jueves, 7 de septiembre de 2017

[474] Pago del IBI

A una nave edificada en terreno de Montes hace unos 50 años y que lleva pagando el IBI como edificación en diseminado cada año regularmente, se le puede exigir que además del IBI pague también una tasa por ocupación de terreno?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Dices que es una nave edificada en un terreno de montes. Pero no me dices de quién es el monte. Supongo que por la pregunta que me formulas, el monte debe ser público, que antes era del Estado y ahora están cedidos a las Comunidades Autónomas. También puede ser un monte comunal del Ayuntamiento. En definitiva, supongo que el monte es de una Administración Pública. Sin entrar a valorar la anomalía que supone una nave construida hace 50 años en un monte público, yo considero que la ocupación privativa de un inmueble público por parte de un particular está sujeta al pago de la tasa por ocupación de dominio público, que deberá regularse por la legislación propia de la Administración a que corresponde la propiedad del monte.

jueves, 31 de agosto de 2017

[473] Densidad de viviendas

Tenemos una vivienda unifamiliar adosada de planta baja y un piso. Se ha cerrado la caja de escalera interior formando una escalera comunitaria que da acceso a una vivienda en planta baja y otra en planta piso. Cada vivienda tiene cocina, sala de estar, baño y aseo y dos dormitorios. La normativa urbanística (PGOU) no permite dos viviendas pues se superaría la densidad permitida. Legalmente sólo consta una vivienda: tiene un sólo contador de luz y agua; una sola cédula de habitabilidad, etc. 
Existe motivo para abrir un expediente de reposición de la legalidad urbanística alterada y obligar a que realmente sólo exista una vivienda o por el contrario no hay ninguna normativa que impida tener dos cocinas y la vivienda separada con dos puertas interiores?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo opino que nada impide que una vivienda tenga dos cocinas o 16 baños (¡¡¡). Ciertas mansiones de alto nivel tienen más de una cocina, y solo constituyen una vivienda unifamiliar.
El tema de cerrar dentro de casa la caja de la escalera principal, como si fuera una escalera comunitaria, es más problemático porque puede ser un indicio de una división horizontal, para crear dos viviendas totalmente independientes, cosa prohibida por vuestro planeamiento, por ir en contra de la densidad permitida en el sector.
Puedes iniciar un expediente de restauración de la legalidad infringida, pero su éxito tampoco está claro, a no ser que dispongas de alguna otra prueba, como podría ser el empadronamiento de dos familias diferentes. El propietario siempre podrá alegar que solo tiene un cédula de habitabilidad, y que solo tiene los suministros básicos de agua, luz, gas, etc. para una vivienda. Y que todos los que residen en la vivienda forman una unidad familiar.
Como no conozco ningún caso de estas características, no puedo augurarte el resultado que siempre dependerá de las pruebas, porque la normativa urbanística está clara a vuestro favor.
En cualquier caso, si tramitas este expediente no corres otro riesgo que el tiempo que vais a perder los funcionarios en tramitarlo. Si resolvéis contra el propietario, no ejecutéis la resolución hasta que sea firme, para evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento.

martes, 11 de julio de 2017

[472] Zona verde privada sin derecho a expropiación

Galicia. Quería consultar sobre el caso de una parcela calificada como zona verde de titularidad privada dentro de suelo urbano consolidado. 
En el PGOM anterior al ahora vigente, la parcela estaba clasificada como espacio libre local de titularidad privada, pendiente de una expropiación para hacer un vial que nunca se llegó a iniciar.
En la redacción inicial del PGOM 2013 ,que es el que está ahora en vigor, cambiaron la titularidad de la parcela a pública y se mantenía la expropiación pendiente. Al presentar yo alegaciones pidiendo el cambio del uso del suelo, en la respuesta del Ayuntamiento lo que decían, además de no tener en consideración mis alegaciones es: 
- Que la titularidad pública es un error y se vuelve a poner titularidad privada.
- "… que la calificación asignada parece apropiada para esponjar un sector muy denso de la ciudad y en relación con los espacios libres adyacentes previstos ..."
- "… se elimina la acción de expropiación prevista, ya que no es necesaria la obtención de estos suelos ..."
del año 2014 con una pregunta similar, el sr. Pere-Joan Torrent Ribert contestó que "...El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del "verde privado" o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública no es legal..."
Agradecería si me pudieran dar más información sobre esa sentencia del Supremo que declara ilegal lo "verde privado", ¿cómo puedo localizar dicha sentencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Calificar una finca en suelo urbano consolidado como verde privado, contraviene uno de los principios más elementales del derecho urbanístico, como es la justa distribución de cargas y beneficios entre todos los propietarios de un sector o ámbito. El calificar una finca como verde privado supone privarla de todo aprovechamiento urbanístico sin ninguna compensación. Esponjar un ámbito a cargo de un propietario no es justo. En este momento, por circunstancias personales y temporales, no puedo darte la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo que establece esta doctrina, que por lo demás está implícita en todas las legislaciones urbanísticas. En otro momento daré noticia de esta jurisprudencia.

