martes, 21 de febrero de 2017

[447] Aparejador licencias urbanísticas

CCAA Catalunya. ¿Puede un aparejador (arquitecto técnico medio según la LOE), emitir un informe técnico /informar proyectos de obras que forman parte de las licencias urbanísticas?

jueves, 16 de febrero de 2017

[446] Competencia informe técnico planeamiento urbanístico municipal.

En una Oficina Técnica Municipal de un municipio ≤ 5000 habitantes, que carezca de arquitecto superior, y que se encuentre en  proceso de revisión y adaptación plena su planeamiento urbanístico municipal. El informe técnico municipal, en las fases de aprobación inicial y provisional ¿ le habrá de corresponder al aparejador municipal, o se podrá exigir la asistencia al Cabildo Insular?.


miércoles, 15 de febrero de 2017

[445] Ordenes de ejecucion, redacción de proyectos y seguro de RC de técnicos municipales

CCAA Catalunya
Recientemente los servicios técnicos de nuestro Ayuntamiento han emitido informes en los que proponen el inicio de expediente de orden de ejecución y requieren ordenar a los propietarios de una edificación o construcción en mal estado la aportación de un diagnóstico técnico que tiene que ser elaborado por técnico competente, a través del cual se deben establecer las operaciones de rehabilitación necesarias para garantizar la seguridad e integridad de la edificación. 
De los arts. 197 TRLUC y 15.4 TRLSRU se desprende que las órdenes de ejecución tienen que detallar con claridad y precisión los actos que deben ejecutar las personas obligadas y que dichos expedientes se debe incorporar el informe técnico municipal que determine estas actuaciones. 
El motivo por el cual nuestros servicios técnicos no emiten informes proponiendo medidas concretas y precisas en este tipo de expedientes son dos: por un lado, la no especialidad de los técnicos, que alegan que se requiere un estructurista para algunas órdenes de ejecución; por otro, que el Ayuntamiento no paga el correspondiente seguro de responsabilidad civil que cubra todos los años de responsabilidad que exige la LOE, por lo que no quieren firmar proyectos, ni llevar direcciones de obra, ni elaborar informes que propongan medidas que conlleven poder exigir esta responsabilidad. 
Nuestro Ayuntamiento paga un seguro de RC para todos los trabajadores, pero los técnicos municipales (arquitectos y arquitectos técnicos ) piden que se les pague un seguro personal que cubra los años de responsabilidad que prevé la LOE que pueden ser hasta diez años (decenal). Este hecho comportaría que un técnico que haya trabajado para el Ayuntamiento, éste le debe pagar el seguro durante el tiempo que se le pueda exigir la responsabilidad en los trabajos hechos para el Ayuntamiento (siga siendo trabajador del Ayuntamiento o ya haya cesado como tal). 
¿Es correcta la postura de los servicios técnicos municipales ? ¿Qué tipo de seguro de RC debe pagar el Ayuntamiento a los técnicos municipales para que ellos puedan elaborar proyectos o proponer medidas constructivas concretas mediante informes en expedientes de orden de ejecución y que cubra totalmente su responsabilidad civil? 
¿Podemos ordenar a un propietario, en el marco de un expediente de orden de ejecución, la presentación de documentación técnica, ya sea dictamen ya sea diagnostico técnico que determine las concretas obras y medidas que tiene que ejecutar para garantizar la seguridad de su edificación? Si éste voluntariamente no aporta la documentación señalada, ¿el Ayuntamiento puede utilizar medidas de ejecución forzosa teniendo en cuenta que son los servicios técnicos municipales quienes deberían especificar las concretas obras a ejecutar?

