viernes, 12 de mayo de 2017

[459] Licencias en edificaciones fuera de ordenación

Tenemos un edificio en volumen disconforme con el planeamiento actual (tiene más plantas que las admitidas). En la planta ático tiene la terraza cubierta (desde más de 20 años) mediante placas onduladas de fibra de vidrio. Obra realizada sin licencia. Ahora piden licencia para consolidar esta cubierta y realizarla con placas nuevas. ¿Se puede conceder esta licencia o seria consolidar una obra ilegal?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
No es fácil dar una respuesta a tu pregunta, pues el artículo 108.4 de la LUC que debería ser la solución, tampoco responde exactamente a tu caso. Este artículo dice así: 
"4. En les construccions i les instal·lacions que tinguin un volum d'edificació disconforme amb els paràmetres imperatius d'un nou planejament urbanístic, però que no quedin fora d'ordenació, s'hi han d'autoritzar les obres de consolidació i rehabilitació i els canvis d'ús, sempre d'acord amb les condicions bàsiques del nou planejament"
4. En las construcciones e instalaciones que tengan un volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico, pero que no queden fuera de ordenación, deben autorizarse las obras de consolidación y rehabilitación y los cambios de uso, siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento ".
Como tu sabes este artículo se refiere a los edificios con volumen disconforme por los imperativos de un nuevo planeamiento. Y en tu caso, el volumen disconforme se debe a una ilegalidad inicial, es decir, la obra fue ilegal en su día y lo sigue siendo hoy. De todas maneras, mi opinión es que la legislación urbanística catalana es muy condescendiente con las construcciones en volumen disconforme, y que no están fuera de ordenación, porque no han de ser ni derribadas ni expropiadas, ni reparceladas. Por todo ello, yo daría la licencia solicitada por aplicación analógica del artículo 108.4. Por otra parte, si debemos ser prácticos, al Ayuntamiento de nada le sirve que una construcción que no puede ser derribada ni expropiada ni sancionada, se deteriore. Aunque su origen sea ilegal, si la debemos conservar, mejor es que sea en buenas condiciones de seguridad y estética y decoro.

lunes, 8 de mayo de 2017

[458] Informes técnicos favorables o desfavorables

Quisiera que me aclaraseis si existe el deber de concluir los informes técnicos relativos a licencias urbanísticas, con un pronunciamiento final de FAVORABLE o DESFAVORABLE. Se me ha dado el caso y me gustaría saber que precepto legal puede soportar tal exigencia.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es claramente afirmativa: todo informe técnico de un proyecto de obras para el cual se solicita una licencia urbanística, debe concluir con un pronunciamiento claro y sin ambigüedades del técnico que lo suscribe sobre si procede conceder la licencia o procede denegarla. Es costumbre que este pronunciamiento se realice mediante la palabra “favorable” o “desfavorable”. También pueden emplearse otras palabras o frases que signifiquen lo mismo: “proyecto conforme o disconforme con el planeamiento”, procede conceder o denegar la licencia”, etc.
En cuanto a la pregunta de qué precepto legal puede soportar tal exigencia, mi respuesta es que yo no conozco ningún texto legal que establezca de forma expresa esta obligación del técnico que informa la petición de una licencia urbanística de obras, si bien al existir en España 17 leyes de urbanismo, no puedo asegurar que ninguna tenga establecido esta obligación en concreto. Sin embargo yo considero que esta obligación nace de la naturaleza del informe técnico de las licencias tal como expreso a continuación. Es más, considero que un informe técnico de una licencia de cierta complejidad, que no finalice con un pronunciamiento final claro y rotundo de si procede o no conceder la licencia, es decir, si el informe es favorable o desfavorable a la concesión, puede no servir para nada y no cumpla con su objetivo esencial.
La licencia urbanística de obras consiste en comprobar que el proyecto de obras para el cual se solicita la licencia de construcción está adaptado a las determinaciones del planeamiento municipal, y a la legislación urbanística en general, a parte del cumplimiento de otra normativa sectorial, como puede ser la normativa de habitabilidad y el código técnico de la edificación. Esta comprobación debe hacerla un técnico especializado en urbanismo, generalmente un arquitecto, comprobación que se plasma en un Informe Técnico. También se emite un informe jurídico, de menor trascendencia práctica en este caso.
Emitido el Informe por parte del técnico competente, corresponde al alcalde conceder o denegar la licencia solicitada. 
Pero resulta que la concesión de las licencias para edificar es una materia reglada, en la cual no existe discrecionalidad. Ello conlleva la conclusión de que el alcalde debe conceder o denegar la licencia de acuerdo con el informe técnico emitido por el técnico municipal o por el técnico contratado. El alcalde no puede resolver contra el informe técnico, a no ser que por causas graves decida solicitar otro informe técnico y resolver según lo que proponga este último.
Por otra parte el alcalde (que es profesor, médico, agricultor, mecánico, comerciante, sociólogo o carpintero) no tiene conocimientos técnicos urbanísticos para interpretar un informe técnico si éste no concluye de forma clara con la propuesta de que la licencia debe concederse o debe denegarse. Pensemos por ejemplo en la complejidad técnica de un informe para conceder una licencia y determinar la altura máxima para una vivienda unifamiliar en un solar con fuerte pendiente. Igualmente podemos hablar de la complejidad del informe técnico para determinar las diferentes alturas máximas para un edificio de viviendas plurifamiliares en un solar que tiene fachada en chaflán a dos calles con diferente altura regulada por el planeamiento municipal. 
Por ello es de todo punto necesario que el informe técnico para la concesión de las licencias urbanísticas de obras concluya con una palabra, frase o expresión que deje claro que la licencia debe concederse o debe denegarse. Si existen dudas al respecto, corresponde al técnico decantarse por una opción u otra, siempre de forma motivada. 