[471] Redactor de un Estudio de Detalle

Soy arquitecto municipal en un pequeño municipio de Málaga y acaban de solicitar la tramitación de un Estudio de Detalle redactado y firmado por el propietario de la parcela afectada, que no es técnico. Mi pregunta es esa, ¿puede cualquiera redactar y firmar documentos de planeamiento de cualquier tipo para su posterior tramitación?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Siempre hemos dicho que no existe legislación clara sobre el técnico competente en materia de redacción de los instrumentos de planeamiento, entre los cuales se encuentra el Estudio de Detalle, en las Comunidades Autónomas en las que aún existe. Pero en lo que no existe duda es en que el redactor debe ser un técnico o profesional con título universitario, en cuyos estudios de carrera figuren las materias relacionadas con el urbanismo y su planeamiento. Entre estas profesiones, aparte de los arquitectos, suele aceptarse a los ingenieros de caminos y a los geógrafos, y quizás también algunas otras profesiones técnicas.
Por ello opino que el propietario de un terreno, que no posea una titulación de las que acabo de relacionar u otra similar, no puede redactar un Estudio de Detalle, y si lo hace, puede ser rechazado por falta de técnico competente para la redacción del instrumento de planeamiento.

domingo, 9 de julio de 2017

[470] Deber de supervisar todos documentos del Código Técnico de un proyecto

Soy arquitecta municipal en un pueblo de Guadalajara y mi duda es sobre la obligatoriedad del técnico municipal de supervisar todos documentos del Código Técnico de un proyecto. La pregunta ha surgido al solicitar un licencia de obras para la elevación de una cubierta de un edificio residencial. El arquitecto no justifica el HE-1 alegando la respuesta dada por el Código Técnico, Nº 18954, de fecha 16/05/2007, en la que se recoge que "Los técnicos municipales tienen como labor fundamental la supervisión del cumplimiento de las condiciones urbanísticas, aspectos de seguridad y accesibilidad... Los técnicos municipales no tienen obligación de informar y supervisar los restantes aspectos del Código Técnico, ello sin perjuicio de lo que puedan disponer las ordenanzas municipales correspondientes en materia de tramitación de licencias. " Dado que en este caso las ordenanzas no dicen nada al respecto, él entiende que el técnico municipal no debe solicitar la justificación de este documento. ¿Podríais asesorarme?

viernes, 7 de julio de 2017

[469]Escalera mixta uso restringido



Dadas las circunstancias que se me plantean en la solicitud de 1ª ocupacion necesitaria que me confirmen la escalera que les adjunto es una escalera considerada mixta y si cumple con el CTE.




jueves, 29 de junio de 2017

[468] Asunción de responsabilidad de no cumplimiento

Soy arquitecto municipal en Catalunya. Un promotor ha presentado una comunicación de final de obra de un edificio plurifamiliar que, a causa de la crisis, quedó parado y recientemente se rehabilitó la licencia de obras.
Cuando se ejecutó la estructura, cosa que hizo el anterior propietario, los técnicos municipales detectaron deficiencias a nivel de dimensiones que no cumplían con la normativa. Estas deficiencias se notificaron y en la documentación técnica para rehabilitar la licencia se subsanaron (teóricamente en el papel).
Ahora me encuentro que, junto con la comunicación de final de obra, me aportan unos escritos donde la actual dirección de obra (y redactores del proyecto de adecuación a normativa con el que se obtuvo la rehabilitación de la licencia) manifiesta la imposibilidad de cumplir con estas dimensiones mínimas a causa de que ya estaba ejecutada la estructura (“estaba así cuando llegué”…) y dicen que aplican bajo su criterio y responsabilidad la mejor solución que han encontrado.
Es aceptable el argumento de “lo hemos hecho lo mejor que hemos podido dadas las circunstancias y nos hacemos responsables”?
Dicho de otra manera… es válido que asuman la responsabilidad de que no cumplen con la anchura mínima del vestíbulo según las ordenanzas o que la anchura de la escalera tampoco cumpla con el mínimo según CTE? Son aspectos que ya se reflejaron en informes y que ellos conocían antes de reanudar las obras.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es muy difícil dar una respuesta legal a tu pregunta, porque “lo que no se puede hacer, no se puede hacer y además es imposible”, como decía el sabio y famoso torero. Las soluciones legales son muy duras: deberías negar la licencia de 1ª ocupación, con lo cual las viviendas no se podrían vender ni habitar. No se me ocurre otra cosa que una solución paralegal, por llamarla de alguna manera: dar la licencia de 1ª ocupación haciendo constar los incumplimientos de las ordenanzas y del CTE, que no afectan a los parámetros urbanísticos esenciales, ya que son cuestiones de habitabilidad internas de las viviendas. Y previamente exigir que estos defectos se inscriban como nota marginal en el Registro de la Propiedad, a los efectos de que ningún comprador de buena fe pueda reclamar al Ayuntamiento por responsabilidad patrimonial, por haber dado una licencia de 1ª ocupación a unas viviendas plurifamiliares que no cumplían ciertos aspectos de la ordenanza municipal y del CTE. Esto que os propongo no deja de ser una operación con cierto riesgo y en la cual el Ayuntamiento no va a ganar nada. En cualquier caso habría que hacer esta operación con mucho rigor, a fin de que sin beneficio alguno el Ayuntamiento no se vea implicado en algún problema. Por supuesto lo más cómodo y seguro es que el Ayuntamiento deniegue la licencia de 1ª ocupación, y si los actuales promotores no están de acuerdo que interpongan un recurso contencioso y el Magistrado decidirá.