jueves, 9 de febrero de 2017

[444] Segregación en suelo urbano y cesión a viario

Se trata de un terreno que es suelo urbano consolidado de una pequeña localidad de Castilla y León. Se pretende segregar en dos porciones cuyas superficies y frentes de fachada cumplen las condiciones de parcela mínima y frente a vía pública fijadas por el planeamiento (Normas Urbanísticas Municipales con determinaciones de ordenación detallada), pero que está sujeto a una cesión para viario para cumplir las alineaciones fijadas.
Evidentemente no tiene condición de solar (no ha hecho la cesión para viario) y por tanto no se puede edificar, pero la cuestión es ¿se puede segregar? El terreno cuenta con determinaciones de ordenación detallada, pero obviamente quedarían dos terrenos en la misma situación jurídica, es decir sin condición de solar porque deberían ceder cada una la parte correspondiente. ¿Sería esta segregación legal? ¿O quedaría sujeta a un posterior instrumento de gestión urbanística como un proyecto de normalización de fincas, por ejemplo, como señala el artículo 311 del RUCyL?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No veo ningún inconveniente en conceder la licencia para la segregación solicitada. Si las dos parcelas resultantes de la segregación cumplen con todos los parámetros urbanísticos tal como tu explicas, la licencia debe otorgarse.
2. Por supuesto ninguna de las dos parcelas tendrá la condición de solar hasta que no efectúen la cesión de la parte afectada por vial. Pero como tu muy bien sabes, si la parcela no figura en ningún ámbito o polígono de actuación urbanística, no existe ninguna obligación de efectuar dicha cesión. La obligación no la tienen hasta que soliciten licencia de edificación, licencia que les será denegada si no ceden gratuitamente la pate afectada de vialidad. Pero el hecho de que ni la parcela originaria ni las parcelas resultantes no tengan la condición de solar, no es ningún obstáculo para conceder la licencia de segregación.
3. Por lo que se refiere al artículo 311 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, opino que no es de aplicación ni afecta al caso que tu planteas.

martes, 7 de febrero de 2017

[443] Valoración de un expediente sancionador

Catalunya. El Decreto 64/2014, nos indica como calcular la cuantía de una sanción urbanística, atendiendo al volumen de obra afectado y alguna otra circunstancia. El problema viene para calcular el valor de la sanción en casos no contemplados. Por ejemplo: Instalación de un rótulo sin autorización y que no cumple normativa. Cómo se justifica el importe de la sanción? Se sanciona con importe mínimo 300€? Tienen derecho a la devolución del 80% si piden licencia correctamente y modifican lo realizado en periodo voluntario?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de Cataluña, aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo (que tu bien conoces porque lo usarás con frecuencia) tienes regulado como se deben calcular las sanciones económicas o multas por las infracciones urbanísticas. En el artículo 136 tienes las circunstancias que agravan la infracción. Y en el artículo 137 tienes la famosa fórmula para establecer el importe de la multa. Está claro que cuando se trata de infracciones no típicas, como la que tu indicas en la pregunta, es difícil aplicar dicha fórmula. Pero tendrás que hacerlo aun cuando algún factor no exista. No creo que se deba partir siempre de la multa mínima de 300 euros. Pueden existir circunstancias agravantes. Por lo que se refiere a la segunda parte de la pregunta, no hay duda que la respuesta debe ser afirmativa. Si procede habrá que aplicar la reducción prevista en el artículo 142

domingo, 5 de febrero de 2017

[442] Buhardilla convertida en terraza

Estoy interesado en comprar un ático duplex en el que los anteriores propietarios, donde antes había una pequeña buhardilla o trastero, lo abrieron para hacer una habitación de la que sale una amplia terraza, de manera que se accede mediante una escalera caracol que sale de una de las habitaciones de la planta de abajo.
El caso es que en su día, se les otorgó licencia de obras y permiso del ayuntamiento y permiso de la comunidad y todo bien, pero no esta registrado catastralmente ni figura en las escrituras (por todo el follón que supondría modificar las escrituras de todos los vecinos). Ni tampoco figura en los estatutos comunitarios como si fuera propiedad de la comunidad con un uso privativo a favor del ático. Es como si "legalmente no existiera".
Es en Cataluña y las obras son de hace unos 7 años.
¿Podría tener problemas en un futuro?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Pienso que si las obras se hicieron con licencia municipal, y sobre todo consta la autorización de la Comunidad de Propietarios, no vas a tener problemas en el futuro. Guarda estos dos documentos en una caja fuerte, porque son muy valiosos, más que la propia escritura de compraventa que vas a otorgar. Piensa que como tú ya insinúas, no vas a poder legalizar estas obras en el Registro de la Propiedad, por el engorro que suponen los trámites de modificar coeficientes de propiedad.

lunes, 30 de enero de 2017

[441] Recepción obras urbanización

CCAA: Cataluña

 En el municipio se están llevando a cabo las obras de urbanización de un polígono industrial de cierta envergadura, obras que se prevé finalicen a mediados del año que viene, y que avanzan según lo previsto.

