lunes, 10 de abril de 2017

[455] Edificaciones independientes con acceso a garaje común

Cuanto más suben los precios de los solares, más agudizan el ingenio los técnicos a la hora de hacer proyectos.
Supuesto en Catalunya: Solicitan licencia para la construcción de dos viviendas unifamiliares entre medianeras, en dos parcelas contiguas, de 5,5 metros de ancho, por 16 de profundidad edificable (más patio trasero). El proyecto es único (me refiero a que es un solo proyecto, no penséis otra cosa).
Hasta aquí, no hay problema.
Pero…
Tienen un acceso común al sótano (garaje) centrado en la medianera.
La estructura es común, ya que ha de salvar la rampa del sótano, que se encuentra en medio, a caballo de las dos parcelas. Para entendernos: no se puede derribar una casa sin que caiga la otra.
En una de las “casas”, se distribuye una vivienda en planta baja, mientras que en la planta piso se deja como “espacio sin distribuir”, y a modo de entidad independiente.
Pregunto:
1. ¿Se puede edificar en dos parcelas, manteniendo la parcelación actual, sin agregarlas? Tenemos muchos antecedentes, como la mayoría de casas en hilera, en que la estructura es común (calculada como viga continua o con forjado reticular) pero se mantienen las parcelas.
2. ¿Debo exigir Proyecto de ICT? Aun cuando se trate de dos edificaciones en parcelas independientes, se construyen a la vez, “con continuidad edificatoria”, y tienen un elemento común: la rampa de acceso al sótano. Por otra parte, una de las edificaciones se ha diseñado con más de una entidad. O eso se deduce.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto a tus preguntas en el mismo orden en que las efectúas. A la primera pregunta, mi opinión es que no es preciso que agrupen las dos parcelas para conceder la licencia. No recuerdo ningún recepto de la Ley de Urbanismo de Catalunya ni de los dos Reglamentos que obliguen a este trámite. A la segunda pregunta, opino que no debes exigir el Proyecto de ICT. El hecho de que en una casa se prevean dos espacios, como uno no está definido no podemos decir que existan dos viviendas. A la tercera pregunta, opino que el local sin uso en una de las viviendas, se puede quedar así, sin especificar el uso que le van a dar en un futuro. Ahora bien, en ese espacio no se puede hacer ninguna actividad que no sea la de trastero o almacén doméstico


martes, 4 de abril de 2017

[454] Aplicación del CTE al solicitar una nueva licencia por caducidad de la anterior

La cuestión trata sobre las licencias concedidas con anterioridad a la entrada en vigor del CTE, que fueron paralizadas y para las que se ha declarado la caducidad de acuerdo con el procedimiento establecido en el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. En el caso de solicitar una nueva licencia (que deberá contemplar el cumplimiento de la normativa vigente en el momento de la solicitud), ¿se debe justificar el cumplimiento de todo el edificio o sólo de aquellas partes pendientes de finalización?. Mi interpretación es que al caducar la licencia e iniciar un nuevo trámite se debe adaptar la construcción “en obras” a los requisitos básicos del CTE, tanto la parte pendiente de ejecutar como la existente, aunque en la práctica se están concediendo en algunos casos licencias de obra menor de terminación para las que sólo se exige el cumplimiento de la normativa parte no realizada pese a que, independientemente de los antecedentes, una obra no terminada no puede considerarse edificio y por lo tanto no debe tratarse como “intervención en edificio existente”
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Estoy de acuerdo con tu opinión y tu interpretación, aunque sea dura de aplicar. En alguna Comunidad Autónoma se ha establecido un periodo excepcional, durante el cual las obras con licencia caducada acusa de la crisis de la construcción, al solicitar nueva licencia tan solo se les ha exigido el cumplimiento de la normativa urbanística del momento de la nueva petición de la licencia, pero no se les ha exigido el cumplimiento de otras normas de tipo técnico, accesibilidad y otras similares.

