viernes, 15 de diciembre de 2017

[481] Plan especial de infraestructuras

Soy arquitecta municipal en un pueblo de Madrid. Nos hace una consulta el Canal de Isabel II, respecto a la posibilidad de ampliar las infraestructuras de la actual depuradora del municipio, situada en Suelo No Urbanizable, mediante la construcción de un edificio destinado, principalmente a oficinas. La construcción de la actual depuradora se llevó a cabo a través del Plan de Saneamiento y Depuración del 100% de los municipios de la Comunidad de Madrid, un Plan Especial.
En dicho Plan Especial se contemplan, de forma muy somera, exclusivamente las edificaciones planteadas para esa, entonces, nueva depuradora, sin recoger parámetros urbanísticos a futuro. De hecho, lo definitivamente ejecutado, excede sobre lo que se planteó inicialmente en dicho Plan Especial. No obstante, todo ello estaría acorde con las condiciones generales que marca el planeamiento específico para edificaciones en Suelo No Urbanizable.
La ampliación inmediata que plantea el Canal de Isabel II, sería respetando igualmente dichas condiciones generales para edificaciones en Suelo No Urbanizable, pero excediendo las que preveía el Plan Especial.
Con estos antecedentes, quería preguntar si sería necesario tramitar para la ampliación un nuevo Plan Especial que recoja las nuevas edificaciones que se pretenden realizar y, si ello fuese oportuno, una reserva para futuras edificaciones, o bien podría entenderse que el Plan Especial presentado en su momento podría hacer alusión directamente a las condiciones generales del planeamiento en vigor y por tanto, una ampliación dentro de éstas podría acogerse a dicho Plan Especial de 2001.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. La pregunta reviste cierta complejidad, más aún al tratarse de un petición de un organismo tan importante como es el Canal de Isabel II, por lo cual no es fácil ni quizás prudente dar una respuesta en este sencillo medio. En cualquier caso me atrevo a hacerte unas consideraciones.
2. Por lo que explicas, yo opino que el Plan Especial aprobado en su días no ampara la nueva edificación que ahora desea construir el Canal. Por ello te aconsejo que exijáis al Canal la elaboración de un nuevo Plan especial.
3. Quizás el tema podría ser de dudosa interpretación. Pero cuando aparecen dudas sobre la necesidad de tramitación de un instrumento de planeamiento derivado, hay una norma elemental de prudencia, que aconseja siempre acudir a la vía más segura. Y esta vía es la de considerar que es necesario un nuevo Plan Especial. Hacer lo contrario es correr un riesgo innecesario. Si dentro de 2 años os encontráis con una Sentencia que anula las obras hechas, los problemas que tendréis serán graves. Hay que evitar estas situaciones sea como sea, y sin atender a cantos de sirena que os digan que no hace falta tanta complicación administrativa.

lunes, 11 de diciembre de 2017

[480] Validez de un informe técnico

Soy arquitecto municipal en un pequeño municipio de Málaga y me surge la siguiente cuestión. En el año 2007 solicitaron licencia de obras para ejecutar 21 viviendas en edificio plurifamiliar, que aún con informes técnico y jurídico favorables no obtuvo licencia porque no se resolvió el expediente (por no abonar las tasas). Ahora, 10 años después la promotora desea retomar la actuación y me encuentro con que, revisando el proyecto, no cumple con la normativa aplicable en relación con el número de plantas de uso residencial, aunque las OO.MM. de aplicación en 2007 eran del 2006 y no han cambiado desde entonces en este aspecto. Imagino que a mi compañero se le pasó ese extremo. 
Dado que me piden de nuevo un informe técnico, yo no puedo obviar ese hecho...¿Es así o hay que dar por bueno el informe técnico de 2007? Por otro lado, ¿es de aplicación el CTE en toda su extensión?
Pere-Joan Torrent Ribet. Abogado
1. Aunque no lo dices de forma expresas en tu pregunta, supongo que la licencia no se llegó a conceder, y las obras por supuesto no se han ejecutado, con lo cual el expediente del año 2007 hay que considerarlo desistido.
2. Por ello estamos ante una licencia nueva, que hay que tramitar con la normativa urbanística y complementaria vigente en la actualidad, es decir en la fecha en que el promotor solicite que se le conceda licencia para el proyecto en cuestión.
3. Por lo tanto, debes aplicar la normativa urbanística vigente, sin tener en cuenta el informe técnico emitido en su día y debes emitir tu propio informe técnico. Tú no puedes asumir el error que has encontrado en el primitivo informe técnico, en una materia tan importante como el número de plantas. Incurrirías en una muy grave responsabilidad patrimonial, con unas consecuencias económicas personales de magnitudes enormes.
4. Por supuesto, también debes exigir el cumplimiento del CTE vigente hoy en día.
5. Lógicamente esta respuesta no sería válida para el supuesto de que la licencia se hubiera concedido en el año 2007. Habría que hacer otra tramitación diferente, posiblemente acudir a la declaración de caducidad de la licencia.