Con todo nos ha surgido un problema respecto al abastecimiento de agua. El proyecto de urbanización prevé la conexión del ámbito con una conducción de agua que, si bien es existente, la misma no está puesta en uso. De igual manera, esa conducción se abastece por medio de un depósito de agua, también existente, pero que tampoco ha estado puesto en funcionamiento nunca.

En los diferentes informes que se han ido realizando para la aprobación de los instrumentos y proyectos de gestión del ámbito, siempre se ha hecho referencia a que en el momento de conectarse a esta red de abastecimiento de agua, se habrán de realizar las obras necesarias para poder ponerla en funcionamiento (depósito y red de abastecimiento).

Ahora que nos encontramos con un estado de las obras avanzado, la Junta de Compensación que gestiona el ámbito se está posicionando en que ellos solo tienen la obligación de sufragar los costes de conexión con la red de abastecimiento, y en todo caso los de cloración del agua, pero que en ningún caso han de sufragar los costes de los elementos y válvulas que puedan estar inutilizables como consecuencia del transcurso de los años desde que la red se realizó.

Hay que puntualizar que estas posibles obras se encuentran fuera del ámbito de reparcelación, como una carga externa al mismo, necesaria para poder garantizar el suministro de agua.

¿En caso que la Junta de Compensación solicitase la recepción de las obras ejecutadas, dado que entiende que las definidas en esta consulta no las ha de sufragar, se podría denegar tal recepción bajo la justificación que no se puede garantizar el suministro de agua al ámbito?

Muchas gracias.

 

miércoles, 25 de enero de 2017

[440] Cuando solicitar licencia de obras

Desde el Ayuntamiento de San Sebastián, concretamente sección de actividades y obras, queremos conocer vuestra opinión. Somos un equipo de técnicos, que trabajamos de forma directa con las licencia de obras o comunicación de obras en locales así como las actividades/comunicación que deben respaldar a las mismas. Tenemos dudas de aplicación de normas y queremos conocer la opinión y modo de actuar de otros grupos o administraciones.
Cuando en un local se actúa en el suelo ( cambio de baldosa, suelo continuo...) o cambia de techo (escayola, techos acústicos...) o sustituyen carpintería exterior o interior, se considera que es obligatorio solicitar licencia de obras? que normativa podría respaldar la decisión que se adopte?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las obras que tu describes en tu pregunta yo opino que precisan licencia de obras, sea previa solicitud, sea por el sistema de comunicación.
2. Me preguntas por la normativa en que podemos amparar este criterio. Simplemente en la legislación urbanística de tu Comunidad, que igual que en las otras exige licencia urbanística para cualquier tipo de obra. Y lo que tu describes en la pregunta son obras, sin ningún tipo de dudas.
3. Una cosa diferente será el tipo de documentación técnica que exija el Ayuntamiento: proyecto formal, memoria valorada, proyecto simplificado, o unos simples planos acotados con presupuesto. Esto depende de las ordenanzas de construcción de tu Ayuntamiento, y existe normativa muy diversas en los distintos municipios de España.
4. Por supuesto doy como presupuesto que en tu municipio las Ordenanzas urbanísticas no definen estas obras menores que podrían no precisar licencia. La barrera en todas estas materias es muy difícil de definir. Parece claro que la mayoría de los trabajos de reparaciones pequeñas no exigen licencia, porque además no son ni siquiera perceptibles desde fuera de una vivienda o de un local. Nadie pide licencia para reparar unos grifos, sustituir una baldosa rota, ni siquiera para pintar una habitación. Pero los trabajos que tu defines en la pregunta yo opino que precisan licencia, sin precisar si es por la vía de la petición o por la vía de la comunicación.

