lunes, 9 de enero de 2017

[438] Obligación de arreglar medianera vista despues de un derribo colindante

Recientemente se ha demolido una vivienda declarada en ruina inminente por un Ayuntamiento de la Región de Murcia, con el procedimiento de ejecución subsidiaria, al hacer caso omiso la propiedad al serle requerido.
La cuestión es que la pared de la medianera de la vivienda colindante a la derribada, que es toda de su propiedad, es decir, no medianera, se ha quedado descubierta y desprotegida con los riesgos a que tenga humedades por filtraciones de agua y por condensación, debido a la estanqueidad y aislamiento que le proporcionaba la vivienda colindante.
La pregunta es si estamos obligados a realizar las reparaciones en la pared o es el propietario de la vivienda el que tiene que arreglarse su pared.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La pregunta que formulas no es de derecho administrativo, sino de derecho civil. Aunque esta no es mi especialidad, te doy una respuesta ya que la solución parece clara, dicho sea con todas las salvedades por mi parte.
Al no existir una pared medianera, ya que existían dos paredes, cada una de una construcción, una de las cuales ha sido derribada, para mi está claro que corresponde al propietario de la casa vecina proteger su pared para evitar humedades y otras erosiones. Al respecto te cito una Sentencia de la AP de Vizcaya de 3 de febrero de 2011, que responde a un caso idéntico al que tu formulas.
"Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) Sentencia núm. 43/2011 de 3 febrero. JUR 2011\304999: sosteniéndose en la demanda que había una pared medianera hasta el punto común de elevación de las casas NUM000 (demandante) y NUM00 , dicha circunstancia no está en absoluto acreditada, es más, se ha demostrado sin ningún género de dudas que tal medianería nunca ha existido (...) , por lo que si el edificio nº NUM000 carecía desde su construcción de todo tipo de aislamiento e impermeabilización, no puede achacar a la demandada la responsabilidad por las humedades aparecidas en la comunidad, ya que estas derivan únicamente de que el edificio carecía originariamente de aislamiento y no existía pared medianera entre ambos edificios, siendo sumamente claras al respecto las fotografías obrantes en los dos informes periciales obrantes en autos; y aunque ciertamente a consecuencia del derribo de la casa nº NUM001, la fachada del edificio quedó desprotegida, ello se debe exclusivamente a su falta originaria de aislamiento e impermeabilización, que no la necesitaba porque dicha fachada se construyó adosaba a la del nº NUM000, pero al derribarse esta casa, las carencias de aquella fachada han propiciado la aparición de humedades, pero ello no le da derecho a la demandante a que su reparación se la abone la demandada, porque ni hay pared medianera ni actuación negligente en la actuación de la demandada, que se limitó a ejercitar las labores de derribo por orden de la Comunidad del número NUM001".

martes, 3 de enero de 2017

[437] Construcción en sótano

Tenemos una licencia solicitada por ampliación de centro residencial. Se trata de un edificio de dos plantas y bajo cubierta. La edificación se ordena como edificación aislada, según la rasante del terreno. La parcela se divide en dos plataformas, 1 y 2, con un desnivel de unos 3 m . La propuesta es prolongar la planta inferior que tiene el carácter de baja. Esta prolongación quedaría justo debajo de la plataforma 2, la de arriba, por lo tanto tendría carácter de sótano.
El artículo 203 del Plan General, de aplicación a la edificación aislada, define la planta sótano como la que se encuentra por debajo de la que tiene consideración de planta baja (no por debajo del nivel de la planta baja).
La planta sótano que se quiere construir no queda situada físicamente debajo de ninguna planta baja, sino debajo de la plataforma 2, del patio. Sin embargo queda a un nivel por debajo de la planta intermedia, que parcialmente se puede considerar baja, ya que está al mismo nivel que la plataforma 2 del patio.
Esta ampliación en sótano, podría ser admisible?
Por otro lado, en cuanto a la ocupación de la planta sótano el mismo artículo determina que en el caso de viviendas unifamiliares no se puede exceder la ocupación máxima de la parcela, y el caso de edificios plurifamiliares, se puede ocupar en planta sótano hasta el 30 % del espacio libre de edificación, manteniendo la distancia a vecinos pero pudiéndose ajustar a vial. Para otros usos no existe ninguna regulación. Sería posible construir por debajo de las franjas de separación a vecinos y a viales?