sábado, 2 de diciembre de 2017

[479] Instalación de ascensor en edificio existente

Se está instalando un ascensor en un edificio existente en Alicante. Para la instalación se ha demolido la escalera existente y se ha ejecutado una nueva ocupando parte del patio trasero existente, es decir, se ha ampliado el fondo edificable, aumentando edificabilidad y volumetría. La nueva escalera en el proyecto presentado es de 80 cm aunque casi acabada la obra hay tramos de 78 cm, 100 cm, 96 cm y 82 cm.
- Mi primera pregunta es si la nueva escalera no debería tener 100 cm de anchura para cumplir el CTE teniendo en cuenta que no hay impedimento económico ni técnico para su cumplimiento. 
Hablado con el jefe de control de obras del Ayuntamiento de Alicante me dice que sólo habría que cumplir las DC-09 que te permiten reducir la escalera a 80 cm. Yo entiendo que esto se podría admitir si se modificara una escalera existente pero al tratrse de la ejecución de una nueva escalera habría que cumplir el CTE. Me comenta que no exigen el cumplimiento del CTE porque entonces no se podrían instalar ascensores en edificios existentes.
Quisiera saber si en el caso de tener que cumplir el CTE (100 cm) y el Ayuntamiento no tenerlo en cuenta, esto derivaría en responsabilidades judiciales por parte del Ayuntamiento. 
- Segunda cuestión: para iniciar la obra se ha presentado una Declaración Responsable pero al tratarse de una obra de ampliación me han comentado técnicos del Ayuntamiento que tendría que haberse pedido Licencia de Obra Mayor al tratarse de una obra de ampliación. He presentado un escrito en el Ayuntamiento para que el arquitecto regularice la situación pero está acabando la obra y seguimos igual. El arquitecto me dice que se cumple la normativa con la Declaración Reponsable. En el caso de que se tuviera que haber pedido Licencia de Obra Mayor, ¿se incurriría en una infracción urbanística?¿Qué consecuencias tendría para la comunidad de propietarios?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Para instalar un ascensor en una casa antigua, y hacer practicable las viviendas de plantas superiores, es normal que se acepte la construcción de una escalera de 80 cm. Es muy necesario para facilitar el acceso a las personas mayores y las que tienen movilidad reducida o nula. Ahora bien, si la nueva escalera podía construirse de 1 metro sin problemas, tal como tu dices, no entiendo porque no se ha hecho con esta medida. En cualquier caso, si el ayuntamiento lo ha autorizado, no creo que tenga ninguna responsabilidad patrimonial al respecto, porque no me imagino que ningún Juzgado ordene la demolición de dicha escalera. Los Juzgados de lo contencioso tan solo suelen ordenar la demolición de una vivienda por infringir la normativa urbanística del planeamiento municipal o la legislación general urbanística. Y este no es el caso.
2. Sobre la segunda pregunta, si el arquitecto y por ende el Ayuntamiento aceptan la declaración responsable, la Comunidad de Propietarios no tiene ninguna responsabilidad por ello. Y por supuesto no existiría ninguna infracción urbanística. Si la actuación del ayuntamiento no fuera correcta al aceptar la declaración responsable, sería una simple anomalía de tramitación por parte del ayuntamiento, pero jamás sería una infracción urbanística, ya que ésta solo la cometen los particulares cuando infringen la normativa urbanística, y si el ayuntamiento acepta la declaración responsable no existe ninguna infracción por parte del solicitante de la licencia.

miércoles, 29 de noviembre de 2017

[478] Modificación en fase de obra

Se ha obtenido licencia de obras para la construcción de una nave agrícola en suelo no urbanizable, de menor superficie de la permitida por dimensión de la parcela.
Durante la ejecución de la obra, se considera necesaria la construcción de un pequeño adosado a la nave, que es totalmente legalizable (mantiene distancias a linderos, no se supera superficie edificable, materiales similares, altura permitida,etc). ¿Puede plantearse como una modificación en fase de ejecución y presentar su justificación en el ayuntamiento a través del final de obra? Si es legalizable, ¿puede el ayuntamiento denegarnos su construcción?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. A la primera pregunta contesto de forma negativa. La modificación debe plantearse antes de ejecutarla, o como mucho en el momento en que se inicia. Lo correcto es lo primero. Lo segundo ya supone incurrir en una pequeña infracción.
2. A la segunda pregunta, contesto también de forma negativa. Es decir, el Ayuntamiento nunca puede denegar la licencia de una obra legal. Ahora bien, si ya has ejecutado la obra, el Ayuntamiento también debe otorgarte la legalización de la misma, sin perjuicio de que pueda sancionarte por haber ejecutado unas obras sin licencia. En cualquier caso la infracción seria leve, y la sanción debería ser mínima.