lunes, 23 de enero de 2017

[439] Normativa a verificar en inspección de actividad

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Recientemente he sido requerido como Arquitecto Municipal para girar visita de inspección a discoteca en funcionamiento, con licencia de actividad otorgada en 1.990. ¿Cuál sería la normativa a verificar? ¿La vigente? ¿La vigente que sea de aplicación, en los casos que esta nueva normativa requiera la adaptación del local o la adopción de algún tipo de medida correctora?¿La existente en el momento del otorgamiento de la licencia? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que debes verificar que la discoteca cumple dos reglamentaciones: por un lado la discoteca debe cumplir la normativa vigente en año 1990, que es cuando se concedió la licencia. Pero por otro lado (y esto es lo más importante) la discoteca debe cumplir toda la normativa promulgada con posterioridad, que se considera de obligado cumplimiento, y que normalmente concede un periodo de adaptación a los locales existentes. Creo que no es necesario que te recomiende mucha precaución en el trabajo que te han encomendado, pues la historia pública y mediática de los sucesos más o menos trágicos ocurridos en las discotecas, así lo aconsejan. Me refiero como tú ya intuyes, a toda la normativa de seguridad, contraincendios, salidas de emergencia, capacidad del local, hasta la normativa de accesibilidad.

lunes, 9 de enero de 2017

[438] Obligación de arreglar medianera vista despues de un derribo colindante

Recientemente se ha demolido una vivienda declarada en ruina inminente por un Ayuntamiento de la Región de Murcia, con el procedimiento de ejecución subsidiaria, al hacer caso omiso la propiedad al serle requerido.
La cuestión es que la pared de la medianera de la vivienda colindante a la derribada, que es toda de su propiedad, es decir, no medianera, se ha quedado descubierta y desprotegida con los riesgos a que tenga humedades por filtraciones de agua y por condensación, debido a la estanqueidad y aislamiento que le proporcionaba la vivienda colindante.
La pregunta es si estamos obligados a realizar las reparaciones en la pared o es el propietario de la vivienda el que tiene que arreglarse su pared.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La pregunta que formulas no es de derecho administrativo, sino de derecho civil. Aunque esta no es mi especialidad, te doy una respuesta ya que la solución parece clara, dicho sea con todas las salvedades por mi parte.
Al no existir una pared medianera, ya que existían dos paredes, cada una de una construcción, una de las cuales ha sido derribada, para mi está claro que corresponde al propietario de la casa vecina proteger su pared para evitar humedades y otras erosiones. Al respecto te cito una Sentencia de la AP de Vizcaya de 3 de febrero de 2011, que responde a un caso idéntico al que tu formulas.
"Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) Sentencia núm. 43/2011 de 3 febrero. JUR 2011\304999: sosteniéndose en la demanda que había una pared medianera hasta el punto común de elevación de las casas NUM000 (demandante) y NUM00 , dicha circunstancia no está en absoluto acreditada, es más, se ha demostrado sin ningún género de dudas que tal medianería nunca ha existido (...) , por lo que si el edificio nº NUM000 carecía desde su construcción de todo tipo de aislamiento e impermeabilización, no puede achacar a la demandada la responsabilidad por las humedades aparecidas en la comunidad, ya que estas derivan únicamente de que el edificio carecía originariamente de aislamiento y no existía pared medianera entre ambos edificios, siendo sumamente claras al respecto las fotografías obrantes en los dos informes periciales obrantes en autos; y aunque ciertamente a consecuencia del derribo de la casa nº NUM001, la fachada del edificio quedó desprotegida, ello se debe exclusivamente a su falta originaria de aislamiento e impermeabilización, que no la necesitaba porque dicha fachada se construyó adosaba a la del nº NUM000, pero al derribarse esta casa, las carencias de aquella fachada han propiciado la aparición de humedades, pero ello no le da derecho a la demandante a que su reparación se la abone la demandada, porque ni hay pared medianera ni actuación negligente en la actuación de la demandada, que se limitó a ejercitar las labores de derribo por orden de la Comunidad del número NUM001".