[436] Infracción cometida por Jefe de Servicio Urbanístico

Como deberia actuar el Gobierno, delante de la infracción en materia de urbanismo, que lleva consigo la demolición, porque no puede legalizar, realizada por el Jefe de servicio de Urbanismo de la Corporación.
Tiene autoridad moral, credibilidad mantener como Jefe de los Servicios Urbanísticos al que ha cometido dentro del municipio una infracción urbanística.
Podría haber indicios de prevaricación, abuso de poder, etc por parte del Jefe de los servicios?
¿Como calificar la conducta y como actuar delante de infracción urbanistica realizada por el propio jefe de servicio de la corporacion local?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que las preguntas que formulas tienen la respuesta en tu mismo planteamiento. Mal puede funcionar un Ayuntamiento en el cual el Jefe de Urbanismo parece que no cumple con las obligaciones urbanísticas de cualquier ciudadano. Sobre si una conducta de este tipo puede constituir un delito de prevaricación, opino que no, pues se trata de una conducta de una persona privada. La prevaricación tan solo la puede cometer el funcionario o autoridad que "a sabiendas" dicta una resolución injusta, siempre en el ejercicio de sus funciones. Si un alcalde, un concejal o un funcionario cometen una infracción urbanística, merecen una sanción de acuerdo con la legislación vigente, pero no comenten una prevaricación en principio. Podrían cometer una prevaricación si cualquiera de ellos dictara una disposición por acción o omisión contraria a las leyes, en relación con dicha infracción.

jueves, 29 de diciembre de 2016

[435] Exigencia de solvencia económica y financiera en obras del sector público

Con respecto a la exigencia de solvencia económica y financiera y profesional o técnica que se determina por el órgano de contratación para contratar con el sector público, exigencia que se recoge en el Artículo 62 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, ¿estaría entre las funciones de un técnico de administración especial, (aparejador, arquitecto técnico, arquitecto, ingeniero, etc.) la de proponer, en cada expediente de contratación de obras que lo requiera, las condiciones mínimas de solvencia económica y financiera de los empresarios?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo diría que lo que debe hacer el técnico facultativo responsable del contrato, debe ser establecer los criterios o principios sobre la solvencia profesional y técnica que ha de reunir el empresario licitador, más que la solvencia económica y financiera.

miércoles, 28 de diciembre de 2016

[434] Una parcela en catastro y dos en el Registro de la Propiedad.

Supuesto en Catalunya. En una parcela en suelo urbano, Casco Antiguo, de edificios entre medianeras de 5 metros de anchura cada uno.
La parcela da a dos calles opuestas. La edificación se rige por profundidad edificable y número de plantas respecto de cada una de las calles. La parcela tiene una única referencia catastral.
En su situación actual, el conjunto se halla en situación de “volumen disconforme” por cuanto una de las edificaciones (a los efectos, auxiliar) supera la profundidad y la altura, mientras que la otra (la principal) se halla dentro de los límites de la normativa.
Se pretende ampliar la edificación principal, puesto que no agota la altura permitida.
Para mí, no se puede superar el aprovechamiento urbanístico actual de la parcela. Se puede reformar, y cambiar el uso, pero la ampliación solo sería posible a costa de derribar parte de la edificación disconforme.
El promotor aduce que se trata de “dos fincas distintas”: aunque estén en la misma parcela catastral, dispone de dos escrituras separadas y así consta en el Registro de la Propiedad (no ha aportado documentación).
La parcela en el catastro consta como única desde antes de la aprobación del Plan General (1987).
Si las escrituras / Registro fueran posteriores a la aprobación del planeamiento, ¿se habría llevado a cabo una parcelación sin licencia urbanística?. ¿La supuesta infracción urbanística habrá prescrito? 
Si se diera el caso y aportaran las escrituras o notas del Registro de la Propiedad, debería informar favorablemente la solicitud de licencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
A la primera pregunta, contesto con tus mismas palabras: opino que no se puede superar el aprovechamiento urbanístico actual de la parcela. Se puede reformar, y cambiar el uso, pero la ampliación solo sería posible a costa de derribar parte de la edificación disconforme.
En cuanto a la segunda pregunta, opino que aunque aportaren las escrituras o notas del Registro de la Propiedad, y aparezcan dos fincas independientes, no deberías informar favorablemente la solicitud de licencia, siempre que en el planeamiento y en el catastro conste que la finca es única. Si desea que existan dos fincas, deberá solicitar licencia de parcelación, siempre que el planeamiento lo permita. Y la división de las dos fincas, deberá plasmarse en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, así como en el planeamiento.

martes, 27 de diciembre de 2016

[433] Sancion tras reposición de la realidad física alterada

Me interesaría saber si en caso de reposición de la realidad física alterada en Andalucía es aplicable la disminución de la sanción prevista en el Art. 79.2 del RDUA. Y en tal caso si la misma se realiza tomando como base la sanción correspondiente al tipo general o al tipo específico en el caso de obras contrarias a la ordenación urbanística.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Pienso que el hecho de que se haya restaurado la legalidad urbanística infringida, mediante el derribo de la construcción ilegal, no puede suponer un atenuante de la infracción, porque no es de aplicación el artículo 79.2 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. En esta norma reglamentaria se establece una reducción de la sanción del 75 % en el supuesto que el hecho sancionado sea legalizable, y este no es el supuesto. En lo que se refiere a la segunda pregunta, opino que se debe tomar como base la sanción correspondiente al tipo general, pues no existe beneficio para el infractor, una vez derribada la construcción.