martes, 27 de junio de 2017

[467] Reposición de la legalidad urbanística

Quisiera hacer una consulta respecto a un expediente de reposición de la legalidad urbanística abierto por haber realizado obras sin seguir el proyecto por el que obtuvieron licencia: Se trata de una pequeña caseta ( 5x6m = 30m²), construida en suelo clasificado como no urbanizable y cualificado como zona de huertos, donde se admite esta pequeña construcción que se deberá situar en la alineación del camino y tocando a la medianera con el vecino. La caseta se ha construido con las dimensiones correctas, pero alejada un metro de la partición con el vecino. El proyecto aprobado (y certificado final de obras) contemplaba la situación correcta de la caseta, es decir pegada a la separación con el vecino. Es por ello que se ha abierto el expediente de reposición de la legalidad urbanística. El abogado, en el escrito de alegaciones presentado, alega el "principio de proporcionalidad entre la infracción realizada y el coste de reposición", pues es evidente que la caseta construida (muros de carga, alguno revestido de piedra, vigas madera, cubierta pizarra), para que "se acerque" a la medianera es necesario derribar y después construir.
¿Hay alguna solución legal que evite el derribo? Se puede aceptar el principio de proporcionalidad alegado, si se puede aceptar que es lo que lo substituiría.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Considero que no es posible aplicar el principio de proporcionalidad en este supuesto, y por lo tanto procede el derribo de lo construido contra licencia, ya que es ilegalizable. Si se aplicara en estas circunstancias, nunca se debería derribar ninguna construcción. En este momento el Tribunal Superior de Cataluña no suele aceptar esta doctrina. Se aplica para casos muy excepcionales, donde el bien público es mucho mayor que el interés privado que se protege. En estos casos excepcionales, se establece una indemnización compensatoria para el particular afectado por una construcción ilegal. Pero esto tan solo lo pueden determinar los Tribunales, no el Ayuntamiento. Y creo que ningún Juzgado o Tribunal lo aceptaría para este caso, donde el derribo de la pequeña construcción no causa ningún daño al bien general.

miércoles, 21 de junio de 2017

[466] Inhibirse de informar

Soy arquitecto funcionario de un ayuntamiento en Catalunya. Aunque creo que, para el caso, es igual en toda España. Tenemos algunas solicitudes de licencia de obras en Suelo No Urbanizable, Agrícola, que levantan ampollas. Por un lado, con el Plan General en la mano, se pueden conceder. O, lo que es lo mismo, no hay motivos para denegar. Por otro, según el criterio de un sindicato de trabajadores agrícolas muy influyente, no se deberían conceder, con argumentos de “sentido común”, de “tradición”, pero sin justificarlo normativamente. El sindicato presiona. Los políticos temen al sindicato, y el sindicato lo sabe. El técnico no puede informar “políticamente”, sino técnicamente, justificando la concesión o la denegación en base a la Normativa del Plan General u otra aplicable. (El informe no suele gustar a nadie).
Me planteo la posibilidad de “inhibirme” de informar. Es decir: dejar pasar dos meses desde la fecha de solicitud, que el solicitante se subrogue en la Comisión Provincial de Urbanismo y que sea ésta la que conceda o deniegue.
Esto dejaría a los políticos tranquilos, pues ellos no habrán concedido ni denegado la licencia.
El técnico estaría más que tranquilo. El sindicato sólo podría ir contra la Comisión de Urbanismo. Y todos contentos. ¿Sería esto factible?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La solución que ofreces es muy ingeniosa. Sobre el sindicato, supongo que te refieres a una agrupación de propietarios agrícolas, que en Catalunya se llama “sindicato”, pero que no agrupa a trabajadores por cuenta ajena, sino a trabajadores por cuenta propia.
Con la solución que ofreces dices que el técnico municipal estaría más que tranquilo. Discrepo un poco: precisamente un funcionario o laboral,(arquitecto municipal o con otra profesión técnica) que no cumple con su misión más elemental y básica que es informar algunas de las licencias urbanísticas, no puede estar tranquilo. Se le puede someter a expediente disciplinario con fuertes sanciones. No te aconsejo este proceder. Te puede explotar en las manos. Yo opino que tú debes hacer tu informe según proceda, y que sean tus políticos los que toreen al referido Sindicato.