martes, 21 de noviembre de 2017

[477] Incompatibilidad de un equipo redactor de un plan general para hacer trabajos al ayuntamiento y a particulares dentro de ese ayuntamiento

El equipo redactor encargado del Plan General de Cedeira, está redactando proyectos para el propio concello y para particulares, que varían el avance presentado por el mismo.
Pregunto al ayuntamiento si hubo rescisión de contrato por alguna de las partes, organismo que lo rescindió por parte municipal (fecha), o bien fecha en que presentó la renuncia el equipo redactor.
La contestación es que a día de hoy se está tramitando la liquidación de consultoría y asistencia técnica para la redacción del Plan General de Ordenación Municipal de Cedeira, Resuelven INADMITIR las preguntas por mi formuladas y me comunican que concluida la tramitación de la liquidación del contrato de consultoría y asistencia técnica para la redacción del Plan General de Ordenación Municipal de Cedeira se le comunicará para que pueda consultar el expediente completo.
Dicho esto mi pregunta es ¿a día de hoy está en vigor el contrato de redacción del PGM y por tanto la incompatibilidad del equipo redactor?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. El equipo redactor del planeamiento general de un municipio es incompatible con hacer trabajos para los particulares de dicho municipio, pues existe una clara colisión de intereses. Yo creo que sobre esto no hay ninguna duda, pues desde hace años está admitido por todo el mundo. Incluso hay leyes de urbanismo o del suelo de alguna Comunidad Autónoma que establece que esta incompatibilidad se extenderá a cierto tiempo después de la publicación del planeamiento elaborado por dicho equipo.
2. Sobre si este equipo redactor es también incompatible para recibir otros encargos del mismo ayuntamiento para el cual redacta el planeamiento general, hay opiniones contradictorias. Hay quien opina que puede recibir otros encargos del Ayuntamiento, siempre que se cumpla con la normativa contractual. Y otros opinan que los miembros del equipo redactor del planeamiento general no pueden recibir otros encargos del ayuntamiento por disponer de información privilegiada.
3. Sobre la pregunta que formulas al final de su consulta, no puedo responderte, pues ignoro si el contrato subsiste o ha sido rescindido.

viernes, 27 de octubre de 2017

[476] Incremento de la edificabilidad respecto a la previamente materializada

El Decreto de Estandares Urbanisticos de la Comunidad Autónoma del País VAsco (D123/2102) establece varios estándares y cuantías mínimas que se calcularán en función del incremento de la edificabilidad urbanística respecto de la previamente materializada (ej. cuantía de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública).
A su vez, define la edificabilidad previamente materializada, como "aquella construída con arreglo a la pertinente licencia (...) no hallándose incursa en estado ruinoso".
Considerando una actuación integrada en la que existen edificaciones previas, las cuales se prevé derribar para desarrollar la nueva ordenación ¿habría que restar esta edificabilidad a la edificabilidad urbanística propuesta, para la determinación de las cuantías de los estándares? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tal como expones la pregunta, mi opinión es que las edificaciones a derribar constituyen edificabilidad materializada. Por lo tanto esta edificabilidad debería restarse de la edificabilidad propuesta en la nueva ordenación, a fin de determinar las cuantías de los estándares.