[432] Tramitación de planeamiento general

Un municipio de la provincia de Barcelona, redacto y aprobó un Plan general nuevo, pero ha parado su tramitación al considerar no ser oportuno en la situación actual el crecimiento previsto, como propietario de una finca afectada por una recalificación del uso del suelo puedo forzar la tramitacion del mismo si tengo la opcion de desarrollar la transformación de dicho suelo?
Pere_Joan Torrent Ribert. Abogado
Nadie tiene derecho a exigir que se tramite una revisión general del planeamiento municipal. Opino que solo puede hacerlo la Comunidad Autónoma, es decir, la Generalitat. Ésta, en un momento dado, puede llegar incluso a sustituir al poder municipal, en determinadas circunstancias, y aprobar un planeamiento hasta que el municipio tramite debidamente el nuevo planeamiento o su revisión general. Loso particulares, opino que tan solo pueden exigir que un suelo que físicamente tiene las condiciones de suelo urbano consolidado con todos los servicios urbanísticos, sea reconocido como tal, aunque en el planeamiento tenga otra calificación urbanística.

viernes, 23 de diciembre de 2016

[431] Competencias de técnicos de administración especial

¿Está entre las funciones de un técnico de administración especial, (aparejador, arquitecto técnico, arquitecto, ingeniero…etc) establecer el régimen jurídico de aplicación, en el supuesto de que el planeamiento urbanístico municipal en proceso de revisión y adaptación plena, contravenga el de ordenación de los recursos naturales y del territorio?. ¿O que una norma territorial, contravenga a otra básica estatal, para los que es preciso usar principios de prelación de fuentes, rango de norma, especificidad, competencia, régimen transitorio…etc;?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Por supuesto, en el caso de que una norma territorial, contravenga a otra básica estatal, para los que es preciso usar principios de prelación de fuentes, rango de norma, especificidad, competencia, régimen transitorio, corresponde informar al Secretario de la Corporación, al asesor jurídico o al técnico jurídico de Administración General que exista en el Departamento de Urbanismo. Esto no es una competencia del técnico facultativo de administración especial. Para el primer supuesto que indicas, es decir, establecer el régimen jurídico de aplicación, en el supuesto de que el planeamiento urbanístico municipal en proceso de revisión y adaptación plena, contravenga el de ordenación de los recursos naturales y del territorio, creo que el técnico facultativo de administración especial, (arquitecto, ingeniero, etc) deberá informar que existe dicha contravención, y a partir de dicho Informe deberá ser uno de los funcionarios jurídicos anteriormente citados, el que indique el régimen jurídico de aplicación. Todo esto también se puede hacer en un Informe conjunto. Para mi este sistema del informe conjunto técnico y jurídico, es el más recomendable, aunque sea el menos usado.

lunes, 19 de diciembre de 2016

[430] Obligacion de modificar el Registro de dos propiedades cuando se unen

Supuesto en Catalunya (creo que será igual en toda España).
Se solicita licencia de obras para unir dos viviendas en un edificio plurifamiliar. Las dos viviendas están en la misma planta.
Pido Proyecto de arquitecto, con dirección de ejecución de arquitecto técnico, pues varia el número de entidades, y la vivienda resultante es nueva.
El solicitante pretende mantener las dos unidades registrales, dos entidades en la división horizontal, dos suministros de luz y agua, dos referencias catastrales, etc.
Es eso posible?
Yo creo que, como mínimo, tendrá que actualizar los datos en el Catastro.
El Registro creo que no será obligatorio, ya que es una cuestión de protección particular: si no lo refleja en el Registro será “su” problema.
De los suministros, como son existentes, será un problema entre las compañías y la propiedad, y yo (la administración) no tengo competencias en ello.
El porqué que arguye el solicitante: que si un día quiere segregar-los, será más fácil. (Yo creo que no habrá diferencia: necesitará una licencia igualmente).
La Administración (ayuntamiento) puede imponer condicionantes en la licencia con el fin de que se inscriba en el Registro de la Propiedad, que unifique suministros, etc.?
Entiendo que podemos exigir la actualización de datos catastrales, solamente, porque es obligatorio y porque tenemos un interés en ello (el IBI variará, aunque solo sea por la antigüedad).

viernes, 16 de diciembre de 2016

[429] Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero - accesibilidad en espacios públicos urbanizados - ¿Ya en vigor para terrazas de veladores en espacios urbanizados?