viernes, 31 de marzo de 2017

[453] Competencias redacción instrumentos urbanísticos y de planeamiento

Ante la falta de precisión en las respuestas obtenidas a las consultas planteadas a la Asesoría Jurídica y Secretario de mi Ayuntamiento, dado el carácter multidisciplinar de la ordenación urbanística y territorial que sostiene la jurisprudencia sobre la competencia profesional en esta materia, sigo manteniendo serias dudas sobre la falta de habilitación de un Ingeniero Industrial para la redacción de un instrumento de planeamiento general. 
En concreto se me presenta la casuística de una ambiciosa Modificación del Plan General de mi municipio para clasificar como suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado industrial un considerable ámbito. Y aunque, como digo, tengo serias dudas de la habilitación profesional suficiente de un ingeniero industrial para suscribirla y meridianamente claro que la redacción de dicho instrumento urbanístico de planeamiento general excede de las atribuciones propias de ese técnico superior, habida cuenta que en el mismo se incluyen complejas normas urbanísticas, cuyo estudio no forma parte de su formación, no logro encontrar un texto normativo, claro y contundente, que respalde mi razonamiento técnico. Y la reiterada jurisprudencia a la que accedo no es concluyente en este tema de competencias. 
¿Existe alguna legislación que regule o arroje luz sobre las atribuciones profesionales o, en su caso, jurisprudencia concluyente sobre la falta de habilitación o competencia profesional de los ingenieros industriales para la redacción de instrumentos de planeamiento urbanístico? Todo ello partiendo de la consideración de que a los técnicos competentes para ello se les debe suponer conocimiento adecuado del urbanismo, la planificación y las técnicas aplicadas en el proceso de planificación. Agradeciendo el esfuerzo y molestias que os tomáis para ayudarnos en el día a día.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Tu pregunta está formulada con unas expresiones muy concretas y claras y con una terminología envidiable desde un punto de vista jurídico. Intento responder a las cuestiones que planteas.
1. Es normal que la Asesoría Jurídica y el Secretario de tu Ayuntamiento te hayan dado respuestas faltas de precisión. Igual va a pasar con mis respuestas. No existe legislación al respecto y la jurisprudencia tampoco se pronuncia con claridad en materia de los técnicos competentes para redactar el planeamiento, al tratarse de una materia pluridisciplinar. Cosa muy distinta sucede con los técnicos competentes para la redacción de los proyectos de obras.
2. El motivo de estas faltas de precisión de la jurisprudencia es este: en los proyectos de obras es necesario contar con técnicos competentes pues el proyecto de obras no se somete a ningún control de calidad técnica. Los ayuntamientos solo controlan la legalidad urbanística, y como mucho controlan que el proyecto esté correcto desde un punto de vista formal o documental. Por lo tanto el único responsable de la seguridad de la obra es el técnico autor del proyecto, y después los técnicos que dirigen la obra.
3. En cambio, en los instrumentos de planeamiento, su contenido es analizado a fondo por los técnicos municipales, y posteriormente por los técnicos de la Comunidad Autónoma, si la aprobación definitiva les corresponde. Esto fue lo que respondió el Tribunal Supremo cuando alguien pidió que se anulara un plan general, firmado por un geógrafo. El TS dijo: el plan debe estar bien hecho, toda vez que los técnicos municipales lo han informado favorablemente, y los técnicos de la Comunidad Autónoma también.
4. Si a este hecho le añadimos el carácter pluridisciplinar de la redacción de los instrumentos de planeamiento, la conclusión es que na es fácil denegar la aprobación de los planes a causa de la supuesta incompetencia del redactor del plan.
5. Tienes toda la razón al afirmar que la profesión que tiene en sus planes de estudios más horas sobre planeamiento urbanístico es la arquitectura. Pero también estudian planeamiento los ingenieros de caminos y los geógrafos, aunque con menor profundidad y amplitud.
6. Ante esta situación, yo te aconsejaría que no rechaces el plan que te han presentado firmado por un Ingeniero Industrial por la posible falta de competencia de este técnico. Estudia el plan, obliga a la subsanación de los defectos que tu detectes. Y una vez no subsanados, o bien subsanados de forma deficiente, deniega la aprobación inicial del plan por estos defectos técnicos. Te evitarás problemas entre colegios profesionales, y si te impugnan la negativa ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo, tendrás mucha mejor defensas que si hubieras rechazado el plan a causa de la supuesta falta de competencia del técnico redactor del plan.

lunes, 27 de marzo de 2017

[452] Refuerzo de viga

En un refuerzo puntual de una viga de hormigón que se refuerza mediante la colocación por la parte inferior de una viga metálica, y se colocan dos pilares metálicas para descargar parte de la carga transmita al suelo, con sus correspondientes zapatas, sin existir una variación en el exterior ni en la volumetría, se podría considerar esta actuación como una variación esencial en el conjunto del sistema estructural, o por el contrario, quedaría al margen del ámbito de aplicación de la LOE.

martes, 21 de marzo de 2017

[451] Vallado de finca en suelo urbana no consolidado

El propietario de una finca situada en un municipio de Cataluña, realiza la comunicación previa de obras para construir un muro de contención de tierras de hormigón (inferior a 1,5 m.) con sus correspondientes movimientos de tierras para evitar el desmoronamiento del terreno (hay un fuerte pendiente que da a la riera) y poder cerrar la finca para evitar el peligro que supone para su familia. La finca en cuestión está situada en suelo urbano no consolidado, incluída en un polígono de actuación urbanística (PAU) pendiente de desarrollar y, por lo tanto, no tiene la condición de solar.
Por un lado, tal y como respondisteis en la consulta [174], la jurisprudencia del Tribunal Supremo mantiene que nunca se puede privar a un propietario el cerrar o vallar su finca. Por otro lado, según la Ley de Urbanismo de Cataluña, en su artículo 187 a) los movimientos de tierras y las explanaciones de los terrenos están sujetos a licencia urbanística. La misma Ley, en su artículo 41 especifica que sólo se atorgarán licencias en suelo urbano que tenga la condición de solar. En este caso, la finca no tiene condición de solar.
¿Véis viable poderle autorizar la construcción de una valla, tipo alambrada, y sin realizar movimientos de tierras? ¿Deberemos advertirle que el valor de dichas obras no podrá ser tenido en cuenta en el momento de valorar la finca cuando se efectua la gestión del ámbito de actuación? ¿Tendremos que hacer una anotación en el Registro de la Propiedad?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las diversas preguntas que me haces, por el mismo orden.
Primera: Opino que no tan solo podéis autorizar la construcción de la valla, sino que tenéis obligación de otorgar esta licencia, por las razones que tú mismo expones en tu pregunta.
Segunda: Por supuesto, en el documento de concesión de la licencia, debéis poner la condición de que estas obras no modifican el valor de la finca ni podrán ser valoradas cuando se realice el desarrollo del Polígono de Actuación Urbanística, ya sea por expropiación ya sea por reparcelación.
Tercera: Por último, debéis condicionar la efectividad de la licencia a la inscripción de las condiciones de la licencia en el Registro de la Propiedad.