martes, 3 de enero de 2017

[437] Construcción en sótano

Tenemos una licencia solicitada por ampliación de centro residencial. Se trata de un edificio de dos plantas y bajo cubierta. La edificación se ordena como edificación aislada, según la rasante del terreno. La parcela se divide en dos plataformas, 1 y 2, con un desnivel de unos 3 m . La propuesta es prolongar la planta inferior que tiene el carácter de baja. Esta prolongación quedaría justo debajo de la plataforma 2, la de arriba, por lo tanto tendría carácter de sótano.
El artículo 203 del Plan General, de aplicación a la edificación aislada, define la planta sótano como la que se encuentra por debajo de la que tiene consideración de planta baja (no por debajo del nivel de la planta baja).
La planta sótano que se quiere construir no queda situada físicamente debajo de ninguna planta baja, sino debajo de la plataforma 2, del patio. Sin embargo queda a un nivel por debajo de la planta intermedia, que parcialmente se puede considerar baja, ya que está al mismo nivel que la plataforma 2 del patio.
Esta ampliación en sótano, podría ser admisible?
Por otro lado, en cuanto a la ocupación de la planta sótano el mismo artículo determina que en el caso de viviendas unifamiliares no se puede exceder la ocupación máxima de la parcela, y el caso de edificios plurifamiliares, se puede ocupar en planta sótano hasta el 30 % del espacio libre de edificación, manteniendo la distancia a vecinos pero pudiéndose ajustar a vial. Para otros usos no existe ninguna regulación. Sería posible construir por debajo de las franjas de separación a vecinos y a viales?

[436] Infracción cometida por Jefe de Servicio Urbanístico

Como deberia actuar el Gobierno, delante de la infracción en materia de urbanismo, que lleva consigo la demolición, porque no puede legalizar, realizada por el Jefe de servicio de Urbanismo de la Corporación.
Tiene autoridad moral, credibilidad mantener como Jefe de los Servicios Urbanísticos al que ha cometido dentro del municipio una infracción urbanística.
Podría haber indicios de prevaricación, abuso de poder, etc por parte del Jefe de los servicios?
¿Como calificar la conducta y como actuar delante de infracción urbanistica realizada por el propio jefe de servicio de la corporacion local?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que las preguntas que formulas tienen la respuesta en tu mismo planteamiento. Mal puede funcionar un Ayuntamiento en el cual el Jefe de Urbanismo parece que no cumple con las obligaciones urbanísticas de cualquier ciudadano. Sobre si una conducta de este tipo puede constituir un delito de prevaricación, opino que no, pues se trata de una conducta de una persona privada. La prevaricación tan solo la puede cometer el funcionario o autoridad que "a sabiendas" dicta una resolución injusta, siempre en el ejercicio de sus funciones. Si un alcalde, un concejal o un funcionario cometen una infracción urbanística, merecen una sanción de acuerdo con la legislación vigente, pero no comenten una prevaricación en principio. Podrían cometer una prevaricación si cualquiera de ellos dictara una disposición por acción o omisión contraria a las leyes, en relación con dicha infracción.

jueves, 29 de diciembre de 2016

[435] Exigencia de solvencia económica y financiera en obras del sector público

Con respecto a la exigencia de solvencia económica y financiera y profesional o técnica que se determina por el órgano de contratación para contratar con el sector público, exigencia que se recoge en el Artículo 62 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, ¿estaría entre las funciones de un técnico de administración especial, (aparejador, arquitecto técnico, arquitecto, ingeniero, etc.) la de proponer, en cada expediente de contratación de obras que lo requiera, las condiciones mínimas de solvencia económica y financiera de los empresarios?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo diría que lo que debe hacer el técnico facultativo responsable del contrato, debe ser establecer los criterios o principios sobre la solvencia profesional y técnica que ha de reunir el empresario licitador, más que la solvencia económica y financiera.

miércoles, 28 de diciembre de 2016

[434] Una parcela en catastro y dos en el Registro de la Propiedad.