Respuesta al comentario

Completamente de acuerdo con casi todo lo que dices. En definitiva la pregunta era sobre si el Informe Técnico debe concluir con las palabras “favorable o desfavorable”. Y estas palabras se refieren al aspecto urbanístico o la conformidad o disconformidad con el planeamiento municipal y la legislación urbanística. Pero tu comentario plantea otro problema que hay que resolver. Si tu como arquitecto municipal dices que la licencia es conforme con el planeamiento, pero que no entras en otros condicionantes (informes sectoriales y otros aspectos similares), opinas que el “órgano encargado de decidir observará todos los pronunciamientos y decidirá”. Esto queda muy bien al escribirlo, pero comprenderás que el alcalde no puede asumir esta función. El Alcalde puede decidir, pero “observar todos los pronunciamientos” no es su misión. No está capacitado ni puede ni debe hacerlo. Si esto no lo hace el arquitecto municipal, tendremos que inventarnos otro funcionario municipal que lo haga. Quizás el secretario. Pero yo te aseguro que si yo soy el alcalde, y así se lo explico a los alcaldes que asesoro, en el tema de las licencias exigiría que me traigan todos los papeles y que me digan donde pongo la firma, ya sea para conceder ya sea para denegar. Pero al Alcalde no se le puede obligar a que discurra y delibere en la concesión de las licencias, al tratarse de una materia totalmente reglada, sin ningún margen de discrecionalidad, y con un alto grado de tecnificación cuya solución compete a los funcionarios.

miércoles, 3 de mayo de 2017

[457] Escalón de 5 cm en entrada a local comercial desde calle peatonal

Un edificio existente, en un local en planta baja con entrada a local desde calle peatonal, puedo justificar el acceso al local dejando un peldaño de piedra natural de ancho 1,50 mt y escalón de 5 cms de alguna forma? O debo de acondicionar con rampa en todos los casos?
Zona peatonal de San Cristóbal de la Laguna, en Urbanismo me dicen que me limite al Código Técnico y que en edificios existentes que tienen escalón se intente adecuar dentro de las posibilidades a personas con discapacidad. 
Podría adoptar esta consideración?:
Sección SUA 1 Seguridad frente al riesgo de caídas 
4 Escaleras y rampas 
4.2 Escaleras de uso general
4.2.1 Peldaños 
Contrahuellas menores a 13 cm Únicamente en aquellos casos en los que el desnivel a salvar no pueda resolverse debido a las dimensiones máximas y mínimas de contrahuella, por ejemplo para poder resolver un pequeño desnivel en el acceso con la vía pública en un tramo de entre 1 y 3 peldaños, podrán adoptarse contrahuellas menores a 13 cm.
Mejor dirigir esa pregunta a http://uaaap4.blogspot.com.es/


jueves, 27 de abril de 2017

[456] Pliego de condiciones administrativas

Supuesto en Catalunya. Como arquitecto municipal, estoy redactando el Pliego de Condiciones técnicas y administrativas para un concurso de proyecto y obra. Dado que se trata de un equipamiento que se pretende construir con una subvención, todos los gastos que se generen por dicho contrato deberian estar incluidos en el precio del contrato (deberian = convendria, en este caso, para los intereses municipales). Habitualmente, van a cargo del contratista aspectos que no son estrictamente obra: estudio geotécnico, ensayos de control de calidad, etc.También es habitual cargar al contratista los gastos de publicación del concurso, hasta un cierto límite económico (Bop, DOGC, Diarios, etc.) Mi pretensión es contar con asistencia técnica externa para la redacción de los pliegos, y que el coste de este contrato (de asistencia técnica) también vaya a cargo del adjudicatario, y por el importe por el que hayamos contratado (que es del orden de 5.000 € para una contrata de unos 4 millones). No sé ver si esto sería legal, de acuerdo con la ley de contratos.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Todos los gastos que enumeras en la primera parte de tu consulta, se pueden cargar al contratista, con la condición de que así conste en el Pliego de condiciones, o en las cláusulas administrativas particulares. Se trata de gastos ocasionados en el contrato de obras, del cual va a salir un adjudicatario.
2. En cambio, opino que no es lícito cargar al contratista adjudicatario de una obra, el importe del contrato de asistencia técnica para la redacción del pliego de condiciones de la referida obra, por la sencilla razón de que son los gastos de otro contrato totalmente diferente e independiente del contrato de obras.