sábado, 18 de marzo de 2017

[450] Certificación energética en el Informe de evaluación de edificios

Tengo una duda sobre la documentación exigible con el informe de Evaluación de Edificios (IEE)
En él se exige aportar también la certificación energética del edificio.
En un edificio residencial pueden darse varios usos, además del de vivienda. Por ejemplo, locales comerciales, oficinas en entreplantas, etc...
En este caso, entiendo que habría que hacer un CEE independiente para todo el edificio de uso residencial, pero en el caso de los locales y oficinas, ¿habría que aportar un CEE independiente para cada una de ellas?
Por ejemplo, si tenemos 3 tiendas diferentes en planta baja (peluquería, panadería y joyería) y oficinas en la entreplanta, ¿habría que hacer 4 certificaciones diferentes?
¿Existe un texto dónde esto se especifique o queda a criterio de los técnicos municipales que revisan los IEE-ITEs?


viernes, 17 de marzo de 2017

[449] Edificios anteriores a 1956: ¿Fuera de ordenación o inadecuación?

El artículo 68 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, así como su reglamento en el artículo 186 define los edificios en situación de fuera ordenación y los edificios en situación de inadecuación. La pregunta que se plantea es la siguiente: los edificios erigidos con anterioridad a la Ley del suelo de 1956 y, en todo caso, aquellos sobre los que el Ayuntamiento no tenga constancia alguna de licencia de obras que lo ampare (edificaciones de 1900), ¿debe suponerse la inadecuación de los edificios al no haberse exigido una licencia preceptiva en el momento de su construcción, o bien debe acogerse a la literalidad de la Ley y considerarlo fuera de ordenación al haberse ejecutado sin licencia?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. Me he pasado mucho rato estudiando los dos artículos citados en tu pregunta, sobre los edificios en situación de inadecuación, y los edificios fuera de ordenación. Y te aseguro que no puedo entenderlos, porque si los interpreto al pie de la letra, en algunos aspectos los encuentro terroríficos.
2. Los edificios en situación de inadecuación que describe el artículo 68.1 de la Ley, y el artículo 185 del Reglamento, yo considero que son los construidos de acuerdo con el planeamiento vigente en su momento, y que ahora contradicen en algún parámetro al planeamiento vigente, pero éste no prevé su expropiación, ni su cesión obligatoria y gratuita ni su derribo. Esta situación sería similar a la situación de “volumen disconforme” de Ley de Urbanismo de Catalunya. Su tratamiento no es idéntico, pero es parecido.
3. Por lo que se refiere a la situación de “fuera de ordenación”, que regula el artículo 68.2 de la Ley y el artículo 186 del Reglamento, es fácil comprender los que regula el artículo 68.2, letra a); es decir, aquellos edificios para los que el nuevo planeamiento prevé su expropiación, su cesión gratuita y obligatoria, o su derribo.
4. Pero cuando pasamos a las letras b) y c) del referido artículo 68.2, ahí me pierdo. Parece que dice lo que tu preguntas aunque sea dudando en tu pregunta. Pero no comprendo como un edificio, aunque esté construido sin licencia, pero si está adecuado a los parámetros urbanísticos del planeamiento, pueda ser calificado de fuera de ordenación. Me parece una sanción desproporcionada, pero parece que esto es lo que dice vuestra legislación. Construir sin licencia, pero respetando el planeamiento, suele constituir una falta leve en las diferentes legislaciones urbanísticas.