lunes, 19 de junio de 2017

[465] Ventanas en medianera

Soy arquitecta municipal en Cataluña.
Me plantean hacer una nueva edificación en un solar (A) en SU, destinada a garaje. Se trata de una edificación de planta baja, entre medianeras y que ocupa la totalidad del solar. En ésta edificación hacen dos ventanas en la pared medianera del fondo, que dan vistas al solar vecino (B). Éste último envuelve por dos de sus tres lados al primer solar (A).
Los dos solares son del mismo propietario, el B está edificada la vivienda y en el B quieren tener el garaje, con acceso propio desde el vial.
El Libro Quinto del código civil, art.546-10, hace referencia a no poder tener vistas ni luces, sobre la finca vecina. Entiendo por tanto que es indiferente el hecho que la finca vecina sea del mismo propietario, y que las ventanas que pretenden hacer no se pueden autorizar. Es así, o se pueden autorizar al ser del mismo propietario?
Pere-Joan Torent Ribert. Abogado
Las licencias se conceden salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero. A partir de este principio que es fundamental para resolver el caso que planteas, creo que la solución es fácil. No te falta razón al decir que las ventanas o huecos que den vistas al vecino, sin antes ver tu propia finca, están prohibidas por el Código Civil Catalán, y por el Código Civil español, que hemos heredado de Napoleón. Pero esta es una cuestión que no nos compete resolver desde los Ayuntamientos. Menos aún en el caso que tu expones, en el cual la finca sobre la que tenemos vistas es del mismo propietario de la finca que tiene las vistas. Este es un tema de la jurisdicción civil, que ya resolverá en su día el Juzgado de 1ª Instancia al que le planteen la demanda por servidumbre de vistas. Hace unos años me costó (pero lo conseguí) convencer a un Alcalde y a su arquitecto y secretario, que debían conceder una licencia para construir una vivienda entre medianeras, a pesar que sobre el solar existía una servidumbre de paso de otro vecino, confirmada mediante sentencia firme, inscrita en el Registro de la Propiedad, cuya nota registral el vecino que tenía la servidumbre de paso aportó al Ayuntamiento, advirtiendo que procedería judicialmente contra el Ayuntamiento si daban la licencia. Al final el Ayuntamiento concedió la licencia y los dos propietarios se enzarzaron en el procedente pleito civil, cuyo resultado desconozco. Y así podría contarte muchos casos en los que he intervenido.

viernes, 9 de junio de 2017

[464] Licencia de ampliación en edificio fuera de ordenanza

Nos encontramos con un edificio construido en la C.C.A.A. de Aragón, cuyo uso pretende modificarse y disconforme con el planeamiento actual por cuanto tiene más alturas que las permitidas por el actual P.G.O.U. ( se permite PB +6PP y tiene PB+6PP+Planta ático+ planta instalaciones) y porque las alturas reguladoras máximas son superiores a las actualmente permitidas.
Nos proponen la eliminación de los volúmenes “fuera de ordenanza” por encima de la planta sexta y por contra la ampliación de un hueco vacante en la planta sexta, para regularizar el alzado principal. 
Mi consulta es; 
¿Se podría autorizar dicha ampliación (25 m2) siendo que este volumen sería disconforme con las alturas reguladoras máximas de la edificación que establece el planeamiento actual ¿
(Como apunte, el proyecto que sirvió de base para la concesión de la Licencia contenía este volumen.)