lunes, 10 de abril de 2017

[455] Edificaciones independientes con acceso a garaje común

Cuanto más suben los precios de los solares, más agudizan el ingenio los técnicos a la hora de hacer proyectos.
Supuesto en Catalunya: Solicitan licencia para la construcción de dos viviendas unifamiliares entre medianeras, en dos parcelas contiguas, de 5,5 metros de ancho, por 16 de profundidad edificable (más patio trasero). El proyecto es único (me refiero a que es un solo proyecto, no penséis otra cosa).
Hasta aquí, no hay problema.
Pero…
Tienen un acceso común al sótano (garaje) centrado en la medianera.
La estructura es común, ya que ha de salvar la rampa del sótano, que se encuentra en medio, a caballo de las dos parcelas. Para entendernos: no se puede derribar una casa sin que caiga la otra.
En una de las “casas”, se distribuye una vivienda en planta baja, mientras que en la planta piso se deja como “espacio sin distribuir”, y a modo de entidad independiente.
Pregunto:
1. ¿Se puede edificar en dos parcelas, manteniendo la parcelación actual, sin agregarlas? Tenemos muchos antecedentes, como la mayoría de casas en hilera, en que la estructura es común (calculada como viga continua o con forjado reticular) pero se mantienen las parcelas.
2. ¿Debo exigir Proyecto de ICT? Aun cuando se trate de dos edificaciones en parcelas independientes, se construyen a la vez, “con continuidad edificatoria”, y tienen un elemento común: la rampa de acceso al sótano. Por otra parte, una de las edificaciones se ha diseñado con más de una entidad. O eso se deduce.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto a tus preguntas en el mismo orden en que las efectúas. A la primera pregunta, mi opinión es que no es preciso que agrupen las dos parcelas para conceder la licencia. No recuerdo ningún recepto de la Ley de Urbanismo de Catalunya ni de los dos Reglamentos que obliguen a este trámite. A la segunda pregunta, opino que no debes exigir el Proyecto de ICT. El hecho de que en una casa se prevean dos espacios, como uno no está definido no podemos decir que existan dos viviendas. A la tercera pregunta, opino que el local sin uso en una de las viviendas, se puede quedar así, sin especificar el uso que le van a dar en un futuro. Ahora bien, en ese espacio no se puede hacer ninguna actividad que no sea la de trastero o almacén doméstico


martes, 4 de abril de 2017

[454] Aplicación del CTE al solicitar una nueva licencia por caducidad de la anterior

La cuestión trata sobre las licencias concedidas con anterioridad a la entrada en vigor del CTE, que fueron paralizadas y para las que se ha declarado la caducidad de acuerdo con el procedimiento establecido en el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. En el caso de solicitar una nueva licencia (que deberá contemplar el cumplimiento de la normativa vigente en el momento de la solicitud), ¿se debe justificar el cumplimiento de todo el edificio o sólo de aquellas partes pendientes de finalización?. Mi interpretación es que al caducar la licencia e iniciar un nuevo trámite se debe adaptar la construcción “en obras” a los requisitos básicos del CTE, tanto la parte pendiente de ejecutar como la existente, aunque en la práctica se están concediendo en algunos casos licencias de obra menor de terminación para las que sólo se exige el cumplimiento de la normativa parte no realizada pese a que, independientemente de los antecedentes, una obra no terminada no puede considerarse edificio y por lo tanto no debe tratarse como “intervención en edificio existente”
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Estoy de acuerdo con tu opinión y tu interpretación, aunque sea dura de aplicar. En alguna Comunidad Autónoma se ha establecido un periodo excepcional, durante el cual las obras con licencia caducada acusa de la crisis de la construcción, al solicitar nueva licencia tan solo se les ha exigido el cumplimiento de la normativa urbanística del momento de la nueva petición de la licencia, pero no se les ha exigido el cumplimiento de otras normas de tipo técnico, accesibilidad y otras similares.