domingo, 12 de marzo de 2017

[448] Proyectos de Demolición y su Final de Obra

Tengo las siguientes preguntas sobre los proyectos de demolición
1. ¿Dónde está recogida la obligación de redactar un proyecto de demolición y sus contenidos mínimos? Únicamente me constan legislaciones que definen y obligan en el caso de proyectos de edificación o construcción.
2. ¿Donde se recoge un listado de técnicos competentes para su redacción?. Únicamente me consta legislación sobre arquitectos técnicos e ingenieros técnicos.
3. ¿Hay obligación legal de emitir un Certificado final de obra de un Proyecto de demolición?¿Sería de visado obligatorio?
4. ¿Hay obligación legal de llevar un Libro de órdenes en un Proyecto de demolición?
5. ¿Existe la Dirección de la ejecución de la obra en un proyecto de demolición?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Contesto las preguntas en el mismo orden en que las has efectuado.
1. La demolición o derribo de una construcción es una obra, que tendrá la misma importancia que una obra de construcción. Habrá demoliciones pequeñas con poca importancia igual que hay construcciones pequeñas con poca importancia. Y habrá demoliciones y derribos muy importantes, igual que hay obras de construcción de gran envergadura. Por lo tanto, al tratarse de obras, precisan un proyecto técnico, firmado por técnico competente, igual que las obras de construcción. Por cierto, las obras de demolición o derribo suelen ser las que ocasionan más problemas (de responsabilidad civil y penal) para los técnicos directores de las obras por los daños que pueden ocasionar a las personas y a las edificaciones colindantes. Y también suelen acarrear problemas de responsabilidad patrimonial para los ayuntamientos.
2. No conozco que exista ningún listado sobre técnicos competentes para redactar un proyecto o dirigir una obra de demolición o derribo. Pero tampoco existe un listado de técnicos competentes para redactar instrumentos de planeamiento o de gestión urbanística. Yo diría que tratándose de proyecto de demolición importantes los técnicos competentes serían los arquitectos, los ingenieros industriales y los de caminos, y los arquitectos técnicos. Podrían también serlo otros ingenieros para la demolición de instalaciones propias de su profesión.
3. Considero que el visado del proyecto es obligatorio. Y también la emisión del certificado final de obra, como en todas las obras.
4. No sé si existe un precepto legal que obligue a llevar un libro de órdenes. Pero por todo lo que he explicado en el punto primero, si yo fuera el director de la obra, yo llevaría un libro de órdenes y de forma escrupulosa. Es un “seguro de vida” para todos los profesionales que intervienen en la obra.
5. Puede existir una dirección de la ejecución, pero no hay un técnico que tenga atribuida la dirección de ejecución de la obra especialmente.

martes, 21 de febrero de 2017

[447] Aparejador y licencias urbanísticas

CCAA Catalunya. ¿Puede un aparejador (arquitecto técnico medio según la LOE), emitir un informe técnico /informar proyectos de obras que forman parte de las licencias urbanísticas?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Mi respuesta es afirmativa: considero que un arquitecto técnico puede informar licencias urbanísticas, aunque no tenga competencia para redactar los proyectos de obra que según la LOE son competencia exclusiva de los arquitectos. Ya se esta opinión no es compartida por otros. Te doy algunos argumentos a favor de mi opinión:
a) La LOE no es de aplicación a los informes sobre licencias urbanísticas.
b) El urbanismo, según la jurisprudencia, no es competencia exclusiva de ninguna profesión.
c) Cuando se informa una licencia de obras no se informa sobre la naturaleza técnica del proyecto, sino sobre la adecuación del proyecto a la normativa urbanística municipal.
d) De hecho son miles los arquitectos técnicos que informan licencias en muchos municipios. Por cierto, en algunos municipios aun teniendo arquitectos e ingenieros, las licencias son informadas por los arquitectos técnicos, aunque sea con la supervisión del arquitecto o ingeniero Jefe del Servicio de Urbanismo.
e) He llevado cientos de contenciosos en los que se impugnan licencias urbanísticas, informadas poro arquitectos técnicos, y los Magistrados han dado validez a la licencia, en contra del dictamen de la parte demandante, firmado por un arquitecto. Es decir, los Magistrados estudian el contenido del informe, y no tanto el firmante del informe.
f) Desde hace algunos años, el arquitecto técnico ya no es un título universitario de nivel medio. Es un grado universitario. Ello no obsta para que los arquitectos tengan la consideración de máster en arquitectura, con unas competencias profesionales que no tendrá el que solo tenga el grado.
Respuesta comentario
1. En primer lugar, opino que no se debería dar la premisa que tu presupones. Los técnicos municipales no deben informar sobre la naturaleza técnica de un proyecto. Esto es asumir una responsabilidad que la legislación y la jurisprudencia no imponen, y supone un riesgo muy grande tanto para el técnico que hace este informe como para el Ayuntamiento.
2. Yo creo que los técnicos municipales, en lo que se refiere al aspecto técnico del proyecto, deben limitarse al aspecto documental o formal. Pueden informar, y por lo tanto exigir la subsanación de defectos, y en su caso rechazar, sobre los aspectos formales del proyecto, en cuanto no cumpla con las exigencias documentales de todo proyecto.
3. Y si los técnicos municipales, se limitan a informar sobre lo que acabo de exponer, está claro que un arquitecto técnico puede informar sobre un proyecto redactado por arquitecto o por ingeniero, en cuanto no contenga toda la documentación exigida, igual que puede hacerlo un abogado.

