadas. El anterior técnico municipal informó favorablemente la concesión de licencia. Tan pronto como me di cuenta del error lo comunique con informe a los Servicios Jurídicos para que se iniciara el expediente para declarar nula la licencia. El alcalde no quiere sacar adelante el expediente debido al alto coste que puede representar, en tiempo y dinero.
1. ¿Qué responsabilidad tiene el técnico que la concedió?
2. El técnico que se da cuenta del error y el ayuntamiento no quiere hacer nada, podrían incurrir en encubrimiento?, ¿Qué responsabilidad tendrían?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El plazo para anular esta licencia (declaración de lesividad y posterior recurso contencioso) normalmente no supera 1 año.
2. El coste de la anulación es el coste de las obras construidas hasta el día en que se suspenden, siempre que no haya existido dolo o negligencia grave por parte del promotor.
3. La responsabilidad patrimonial del técnico anterior que informó favorablemente la licencia es total, porque actuó con negligencia grave (suponemos que no actuar con mala fe, porque entonces podría constituir un delito).
4. El técnico actual, una vez ha informado del error, ya ha cumplido con su obligación, y no tiene ninguna responsabilidad.
5. El alcalde, que una vez informado del error decide no actuar, podría incurrir en un delito de prevaricación, por no tomar una resolución que está obligado a tomar.
Si las obras se acaban y un día un Juzgado obliga a derribar la vivienda, el alcalde podría tener responsabilidad patrimonial del coste de las obras que se han hecho a partir del hecho de que se le ha comunicado la ilegalidad de la licencia, porque si el ayuntamiento suspende las obras ahora con motivo de iniciar la revisión de oficio de la licencia ilegal, las obras que faltan por terminar el edificio no deberían pagar. Por lo que el alcalde podría ser responsable patrimonial del coste de estas obras parciales que faltan para acabar.
6. Sería aconsejable convencer al alcalde que es mejor para todos coger el toro por los cuernos y afrontar la grave situación creada por la negligencia del técnico anterior.
7. Conviene recordar que esta licencia puede ser anulada durante el plazo de 4 años a contar desde el día en que se concedió (artículo 103 de la Ley 30/1992).

[003] MODIFICACION DE PLANEAMIENTO

Determinado Ayuntamiento se propone tramitar una modificación del planeamiento general vigente, que afectaría exclusivamente la finca donde tiene su sede. Un edificio en volumetría disconforme por causa, entre otras, por exceder el parámetro de edificabilidad. Se pretende poder ampliar el edificio, legalmente. ¿La modificación, una vez aprobada definitivamente por la Comisión de Urbanismo y publicada, podría ser impugnada por ser considerada una dispensa, o por cualquier otra motivación?

El "ius variandi" es el que da la facultad a la Administración, para efectuar las Modificaciones puntuales, de acuerdo con las necesidades, siempre de forma motivada o justificada. De toda manera resulta algo insólito que un Ayuntamiento tenga su sede en un edificio en volumetría disconforme.
Cabe reseñar que cualquier modificación puntual aprobada definitivamente, en su publicación, puede ser impugnada, en ejercicio de la acción pública.

[002] FORMULA VALOR CATASTRAL

¿Donde puedo encontrar la fórmula para calcular el valor catastral de un inmueble urbano?

En el Real Decreto 1020/1993, modificado en parte, por el RD 1464/2007, de 2 de noviembre y en la Circular del Catastro 01.04/08 de 8 de febrero.

[001] LICENCIA DE OBRAS TRAS 20 AÑOS

¿Como deben tratarse las obras que no disponen de licencia municipal y nunca se han ajustado al planeamiento, ni el actual, ni el vigente en su momento? Han pasado 20 años. A mi entender no tienen la calificación de "volumen disconforme", ni "fuera de ordenación". ¿Puede informarse favorablemente una solicitud de licencia de obras de mantenimiento (reparación de cubierta)?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Según la CC.AA, por el transcurso del tiempo (en Catalunya 6 años), habría prescrito la acción. La disconformidad o fuera de ordenación se debería ajustar a lo preceptuado en la Ley de Urbanismo (Cat.: art.102). Las obras de mantenimiento y reparación estarían autorizadas en tanto en cuanto el propietario tiene la obligación de mantener su edificio en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.