viernes, 31 de marzo de 2017

[453] Competencias redacción instrumentos urbanísticos y de planeamiento

Ante la falta de precisión en las respuestas obtenidas a las consultas planteadas a la Asesoría Jurídica y Secretario de mi Ayuntamiento, dado el carácter multidisciplinar de la ordenación urbanística y territorial que sostiene la jurisprudencia sobre la competencia profesional en esta materia, sigo manteniendo serias dudas sobre la falta de habilitación de un Ingeniero Industrial para la redacción de un instrumento de planeamiento general. 
En concreto se me presenta la casuística de una ambiciosa Modificación del Plan General de mi municipio para clasificar como suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado industrial un considerable ámbito. Y aunque, como digo, tengo serias dudas de la habilitación profesional suficiente de un ingeniero industrial para suscribirla y meridianamente claro que la redacción de dicho instrumento urbanístico de planeamiento general excede de las atribuciones propias de ese técnico superior, habida cuenta que en el mismo se incluyen complejas normas urbanísticas, cuyo estudio no forma parte de su formación, no logro encontrar un texto normativo, claro y contundente, que respalde mi razonamiento técnico. Y la reiterada jurisprudencia a la que accedo no es concluyente en este tema de competencias. 
¿Existe alguna legislación que regule o arroje luz sobre las atribuciones profesionales o, en su caso, jurisprudencia concluyente sobre la falta de habilitación o competencia profesional de los ingenieros industriales para la redacción de instrumentos de planeamiento urbanístico? Todo ello partiendo de la consideración de que a los técnicos competentes para ello se les debe suponer conocimiento adecuado del urbanismo, la planificación y las técnicas aplicadas en el proceso de planificación. Agradeciendo el esfuerzo y molestias que os tomáis para ayudarnos en el día a día.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tu pregunta está formulada con unas expresiones muy concretas y claras y con una terminología envidiable desde un punto de vista jurídico. Intento responder a las cuestiones que planteas.
1. Es normal que la Asesoría Jurídica y el Secretario de tu Ayuntamiento te hayan dado respuestas faltas de precisión. Igual va a pasar con mis respuestas. No existe legislación al respecto y la jurisprudencia tampoco se pronuncia con claridad en materia de los técnicos competentes para redactar el planeamiento, al tratarse de una materia pluridisciplinar. Cosa muy distinta sucede con los técnicos competentes para la redacción de los proyectos de obras.
2. El motivo de estas faltas de precisión de la jurisprudencia es este: en los proyectos de obras es necesario contar con técnicos competentes pues el proyecto de obras no se somete a ningún control de calidad técnica. Los ayuntamientos solo controlan la legalidad urbanística, y como mucho controlan que el proyecto esté correcto desde un punto de vista formal o documental. Por lo tanto el único responsable de la seguridad de la obra es el técnico autor del proyecto, y después los técnicos que dirigen la obra.
3. En cambio, en los instrumentos de planeamiento, su contenido es analizado a fondo por los técnicos municipales, y posteriormente por los técnicos de la Comunidad Autónoma, si la aprobación definitiva les corresponde. Esto fue lo que respondió el Tribunal Supremo cuando alguien pidió que se anulara un plan general, firmado por un geógrafo. El TS dijo: el plan debe estar bien hecho, toda vez que los técnicos municipales lo han informado favorablemente, y los técnicos de la Comunidad Autónoma también.
4. Si a este hecho le añadimos el carácter pluridisciplinar de la redacción de los instrumentos de planeamiento, la conclusión es que na es fácil denegar la aprobación de los planes a causa de la supuesta incompetencia del redactor del plan.
5. Tienes toda la razón al afirmar que la profesión que tiene en sus planes de estudios más horas sobre planeamiento urbanístico es la arquitectura. Pero también estudian planeamiento los ingenieros de caminos y los geógrafos, aunque con menor profundidad y amplitud.
6. Ante esta situación, yo te aconsejaría que no rechaces el plan que te han presentado firmado por un Ingeniero Industrial por la posible falta de competencia de este técnico. Estudia el plan, obliga a la subsanación de los defectos que tu detectes. Y una vez no subsanados, o bien subsanados de forma deficiente, deniega la aprobación inicial del plan por estos defectos técnicos. Te evitarás problemas entre colegios profesionales, y si te impugnan la negativa ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo, tendrás mucha mejor defensas que si hubieras rechazado el plan a causa de la supuesta falta de competencia del técnico redactor del plan.

lunes, 27 de marzo de 2017

[452] Refuerzo de viga

En un refuerzo puntual de una viga de hormigón que se refuerza mediante la colocación por la parte inferior de una viga metálica, y se colocan dos pilares metálicas para descargar parte de la carga transmita al suelo, con sus correspondientes zapatas, sin existir una variación en el exterior ni en la volumetría, se podría considerar esta actuación como una variación esencial en el conjunto del sistema estructural, o por el contrario, quedaría al margen del ámbito de aplicación de la LOE.

martes, 21 de marzo de 2017

[451] Vallado de finca en suelo urbana no consolidado

El propietario de una finca situada en un municipio de Cataluña, realiza la comunicación previa de obras para construir un muro de contención de tierras de hormigón (inferior a 1,5 m.) con sus correspondientes movimientos de tierras para evitar el desmoronamiento del terreno (hay un fuerte pendiente que da a la riera) y poder cerrar la finca para evitar el peligro que supone para su familia. La finca en cuestión está situada en suelo urbano no consolidado, incluída en un polígono de actuación urbanística (PAU) pendiente de desarrollar y, por lo tanto, no tiene la condición de solar.
Por un lado, tal y como respondisteis en la consulta [174], la jurisprudencia del Tribunal Supremo mantiene que nunca se puede privar a un propietario el cerrar o vallar su finca. Por otro lado, según la Ley de Urbanismo de Cataluña, en su artículo 187 a) los movimientos de tierras y las explanaciones de los terrenos están sujetos a licencia urbanística. La misma Ley, en su artículo 41 especifica que sólo se atorgarán licencias en suelo urbano que tenga la condición de solar. En este caso, la finca no tiene condición de solar.
¿Véis viable poderle autorizar la construcción de una valla, tipo alambrada, y sin realizar movimientos de tierras? ¿Deberemos advertirle que el valor de dichas obras no podrá ser tenido en cuenta en el momento de valorar la finca cuando se efectua la gestión del ámbito de actuación? ¿Tendremos que hacer una anotación en el Registro de la Propiedad?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las diversas preguntas que me haces, por el mismo orden.
Primera: Opino que no tan solo podéis autorizar la construcción de la valla, sino que tenéis obligación de otorgar esta licencia, por las razones que tú mismo expones en tu pregunta.
Segunda: Por supuesto, en el documento de concesión de la licencia, debéis poner la condición de que estas obras no modifican el valor de la finca ni podrán ser valoradas cuando se realice el desarrollo del Polígono de Actuación Urbanística, ya sea por expropiación ya sea por reparcelación.
Tercera: Por último, debéis condicionar la efectividad de la licencia a la inscripción de las condiciones de la licencia en el Registro de la Propiedad.