jueves, 16 de febrero de 2017

[446] Competencia de informe técnico en planeamiento urbanístico municipal

En una Oficina Técnica Municipal de un municipio ≤ 5000 habitantes, que carezca de arquitecto superior, y que se encuentre en proceso de revisión y adaptación plena su planeamiento urbanístico municipal. El informe técnico municipal, en las fases de aprobación inicial y provisional ¿ le habrá de corresponder al aparejador municipal, o se podrá exigir la asistencia al Cabildo Insular?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Yo creo que sería deseable que estos Informes los realizara un arquitecto del Cabildo Insular, al cual se le puede pedir la asistencia técnica. Pero en ningún caso se puede hablar de exigir, por mucho que esta sea una de las competencias de las Diputaciones y de los Cabildos Insulares.
En el supuesto de que el Cabildo por algún motivo denegara la asistencia técnica, no hay duda de que el Aparejador municipal puede emitir el Informe sobre la aprobación inicial y después la provisional del planeamiento general.

miércoles, 15 de febrero de 2017

[445] Ordenes de ejecucion, redacción de proyectos y seguro de RC de técnicos municipales

CCAA Catalunya
Recientemente los servicios técnicos de nuestro Ayuntamiento han emitido informes en los que proponen el inicio de expediente de orden de ejecución y requieren ordenar a los propietarios de una edificación o construcción en mal estado la aportación de un diagnóstico técnico que tiene que ser elaborado por técnico competente, a través del cual se deben establecer las operaciones de rehabilitación necesarias para garantizar la seguridad e integridad de la edificación. 
De los arts. 197 TRLUC y 15.4 TRLSRU se desprende que las órdenes de ejecución tienen que detallar con claridad y precisión los actos que deben ejecutar las personas obligadas y que dichos expedientes se debe incorporar el informe técnico municipal que determine estas actuaciones. 
El motivo por el cual nuestros servicios técnicos no emiten informes proponiendo medidas concretas y precisas en este tipo de expedientes son dos: por un lado, la no especialidad de los técnicos, que alegan que se requiere un estructurista para algunas órdenes de ejecución; por otro, que el Ayuntamiento no paga el correspondiente seguro de responsabilidad civil que cubra todos los años de responsabilidad que exige la LOE, por lo que no quieren firmar proyectos, ni llevar direcciones de obra, ni elaborar informes que propongan medidas que conlleven poder exigir esta responsabilidad. 
Nuestro Ayuntamiento paga un seguro de RC para todos los trabajadores, pero los técnicos municipales (arquitectos y arquitectos técnicos ) piden que se les pague un seguro personal que cubra los años de responsabilidad que prevé la LOE que pueden ser hasta diez años (decenal). Este hecho comportaría que un técnico que haya trabajado para el Ayuntamiento, éste le debe pagar el seguro durante el tiempo que se le pueda exigir la responsabilidad en los trabajos hechos para el Ayuntamiento (siga siendo trabajador del Ayuntamiento o ya haya cesado como tal). 
¿Es correcta la postura de los servicios técnicos municipales ? ¿Qué tipo de seguro de RC debe pagar el Ayuntamiento a los técnicos municipales para que ellos puedan elaborar proyectos o proponer medidas constructivas concretas mediante informes en expedientes de orden de ejecución y que cubra totalmente su responsabilidad civil? 
¿Podemos ordenar a un propietario, en el marco de un expediente de orden de ejecución, la presentación de documentación técnica, ya sea dictamen ya sea diagnostico técnico que determine las concretas obras y medidas que tiene que ejecutar para garantizar la seguridad de su edificación? Si éste voluntariamente no aporta la documentación señalada, ¿el Ayuntamiento puede utilizar medidas de ejecución forzosa teniendo en cuenta que son los servicios técnicos municipales quienes deberían especificar las concretas obras a ejecutar?

jueves, 9 de febrero de 2017

[444] Segregación en suelo urbano y cesión a viario

Se trata de un terreno que es suelo urbano consolidado de una pequeña localidad de Castilla y León. Se pretende segregar en dos porciones cuyas superficies y frentes de fachada cumplen las condiciones de parcela mínima y frente a vía pública fijadas por el planeamiento (Normas Urbanísticas Municipales con determinaciones de ordenación detallada), pero que está sujeto a una cesión para viario para cumplir las alineaciones fijadas.
Evidentemente no tiene condición de solar (no ha hecho la cesión para viario) y por tanto no se puede edificar, pero la cuestión es ¿se puede segregar? El terreno cuenta con determinaciones de ordenación detallada, pero obviamente quedarían dos terrenos en la misma situación jurídica, es decir sin condición de solar porque deberían ceder cada una la parte correspondiente. ¿Sería esta segregación legal? ¿O quedaría sujeta a un posterior instrumento de gestión urbanística como un proyecto de normalización de fincas, por ejemplo, como señala el artículo 311 del RUCyL?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
1. No veo ningún inconveniente en conceder la licencia para la segregación solicitada. Si las dos parcelas resultantes de la segregación cumplen con todos los parámetros urbanísticos tal como tu explicas, la licencia debe otorgarse.
2. Por supuesto ninguna de las dos parcelas tendrá la condición de solar hasta que no efectúen la cesión de la parte afectada por vial. Pero como tu muy bien sabes, si la parcela no figura en ningún ámbito o polígono de actuación urbanística, no existe ninguna obligación de efectuar dicha cesión. La obligación no la tienen hasta que soliciten licencia de edificación, licencia que les será denegada si no ceden gratuitamente la pate afectada de vialidad. Pero el hecho de que ni la parcela originaria ni las parcelas resultantes no tengan la condición de solar, no es ningún obstáculo para conceder la licencia de segregación.
3. Por lo que se refiere al artículo 311 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, opino que no es de aplicación ni afecta al caso que tu planteas.