miércoles, 7 de junio de 2017

[463] Relativo al deber de edificación

Soy arquitecto municipal de un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Aragón.
En una zona clasificada como suelo urbano consolidado se ha producido recientemente el desmoronamiento de un muro de piedra que contenía por uno de sus lados un vial público; el motivo ha sido una intensa lluvia. Además del muro se ha desmoronado la acera situada en la parte superior y parte de la calzada.
La parcela situada al otro lado del muro, unos 3,00 m por debajo de su coronación, es de titularidad privada. Esta parcela tiene frente a otro vial situado en la parte inferior que no ha sufrido sufrido ningún daño. La "parcela" es un terreno en ladera, con un importante desnivel entre las dos calles que la limitan (aproximadamente 10 m), sin acondicionamiento superficial alguno (terreno natural con la maleza que crece espontáneamente). 
Por otra parte, la parcela en cuestión está dentro del perímetro de afección del Conjunto Histórico, declarado Bien de Interés Cultural. 
En aplicación del R.D. 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación: 
Art. 15 Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas:
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes: 
...
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. 
Artículo 17 Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: deberes y cargas 
1. En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas.
En desarrollo de la ley estatal, el texto refundido de la Ley Urbanística de Aragón establece:
Artículo 217 Edificación de parcelas y solares 
1. El propietario de solares y de construcciones en ruina o inadecuadas deberá edificarlos o cesar el uso inadecuado en los plazos máximos que fijen los instrumentos de ordenación urbanística aplicables, y, en su defecto, en el de dos años contados desde que la parcela merezca la calificación de solar o desde la declaración administrativa de ruina o inadecuación.
...
En defecto de que nuestro PGOU fije el plazo operaría el de la Ley.
Hasta el desmoronamiento del muro la parcela tenía la condición de solar y por lo tanto operaba el plazo para edificar establecido en la Ley. Evidentemente la edificación hubiese supuesto la ejecución de un muro en condiciones que hubiese evitado el derrumbe. 
Art. 254 Contenido: 
1. Los propietarios de cualesquiera edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles deberán mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística. A tal efecto, realizarán los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
La cuestión que me planteo es la siguiente:
Si bien es previsible que el muro lo ejecutase el Ayuntamiento hace años, para materializar la calle, no es menos cierto que la desatención del deber de edificar el solar inmediato al muro ha sido determinante para su desmoronamiento. 
Además, la ejecución del nuevo muro mejorará las condiciones de aprovechamiento de esta parcela, que contará con una solución técnica adecuada frente al precario muro existente hasta ahora.
A la vista de todo ello ¿cabría trasladar la obligación de ejecutar el muro al propietario de la parcela colindante por incumplimiento de sus deberes, particularmente el de edificación? En su defecto ¿cabría plantear una ejecución compartiendo costes?


[462]¿Como se pueden descalificar terrenos de VPP?´

En el municipio donde trabajo en la provincia de Ciudad Real, Tras la ejecución de un PAU de suelo urbanizable en el proyecto de reparcelación han resultado varias parcelas de suelo residencial con la calificación de VPP que obligaba el planeamiento para su tramitación en su momento. 
El problema viene ahora cuando a la hora de poder edificar en esos nuevos solares los promotores o propietarios, por tratarse mucha de ellas de parcelas individuales para la construcción de una única vivienda, tienen el condicionante de tener que hacer una vivienda de VPP. Puesto que no existen en la actualidad ninguna ayuda para este tipo de viviendas , pero por el contrario si son un impedimento a la hora de tener una salida al mercado inmobiliario en un futuro, todos los propietarios preguntan si hay posibilidad de solicitar que se descalifiquen esas parcelas. Alguien tiene conocimiento de si es esto posible, y si es así, como se puede hacer. 

lunes, 5 de junio de 2017

[461] Acceso a copias de proyectos

Comunidad de Madrid.
Esta cuestión está relacionada con los expedientes del Área de Urbanismo, no obstante agradecería una respuesta, pues en otras instituciones creo que la respuesta estará muy condicionada. 
En el Área de Urbanismo nos solicitan copias de información (habitualmente planos) contenida en los proyectos de obras (principalmente de viviendas) tanto los propietarios, como administradores, o incluso interesados en su compra o por otros motivos. Por aplicación de la Ley de procedimiento administrativo entendemos que el expediente es accesible a los “Interesados” y la documentación que forma parte del mismo puede facilitarse, siempre considerando la LPD. Se entiende que el interés no está relacionado con un posible plagio o copia del proyecto, aunque haya una propiedad intelectual. 
En caso de que el proyecto esté protegido por dicha ley, habría que solicitar autorización al autor, supongo; sin embargo no siempre es posible localizarle. 
¿Es correcto proporcionar copias? ¿Cómo se debe actuar?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo considero que por aplicación del artículo 53 de la Ley de Procedimiento Administrativo, la entrega de copias de planos de los proyectos solo debe hacerse a las personas que demuestren un interés legítimo, y por supuesto cobrando la tasa o el recio público que el Ayuntamiento tenga establecido en la correspondiente ordenanza fiscal. Por supuesto la entrega de estos planos debe hacerse siempre respetando la Ley de protección de datos, cuya infracción es duramente castigada por la Agencia responsable. Por lo que se refiere a los derechos de autor, estos están garantizados por la Ley y corresponden al técnico autor del proyecto, a no ser que los haya cedido de forma expresa al cliente que le hizo el encargo. Pero su protección corresponde a los Tribunales. Si el que recibe la copia de un plano por tener interés legítimo, no respeta los derechos de autor, la culpa no será de la Administración que le ha proporcionado el plano, sino del que ha obtenido el plano y se ha apropiado de su autoría.