Les hago una doble consulta:
1. La Disposición transitoria de la Orden, en su apartado 2, dice: "en relación con los espacios públicos urbanizados ya existentes a la entrada en vigor de esta Orden, los contenidos del Documento técnico serán de aplicacion a partir del 1 de enero de 2019 (4/12/17 según modificación posterior), en aquellos que sean susceptibles de ajustes razonables (...)".
Entre los contenidos del Documento Técnico se encuentran disposiciones de gran repercusión en asuntos como autorizaciones de veladores en vía pública, y en especial en viales céntricos con anchuras escasas de acerado. Es el caso de la anchura libre de paso no inferior a 1,80 metros.
Al tratarse de autorizaciones que se renuevan todos los años, ¿debe aplicarse esa Orden, por entender que se trata de nuevos elementos de urbanización? ¿o por el contrario hay que interpretar que estamos ante "espacios públicos urbanizados ya existentes", y que por tanto hasta diciembre 2017 no es necesario aplicar las condiciones de la Orden?
2. ¿Tiene la Administración Pública estatal un servicio de interpretación de las normas de accesibilidad, al estilo de la que sí tiene la Junta de Andalucía
(accesibilidad.cips@juntadeandalucia.es)? Serían ellos los que deberían resolver estas cuestiones dudosas.

[428] Relación entre licencias y escrituras

Escribo desde Catalunya pero creo que la consulta se puede hacer extensiva a todas las autonomías. Mi duda radica en la validez, o no, de una escritura de obra nueva de una edificación construida sin licencia y no legalizable de cara a conceder nuevas licencias en dicha finca. Por ejemplo: una autoconstrucción del año 1960 actualmente en Suelo Urbano, escriturada en el año 1990, que no cumple con los parámetros del planeamiento vigente en 1990 (tampoco los de 1960 porque era SNU). Se realiza una rectificación de la escritura en el año 2011 donde se cambia el uso del semisótano de garaje a comercial y se modifica la superficie construida del edificio aumentándola, todo ello sin apoyarse en una licencia de obras o de cambio de uso. Cabe destacar que ni el cambio de uso estaba permitido por el planeamiento del año 1990 ni del 2011 porque es el mismo y que la edificabilidad de la finca estaba agotada también (no hubiéramos concedido licencia para ninguno de estos conceptos en el año 2011).
Ahora, en 2016, nos solicitan la licencia de división horizontal de las dos entidades y nuestra opinión es denegar la licencia por varios motivos que me gustaría saber si son correctos: 
-Porque pensamos que si concedemos la licencia, aunque solo sea de división horizontal y sobre una finca escriturada, estamos dando validez urbanística a un uso comercial en semisótano y a una superficie construida superior a la permitida. 
-Porque no han transcurrido 6 años desde que se formalizó el aumento de la superficie construida y el cambio de uso no permitido, lo que aun seria motivo de expediente de disciplina urbanística. 
¿El hecho de conceder una licencia urbanística, aunque sea de reforma interior, división horizontal, etc, sobre una finca escriturada y no legalizable en las condiciones actuales, hace que se reconozca urbanísticamente una situación que no cumple con el planeamiento? ¿o por el contrario se tendría que tratar como una edificación disconforme ya que se apoya en un título habilitante?
¿Y el hecho de que aparezca en Catastro? ¿También condicionaría de alguna manera? Nosotros nunca le hemos dado validez a este hecho pero tampoco sé si es correcto.
Y por último ¿Tendría consideración especial el hecho de que hubieran transcurrido, o no, 6 años desde la formalización de la escritura, de cara a tratarlo como una edificación disconforme?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La consulta que formulas es muy compleja, y posiblemente la respuesta necesitaría un mayor espacio y dedicación que este Foro. A pesar de todo, de doy unos principios que te pueden ayudar a la solución. 
1. Las escrituras notariales no tienen efectos urbanísticos, a no ser en aquellos casos en que de forma expresa el planeamiento lo prevea. (por ejemplo, parcelas edificables inferiores a la parcela mínima, si fueron escrituradas antes de cierto año). 
2. Lo mismo hay que decir del Catastro de Urbana. 
3. La prescripción de la acción del Ayuntamiento para restaurar la legalidad urbanística infringida que en Catalunya es de 6 años (en otras Comunidades suele ser de 4 años) no se cuenta desde de la fecha de la escritura, sino desde la fecha acreditada en que finalizaron las obras ilegales. En el caso que planteas, no consta si han transcurrido estos 6 años, porque no dices en que fecha finalizaron las obras ilegales, sino tan solo hablas de la fecha de la escritura notarial. 
4. Por supuesto, si la acción de restauración de la legalidad urbanística infringida no ha prescrito, deberías iniciar el correspondiente expediente. 
5. Si las posibles infracciones urbanísticas ya han prescrito y no se puede restaurar la legalidad urbanística, estamos ante una edificación con volumen disconforme, según la legislación urbanística catalana. Y por lo tanto, no habría inconveniente en dar la licencia de división horizontal. Si aún se puede ejercer la acción de restauración, procede denegar la licencia de división horizontal.