martes, 7 de febrero de 2017

[443] Valoración de un expediente sancionador

Catalunya. El Decreto 64/2014, nos indica como calcular la cuantía de una sanción urbanística, atendiendo al volumen de obra afectado y alguna otra circunstancia. El problema viene para calcular el valor de la sanción en casos no contemplados. Por ejemplo: Instalación de un rótulo sin autorización y que no cumple normativa. Cómo se justifica el importe de la sanción? Se sanciona con importe mínimo 300€? Tienen derecho a la devolución del 80% si piden licencia correctamente y modifican lo realizado en periodo voluntario?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
En el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de Cataluña, aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo (que tu bien conoces porque lo usarás con frecuencia) tienes regulado como se deben calcular las sanciones económicas o multas por las infracciones urbanísticas. En el artículo 136 tienes las circunstancias que agravan la infracción. Y en el artículo 137 tienes la famosa fórmula para establecer el importe de la multa. Está claro que cuando se trata de infracciones no típicas, como la que tu indicas en la pregunta, es difícil aplicar dicha fórmula. Pero tendrás que hacerlo aun cuando algún factor no exista. No creo que se deba partir siempre de la multa mínima de 300 euros. Pueden existir circunstancias agravantes. Por lo que se refiere a la segunda parte de la pregunta, no hay duda que la respuesta debe ser afirmativa. Si procede habrá que aplicar la reducción prevista en el artículo 142

domingo, 5 de febrero de 2017

[442] Buhardilla convertida en terraza

Estoy interesado en comprar un ático duplex en el que los anteriores propietarios, donde antes había una pequeña buhardilla o trastero, lo abrieron para hacer una habitación de la que sale una amplia terraza, de manera que se accede mediante una escalera caracol que sale de una de las habitaciones de la planta de abajo.
El caso es que en su día, se les otorgó licencia de obras y permiso del ayuntamiento y permiso de la comunidad y todo bien, pero no esta registrado catastralmente ni figura en las escrituras (por todo el follón que supondría modificar las escrituras de todos los vecinos). Ni tampoco figura en los estatutos comunitarios como si fuera propiedad de la comunidad con un uso privativo a favor del ático. Es como si "legalmente no existiera".
Es en Cataluña y las obras son de hace unos 7 años.
¿Podría tener problemas en un futuro?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Pienso que si las obras se hicieron con licencia municipal, y sobre todo consta la autorización de la Comunidad de Propietarios, no vas a tener problemas en el futuro. Guarda estos dos documentos en una caja fuerte, porque son muy valiosos, más que la propia escritura de compraventa que vas a otorgar. Piensa que como tú ya insinúas, no vas a poder legalizar estas obras en el Registro de la Propiedad, por el engorro que suponen los trámites de modificar coeficientes de propiedad.

lunes, 30 de enero de 2017

[441] Recepción obras urbanización

CCAA: Cataluña

 En el municipio se están llevando a cabo las obras de urbanización de un polígono industrial de cierta envergadura, obras que se prevé finalicen a mediados del año que viene, y que avanzan según lo previsto.

Con todo nos ha surgido un problema respecto al abastecimiento de agua. El proyecto de urbanización prevé la conexión del ámbito con una conducción de agua que, si bien es existente, la misma no está puesta en uso. De igual manera, esa conducción se abastece por medio de un depósito de agua, también existente, pero que tampoco ha estado puesto en funcionamiento nunca.

En los diferentes informes que se han ido realizando para la aprobación de los instrumentos y proyectos de gestión del ámbito, siempre se ha hecho referencia a que en el momento de conectarse a esta red de abastecimiento de agua, se habrán de realizar las obras necesarias para poder ponerla en funcionamiento (depósito y red de abastecimiento).

Ahora que nos encontramos con un estado de las obras avanzado, la Junta de Compensación que gestiona el ámbito se está posicionando en que ellos solo tienen la obligación de sufragar los costes de conexión con la red de abastecimiento, y en todo caso los de cloración del agua, pero que en ningún caso han de sufragar los costes de los elementos y válvulas que puedan estar inutilizables como consecuencia del transcurso de los años desde que la red se realizó.

Hay que puntualizar que estas posibles obras se encuentran fuera del ámbito de reparcelación, como una carga externa al mismo, necesaria para poder garantizar el suministro de agua.

¿En caso que la Junta de Compensación solicitase la recepción de las obras ejecutadas, dado que entiende que las definidas en esta consulta no las ha de sufragar, se podría denegar tal recepción bajo la justificación que no se puede garantizar el suministro de agua al ámbito?

Muchas gracias.