sábado, 18 de marzo de 2017

[450] Certificación energética en el Informe de evaluación de edificios

Tengo una duda sobre la documentación exigible con el informe de Evaluación de Edificios (IEE)
En él se exige aportar también la certificación energética del edificio.
En un edificio residencial pueden darse varios usos, además del de vivienda. Por ejemplo, locales comerciales, oficinas en entreplantas, etc...
En este caso, entiendo que habría que hacer un CEE independiente para todo el edificio de uso residencial, pero en el caso de los locales y oficinas, ¿habría que aportar un CEE independiente para cada una de ellas?
Por ejemplo, si tenemos 3 tiendas diferentes en planta baja (peluquería, panadería y joyería) y oficinas en la entreplanta, ¿habría que hacer 4 certificaciones diferentes?
¿Existe un texto dónde esto se especifique o queda a criterio de los técnicos municipales que revisan los IEE-ITEs?


viernes, 17 de marzo de 2017

[449] Edificios anteriores a 1956: ¿Fuera de ordenación o inadecuación?

El artículo 68 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, así como su reglamento en el artículo 186 define los edificios en situación de fuera ordenación y los edificios en situación de inadecuación. La pregunta que se plantea es la siguiente: los edificios erigidos con anterioridad a la Ley del suelo de 1956 y, en todo caso, aquellos sobre los que el Ayuntamiento no tenga constancia alguna de licencia de obras que lo ampare (edificaciones de 1900), ¿debe suponerse la inadecuación de los edificios al no haberse exigido una licencia preceptiva en el momento de su construcción, o bien debe acogerse a la literalidad de la Ley y considerarlo fuera de ordenación al haberse ejecutado sin licencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Me he pasado mucho rato estudiando los dos artículos citados en tu pregunta, sobre los edificios en situación de inadecuación, y los edificios fuera de ordenación. Y te aseguro que no puedo entenderlos, porque si los interpreto al pie de la letra, en algunos aspectos los encuentro terroríficos.
2. Los edificios en situación de inadecuación que describe el artículo 68.1 de la Ley, y el artículo 185 del Reglamento, yo considero que son los construidos de acuerdo con el planeamiento vigente en su momento, y que ahora contradicen en algún parámetro al planeamiento vigente, pero éste no prevé su expropiación, ni su cesión obligatoria y gratuita ni su derribo. Esta situación sería similar a la situación de “volumen disconforme” de Ley de Urbanismo de Catalunya. Su tratamiento no es idéntico, pero es parecido.
3. Por lo que se refiere a la situación de “fuera de ordenación”, que regula el artículo 68.2 de la Ley y el artículo 186 del Reglamento, es fácil comprender los que regula el artículo 68.2, letra a); es decir, aquellos edificios para los que el nuevo planeamiento prevé su expropiación, su cesión gratuita y obligatoria, o su derribo.
4. Pero cuando pasamos a las letras b) y c) del referido artículo 68.2, ahí me pierdo. Parece que dice lo que tu preguntas aunque sea dudando en tu pregunta. Pero no comprendo como un edificio, aunque esté construido sin licencia, pero si está adecuado a los parámetros urbanísticos del planeamiento, pueda ser calificado de fuera de ordenación. Me parece una sanción desproporcionada, pero parece que esto es lo que dice vuestra legislación. Construir sin licencia, pero respetando el planeamiento, suele constituir una falta leve en las diferentes legislaciones urbanísticas.

domingo, 12 de marzo de 2017

[448] Proyectos de Demolición y su Final de Obra

Tengo las siguientes preguntas sobre los proyectos de demolición
1. ¿Dónde está recogida la obligación de redactar un proyecto de demolición y sus contenidos mínimos? Únicamente me constan legislaciones que definen y obligan en el caso de proyectos de edificación o construcción.
2. ¿Donde se recoge un listado de técnicos competentes para su redacción?. Únicamente me consta legislación sobre arquitectos técnicos e ingenieros técnicos.
3. ¿Hay obligación legal de emitir un Certificado final de obra de un Proyecto de demolición?¿Sería de visado obligatorio?
4. ¿Hay obligación legal de llevar un Libro de órdenes en un Proyecto de demolición?
5. ¿Existe la Dirección de la ejecución de la obra en un proyecto de demolición?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el mismo orden en que las has efectuado.
1. La demolición o derribo de una construcción es una obra, que tendrá la misma importancia que una obra de construcción. Habrá demoliciones pequeñas con poca importancia igual que hay construcciones pequeñas con poca importancia. Y habrá demoliciones y derribos muy importantes, igual que hay obras de construcción de gran envergadura. Por lo tanto, al tratarse de obras, precisan un proyecto técnico, firmado por técnico competente, igual que las obras de construcción. Por cierto, las obras de demolición o derribo suelen ser las que ocasionan más problemas (de responsabilidad civil y penal) para los técnicos directores de las obras por los daños que pueden ocasionar a las personas y a las edificaciones colindantes. Y también suelen acarrear problemas de responsabilidad patrimonial para los ayuntamientos.
2. No conozco que exista ningún listado sobre técnicos competentes para redactar un proyecto o dirigir una obra de demolición o derribo. Pero tampoco existe un listado de técnicos competentes para redactar instrumentos de planeamiento o de gestión urbanística. Yo diría que tratándose de proyecto de demolición importantes los técnicos competentes serían los arquitectos, los ingenieros industriales y los de caminos, y los arquitectos técnicos. Podrían también serlo otros ingenieros para la demolición de instalaciones propias de su profesión.
3. Considero que el visado del proyecto es obligatorio. Y también la emisión del certificado final de obra, como en todas las obras.
4. No sé si existe un precepto legal que obligue a llevar un libro de órdenes. Pero por todo lo que he explicado en el punto primero, si yo fuera el director de la obra, yo llevaría un libro de órdenes y de forma escrupulosa. Es un “seguro de vida” para todos los profesionales que intervienen en la obra.
5. Puede existir una dirección de la ejecución, pero no hay un técnico que tenga atribuida la dirección de ejecución de la obra especialmente.