Supuesto en Catalunya. En una parcela en suelo urbano, Casco Antiguo, de edificios entre medianeras de 5 metros de anchura cada uno.
La parcela da a dos calles opuestas. La edificación se rige por profundidad edificable y número de plantas respecto de cada una de las calles. La parcela tiene una única referencia catastral.
En su situación actual, el conjunto se halla en situación de “volumen disconforme” por cuanto una de las edificaciones (a los efectos, auxiliar) supera la profundidad y la altura, mientras que la otra (la principal) se halla dentro de los límites de la normativa.
Se pretende ampliar la edificación principal, puesto que no agota la altura permitida.
Para mí, no se puede superar el aprovechamiento urbanístico actual de la parcela. Se puede reformar, y cambiar el uso, pero la ampliación solo sería posible a costa de derribar parte de la edificación disconforme.
El promotor aduce que se trata de “dos fincas distintas”: aunque estén en la misma parcela catastral, dispone de dos escrituras separadas y así consta en el Registro de la Propiedad (no ha aportado documentación).
La parcela en el catastro consta como única desde antes de la aprobación del Plan General (1987).
Si las escrituras / Registro fueran posteriores a la aprobación del planeamiento, ¿se habría llevado a cabo una parcelación sin licencia urbanística?. ¿La supuesta infracción urbanística habrá prescrito? 
Si se diera el caso y aportaran las escrituras o notas del Registro de la Propiedad, debería informar favorablemente la solicitud de licencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
A la primera pregunta, contesto con tus mismas palabras: opino que no se puede superar el aprovechamiento urbanístico actual de la parcela. Se puede reformar, y cambiar el uso, pero la ampliación solo sería posible a costa de derribar parte de la edificación disconforme.
En cuanto a la segunda pregunta, opino que aunque aportaren las escrituras o notas del Registro de la Propiedad, y aparezcan dos fincas independientes, no deberías informar favorablemente la solicitud de licencia, siempre que en el planeamiento y en el catastro conste que la finca es única. Si desea que existan dos fincas, deberá solicitar licencia de parcelación, siempre que el planeamiento lo permita. Y la división de las dos fincas, deberá plasmarse en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, así como en el planeamiento.

martes, 27 de diciembre de 2016

[433] Sancion tras reposición de la realidad física alterada

Me interesaría saber si en caso de reposición de la realidad física alterada en Andalucía es aplicable la disminución de la sanción prevista en el Art. 79.2 del RDUA. Y en tal caso si la misma se realiza tomando como base la sanción correspondiente al tipo general o al tipo específico en el caso de obras contrarias a la ordenación urbanística.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Pienso que el hecho de que se haya restaurado la legalidad urbanística infringida, mediante el derribo de la construcción ilegal, no puede suponer un atenuante de la infracción, porque no es de aplicación el artículo 79.2 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. En esta norma reglamentaria se establece una reducción de la sanción del 75 % en el supuesto que el hecho sancionado sea legalizable, y este no es el supuesto. En lo que se refiere a la segunda pregunta, opino que se debe tomar como base la sanción correspondiente al tipo general, pues no existe beneficio para el infractor, una vez derribada la construcción.

[432] Tramitación de planeamiento general

Un municipio de la provincia de Barcelona, redacto y aprobó un Plan general nuevo, pero ha parado su tramitación al considerar no ser oportuno en la situación actual el crecimiento previsto, como propietario de una finca afectada por una recalificación del uso del suelo puedo forzar la tramitacion del mismo si tengo la opcion de desarrollar la transformación de dicho suelo?
Pere_Joan Torrent Ribert. Abogado
Nadie tiene derecho a exigir que se tramite una revisión general del planeamiento municipal. Opino que solo puede hacerlo la Comunidad Autónoma, es decir, la Generalitat. Ésta, en un momento dado, puede llegar incluso a sustituir al poder municipal, en determinadas circunstancias, y aprobar un planeamiento hasta que el municipio tramite debidamente el nuevo planeamiento o su revisión general. Loso particulares, opino que tan solo pueden exigir que un suelo que físicamente tiene las condiciones de suelo urbano consolidado con todos los servicios urbanísticos, sea reconocido como tal, aunque en el planeamiento tenga otra calificación urbanística.