[460] Asimilado fuera de ordenación

Me encuentro realizando un AFO (asimilado a fuera de ordenación) en Alhaurín de la Torre, Málaga. Mi parcela objeto de estudio es producto de una segregación. La parcela matriz si cumple con los parámetros urbanísticos, pero la segregada no cumple con los parámetros de parcela mínima. ¿Es posible, entonces, seguir redactando este AFO para esta parcela segregada justificándolo por el art. 53 del Reglamento de disciplina urbanística de la comunidad autónoma de Andalucía?

viernes, 12 de mayo de 2017

[459] Licencias en edificaciones fuera de ordenación

Tenemos un edificio en volumen disconforme con el planeamiento actual (tiene más plantas que las admitidas). En la planta ático tiene la terraza cubierta (desde más de 20 años) mediante placas onduladas de fibra de vidrio. Obra realizada sin licencia. Ahora piden licencia para consolidar esta cubierta y realizarla con placas nuevas. ¿Se puede conceder esta licencia o seria consolidar una obra ilegal?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No es fácil dar una respuesta a tu pregunta, pues el artículo 108.4 de la LUC que debería ser la solución, tampoco responde exactamente a tu caso. Este artículo dice así: 
"4. En les construccions i les instal·lacions que tinguin un volum d'edificació disconforme amb els paràmetres imperatius d'un nou planejament urbanístic, però que no quedin fora d'ordenació, s'hi han d'autoritzar les obres de consolidació i rehabilitació i els canvis d'ús, sempre d'acord amb les condicions bàsiques del nou planejament"
4. En las construcciones e instalaciones que tengan un volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico, pero que no queden fuera de ordenación, deben autorizarse las obras de consolidación y rehabilitación y los cambios de uso, siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento ".
Como tu sabes este artículo se refiere a los edificios con volumen disconforme por los imperativos de un nuevo planeamiento. Y en tu caso, el volumen disconforme se debe a una ilegalidad inicial, es decir, la obra fue ilegal en su día y lo sigue siendo hoy. De todas maneras, mi opinión es que la legislación urbanística catalana es muy condescendiente con las construcciones en volumen disconforme, y que no están fuera de ordenación, porque no han de ser ni derribadas ni expropiadas, ni reparceladas. Por todo ello, yo daría la licencia solicitada por aplicación analógica del artículo 108.4. Por otra parte, si debemos ser prácticos, al Ayuntamiento de nada le sirve que una construcción que no puede ser derribada ni expropiada ni sancionada, se deteriore. Aunque su origen sea ilegal, si la debemos conservar, mejor es que sea en buenas condiciones de seguridad y estética y decoro.