martes, 26 de septiembre de 2017

[475] Notificación infructuosa de aprobación de planeamiento

Resulta que una vez aprobado inicialmente un Estudio de Detalle, el Ayuntamiento de turno ha realizado la publicación oficial (exigida por la normativa autonómica) en el Diario Oficial de la Comunidad Autónoma, y ha practicado las notificaciones individuales a los propietarios de todas las viviendas de la manzana afectada.
Pues bien, en dos casos (de unos 32) la notificación ha resultado infructuosa (en los términos indicados en el Art. 44 de la Ley 39/2015). Y ahora el Ayuntamiento -aplicando dicho artículo- parece que quiere pasar a notificar en esos dos casos infructuoso mediante anuncio en el BOE (sí, es la literalidad del artículo), en mi opinión obviando que ya ha habido una publicación oficial (en el Diario de la Comunidad Autónoma) y se ha promovido ya y correctamente la participación pública -que es en definitiva el objetivo final de la notificación-
¿Se puede argumentar esta opinión jurídicamente? (quizás mediante la colusión de la ley 7/2015 y la ley 39/2015 en cuanto a las notificaciones y la participación pública).
De otra manera, estamos al cabo de tener que esperar otro mes de exposición pública a partir de que el anuncio llegue al BOE…, lo cual añade otro par de meses más…¿?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La respuesta a tu pregunta es clara y no admite dudas razonables. El artículo 44 de la Ley 39,2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo de las Administraciones Públicas debe aplicarse en todo el país, y no entra en colisión con ninguna otra norma, pues está por encima de todas ellas. Todas las demás publicaciones, ya sea en el Diario Oficial de la Comunidad Autónoma, en el Boletín Oficial de la Provincia, y en Tablón de Edictos del Ayuntamiento pueden ser obligatorias o potestativas si así lo establece la legislación concreta de la Comunidad. Pero la publicación de los edictos de las notificaciones infructuosas siempre deben hacerse en el BOE. La omisión de este trámite podría suponer la anulabilidad del procedimiento de que se trate. Esto ha sido un cambio radical de la nueva Ley en relación con la anterior Ley 30/1992.
Por otra parte, si lees la Disposición Adicional tercera de la referida Ley verás que la publicación en el BOE no tarda muchos días como sucedía con la antigua legislación.

jueves, 7 de septiembre de 2017

[474] Pago del IBI

A una nave edificada en terreno de Montes hace unos 50 años y que lleva pagando el IBI como edificación en diseminado cada año regularmente, se le puede exigir que además del IBI pague también una tasa por ocupación de terreno?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Dices que es una nave edificada en un terreno de montes. Pero no me dices de quién es el monte. Supongo que por la pregunta que me formulas, el monte debe ser público, que antes era del Estado y ahora están cedidos a las Comunidades Autónomas. También puede ser un monte comunal del Ayuntamiento. En definitiva, supongo que el monte es de una Administración Pública. Sin entrar a valorar la anomalía que supone una nave construida hace 50 años en un monte público, yo considero que la ocupación privativa de un inmueble público por parte de un particular está sujeta al pago de la tasa por ocupación de dominio público, que deberá regularse por la legislación propia de la Administración a que corresponde la propiedad del monte.

jueves, 31 de agosto de 2017

[473] Densidad de viviendas

Tenemos una vivienda unifamiliar adosada de planta baja y un piso. Se ha cerrado la caja de escalera interior formando una escalera comunitaria que da acceso a una vivienda en planta baja y otra en planta piso. Cada vivienda tiene cocina, sala de estar, baño y aseo y dos dormitorios. La normativa urbanística (PGOU) no permite dos viviendas pues se superaría la densidad permitida. Legalmente sólo consta una vivienda: tiene un sólo contador de luz y agua; una sola cédula de habitabilidad, etc. 
Existe motivo para abrir un expediente de reposición de la legalidad urbanística alterada y obligar a que realmente sólo exista una vivienda o por el contrario no hay ninguna normativa que impida tener dos cocinas y la vivienda separada con dos puertas interiores?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo opino que nada impide que una vivienda tenga dos cocinas o 16 baños (¡¡¡). Ciertas mansiones de alto nivel tienen más de una cocina, y solo constituyen una vivienda unifamiliar.
El tema de cerrar dentro de casa la caja de la escalera principal, como si fuera una escalera comunitaria, es más problemático porque puede ser un indicio de una división horizontal, para crear dos viviendas totalmente independientes, cosa prohibida por vuestro planeamiento, por ir en contra de la densidad permitida en el sector.
Puedes iniciar un expediente de restauración de la legalidad infringida, pero su éxito tampoco está claro, a no ser que dispongas de alguna otra prueba, como podría ser el empadronamiento de dos familias diferentes. El propietario siempre podrá alegar que solo tiene un cédula de habitabilidad, y que solo tiene los suministros básicos de agua, luz, gas, etc. para una vivienda. Y que todos los que residen en la vivienda forman una unidad familiar.
Como no conozco ningún caso de estas características, no puedo augurarte el resultado que siempre dependerá de las pruebas, porque la normativa urbanística está clara a vuestro favor.
En cualquier caso, si tramitas este expediente no corres otro riesgo que el tiempo que vais a perder los funcionarios en tramitarlo. Si resolvéis contra el propietario, no ejecutéis la resolución hasta que sea firme, para evitar la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento.