viernes, 23 de diciembre de 2016

[431] Competencias de técnicos de administración especial

¿Está entre las funciones de un técnico de administración especial, (aparejador, arquitecto técnico, arquitecto, ingeniero…etc) establecer el régimen jurídico de aplicación, en el supuesto de que el planeamiento urbanístico municipal en proceso de revisión y adaptación plena, contravenga el de ordenación de los recursos naturales y del territorio?. ¿O que una norma territorial, contravenga a otra básica estatal, para los que es preciso usar principios de prelación de fuentes, rango de norma, especificidad, competencia, régimen transitorio…etc;?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Por supuesto, en el caso de que una norma territorial, contravenga a otra básica estatal, para los que es preciso usar principios de prelación de fuentes, rango de norma, especificidad, competencia, régimen transitorio, corresponde informar al Secretario de la Corporación, al asesor jurídico o al técnico jurídico de Administración General que exista en el Departamento de Urbanismo. Esto no es una competencia del técnico facultativo de administración especial. Para el primer supuesto que indicas, es decir, establecer el régimen jurídico de aplicación, en el supuesto de que el planeamiento urbanístico municipal en proceso de revisión y adaptación plena, contravenga el de ordenación de los recursos naturales y del territorio, creo que el técnico facultativo de administración especial, (arquitecto, ingeniero, etc) deberá informar que existe dicha contravención, y a partir de dicho Informe deberá ser uno de los funcionarios jurídicos anteriormente citados, el que indique el régimen jurídico de aplicación. Todo esto también se puede hacer en un Informe conjunto. Para mi este sistema del informe conjunto técnico y jurídico, es el más recomendable, aunque sea el menos usado.

lunes, 19 de diciembre de 2016

[430] Obligacion de modificar el Registro de dos propiedades cuando se unen

Supuesto en Catalunya (creo que será igual en toda España).
Se solicita licencia de obras para unir dos viviendas en un edificio plurifamiliar. Las dos viviendas están en la misma planta.
Pido Proyecto de arquitecto, con dirección de ejecución de arquitecto técnico, pues varia el número de entidades, y la vivienda resultante es nueva.
El solicitante pretende mantener las dos unidades registrales, dos entidades en la división horizontal, dos suministros de luz y agua, dos referencias catastrales, etc.
Es eso posible?
Yo creo que, como mínimo, tendrá que actualizar los datos en el Catastro.
El Registro creo que no será obligatorio, ya que es una cuestión de protección particular: si no lo refleja en el Registro será “su” problema.
De los suministros, como son existentes, será un problema entre las compañías y la propiedad, y yo (la administración) no tengo competencias en ello.
El porqué que arguye el solicitante: que si un día quiere segregar-los, será más fácil. (Yo creo que no habrá diferencia: necesitará una licencia igualmente).
La Administración (ayuntamiento) puede imponer condicionantes en la licencia con el fin de que se inscriba en el Registro de la Propiedad, que unifique suministros, etc.?
Entiendo que podemos exigir la actualización de datos catastrales, solamente, porque es obligatorio y porque tenemos un interés en ello (el IBI variará, aunque solo sea por la antigüedad).

viernes, 16 de diciembre de 2016

[429] Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero - accesibilidad en espacios públicos urbanizados - ¿Ya en vigor para terrazas de veladores en espacios urbanizados?

Les hago una doble consulta:
1. La Disposición transitoria de la Orden, en su apartado 2, dice: "en relación con los espacios públicos urbanizados ya existentes a la entrada en vigor de esta Orden, los contenidos del Documento técnico serán de aplicacion a partir del 1 de enero de 2019 (4/12/17 según modificación posterior), en aquellos que sean susceptibles de ajustes razonables (...)".
Entre los contenidos del Documento Técnico se encuentran disposiciones de gran repercusión en asuntos como autorizaciones de veladores en vía pública, y en especial en viales céntricos con anchuras escasas de acerado. Es el caso de la anchura libre de paso no inferior a 1,80 metros.
Al tratarse de autorizaciones que se renuevan todos los años, ¿debe aplicarse esa Orden, por entender que se trata de nuevos elementos de urbanización? ¿o por el contrario hay que interpretar que estamos ante "espacios públicos urbanizados ya existentes", y que por tanto hasta diciembre 2017 no es necesario aplicar las condiciones de la Orden?
2. ¿Tiene la Administración Pública estatal un servicio de interpretación de las normas de accesibilidad, al estilo de la que sí tiene la Junta de Andalucía
(accesibilidad.cips@juntadeandalucia.es)? Serían ellos los que deberían resolver estas cuestiones dudosas.