lunes, 8 de mayo de 2017

[458] Informes técnicos favorables o desfavorables

Quisiera que me aclaraseis si existe el deber de concluir los informes técnicos relativos a licencias urbanísticas, con un pronunciamiento final de FAVORABLE o DESFAVORABLE. Se me ha dado el caso y me gustaría saber que precepto legal puede soportar tal exigencia.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es claramente afirmativa: todo informe técnico de un proyecto de obras para el cual se solicita una licencia urbanística, debe concluir con un pronunciamiento claro y sin ambigüedades del técnico que lo suscribe sobre si procede conceder la licencia o procede denegarla. Es costumbre que este pronunciamiento se realice mediante la palabra “favorable” o “desfavorable”. También pueden emplearse otras palabras o frases que signifiquen lo mismo: “proyecto conforme o disconforme con el planeamiento”, procede conceder o denegar la licencia”, etc.
En cuanto a la pregunta de qué precepto legal puede soportar tal exigencia, mi respuesta es que yo no conozco ningún texto legal que establezca de forma expresa esta obligación del técnico que informa la petición de una licencia urbanística de obras, si bien al existir en España 17 leyes de urbanismo, no puedo asegurar que ninguna tenga establecido esta obligación en concreto. Sin embargo yo considero que esta obligación nace de la naturaleza del informe técnico de las licencias tal como expreso a continuación. Es más, considero que un informe técnico de una licencia de cierta complejidad, que no finalice con un pronunciamiento final claro y rotundo de si procede o no conceder la licencia, es decir, si el informe es favorable o desfavorable a la concesión, puede no servir para nada y no cumpla con su objetivo esencial.
La licencia urbanística de obras consiste en comprobar que el proyecto de obras para el cual se solicita la licencia de construcción está adaptado a las determinaciones del planeamiento municipal, y a la legislación urbanística en general, a parte del cumplimiento de otra normativa sectorial, como puede ser la normativa de habitabilidad y el código técnico de la edificación. Esta comprobación debe hacerla un técnico especializado en urbanismo, generalmente un arquitecto, comprobación que se plasma en un Informe Técnico. También se emite un informe jurídico, de menor trascendencia práctica en este caso.
Emitido el Informe por parte del técnico competente, corresponde al alcalde conceder o denegar la licencia solicitada. 
Pero resulta que la concesión de las licencias para edificar es una materia reglada, en la cual no existe discrecionalidad. Ello conlleva la conclusión de que el alcalde debe conceder o denegar la licencia de acuerdo con el informe técnico emitido por el técnico municipal o por el técnico contratado. El alcalde no puede resolver contra el informe técnico, a no ser que por causas graves decida solicitar otro informe técnico y resolver según lo que proponga este último.
Por otra parte el alcalde (que es profesor, médico, agricultor, mecánico, comerciante, sociólogo o carpintero) no tiene conocimientos técnicos urbanísticos para interpretar un informe técnico si éste no concluye de forma clara con la propuesta de que la licencia debe concederse o debe denegarse. Pensemos por ejemplo en la complejidad técnica de un informe para conceder una licencia y determinar la altura máxima para una vivienda unifamiliar en un solar con fuerte pendiente. Igualmente podemos hablar de la complejidad del informe técnico para determinar las diferentes alturas máximas para un edificio de viviendas plurifamiliares en un solar que tiene fachada en chaflán a dos calles con diferente altura regulada por el planeamiento municipal. 
Por ello es de todo punto necesario que el informe técnico para la concesión de las licencias urbanísticas de obras concluya con una palabra, frase o expresión que deje claro que la licencia debe concederse o debe denegarse. Si existen dudas al respecto, corresponde al técnico decantarse por una opción u otra, siempre de forma motivada. 

Respuesta al comentario

Completamente de acuerdo con casi todo lo que dices. En definitiva la pregunta era sobre si el Informe Técnico debe concluir con las palabras “favorable o desfavorable”. Y estas palabras se refieren al aspecto urbanístico o la conformidad o disconformidad con el planeamiento municipal y la legislación urbanística. Pero tu comentario plantea otro problema que hay que resolver. Si tu como arquitecto municipal dices que la licencia es conforme con el planeamiento, pero que no entras en otros condicionantes (informes sectoriales y otros aspectos similares), opinas que el “órgano encargado de decidir observará todos los pronunciamientos y decidirá”. Esto queda muy bien al escribirlo, pero comprenderás que el alcalde no puede asumir esta función. El Alcalde puede decidir, pero “observar todos los pronunciamientos” no es su misión. No está capacitado ni puede ni debe hacerlo. Si esto no lo hace el arquitecto municipal, tendremos que inventarnos otro funcionario municipal que lo haga. Quizás el secretario. Pero yo te aseguro que si yo soy el alcalde, y así se lo explico a los alcaldes que asesoro, en el tema de las licencias exigiría que me traigan todos los papeles y que me digan donde pongo la firma, ya sea para conceder ya sea para denegar. Pero al Alcalde no se le puede obligar a que discurra y delibere en la concesión de las licencias, al tratarse de una materia totalmente reglada, sin ningún margen de discrecionalidad, y con un alto grado de tecnificación cuya solución compete a los funcionarios.