 

miércoles, 25 de enero de 2017

[440] Cuando solicitar licencia de obras

Desde el Ayuntamiento de San Sebastián, concretamente sección de actividades y obras, queremos conocer vuestra opinión. Somos un equipo de técnicos, que trabajamos de forma directa con las licencia de obras o comunicación de obras en locales así como las actividades/comunicación que deben respaldar a las mismas. Tenemos dudas de aplicación de normas y queremos conocer la opinión y modo de actuar de otros grupos o administraciones.
Cuando en un local se actúa en el suelo ( cambio de baldosa, suelo continuo...) o cambia de techo (escayola, techos acústicos...) o sustituyen carpintería exterior o interior, se considera que es obligatorio solicitar licencia de obras? que normativa podría respaldar la decisión que se adopte?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado

1. Las obras que tu describes en tu pregunta yo opino que precisan licencia de obras, sea previa solicitud, sea por el sistema de comunicación.
2. Me preguntas por la normativa en que podemos amparar este criterio. Simplemente en la legislación urbanística de tu Comunidad, que igual que en las otras exige licencia urbanística para cualquier tipo de obra. Y lo que tu describes en la pregunta son obras, sin ningún tipo de dudas.
3. Una cosa diferente será el tipo de documentación técnica que exija el Ayuntamiento: proyecto formal, memoria valorada, proyecto simplificado, o unos simples planos acotados con presupuesto. Esto depende de las ordenanzas de construcción de tu Ayuntamiento, y existe normativa muy diversas en los distintos municipios de España.
4. Por supuesto doy como presupuesto que en tu municipio las Ordenanzas urbanísticas no definen estas obras menores que podrían no precisar licencia. La barrera en todas estas materias es muy difícil de definir. Parece claro que la mayoría de los trabajos de reparaciones pequeñas no exigen licencia, porque además no son ni siquiera perceptibles desde fuera de una vivienda o de un local. Nadie pide licencia para reparar unos grifos, sustituir una baldosa rota, ni siquiera para pintar una habitación. Pero los trabajos que tu defines en la pregunta yo opino que precisan licencia, sin precisar si es por la vía de la petición o por la vía de la comunicación.

lunes, 23 de enero de 2017

[439] Normativa a verificar en inspección de actividad

Nos encontramos en un municipio de Andalucía. Recientemente he sido requerido como Arquitecto Municipal para girar visita de inspección a discoteca en funcionamiento, con licencia de actividad otorgada en 1.990. ¿Cuál sería la normativa a verificar? ¿La vigente? ¿La vigente que sea de aplicación, en los casos que esta nueva normativa requiera la adaptación del local o la adopción de algún tipo de medida correctora?¿La existente en el momento del otorgamiento de la licencia? 
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que debes verificar que la discoteca cumple dos reglamentaciones: por un lado la discoteca debe cumplir la normativa vigente en año 1990, que es cuando se concedió la licencia. Pero por otro lado (y esto es lo más importante) la discoteca debe cumplir toda la normativa promulgada con posterioridad, que se considera de obligado cumplimiento, y que normalmente concede un periodo de adaptación a los locales existentes. Creo que no es necesario que te recomiende mucha precaución en el trabajo que te han encomendado, pues la historia pública y mediática de los sucesos más o menos trágicos ocurridos en las discotecas, así lo aconsejan. Me refiero como tú ya intuyes, a toda la normativa de seguridad, contraincendios, salidas de emergencia, capacidad del local, hasta la normativa de accesibilidad.

lunes, 9 de enero de 2017

[438] Obligación de arreglar medianera vista despues de un derribo colindante

Recientemente se ha demolido una vivienda declarada en ruina inminente por un Ayuntamiento de la Región de Murcia, con el procedimiento de ejecución subsidiaria, al hacer caso omiso la propiedad al serle requerido.
La cuestión es que la pared de la medianera de la vivienda colindante a la derribada, que es toda de su propiedad, es decir, no medianera, se ha quedado descubierta y desprotegida con los riesgos a que tenga humedades por filtraciones de agua y por condensación, debido a la estanqueidad y aislamiento que le proporcionaba la vivienda colindante.
La pregunta es si estamos obligados a realizar las reparaciones en la pared o es el propietario de la vivienda el que tiene que arreglarse su pared.
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
La pregunta que formulas no es de derecho administrativo, sino de derecho civil. Aunque esta no es mi especialidad, te doy una respuesta ya que la solución parece clara, dicho sea con todas las salvedades por mi parte.
Al no existir una pared medianera, ya que existían dos paredes, cada una de una construcción, una de las cuales ha sido derribada, para mi está claro que corresponde al propietario de la casa vecina proteger su pared para evitar humedades y otras erosiones. Al respecto te cito una Sentencia de la AP de Vizcaya de 3 de febrero de 2011, que responde a un caso idéntico al que tu formulas.
"Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) Sentencia núm. 43/2011 de 3 febrero. JUR 2011\304999: sosteniéndose en la demanda que había una pared medianera hasta el punto común de elevación de las casas NUM000 (demandante) y NUM00 , dicha circunstancia no está en absoluto acreditada, es más, se ha demostrado sin ningún género de dudas que tal medianería nunca ha existido (...) , por lo que si el edificio nº NUM000 carecía desde su construcción de todo tipo de aislamiento e impermeabilización, no puede achacar a la demandada la responsabilidad por las humedades aparecidas en la comunidad, ya que estas derivan únicamente de que el edificio carecía originariamente de aislamiento y no existía pared medianera entre ambos edificios, siendo sumamente claras al respecto las fotografías obrantes en los dos informes periciales obrantes en autos; y aunque ciertamente a consecuencia del derribo de la casa nº NUM001, la fachada del edificio quedó desprotegida, ello se debe exclusivamente a su falta originaria de aislamiento e impermeabilización, que no la necesitaba porque dicha fachada se construyó adosaba a la del nº NUM000, pero al derribarse esta casa, las carencias de aquella fachada han propiciado la aparición de humedades, pero ello no le da derecho a la demandante a que su reparación se la abone la demandada, porque ni hay pared medianera ni actuación negligente en la actuación de la demandada, que se limitó a ejercitar las labores de derribo por orden de la Comunidad del número NUM001".