miércoles, 7 de diciembre de 2016

[427] Otorgamiento de licencia condicionada

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Se solicita licencia urbanística para la construcción de un edificio administrativo, junto a una carretera nacional. Aporta el solicitante Informe sobre consulta previa de la Administración titular de la carretera, con el siguiente tenor literal:
“Teniendo en cuenta que la actuación pretendida se localiza parcialmente en terrenos cuya fachada colindante con la carretera nacional está calificada como No Urbano (entiéndase No Urbanizable o Rural), para su autorización correspondiente por parte de la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento, se aporte proyecto redactado por técnico competente, de la actuación que se pretende llevar a cabo o en su defecto, separata del mismo que incluya aquellas partes de la misma que se ubiquen en la zonas de protección de la carretera”…. y realiza posteriormente una serie de condicionados.
Continúa: “A la vista de lo anteriormente expuesto, se informa favorablemente la viabilidad de la actuación propuesta con el cumplimiento de las observaciones anteriores.” 
A la vista del citado informe, plantea el promotor la posibilidad del otorgamiento de licencia de obras condicionado a la posterior aportación de la autorización requerida por la Administración titular de la carretera.
La pregunta es: ¿Es posible acceder a lo solicitado por el promotor?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado


1. Partimos del supuesto que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía no tiene nada establecido sobre la conexión de licencias urbanísticas municipales cuando existe la concurrencia de la autorización de otra Administración Pública. Hablo de autorización preceptiva y vinculante, no de un simple informe preceptivo. Supongo que el planeamiento municipal tampoco tiene nada establecido al respecto. 
2. En este caso existen las dos opciones defendidas por diversos técnicos y funcionarios. Pienso que las dos opciones son legales si bien una suele crear problemas prácticos.
3. Una primera opción consiste en conceder la licencia, condicionada a que se obtenga la autorización del Organismo Titular de la Carretera, en este caso, el Ministerio de Fomento. También se puede conceder la licencia sin necesidad de condicionarla, advirtiendo de que la licencia municipal no exime al titular de la misma de la necesidad de obtener la autorización de la otra Administración Pública con competencia sobre la carretera. Esta opción, que yo opino que es legal, y que es la que desea el promotor, suele ocasionar problemas pues con frecuencia el promotor una vez ha obtenido la licencia municipal, se olvidas de cumplir con las exigencias o condiciones impuestas en la concesión de la licencia.
4. Una segunda opción, y que es la que yo siempre aconsejo, es suspender la tramitación de la licencia, y exigir al promotor que aporte la autorización de la Administración que tiene competencias concurrentes. Esto suele suceder cuando el proyecto afecta a carreteras, autovías o autopistas, aeropuertos, ferrocarriles, cauces públicos, playas, y otros bienes de dominio público.

viernes, 2 de diciembre de 2016

[426] Recepción de obras

CCAA: Cataluña

 

En el municipio se están llevando a cabo las obras de urbanización de un polígono industrial de cierta envergadura, obras que se prevé finalicen a mediados del año que viene, y que avanzan según lo previsto.

Con todo nos ha surgido un problema respecto al abastecimiento de agua. El proyecto de urbanización prevé la conexión del ámbito con una conducción de agua que, si bien es existente, la misma no está puesta en uso. De igual manera, esa conducción se abastece por medio de un depósito de agua, también existente, pero que tampoco ha estado puesto en funcionamiento nunca.

En los diferentes informes que se han ido realizando para la aprobación de los instrumentos y proyectos de gestión del ámbito, siempre se ha hecho referencia a que en el momento de conectarse a esta red de abastecimiento de agua, se habrán de realizar las obras necesarias para poder ponerla en funcionamiento (depósito y red de abastecimiento).

Ahora que nos encontramos con un estado de las obras avanzado, la Junta de Compensación que gestiona el ámbito se está posicionando en que ellos solo tienen la obligación de sufragar los costes de conexión con la red de abastecimiento, y en todo caso los de cloración del agua, pero que en ningún caso han de sufragar los costes de los elementos y válvulas que puedan estar inutilizables como consecuencia del transcurso de los años desde que la red se realizó.

Hay que puntualizar que estas posibles obras se encuentran fuera del ámbito de reparcelación, como una carga externa al mismo, necesaria para poder garantizar el suministro de agua.