miércoles, 3 de mayo de 2017

[457] Escalón de 5 cm en entrada a local comercial desde calle peatonal

Un edificio existente, en un local en planta baja con entrada a local desde calle peatonal, puedo justificar el acceso al local dejando un peldaño de piedra natural de ancho 1,50 mt y escalón de 5 cms de alguna forma? O debo de acondicionar con rampa en todos los casos?
Zona peatonal de San Cristóbal de la Laguna, en Urbanismo me dicen que me limite al Código Técnico y que en edificios existentes que tienen escalón se intente adecuar dentro de las posibilidades a personas con discapacidad. 
Podría adoptar esta consideración?:
Sección SUA 1 Seguridad frente al riesgo de caídas 
4 Escaleras y rampas 
4.2 Escaleras de uso general
4.2.1 Peldaños 
Contrahuellas menores a 13 cm Únicamente en aquellos casos en los que el desnivel a salvar no pueda resolverse debido a las dimensiones máximas y mínimas de contrahuella, por ejemplo para poder resolver un pequeño desnivel en el acceso con la vía pública en un tramo de entre 1 y 3 peldaños, podrán adoptarse contrahuellas menores a 13 cm.
Mejor dirigir esa pregunta a http://uaaap4.blogspot.com.es/


jueves, 27 de abril de 2017

[456] Pliego de condiciones administrativas

Supuesto en Catalunya. Como arquitecto municipal, estoy redactando el Pliego de Condiciones técnicas y administrativas para un concurso de proyecto y obra. Dado que se trata de un equipamiento que se pretende construir con una subvención, todos los gastos que se generen por dicho contrato deberian estar incluidos en el precio del contrato (deberian = convendria, en este caso, para los intereses municipales). Habitualmente, van a cargo del contratista aspectos que no son estrictamente obra: estudio geotécnico, ensayos de control de calidad, etc.También es habitual cargar al contratista los gastos de publicación del concurso, hasta un cierto límite económico (Bop, DOGC, Diarios, etc.) Mi pretensión es contar con asistencia técnica externa para la redacción de los pliegos, y que el coste de este contrato (de asistencia técnica) también vaya a cargo del adjudicatario, y por el importe por el que hayamos contratado (que es del orden de 5.000 € para una contrata de unos 4 millones). No sé ver si esto sería legal, de acuerdo con la ley de contratos.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Todos los gastos que enumeras en la primera parte de tu consulta, se pueden cargar al contratista, con la condición de que así conste en el Pliego de condiciones, o en las cláusulas administrativas particulares. Se trata de gastos ocasionados en el contrato de obras, del cual va a salir un adjudicatario.
2. En cambio, opino que no es lícito cargar al contratista adjudicatario de una obra, el importe del contrato de asistencia técnica para la redacción del pliego de condiciones de la referida obra, por la sencilla razón de que son los gastos de otro contrato totalmente diferente e independiente del contrato de obras.

lunes, 10 de abril de 2017

[455] Edificaciones independientes con acceso a garaje común

Cuanto más suben los precios de los solares, más agudizan el ingenio los técnicos a la hora de hacer proyectos.
Supuesto en Catalunya: Solicitan licencia para la construcción de dos viviendas unifamiliares entre medianeras, en dos parcelas contiguas, de 5,5 metros de ancho, por 16 de profundidad edificable (más patio trasero). El proyecto es único (me refiero a que es un solo proyecto, no penséis otra cosa).
Hasta aquí, no hay problema.
Pero…
Tienen un acceso común al sótano (garaje) centrado en la medianera.
La estructura es común, ya que ha de salvar la rampa del sótano, que se encuentra en medio, a caballo de las dos parcelas. Para entendernos: no se puede derribar una casa sin que caiga la otra.
En una de las “casas”, se distribuye una vivienda en planta baja, mientras que en la planta piso se deja como “espacio sin distribuir”, y a modo de entidad independiente.
Pregunto:
1. ¿Se puede edificar en dos parcelas, manteniendo la parcelación actual, sin agregarlas? Tenemos muchos antecedentes, como la mayoría de casas en hilera, en que la estructura es común (calculada como viga continua o con forjado reticular) pero se mantienen las parcelas.
2. ¿Debo exigir Proyecto de ICT? Aun cuando se trate de dos edificaciones en parcelas independientes, se construyen a la vez, “con continuidad edificatoria”, y tienen un elemento común: la rampa de acceso al sótano. Por otra parte, una de las edificaciones se ha diseñado con más de una entidad. O eso se deduce.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto a tus preguntas en el mismo orden en que las efectúas. A la primera pregunta, mi opinión es que no es preciso que agrupen las dos parcelas para conceder la licencia. No recuerdo ningún recepto de la Ley de Urbanismo de Catalunya ni de los dos Reglamentos que obliguen a este trámite. A la segunda pregunta, opino que no debes exigir el Proyecto de ICT. El hecho de que en una casa se prevean dos espacios, como uno no está definido no podemos decir que existan dos viviendas. A la tercera pregunta, opino que el local sin uso en una de las viviendas, se puede quedar así, sin especificar el uso que le van a dar en un futuro. Ahora bien, en ese espacio no se puede hacer ninguna actividad que no sea la de trastero o almacén doméstico