martes, 11 de julio de 2017

[472] Zona verde privada sin derecho a expropiación

Galicia. Quería consultar sobre el caso de una parcela calificada como zona verde de titularidad privada dentro de suelo urbano consolidado. 
En el PGOM anterior al ahora vigente, la parcela estaba clasificada como espacio libre local de titularidad privada, pendiente de una expropiación para hacer un vial que nunca se llegó a iniciar.
En la redacción inicial del PGOM 2013 ,que es el que está ahora en vigor, cambiaron la titularidad de la parcela a pública y se mantenía la expropiación pendiente. Al presentar yo alegaciones pidiendo el cambio del uso del suelo, en la respuesta del Ayuntamiento lo que decían, además de no tener en consideración mis alegaciones es: 
- Que la titularidad pública es un error y se vuelve a poner titularidad privada.
- "… que la calificación asignada parece apropiada para esponjar un sector muy denso de la ciudad y en relación con los espacios libres adyacentes previstos ..."
- "… se elimina la acción de expropiación prevista, ya que no es necesaria la obtención de estos suelos ..."
del año 2014 con una pregunta similar, el sr. Pere-Joan Torrent Ribert contestó que "...El Tribunal Supremo ya ha sentenciado que esto del "verde privado" o parcelas no edificables y que no han de ser de titularidad pública no es legal..."
Agradecería si me pudieran dar más información sobre esa sentencia del Supremo que declara ilegal lo "verde privado", ¿cómo puedo localizar dicha sentencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Calificar una finca en suelo urbano consolidado como verde privado, contraviene uno de los principios más elementales del derecho urbanístico, como es la justa distribución de cargas y beneficios entre todos los propietarios de un sector o ámbito. El calificar una finca como verde privado supone privarla de todo aprovechamiento urbanístico sin ninguna compensación. Esponjar un ámbito a cargo de un propietario no es justo. En este momento, por circunstancias personales y temporales, no puedo darte la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo que establece esta doctrina, que por lo demás está implícita en todas las legislaciones urbanísticas. En otro momento daré noticia de esta jurisprudencia.

[471] Redactor de un Estudio de Detalle

Soy arquitecto municipal en un pequeño municipio de Málaga y acaban de solicitar la tramitación de un Estudio de Detalle redactado y firmado por el propietario de la parcela afectada, que no es técnico. Mi pregunta es esa, ¿puede cualquiera redactar y firmar documentos de planeamiento de cualquier tipo para su posterior tramitación?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Siempre hemos dicho que no existe legislación clara sobre el técnico competente en materia de redacción de los instrumentos de planeamiento, entre los cuales se encuentra el Estudio de Detalle, en las Comunidades Autónomas en las que aún existe. Pero en lo que no existe duda es en que el redactor debe ser un técnico o profesional con título universitario, en cuyos estudios de carrera figuren las materias relacionadas con el urbanismo y su planeamiento. Entre estas profesiones, aparte de los arquitectos, suele aceptarse a los ingenieros de caminos y a los geógrafos, y quizás también algunas otras profesiones técnicas.
Por ello opino que el propietario de un terreno, que no posea una titulación de las que acabo de relacionar u otra similar, no puede redactar un Estudio de Detalle, y si lo hace, puede ser rechazado por falta de técnico competente para la redacción del instrumento de planeamiento.

domingo, 9 de julio de 2017

[470] Deber de supervisar todos documentos del Código Técnico de un proyecto

Soy arquitecta municipal en un pueblo de Guadalajara y mi duda es sobre la obligatoriedad del técnico municipal de supervisar todos documentos del Código Técnico de un proyecto. La pregunta ha surgido al solicitar un licencia de obras para la elevación de una cubierta de un edificio residencial. El arquitecto no justifica el HE-1 alegando la respuesta dada por el Código Técnico, Nº 18954, de fecha 16/05/2007, en la que se recoge que "Los técnicos municipales tienen como labor fundamental la supervisión del cumplimiento de las condiciones urbanísticas, aspectos de seguridad y accesibilidad... Los técnicos municipales no tienen obligación de informar y supervisar los restantes aspectos del Código Técnico, ello sin perjuicio de lo que puedan disponer las ordenanzas municipales correspondientes en materia de tramitación de licencias. " Dado que en este caso las ordenanzas no dicen nada al respecto, él entiende que el técnico municipal no debe solicitar la justificación de este documento. ¿Podríais asesorarme?

viernes, 7 de julio de 2017

[469]Escalera mixta uso restringido



Dadas las circunstancias que se me plantean en la solicitud de 1ª ocupacion necesitaria que me confirmen la escalera que les adjunto es una escalera considerada mixta y si cumple con el CTE.