¿En caso que la Junta de Compensación solicitase la recepción de las obras ejecutadas, dado que entiende que las definidas en esta consulta no las ha de sufragar, se podría denegar tal recepción bajo la justificación que no se puede garantizar el suministro de agua al ámbito?

Muchas gracias.

miércoles, 23 de noviembre de 2016

[425] Restitución de la legalidad urbanística

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Recientemente se ha procedido a la incoación de Procedimiento de Legalidad Urbanística de unas obras en SUELO NO URBANIZABLE RURAL consistentes en la reforma y redistribución interior de vivienda existente, consistente en: sustitución de carpintería interior y exterior, sustitución de instalaciones (fontanería, electricidad, saneamiento), sustitución de solería, reforma de cuarto de baño y cocina. Consta Informe Técnico en el que se concluye que dichas obras tienen la consideración de no legalizables.
Presentan los interesados escrito de alegaciones, en el que muestran su conformidad a la restitución de la legalidad urbanística, devolviendo la vivienda a su estado original. En caso de acceder a lo solicitado, y al ser imposible emplear los materiales originales de la obra, supondría que finalizaran las obras conforme a las pretensiones iniciales de los interesados.
¿Cómo debe procederse?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Me imagino que si las obras no son legalizables debe ser porque la vivienda está fuera de ordenación. En cualquier caso, creo que el expediente de restauración de la legalidad infringida, en este caso y tal como tú ya insinúas, no va a tener ninguna consecuencia práctica. Estos expedientes cuyo objetivo es que las edificaciones vuelvan a su estado primitivo, o que en definitiva sean derribadas, no están adecuados para las reformas que no suponen ninguna construcción nueva ni ninguna ampliación. Como decía aquel famoso torero, lo que no puede ser, no puede ser, y además es imposible. No tiene sentido que obligues al propietario a que derribe su baño y vuelva a dejarlo con los materiales antiguos. Creo que si las obras no son legalizables, lo único que procede en este caso es abrir un expediente sancionador. El expediente de restauración de la legalidad infringida dará mucho trabajo y puede ser lo que se llama un brindis al sol.

viernes, 18 de noviembre de 2016

(424) Licencia de parcelación de finca con dos calificaciones

Soy abogada de un municipio de la provincia de Barcelona.
Quería plantear la siguiente situación en un expediente de licencia de parcelación en suelo urbano consolidado: 
Se solicita una licencia de parcelación de una finca de 985 m² rectangular, que está situada en la confluencia de dos calles.
La finca tienen dos calificaciones, mayoritariamente clave A4.4 y en una superficie de 41 m² clave A2, esta porción por su dimensión y fachada no cumple en absoluto los parámetros de parcela mínima de la clave B.
La parcelación propuesta prescinde de la calificación A2 de los 41 m² y presenta una propuesta de segregación en 7 parcelas que cumplen con la fachada mínima de la clave A4.4 incluyendo los 41 m².
En principio, la solución sería segregar los 41 m² y agregarlos a la finca colindante que si tiene toda la calificación A2, pero la finca colindante es de otro propietario.
Sería posible informar favorablemente la licencia solicitada prescindiendo de la calificación de la franja de 41 m² (calificación clave A2) e incorporarla a las fincas que se quieren segregar con la calificación clave A4.4 por su escasa dimensión?

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

Mi opinión es negativa a la pregunta que formulas. Considero que los 41 m² de la clave A2, tendrán otro tratamiento urbanístico y por lo tanto nunca se pueden incluir con el resto de parcela que tiene otra clave urbanística. No informes favorablemente esta parcelación, porque en un supuesto de impugnación por parte de alguien que ejerza la acción pública, puedes tener un muy grave problema, una vez construidas las parcelas resultantes. Tu sabes que al menos en Cataluña las impugnaciones por acción popular e incluso por interés legítimo son frecuentes. Y los Juzgados y más aún, la Sección 3ª de la Sala de lo contencioso administrativo del TSJ aplica criterios muy rigurosos, y no se detienen hasta el derribo total de lo construido ilegalmente.
La solución al problema pasa: o dejamos los 41 m2 a parte sin incluirlos en las parcelas restantes; o promovemos una reparcelación para regularizar las fincas, o modificamos puntualmente el planeamiento.