martes, 21 de febrero de 2017

[447] Aparejador y licencias urbanísticas

CCAA Catalunya. ¿Puede un aparejador (arquitecto técnico medio según la LOE), emitir un informe técnico /informar proyectos de obras que forman parte de las licencias urbanísticas?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es afirmativa: considero que un arquitecto técnico puede informar licencias urbanísticas, aunque no tenga competencia para redactar los proyectos de obra que según la LOE son competencia exclusiva de los arquitectos. Ya se esta opinión no es compartida por otros. Te doy algunos argumentos a favor de mi opinión:
a) La LOE no es de aplicación a los informes sobre licencias urbanísticas.
b) El urbanismo, según la jurisprudencia, no es competencia exclusiva de ninguna profesión.
c) Cuando se informa una licencia de obras no se informa sobre la naturaleza técnica del proyecto, sino sobre la adecuación del proyecto a la normativa urbanística municipal.
d) De hecho son miles los arquitectos técnicos que informan licencias en muchos municipios. Por cierto, en algunos municipios aun teniendo arquitectos e ingenieros, las licencias son informadas por los arquitectos técnicos, aunque sea con la supervisión del arquitecto o ingeniero Jefe del Servicio de Urbanismo.
e) He llevado cientos de contenciosos en los que se impugnan licencias urbanísticas, informadas poro arquitectos técnicos, y los Magistrados han dado validez a la licencia, en contra del dictamen de la parte demandante, firmado por un arquitecto. Es decir, los Magistrados estudian el contenido del informe, y no tanto el firmante del informe.
f) Desde hace algunos años, el arquitecto técnico ya no es un título universitario de nivel medio. Es un grado universitario. Ello no obsta para que los arquitectos tengan la consideración de máster en arquitectura, con unas competencias profesionales que no tendrá el que solo tenga el grado.
Respuesta comentario
1. En primer lugar, opino que no se debería dar la premisa que tu presupones. Los técnicos municipales no deben informar sobre la naturaleza técnica de un proyecto. Esto es asumir una responsabilidad que la legislación y la jurisprudencia no imponen, y supone un riesgo muy grande tanto para el técnico que hace este informe como para el Ayuntamiento.
2. Yo creo que los técnicos municipales, en lo que se refiere al aspecto técnico del proyecto, deben limitarse al aspecto documental o formal. Pueden informar, y por lo tanto exigir la subsanación de defectos, y en su caso rechazar, sobre los aspectos formales del proyecto, en cuanto no cumpla con las exigencias documentales de todo proyecto.
3. Y si los técnicos municipales, se limitan a informar sobre lo que acabo de exponer, está claro que un arquitecto técnico puede informar sobre un proyecto redactado por arquitecto o por ingeniero, en cuanto no contenga toda la documentación exigida, igual que puede hacerlo un abogado.

jueves, 16 de febrero de 2017

[446] Competencia de informe técnico en planeamiento urbanístico municipal

En una Oficina Técnica Municipal de un municipio ≤ 5000 habitantes, que carezca de arquitecto superior, y que se encuentre en proceso de revisión y adaptación plena su planeamiento urbanístico municipal. El informe técnico municipal, en las fases de aprobación inicial y provisional ¿ le habrá de corresponder al aparejador municipal, o se podrá exigir la asistencia al Cabildo Insular?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo creo que sería deseable que estos Informes los realizara un arquitecto del Cabildo Insular, al cual se le puede pedir la asistencia técnica. Pero en ningún caso se puede hablar de exigir, por mucho que esta sea una de las competencias de las Diputaciones y de los Cabildos Insulares.
En el supuesto de que el Cabildo por algún motivo denegara la asistencia técnica, no hay duda de que el Aparejador municipal puede emitir el Informe sobre la aprobación inicial y después la provisional del planeamiento general.

miércoles, 15 de febrero de 2017

[445] Ordenes de ejecucion, redacción de proyectos y seguro de RC de técnicos municipales