jueves, 29 de junio de 2017

[468] Asunción de responsabilidad de no cumplimiento

Soy arquitecto municipal en Catalunya. Un promotor ha presentado una comunicación de final de obra de un edificio plurifamiliar que, a causa de la crisis, quedó parado y recientemente se rehabilitó la licencia de obras.
Cuando se ejecutó la estructura, cosa que hizo el anterior propietario, los técnicos municipales detectaron deficiencias a nivel de dimensiones que no cumplían con la normativa. Estas deficiencias se notificaron y en la documentación técnica para rehabilitar la licencia se subsanaron (teóricamente en el papel).
Ahora me encuentro que, junto con la comunicación de final de obra, me aportan unos escritos donde la actual dirección de obra (y redactores del proyecto de adecuación a normativa con el que se obtuvo la rehabilitación de la licencia) manifiesta la imposibilidad de cumplir con estas dimensiones mínimas a causa de que ya estaba ejecutada la estructura (“estaba así cuando llegué”…) y dicen que aplican bajo su criterio y responsabilidad la mejor solución que han encontrado.
Es aceptable el argumento de “lo hemos hecho lo mejor que hemos podido dadas las circunstancias y nos hacemos responsables”?
Dicho de otra manera… es válido que asuman la responsabilidad de que no cumplen con la anchura mínima del vestíbulo según las ordenanzas o que la anchura de la escalera tampoco cumpla con el mínimo según CTE? Son aspectos que ya se reflejaron en informes y que ellos conocían antes de reanudar las obras.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es muy difícil dar una respuesta legal a tu pregunta, porque “lo que no se puede hacer, no se puede hacer y además es imposible”, como decía el sabio y famoso torero. Las soluciones legales son muy duras: deberías negar la licencia de 1ª ocupación, con lo cual las viviendas no se podrían vender ni habitar. No se me ocurre otra cosa que una solución paralegal, por llamarla de alguna manera: dar la licencia de 1ª ocupación haciendo constar los incumplimientos de las ordenanzas y del CTE, que no afectan a los parámetros urbanísticos esenciales, ya que son cuestiones de habitabilidad internas de las viviendas. Y previamente exigir que estos defectos se inscriban como nota marginal en el Registro de la Propiedad, a los efectos de que ningún comprador de buena fe pueda reclamar al Ayuntamiento por responsabilidad patrimonial, por haber dado una licencia de 1ª ocupación a unas viviendas plurifamiliares que no cumplían ciertos aspectos de la ordenanza municipal y del CTE. Esto que os propongo no deja de ser una operación con cierto riesgo y en la cual el Ayuntamiento no va a ganar nada. En cualquier caso habría que hacer esta operación con mucho rigor, a fin de que sin beneficio alguno el Ayuntamiento no se vea implicado en algún problema. Por supuesto lo más cómodo y seguro es que el Ayuntamiento deniegue la licencia de 1ª ocupación, y si los actuales promotores no están de acuerdo que interpongan un recurso contencioso y el Magistrado decidirá.

martes, 27 de junio de 2017

[467] Reposición de la legalidad urbanística

Quisiera hacer una consulta respecto a un expediente de reposición de la legalidad urbanística abierto por haber realizado obras sin seguir el proyecto por el que obtuvieron licencia: Se trata de una pequeña caseta ( 5x6m = 30m²), construida en suelo clasificado como no urbanizable y cualificado como zona de huertos, donde se admite esta pequeña construcción que se deberá situar en la alineación del camino y tocando a la medianera con el vecino. La caseta se ha construido con las dimensiones correctas, pero alejada un metro de la partición con el vecino. El proyecto aprobado (y certificado final de obras) contemplaba la situación correcta de la caseta, es decir pegada a la separación con el vecino. Es por ello que se ha abierto el expediente de reposición de la legalidad urbanística. El abogado, en el escrito de alegaciones presentado, alega el "principio de proporcionalidad entre la infracción realizada y el coste de reposición", pues es evidente que la caseta construida (muros de carga, alguno revestido de piedra, vigas madera, cubierta pizarra), para que "se acerque" a la medianera es necesario derribar y después construir.
¿Hay alguna solución legal que evite el derribo? Se puede aceptar el principio de proporcionalidad alegado, si se puede aceptar que es lo que lo substituiría.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Considero que no es posible aplicar el principio de proporcionalidad en este supuesto, y por lo tanto procede el derribo de lo construido contra licencia, ya que es ilegalizable. Si se aplicara en estas circunstancias, nunca se debería derribar ninguna construcción. En este momento el Tribunal Superior de Cataluña no suele aceptar esta doctrina. Se aplica para casos muy excepcionales, donde el bien público es mucho mayor que el interés privado que se protege. En estos casos excepcionales, se establece una indemnización compensatoria para el particular afectado por una construcción ilegal. Pero esto tan solo lo pueden determinar los Tribunales, no el Ayuntamiento. Y creo que ningún Juzgado o Tribunal lo aceptaría para este caso, donde el derribo de la pequeña construcción no causa ningún daño al bien general.