miércoles, 16 de noviembre de 2016

[423] Definición de alineación existente

Soy técnico municipal de un pueblo de AVILA, en Castilla y León, en el que se plantean siempre casos muy raros… y ahí lanzo mi duda para ver si me pueden ayudar.
Se ha solicitado licencia de obra mayor para ejecutar una vivienda unifamiliar aislada (con uno de sus vértices alineados a fachada), en una parcela con ordenanza de Extensión grado 1º, en la que la ordenanza establece una alineación a fachada de 3 m o la existente. Las Normas Urbanísticas Municipales no definen lo que es una edificación existente.
El asunto es un tanto raro, ya que proyecta una edificación que no cumple la alineación a los 3 m de fachada y que la vivienda toca en uno de sus vértices el borde de la parcela. Se adjunta plano de alineaciones con la edificación proyectada y vista aérea.
Considero que el proyecto no es conforme a la ordenanza de aplicación, ya que deberá retranquearse 3 m desde la alineación de parcela, y que en la calle no hay una alineación existente, ya que por un lado se trata de una zona de extensión según la ordenanza, y que en la calle no se puede considerar que haya una alineación existente (De 4 parcelas que hay en la calle, sólo hay construidas 2 parcelas alineadas a fachada, que son anteriores a la aprobación de las actuales NUM).
Necesitaría saber si estoy en lo cierto, o por el contrario se puede considerar que hay una alineación existente, porque está ejecutadas el 50% de las parcelas de la calle alineadas a fachada, aunque su construcción haya sido anterior a la aprobación de las normas.

Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

El problema que planteas y que tienes que resolver, no creas que es nuevo, y que solo pasa en el municipio en el cual trabajas. A mi se me han presentado varios con un contenido idéntico. El problema es que la solución no es fácil, porque el planeamiento no es claro, y hay que desaconsejar estas fórmulas, sino se concretan muchísimo. Decir que la alineación será a 3 metros de linderos o la existente, es de una confusión total. Igualmente crea confusión cuando se dice: la altura permitida será de 10 m, planta baja más dos plantas, a no ser que la mayoría de la parte edificada de la calle sea de planta baja más uno. Y así podríamos encontrar fórmulas semejantes, y todas ellas crean muchas dudas de interpretación. Esto crea una litigiosidad no deseable, y la solución final dependerá del criterio del Magistrado o del arquitecto forense nombrado por el Juzgado.
En el caso que planteas tenemos dos solares sin construir y 2 casas alineadas a fachada sin retranqueo, que tu dices que no se pueden considerar pues son anteriores a la aprobación del planeamiento actual. Es una opinión, pero también se puede defender la contraria. Peor sería si tuvieras una casa alienada a fachada y otra a 3 metros. 
En la práctica, y atendiendo a que cualquier solución puede ser defendida de forma motivada, yo te aconsejo seguir tu criterio, y informar desfavorablemente el proyecto y por lo tanto denegar la licencia. El motivo es la posible responsabilidad patrimonial en el caso de que el Juzgado sostenga un criterio diferente al tuyo. Si concedes la licencia, la casa se va a construir. Si una vez construida un francotirador (hoy abundan cada día más) impugna la concesión de la licencia, y el Juzgado la anula, habrá que derribar la casa y muy probablemente el Ayuntamiento deberá indemnizar el coste de la construcción, lo cual es muy grave. En cambio, si deniegas la licencia, el propietario impugna la denegación y el Magistrado la concede, normalmente no se origina responsabilidad patrimonial alguna. Por este motivo se aconsejo denegar la licencia, con independencia de que cualquiera de las dos opiniones son defendibles.

lunes, 31 de octubre de 2016

[422] ¿Son las carreteras y ferrocarriles suelo no urbanizable?

Diferentes "supervisores" de planeamiento se empeñan en considerar carreteras y ferrorcarriles en una de las siguientes opciones, negando las otras:
1. Sólo como suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica. ¿Dónde ponen las leyes de carreteras o del sector ferroviario que sean suelo no urbanizable de especial protección? En cambio, el decreto de vías pecuarias sí especifica esta clase y categoria.
2. Sólo como sistemas generales. Efectivamente, cualquier carretera estatal o autonómica suele tenera la consideración de sistema general supramunicipal. Pero, ¿se excluyen de la clase de suelo? ¿No guardan estos terrenos ninguna relación con el art. 46.1 de la LOUA?
3. Sólo como dominios públicos. Claro que son dominios públicos, pero, ¿implica ello que son suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica en relación con el art.46.1 de la LOUA en Andalucia?
¿Qué es lo más correcto?
¿Ocurre algo similar con redes eléctricas de alta capacidad, con oleoductos, con gasoductos...?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Haces una pregunta muy doctrinal, y desconozco la trascendencia práctica de la misma. 
Por supuesto la tercera opción que señalas, es cierta. Son bienes de dominio público, siempre que el titular sea una Administración Pública, y estén destinados al uso o servicio púbico. Pero esta calificación no determina la clase de suelo urbanístico que corresponda a este bien. El edificio del Ayuntamiento es un bien de dominio público, y siempre es suelo urbano consolidado y solar. Y el vertedero municipal también es un bien de dominio público, y normalmente será suelo no urbanizable. 
No me parece que estos bienes deban incluirse en la opción que das como primera. Yo no creo que sean suelo no urbanizable de especial protección. Creo que estos suelos no urbanizables de especial protección son otros, que justamente define muy bien el artículo 46.1 de la LOUA, a que tu te refieres.
Por lo tanto yo diría que son sistemas generales de carácter supramunicipal, igual que lo es un vial municipal, con carácter municipal.
Tampoco pienso que deban incluirse en el apartado h) del artículo 46.1 de la LOUA, que establece:
h) Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público. 
Yo me quedo con que son sistemas generales de carácter supramunicipal.