CCAA Catalunya
Recientemente los servicios técnicos de nuestro Ayuntamiento han emitido informes en los que proponen el inicio de expediente de orden de ejecución y requieren ordenar a los propietarios de una edificación o construcción en mal estado la aportación de un diagnóstico técnico que tiene que ser elaborado por técnico competente, a través del cual se deben establecer las operaciones de rehabilitación necesarias para garantizar la seguridad e integridad de la edificación. 
De los arts. 197 TRLUC y 15.4 TRLSRU se desprende que las órdenes de ejecución tienen que detallar con claridad y precisión los actos que deben ejecutar las personas obligadas y que dichos expedientes se debe incorporar el informe técnico municipal que determine estas actuaciones. 
El motivo por el cual nuestros servicios técnicos no emiten informes proponiendo medidas concretas y precisas en este tipo de expedientes son dos: por un lado, la no especialidad de los técnicos, que alegan que se requiere un estructurista para algunas órdenes de ejecución; por otro, que el Ayuntamiento no paga el correspondiente seguro de responsabilidad civil que cubra todos los años de responsabilidad que exige la LOE, por lo que no quieren firmar proyectos, ni llevar direcciones de obra, ni elaborar informes que propongan medidas que conlleven poder exigir esta responsabilidad. 
Nuestro Ayuntamiento paga un seguro de RC para todos los trabajadores, pero los técnicos municipales (arquitectos y arquitectos técnicos ) piden que se les pague un seguro personal que cubra los años de responsabilidad que prevé la LOE que pueden ser hasta diez años (decenal). Este hecho comportaría que un técnico que haya trabajado para el Ayuntamiento, éste le debe pagar el seguro durante el tiempo que se le pueda exigir la responsabilidad en los trabajos hechos para el Ayuntamiento (siga siendo trabajador del Ayuntamiento o ya haya cesado como tal). 
¿Es correcta la postura de los servicios técnicos municipales ? ¿Qué tipo de seguro de RC debe pagar el Ayuntamiento a los técnicos municipales para que ellos puedan elaborar proyectos o proponer medidas constructivas concretas mediante informes en expedientes de orden de ejecución y que cubra totalmente su responsabilidad civil? 
¿Podemos ordenar a un propietario, en el marco de un expediente de orden de ejecución, la presentación de documentación técnica, ya sea dictamen ya sea diagnostico técnico que determine las concretas obras y medidas que tiene que ejecutar para garantizar la seguridad de su edificación? Si éste voluntariamente no aporta la documentación señalada, ¿el Ayuntamiento puede utilizar medidas de ejecución forzosa teniendo en cuenta que son los servicios técnicos municipales quienes deberían especificar las concretas obras a ejecutar?

jueves, 9 de febrero de 2017

[444] Segregación en suelo urbano y cesión a viario

Se trata de un terreno que es suelo urbano consolidado de una pequeña localidad de Castilla y León. Se pretende segregar en dos porciones cuyas superficies y frentes de fachada cumplen las condiciones de parcela mínima y frente a vía pública fijadas por el planeamiento (Normas Urbanísticas Municipales con determinaciones de ordenación detallada), pero que está sujeto a una cesión para viario para cumplir las alineaciones fijadas.
Evidentemente no tiene condición de solar (no ha hecho la cesión para viario) y por tanto no se puede edificar, pero la cuestión es ¿se puede segregar? El terreno cuenta con determinaciones de ordenación detallada, pero obviamente quedarían dos terrenos en la misma situación jurídica, es decir sin condición de solar porque deberían ceder cada una la parte correspondiente. ¿Sería esta segregación legal? ¿O quedaría sujeta a un posterior instrumento de gestión urbanística como un proyecto de normalización de fincas, por ejemplo, como señala el artículo 311 del RUCyL?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No veo ningún inconveniente en conceder la licencia para la segregación solicitada. Si las dos parcelas resultantes de la segregación cumplen con todos los parámetros urbanísticos tal como tu explicas, la licencia debe otorgarse.
2. Por supuesto ninguna de las dos parcelas tendrá la condición de solar hasta que no efectúen la cesión de la parte afectada por vial. Pero como tu muy bien sabes, si la parcela no figura en ningún ámbito o polígono de actuación urbanística, no existe ninguna obligación de efectuar dicha cesión. La obligación no la tienen hasta que soliciten licencia de edificación, licencia que les será denegada si no ceden gratuitamente la pate afectada de vialidad. Pero el hecho de que ni la parcela originaria ni las parcelas resultantes no tengan la condición de solar, no es ningún obstáculo para conceder la licencia de segregación.
3. Por lo que se refiere al artículo 311 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, opino que no es de aplicación ni afecta al caso que tu planteas.

martes, 7 de febrero de 2017

[443] Valoración de un expediente sancionador

Catalunya. El Decreto 64/2014, nos indica como calcular la cuantía de una sanción urbanística, atendiendo al volumen de obra afectado y alguna otra circunstancia. El problema viene para calcular el valor de la sanción en casos no contemplados. Por ejemplo: Instalación de un rótulo sin autorización y que no cumple normativa. Cómo se justifica el importe de la sanción? Se sanciona con importe mínimo 300€? Tienen derecho a la devolución del 80% si piden licencia correctamente y modifican lo realizado en periodo voluntario?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de Cataluña, aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo (que tu bien conoces porque lo usarás con frecuencia) tienes regulado como se deben calcular las sanciones económicas o multas por las infracciones urbanísticas. En el artículo 136 tienes las circunstancias que agravan la infracción. Y en el artículo 137 tienes la famosa fórmula para establecer el importe de la multa. Está claro que cuando se trata de infracciones no típicas, como la que tu indicas en la pregunta, es difícil aplicar dicha fórmula. Pero tendrás que hacerlo aun cuando algún factor no exista. No creo que se deba partir siempre de la multa mínima de 300 euros. Pueden existir circunstancias agravantes. Por lo que se refiere a la segunda parte de la pregunta, no hay duda que la respuesta debe ser afirmativa. Si procede habrá que aplicar la reducción prevista en el artículo 142