[428] Relación entre licencias y escrituras

Escribo desde Catalunya pero creo que la consulta se puede hacer extensiva a todas las autonomías. Mi duda radica en la validez, o no, de una escritura de obra nueva de una edificación construida sin licencia y no legalizable de cara a conceder nuevas licencias en dicha finca. Por ejemplo: una autoconstrucción del año 1960 actualmente en Suelo Urbano, escriturada en el año 1990, que no cumple con los parámetros del planeamiento vigente en 1990 (tampoco los de 1960 porque era SNU). Se realiza una rectificación de la escritura en el año 2011 donde se cambia el uso del semisótano de garaje a comercial y se modifica la superficie construida del edificio aumentándola, todo ello sin apoyarse en una licencia de obras o de cambio de uso. Cabe destacar que ni el cambio de uso estaba permitido por el planeamiento del año 1990 ni del 2011 porque es el mismo y que la edificabilidad de la finca estaba agotada también (no hubiéramos concedido licencia para ninguno de estos conceptos en el año 2011).
Ahora, en 2016, nos solicitan la licencia de división horizontal de las dos entidades y nuestra opinión es denegar la licencia por varios motivos que me gustaría saber si son correctos: 
-Porque pensamos que si concedemos la licencia, aunque solo sea de división horizontal y sobre una finca escriturada, estamos dando validez urbanística a un uso comercial en semisótano y a una superficie construida superior a la permitida. 
-Porque no han transcurrido 6 años desde que se formalizó el aumento de la superficie construida y el cambio de uso no permitido, lo que aun seria motivo de expediente de disciplina urbanística. 
¿El hecho de conceder una licencia urbanística, aunque sea de reforma interior, división horizontal, etc, sobre una finca escriturada y no legalizable en las condiciones actuales, hace que se reconozca urbanísticamente una situación que no cumple con el planeamiento? ¿o por el contrario se tendría que tratar como una edificación disconforme ya que se apoya en un título habilitante?
¿Y el hecho de que aparezca en Catastro? ¿También condicionaría de alguna manera? Nosotros nunca le hemos dado validez a este hecho pero tampoco sé si es correcto.
Y por último ¿Tendría consideración especial el hecho de que hubieran transcurrido, o no, 6 años desde la formalización de la escritura, de cara a tratarlo como una edificación disconforme?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La consulta que formulas es muy compleja, y posiblemente la respuesta necesitaría un mayor espacio y dedicación que este Foro. A pesar de todo, de doy unos principios que te pueden ayudar a la solución. 
1. Las escrituras notariales no tienen efectos urbanísticos, a no ser en aquellos casos en que de forma expresa el planeamiento lo prevea. (por ejemplo, parcelas edificables inferiores a la parcela mínima, si fueron escrituradas antes de cierto año). 
2. Lo mismo hay que decir del Catastro de Urbana. 
3. La prescripción de la acción del Ayuntamiento para restaurar la legalidad urbanística infringida que en Catalunya es de 6 años (en otras Comunidades suele ser de 4 años) no se cuenta desde de la fecha de la escritura, sino desde la fecha acreditada en que finalizaron las obras ilegales. En el caso que planteas, no consta si han transcurrido estos 6 años, porque no dices en que fecha finalizaron las obras ilegales, sino tan solo hablas de la fecha de la escritura notarial. 
4. Por supuesto, si la acción de restauración de la legalidad urbanística infringida no ha prescrito, deberías iniciar el correspondiente expediente. 
5. Si las posibles infracciones urbanísticas ya han prescrito y no se puede restaurar la legalidad urbanística, estamos ante una edificación con volumen disconforme, según la legislación urbanística catalana. Y por lo tanto, no habría inconveniente en dar la licencia de división horizontal. Si aún se puede ejercer la acción de restauración, procede denegar la licencia de división horizontal.