lunes, 24 de octubre de 2016

[421] Gestión urbanística de sectores excedentarios y deficitarios de PG no adaptado

En la Comunidad de Madrid. Plan General de 1998. Dos áreas de reparto, y con sectores excedentarios y deficitarios en relación con el aprovechamiento medio.

Redactando el Proyecto de Reparcelación de un sector A deficitario surge la siguiente cuestión:
A los propietarios se les adjudica el 90% del aprovechamiento y el resto -supongamos el 3%- se cede al Ayuntamiento en concepto de cesión obligatoria libre de cargas.
Será otro sector, B excedentario del mismo área de reparto, el que ceda -además de su 10%- el 7% de déficit del sector A.
Por otro lado, como la cesión debe hacerse libre de cargas, el sector A debería abonar -al Ayuntamiento- el importe de los gastos de urbanización de ese 7% que no ha cedido. El Ayuntamiento lo aportará al sector B, puesto que la obligación del sector es la de ceder 10% libre de cargas, por lo que el exceso de cesión no le correspondería. ¿Esto es correcto? ¿o deberán asumir los propietarios los costes urbanización del suelo de cada sector exclusivamente, ya sea deficitario o excedentario, sin más repartos?

Muchas gracias,

viernes, 21 de octubre de 2016

[421] Protección de la legalidad urbanística u orden de ejecución

Algunas veces tengo dudas si debo incoar un expediente de protección de la legalidad urbanística vulnerada o bien un expediente de orden de ejecución. Con un ejemplo me explicaré mejor: Condensadora del aire acondicionado colocado en balcón de un edificio de viviendas en el centro histórico de la ciudad. El planeamiento impide expresamente esta situación. ¿Qué tipo de expediente seria mejor incoar?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En el caso que planteas y en todos los que se refieran a posibles infracciones urbanísticas, ya sea por no disponer de licencia, ya sea por contravenir lo establecido en la licencia, procede abrir un expediente de restauración de la legalidad física alterada, regulado en los artículos 205 al 207 de la Ley de urbanismo de Cataluña. El expediente de la orden de ejecución (artículos 197-198 de la LUC) debe tramitarse para que las construcciones cumplan con las condiciones de uso, conservación y rehabilitación establecidos por la legislación vigente. Es lo que antiguamente llamábamos obligación de que los edificios estén en condiciones de seguridad, salubridad y decoro, expresión que me gustaba más que la actual.

jueves, 20 de octubre de 2016

[420] Licencia de primera ocupación parcial de garaje en edificio residencial

Soy arquitecto municipal de un pueblo de Avila (Castilla y León), y me ha llegado una solicitud de licencia de primera ocupación parcial de garaje en un edificio de tipo residencial, a continuación planteo la consulta:
ANTECEDENTES: En el año 2008 se concedió una Licencia de Obra mayor para la ejecución de un “Edificio de 2 viviendas, dos locales y garajes”. El garaje ocupa la planta sótano, los locales la planta baja y primera, y las viviendas tipo dúplex la planta segunda y bajo cubierta.
Consta en el expediente concedida la Licencia de Primera Ocupación Parcial del local de la planta baja.
Dicho esto, se presenta ahora una solicitud de Licencia de Primera Ocupación Parcela de los garajes, junto con la documentación final de obra, en la que el título es “Edificio de 4 viviendas (2 en planta primera y 2 tipo dúplex en planta segunda y bajo cubierta), local y garajes, y el Certificado Final de Dirección de Obra parcial para garaje. Mis dudas son las siguientes:
Aunque la superficie construida no ha variado, ¿no sería necesario pedir que presenten un modificado del proyecto de ejecución en el que ha habido cambios sustanciales que afectan al número de viviendas (antes 2, ahora 4) y locales (antes 2 y ahora 1)? 
No encuentro muy lógico conceder una licencia de primera ocupación parcial del garaje en un edificio residencial, sin haber solicitado antes la primera ocupación de las viviendas. El promotor alega a que el local del que ya dispone de licencia de primera ocupación lo ha alquilado y también le quiere alquilar la planta de garajes, ¿se podría conceder entonces?