martes, 3 de enero de 2017

[437] Construcción en sótano

Tenemos una licencia solicitada por ampliación de centro residencial. Se trata de un edificio de dos plantas y bajo cubierta. La edificación se ordena como edificación aislada, según la rasante del terreno. La parcela se divide en dos plataformas, 1 y 2, con un desnivel de unos 3 m . La propuesta es prolongar la planta inferior que tiene el carácter de baja. Esta prolongación quedaría justo debajo de la plataforma 2, la de arriba, por lo tanto tendría carácter de sótano.
El artículo 203 del Plan General, de aplicación a la edificación aislada, define la planta sótano como la que se encuentra por debajo de la que tiene consideración de planta baja (no por debajo del nivel de la planta baja).
La planta sótano que se quiere construir no queda situada físicamente debajo de ninguna planta baja, sino debajo de la plataforma 2, del patio. Sin embargo queda a un nivel por debajo de la planta intermedia, que parcialmente se puede considerar baja, ya que está al mismo nivel que la plataforma 2 del patio.
¿Esta ampliación en sótano, podría ser admisible?
Por otro lado, en cuanto a la ocupación de la planta sótano el mismo artículo determina que en el caso de viviendas unifamiliares no se puede exceder la ocupación máxima de la parcela, y el caso de edificios plurifamiliares, se puede ocupar en planta sótano hasta el 30 % del espacio libre de edificación, manteniendo la distancia a vecinos pero pudiéndose ajustar a vial. Para otros usos no existe ninguna regulación. Sería posible construir por debajo de las franjas de separación a vecinos y a viales?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Es difícil contestar tu pregunta, sin tener un plano en el cual se detalle la situación de la edificación y lo que se pretende construir con la licencia solicitada. Ahora bien, intuyo que lo que se pretende construir, es de dudosa legalidad urbanística, y depende de la interpretación de vuestro planeamiento. Ante ello, mi consejo es que apliques la interpretación más restrictiva. Si optas por la interpretación más beneficiosa para el solicitante de la licencia, y el vecino o vecinos te impugnan la licencia, correrás un riego muy grande. Si la sentencia fuera desfavorable y acordara que la licencia es ilegal, no te quedaría otra solución que el derribo de todo lo construido. Y esto comportaría una responsabilidad patrimonial para el Ayuntamiento. Yo no correría este riesgo.

[436] Infracción cometida por Jefe de Servicio Urbanístico

Como deberia actuar el Gobierno, delante de la infracción en materia de urbanismo, que lleva consigo la demolición, porque no puede legalizar, realizada por el Jefe de servicio de Urbanismo de la Corporación.
Tiene autoridad moral, credibilidad mantener como Jefe de los Servicios Urbanísticos al que ha cometido dentro del municipio una infracción urbanística.
Podría haber indicios de prevaricación, abuso de poder, etc por parte del Jefe de los servicios?
¿Como calificar la conducta y como actuar delante de infracción urbanistica realizada por el propio jefe de servicio de la corporacion local?
Pere-Joan Torrent Ribert. Abogado
Creo que las preguntas que formulas tienen la respuesta en tu mismo planteamiento. Mal puede funcionar un Ayuntamiento en el cual el Jefe de Urbanismo parece que no cumple con las obligaciones urbanísticas de cualquier ciudadano. Sobre si una conducta de este tipo puede constituir un delito de prevaricación, opino que no, pues se trata de una conducta de una persona privada. La prevaricación tan solo la puede cometer el funcionario o autoridad que "a sabiendas" dicta una resolución injusta, siempre en el ejercicio de sus funciones. Si un alcalde, un concejal o un funcionario cometen una infracción urbanística, merecen una sanción de acuerdo con la legislación vigente, pero no comenten una prevaricación en principio. Podrían cometer una prevaricación si cualquiera de ellos dictara una disposición por acción o omisión contraria a las leyes, en relación con dicha infracción.