miércoles, 21 de junio de 2017

[466] Inhibirse de informar

Soy arquitecto funcionario de un ayuntamiento en Catalunya. Aunque creo que, para el caso, es igual en toda España. Tenemos algunas solicitudes de licencia de obras en Suelo No Urbanizable, Agrícola, que levantan ampollas. Por un lado, con el Plan General en la mano, se pueden conceder. O, lo que es lo mismo, no hay motivos para denegar. Por otro, según el criterio de un sindicato de trabajadores agrícolas muy influyente, no se deberían conceder, con argumentos de “sentido común”, de “tradición”, pero sin justificarlo normativamente. El sindicato presiona. Los políticos temen al sindicato, y el sindicato lo sabe. El técnico no puede informar “políticamente”, sino técnicamente, justificando la concesión o la denegación en base a la Normativa del Plan General u otra aplicable. (El informe no suele gustar a nadie).
Me planteo la posibilidad de “inhibirme” de informar. Es decir: dejar pasar dos meses desde la fecha de solicitud, que el solicitante se subrogue en la Comisión Provincial de Urbanismo y que sea ésta la que conceda o deniegue.
Esto dejaría a los políticos tranquilos, pues ellos no habrán concedido ni denegado la licencia.
El técnico estaría más que tranquilo. El sindicato sólo podría ir contra la Comisión de Urbanismo. Y todos contentos. ¿Sería esto factible?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La solución que ofreces es muy ingeniosa. Sobre el sindicato, supongo que te refieres a una agrupación de propietarios agrícolas, que en Catalunya se llama “sindicato”, pero que no agrupa a trabajadores por cuenta ajena, sino a trabajadores por cuenta propia.
Con la solución que ofreces dices que el técnico municipal estaría más que tranquilo. Discrepo un poco: precisamente un funcionario o laboral,(arquitecto municipal o con otra profesión técnica) que no cumple con su misión más elemental y básica que es informar algunas de las licencias urbanísticas, no puede estar tranquilo. Se le puede someter a expediente disciplinario con fuertes sanciones. No te aconsejo este proceder. Te puede explotar en las manos. Yo opino que tú debes hacer tu informe según proceda, y que sean tus políticos los que toreen al referido Sindicato.

lunes, 19 de junio de 2017

[465] Ventanas en medianera

Soy arquitecta municipal en Cataluña.
Me plantean hacer una nueva edificación en un solar (A) en SU, destinada a garaje. Se trata de una edificación de planta baja, entre medianeras y que ocupa la totalidad del solar. En ésta edificación hacen dos ventanas en la pared medianera del fondo, que dan vistas al solar vecino (B). Éste último envuelve por dos de sus tres lados al primer solar (A).
Los dos solares son del mismo propietario, el B está edificada la vivienda y en el B quieren tener el garaje, con acceso propio desde el vial.
El Libro Quinto del código civil, art.546-10, hace referencia a no poder tener vistas ni luces, sobre la finca vecina. Entiendo por tanto que es indiferente el hecho que la finca vecina sea del mismo propietario, y que las ventanas que pretenden hacer no se pueden autorizar. Es así, o se pueden autorizar al ser del mismo propietario?
Pere-Joan Torent Ribert. Abogado
Las licencias se conceden salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero. A partir de este principio que es fundamental para resolver el caso que planteas, creo que la solución es fácil. No te falta razón al decir que las ventanas o huecos que den vistas al vecino, sin antes ver tu propia finca, están prohibidas por el Código Civil Catalán, y por el Código Civil español, que hemos heredado de Napoleón. Pero esta es una cuestión que no nos compete resolver desde los Ayuntamientos. Menos aún en el caso que tu expones, en el cual la finca sobre la que tenemos vistas es del mismo propietario de la finca que tiene las vistas. Este es un tema de la jurisdicción civil, que ya resolverá en su día el Juzgado de 1ª Instancia al que le planteen la demanda por servidumbre de vistas. Hace unos años me costó (pero lo conseguí) convencer a un Alcalde y a su arquitecto y secretario, que debían conceder una licencia para construir una vivienda entre medianeras, a pesar que sobre el solar existía una servidumbre de paso de otro vecino, confirmada mediante sentencia firme, inscrita en el Registro de la Propiedad, cuya nota registral el vecino que tenía la servidumbre de paso aportó al Ayuntamiento, advirtiendo que procedería judicialmente contra el Ayuntamiento si daban la licencia. Al final el Ayuntamiento concedió la licencia y los dos propietarios se enzarzaron en el procedente pleito civil, cuyo resultado desconozco. Y así podría contarte muchos casos en los que he intervenido.