domingo, 5 de febrero de 2017

[442] Buhardilla convertida en terraza

Estoy interesado en comprar un ático duplex en el que los anteriores propietarios, donde antes había una pequeña buhardilla o trastero, lo abrieron para hacer una habitación de la que sale una amplia terraza, de manera que se accede mediante una escalera caracol que sale de una de las habitaciones de la planta de abajo.
El caso es que en su día, se les otorgó licencia de obras y permiso del ayuntamiento y permiso de la comunidad y todo bien, pero no esta registrado catastralmente ni figura en las escrituras (por todo el follón que supondría modificar las escrituras de todos los vecinos). Ni tampoco figura en los estatutos comunitarios como si fuera propiedad de la comunidad con un uso privativo a favor del ático. Es como si "legalmente no existiera".
Es en Cataluña y las obras son de hace unos 7 años.
¿Podría tener problemas en un futuro?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Pienso que si las obras se hicieron con licencia municipal, y sobre todo consta la autorización de la Comunidad de Propietarios, no vas a tener problemas en el futuro. Guarda estos dos documentos en una caja fuerte, porque son muy valiosos, más que la propia escritura de compraventa que vas a otorgar. Piensa que como tú ya insinúas, no vas a poder legalizar estas obras en el Registro de la Propiedad, por el engorro que suponen los trámites de modificar coeficientes de propiedad.

lunes, 30 de enero de 2017

[441] Recepción obras urbanización

CCAA: Cataluña

 En el municipio se están llevando a cabo las obras de urbanización de un polígono industrial de cierta envergadura, obras que se prevé finalicen a mediados del año que viene, y que avanzan según lo previsto.

Con todo nos ha surgido un problema respecto al abastecimiento de agua. El proyecto de urbanización prevé la conexión del ámbito con una conducción de agua que, si bien es existente, la misma no está puesta en uso. De igual manera, esa conducción se abastece por medio de un depósito de agua, también existente, pero que tampoco ha estado puesto en funcionamiento nunca.

En los diferentes informes que se han ido realizando para la aprobación de los instrumentos y proyectos de gestión del ámbito, siempre se ha hecho referencia a que en el momento de conectarse a esta red de abastecimiento de agua, se habrán de realizar las obras necesarias para poder ponerla en funcionamiento (depósito y red de abastecimiento).

Ahora que nos encontramos con un estado de las obras avanzado, la Junta de Compensación que gestiona el ámbito se está posicionando en que ellos solo tienen la obligación de sufragar los costes de conexión con la red de abastecimiento, y en todo caso los de cloración del agua, pero que en ningún caso han de sufragar los costes de los elementos y válvulas que puedan estar inutilizables como consecuencia del transcurso de los años desde que la red se realizó.

Hay que puntualizar que estas posibles obras se encuentran fuera del ámbito de reparcelación, como una carga externa al mismo, necesaria para poder garantizar el suministro de agua.

¿En caso que la Junta de Compensación solicitase la recepción de las obras ejecutadas, dado que entiende que las definidas en esta consulta no las ha de sufragar, se podría denegar tal recepción bajo la justificación que no se puede garantizar el suministro de agua al ámbito?

Muchas gracias.

 

miércoles, 25 de enero de 2017

[440] Cuando solicitar licencia de obras

Desde el Ayuntamiento de San Sebastián, concretamente sección de actividades y obras, queremos conocer vuestra opinión. Somos un equipo de técnicos, que trabajamos de forma directa con las licencia de obras o comunicación de obras en locales así como las actividades/comunicación que deben respaldar a las mismas. Tenemos dudas de aplicación de normas y queremos conocer la opinión y modo de actuar de otros grupos o administraciones.
Cuando en un local se actúa en el suelo ( cambio de baldosa, suelo continuo...) o cambia de techo (escayola, techos acústicos...) o sustituyen carpintería exterior o interior, se considera que es obligatorio solicitar licencia de obras? que normativa podría respaldar la decisión que se adopte?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las obras que tu describes en tu pregunta yo opino que precisan licencia de obras, sea previa solicitud, sea por el sistema de comunicación.
2. Me preguntas por la normativa en que podemos amparar este criterio. Simplemente en la legislación urbanística de tu Comunidad, que igual que en las otras exige licencia urbanística para cualquier tipo de obra. Y lo que tu describes en la pregunta son obras, sin ningún tipo de dudas.
3. Una cosa diferente será el tipo de documentación técnica que exija el Ayuntamiento: proyecto formal, memoria valorada, proyecto simplificado, o unos simples planos acotados con presupuesto. Esto depende de las ordenanzas de construcción de tu Ayuntamiento, y existe normativa muy diversas en los distintos municipios de España.
4. Por supuesto doy como presupuesto que en tu municipio las Ordenanzas urbanísticas no definen estas obras menores que podrían no precisar licencia. La barrera en todas estas materias es muy difícil de definir. Parece claro que la mayoría de los trabajos de reparaciones pequeñas no exigen licencia, porque además no son ni siquiera perceptibles desde fuera de una vivienda o de un local. Nadie pide licencia para reparar unos grifos, sustituir una baldosa rota, ni siquiera para pintar una habitación. Pero los trabajos que tu defines en la pregunta yo opino que precisan licencia, sin precisar si es por la vía de la petición o por la vía de la comunicación.