viernes, 9 de junio de 2017

[464] Licencia de ampliación en edificio fuera de ordenanza

Nos encontramos con un edificio construido en la C.C.A.A. de Aragón, cuyo uso pretende modificarse y disconforme con el planeamiento actual por cuanto tiene más alturas que las permitidas por el actual P.G.O.U. ( se permite PB +6PP y tiene PB+6PP+Planta ático+ planta instalaciones) y porque las alturas reguladoras máximas son superiores a las actualmente permitidas.
Nos proponen la eliminación de los volúmenes “fuera de ordenanza” por encima de la planta sexta y por contra la ampliación de un hueco vacante en la planta sexta, para regularizar el alzado principal. 
Mi consulta es; 
¿Se podría autorizar dicha ampliación (25 m2) siendo que este volumen sería disconforme con las alturas reguladoras máximas de la edificación que establece el planeamiento actual ¿
(Como apunte, el proyecto que sirvió de base para la concesión de la Licencia contenía este volumen.)

miércoles, 7 de junio de 2017

[463] Relativo al deber de edificación

Soy arquitecto municipal de un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Aragón.
En una zona clasificada como suelo urbano consolidado se ha producido recientemente el desmoronamiento de un muro de piedra que contenía por uno de sus lados un vial público; el motivo ha sido una intensa lluvia. Además del muro se ha desmoronado la acera situada en la parte superior y parte de la calzada.
La parcela situada al otro lado del muro, unos 3,00 m por debajo de su coronación, es de titularidad privada. Esta parcela tiene frente a otro vial situado en la parte inferior que no ha sufrido sufrido ningún daño. La "parcela" es un terreno en ladera, con un importante desnivel entre las dos calles que la limitan (aproximadamente 10 m), sin acondicionamiento superficial alguno (terreno natural con la maleza que crece espontáneamente). 
Por otra parte, la parcela en cuestión está dentro del perímetro de afección del Conjunto Histórico, declarado Bien de Interés Cultural. 
En aplicación del R.D. 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación: 
Art. 15 Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas:
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes: 
...
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. 
Artículo 17 Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: deberes y cargas 
1. En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas.
En desarrollo de la ley estatal, el texto refundido de la Ley Urbanística de Aragón establece:
Artículo 217 Edificación de parcelas y solares 
1. El propietario de solares y de construcciones en ruina o inadecuadas deberá edificarlos o cesar el uso inadecuado en los plazos máximos que fijen los instrumentos de ordenación urbanística aplicables, y, en su defecto, en el de dos años contados desde que la parcela merezca la calificación de solar o desde la declaración administrativa de ruina o inadecuación.
...
En defecto de que nuestro PGOU fije el plazo operaría el de la Ley.
Hasta el desmoronamiento del muro la parcela tenía la condición de solar y por lo tanto operaba el plazo para edificar establecido en la Ley. Evidentemente la edificación hubiese supuesto la ejecución de un muro en condiciones que hubiese evitado el derrumbe. 
Art. 254 Contenido: 
1. Los propietarios de cualesquiera edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles deberán mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística. A tal efecto, realizarán los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
La cuestión que me planteo es la siguiente:
Si bien es previsible que el muro lo ejecutase el Ayuntamiento hace años, para materializar la calle, no es menos cierto que la desatención del deber de edificar el solar inmediato al muro ha sido determinante para su desmoronamiento. 
Además, la ejecución del nuevo muro mejorará las condiciones de aprovechamiento de esta parcela, que contará con una solución técnica adecuada frente al precario muro existente hasta ahora.
A la vista de todo ello ¿cabría trasladar la obligación de ejecutar el muro al propietario de la parcela colindante por incumplimiento de sus deberes, particularmente el de edificación? En su defecto ¿cabría plantear una ejecución compartiendo costes?


[462]¿Como se pueden descalificar terrenos de VPP?´

En el municipio donde trabajo en la provincia de Ciudad Real, Tras la ejecución de un PAU de suelo urbanizable en el proyecto de reparcelación han resultado varias parcelas de suelo residencial con la calificación de VPP que obligaba el planeamiento para su tramitación en su momento. 
El problema viene ahora cuando a la hora de poder edificar en esos nuevos solares los promotores o propietarios, por tratarse mucha de ellas de parcelas individuales para la construcción de una única vivienda, tienen el condicionante de tener que hacer una vivienda de VPP. Puesto que no existen en la actualidad ninguna ayuda para este tipo de viviendas , pero por el contrario si son un impedimento a la hora de tener una salida al mercado inmobiliario en un futuro, todos los propietarios preguntan si hay posibilidad de solicitar que se descalifiquen esas parcelas. Alguien tiene conocimiento de si es esto posible, y si es así, como se puede hacer.